文创产业园规划项目可行性报告

曹妃甸商展文创产业园项目可行性研究报告北京杰辉公司管理咨询有限责任公司五月摘要曹妃甸商展文创园区战略定位：打造中国商业展览展示、商业展具、视觉标记、商业广告的设计及生产的产业集中园区发展目的：中国商业展览展示设计及生产核心区中国商业展具设计及制作的孵化基地中国视觉标记设计及制作的孵化基地中国商业广告的设计及制作的孵化基地中国最大的商业展示道具研发、生产及新技术新材料研发及应用基地京津冀地区乃至全国地区商业展示全产业及配套转移承接基地规划根据：随着京津冀协同发展这一重大国家战略在快车道全速推动，在中央规定完毕有序疏解北京非首都功效获得明显进展，在符合协同发展目的且现实急需、含有条件、获得共识的交通一体化、生态环保、产业升级转移等重点领域率先获得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序推动，协同发展获得明显成效这一目的条件下曹妃甸成为承接京津冀产业的转移的重点区域。科学推动京津冀协同发展的重要前提和基本遵照。经重复研究论证，京津冀区域整体定位和三省市功效定位各4句话，体现了区域整体和三省市各自特色，符合协同发展、增进融合、增强合力的规定。京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级都市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增加新引擎、生态修复环境改善示范区”。区域整体定位体现了三省市“一盘棋”的思想，突出了功效互补、错位发展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同发展的战略需要。北京市：“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津市：“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运行示范区、改革开放先行区”；河北省：“全国当代商贸物流重要基地、产业转型升级实验区、新型城乡化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。(京津冀协同规划纲要)以集群园区为依靠，引导商展公司向园区和集群地区集中，形成中国现在唯一一种专业商业展示文化创意园区；一种销售收入过100亿元的集群和园区。在十三五期间，我国商业展示行业将进一步完善功效产业链，优化产业构造，逐步实现专业化分工；在十三五期间，加强及商业展示产业基地建设，把曹妃甸商展文创产业园建设成为国内最大、配套最完善、产业最聚集的行业支柱产业基地；在将来十年中国商业展示行业整体将在在产业发展的重大机遇与挑战面前踏上成熟稳定的健康发展轨道，“十三五”期间行业整合与升级，产业机构调节优化，上下游产业链联合得到进一步完善，逐步实现由商业展示道具生产、出口大国。完毕从“中国制造”到“中国发明”的转变，行业升级为“服务型制造行业”。着力调节优化产业构造。重点发展工业。坚持壮大工业规模与提高产业层次相结合，大力推动百亿园区、百亿产业“二个一百”工程建设，力求“十三五”期间，园区内公司净增200家，将商展业打造为曹妃甸优势产业之一，十年内园区商业展示业销售收入将达成200亿元，将曹妃甸商展文创产业园发展成为中国最大的商业展示工业示范基地。编制单位：北京杰辉公司管理咨询有限责任公司编制人：孙凯五月目录行业速览···········································互联网机会·········································消费端沃土·········································政策断优势·········································项目战略意义·······································对于曹妃甸的影响···································曹妃甸商展文创产业园实施方案·······················结论···············································行业速览当代商业展示是都市化进程与当代产业经济共同催生的刚需当代商业展示行业的发展与都市化和当代产业经济两大因素息息有关，拥有辉煌恒久文明与超强经济潜力的中国，在这一行业体现出了巨大的想象空间，其市场容量令人充满期待。而中国快速的都市化进程也为社会文化的繁华觉醒、都市与公司品牌展示提供了相称的市场，成为商业展示的强力驱动。国家统计局发表的权威报告显示现在中国都市人口已经超出8.2345亿，城乡人口占总人口比重为57.35%。常住都市人口已经靠近农村人口的两倍。这是我国都市化进程提速的侧面反映，是我国社会发展的标志，是中国经济高速发展获得的硕果，也是人类社会经济发展史上的大事记。中国的人口都市化率自1978年改革开放后来平均每年增加大概1个百分点，现已进入都市化率从30%-70%的都市化加速发展阶段。达46.59%，已近50%。西方发达国家发展2的都市化历程，我国只用了30年时间。都市化已成为一股不可抗拒的潮流，在广袤的中国大地上涌动。都市生活成为中国社会的主流发展模式，这直接催生出对都市商业展示设施的巨大需要。商业装修行业的特点装修价格高商业装修，特别以商品展示、形象展示等为重要目的的装修，每平米装修价格多在元以上，普通不不大于家装价格（见下表）。如服装连锁品牌基本装修面积普通80-150平米，基本装修费-4500元/平米，而家装集中于500-元/平米。类别装修价格（元）类别装修价格（元）服装-8000眼镜2500-4000珠宝3000-15000数码1000-3000钟表-5000美容院800-化妆品8000-0会所5000-15000餐饮-4000茶楼3000-6000装修周期短商业装修周期普通比较短，短则1-3年，长则3-5年。据调查，服装品牌2-3年重装一次；珠宝品牌连锁店前基本1-2年进行一次重装，之后市场形势不好2-3年进行一次重装。如周大生连锁店，统计其家店面，装修周期分别是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最长不超出3年。刚性需求强服装、餐饮、珠宝玉器、化妆等行业竞争激烈，消费者体验规定高，不吸引眼球的装修设计必然处在不利境地。因此，店家在装修方面预算充足，对成本不敏感。如服装品牌玫尔美，全国300家店，装修费用3000-3500万/年；服装品牌影儿，全国1000多家店，装修费用9500万-1.5亿/年；服装品牌蓝地，全国300家店，装修费用3000万/年。商业装修行业与家装行业的比较分析项目商业装修家庭装修对象公司、商户等家庭为主需求刚需性强刚需性弱价格平均价格高平均价格不高周期装修周期短，普通1-5年装修周期长，左右专业度高低利润率较高较低商业装修市场分析存在长久持续增加的需求和发展空间商业装修市场规模巨大（见下表）。表中8个都市公司数量约66.8万家，涉及服装、餐饮、珠宝等十个装修频度比较高的行业