成都太古里项目投融资

TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、 必要性分析 2\o"CurrentDocument"（一） 项目背景 2\o"CurrentDocument"（二） 项目提出理由及项目作用与意义 2\o"CurrentDocument"二、 SWOT分析 3（一） 优势（strengths） 3（二） 劣势（weaknesses） 3\o"CurrentDocument"（三） 机会（opportunities） 3\o"CurrentDocument"（四） 威胁（threats） 4\o"CurrentDocument"三、 总投资估算 .4\o"CurrentDocument"（一） 项目对比 .4\o"CurrentDocument"（二） 可对比性计算 5\o"CurrentDocument"（三） 单位生产能力投资估算方法 5\o"CurrentDocument"（四） 成都远洋太古里一二类费用计算 5\o"CurrentDocument"（五） 成都远洋太古里预备费估算 5\o"CurrentDocument"（六） 成都远洋太古里投资总额估算 6\o"CurrentDocument"四、 项目运营费用估算 .6\o"CurrentDocument"（一） 总体项目对比 .6\o"CurrentDocument"（二） 项目运营费估算对比 61、 管理费用 62、 财务费用 73、 销售费用 7\o"CurrentDocument"五、 项目收入估算 7\o"CurrentDocument"（一） 收入估算 .7\o"CurrentDocument"（二） 收益率、投资回收期估算 71、 收益率 .72、 投资回报期 8\o"CurrentDocument"六、 项目融资方式 8\o"CurrentDocument"（一） 项目投资结构 8\o"CurrentDocument"（二） 初始投资总资金 .9\o"CurrentDocument"（三） 资金缺口 9\o"CurrentDocument"（四） 融资方式 9\o"CurrentDocument"附件 10一、必要性分析（一） 项目背景成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交站，19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。（二） 项目提出理由及项目作用与意义商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值。太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、发展、公共与共享空间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用，具有独特的创新意义。二、SWOT分析优势(strengths)第一，定位精准，结合核心地段的价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和中端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区带来的不同层次的客群需要；第二，它的建筑是现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验；第三，体验式消费，通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，在快慢结合中实现全生活消费体验；第四，业态布局，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌，餐饮娱乐品牌在体验上、装修设计上实现了新升级。劣势(weaknesses)第一，它位于成都的核心商圈春熙路商圈，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心，更发展成都知名商业景点。虽然有庞大的消费人群，可附近还有群光广场、伊势丹百货、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、王府井、摩尔百货等，市场容量扩张有限，区域内同类商场竞争形成激烈的竞争；第二，竞争激烈的商圈也给招商带来了一定的难度。机会(opportunities)太古里地处商业繁华地带，太古里交通极为便利，地铁公交均可到达，人流量丰富，带来大量的消费群体。居民消费水平高，商业发达能吸引更多的品牌纷纷入驻，为项目奠定坚实的客户基础。特别的楼层规划吸引大众眼球。太古里采用地下一层，地面二层，低密独栋的建筑形态，让古与今互相衬托，形成开放式的，低密度的购物中心，让太古里从一众高楼大厦中显得尤为突出。（四）威胁（threats）第一，临近春熙路，春熙路商业圈的商业格局已经基本定型，作为全新进入该区域的太古里项目想要一时在竞争强烈的春熙路站住脚跟还是相对较为困难的。与此同时，众多的运营成熟的项目，加大其后期的运营难度，竞争压力可想而知。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，让该片区在成都其他片区商业过剩的说法此起彼伏的背景下，依然随时保持着极高的人气。但从目前来看，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，品质也从低到高应有尽有。在一众商业巨头云集的地方，即将开业的太古里要想从中分一杯羹，显然不是易事。第二，消费体验一一美中有不足，项目导视系统及细节处理还有待进一步提升。与已经成熟的商业项目相比，太古里开业不久，周围环境和设施等细节方面除了不够完善，例如，路面水泥印迹等。三、总投资估算（一）项目对比在成都远洋太古里项目投资估算上，我们选取了同在成都的东郊记忆进行对比估算。东郊记忆，即是成都市成华区建设南支路的“成都东区音乐公园”，于2012年11月1日起更名为“东郊记忆”。成都东郊记忆旅游景区按城市工业用地更新和工业遗存保护相结合的方式，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。总面积19万平方米。（二）可对比性计算为了使成都远洋太古里项目投资估算更叫准确，我们对成都远洋太古里和东郊记忆进行可对比性计算，即总建设规模的比较。成都远洋太古里总面积25.1万平方米，东郊记忆总面积19万平方米。计算得知，成都远洋太古里和东郊记忆可比性值为25.1/19=1.32满足可比性区间（0.6<X<1.5），即投资估算可用单位生产能力估算方法。（三） 单位生产能力投资估算方法为了更加准确估算成都远洋太古里建设项目，我们引进先进的工程投资估算方法，单位生产能力投资估算方法，即K2=K1（N2/N1）P。其中：K2：拟建项目所需固定资产投资额；K1：可比项目实际固定资产投资额；N2：拟建项目生产规模；N1：可比项目生产规模；P：物价换算系数。（四） 成都远洋太古里一二类费用计算表3-1成都远洋太古里和北京三里屯太古里相关数据东郊记忆成都远洋太古里建设总面积19万平方米25.1万平方米建设总投资50亿79.26亿（预估）注：数据来源于百度百科经由国家统计局查询，2012—2016年建设期内年均物价换算指数为1.2,则K2（成都远洋太古里投资估算）=50*（25.1/19）*1.2=79.26亿（五）成都远洋太古里预备费估算由于建设工程建设项目周期长，投资大，我们所预估的投资额将会受到物价指数变动和工程进展，投资总额将会变动，为此，我们按照行业标准对总投资进行预备费计算，即预备费为79.26*12%=9.5亿（六）成都远洋太古里投资总额估算由单位生产能力投资估算方法算出投资额为79.26,投资预备费为9.5亿，为此成都远洋太古里投资项目总额为79.26+9.5=88.76亿。四、项目运营费用估算（一） 总体项目对比成都远洋太古里坐落成都中心地带，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。东郊记忆位于成都市成华区建设南支路的“成都东区音乐公园”2012年11月1日起正式升级更名为“东郊记忆”。成都传媒文化产业园区运营管理有限公司相关负责人在新闻通气会上介绍，更名预示着园区定位的重大调整。成都东郊记忆旅游景区按城市工业用地更新和工业遗存保护相结合的方式，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。（二） 项目运营费估算对比为了使成都远洋太古里项目运营费估算更加准确，我们对成都远洋太古里和东郊记忆进行可对比性计算，即总运营费用的比较。成都远洋太古里建设25.1万平方米，东郊记忆建设19万平方米通过对东郊记忆总投资计算可得成都远洋太古里项目总投资估算：1、管理费用管理费用我们采用面积计算法（管理费用二总面积*成都每平方米管理费用）最后我们计算得出成都远洋太古里管理费用=25.1*80*12=24096万2、财务费用按照一般惯例，财务费用以土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费5项之和的15%为计算。表4-1成都远洋太古里相关财务费用计算项目名称投资额（亿元）总投资88.76管理费用2.4096销售费用0.3075注：数据为小组计算所得即成都远洋太古里项目的财务费用约为（88.76+2.4096+0.3075）*0.05=4.57亿。3、销售费用按照惯例，销售费用二销售收入*3%因为该项目处于计划阶段，所以我们以年预估销售费用。计算得出成都远洋太古里的销售费用二（9+11.5）/2*0.03=0.3075亿元。五、项目收入估算（一） 收入估算业务收入（参照成都东郊记忆，以10%误差计算）包括商铺租金、物业管理费、停车费等年收入为18.1296亿元计算，成都远洋太古里收入为20.144亿元。（二） 收益率、投资回收期估算1、收益率表5-1成都远洋太古里相关费用表项目金额（亿元）年收入20.144管理费用2.4096销售费用0.3075财务费用4.57总投资88.76折现率5%通过收益率公式R=（PA-PF）/PT计算可知成都远洋太古里的收益率约为10.61%与当期同期定期存款利率r相比，若R>r>0,则经济上是可行的。而如今存款利率为5%，故证明此项目是可行的。2、投资回报期因成都远洋太古里是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心，接壤于人潮涌动的春熙路，属于省会的市中心，日均人流量上万，且其中不乏高消费者。因此我们推测此项目收益是较为稳定的。并根据投资回收期公式的计算，我们预估上古天地的投资回报期约为10年。六、项目融资方式（一）项目投资结构成都远洋太古里项目是由西天天府投资公司负责。成都远洋太古里是该公司以打造“成都商业风向标”为目标，为成为我国西南商业项目的标杆的重点项目。该公司法人为王倩，占股50%，其他投资者分别为蒋清、陈璐璐、任臣伟、古月、刘蕾，他们分别占股如图6-1。

图6-150%□王倩图6-150%□王倩□古月□刘蕾□任臣伟□蒋清□陈璐璐（二）初始投资总资金成都远洋太古里项目商业建筑面积约25.18万平方米，计划投资88.76亿元，建设周期为20个月。（三）资金缺口成都远洋太古里项目属于西天天府投资公司，该公司计划投资约50亿元，故根据公司实际情况，该项目的资金缺口大约为38.76亿元。（四）融资方式根据本项目的融投资结构来看，我们选择ABS融资模式和融资租赁两种融资方式。ABS融资模式以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在国际资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。通过证券市场发行债券筹集资金，是ABS模式不同于其他项目融资方式的一个显著特点，而证券化融资模式也是未来项目融资的一个发展方向。例如，公司可以尝试大胆引进外资，通过在美国证券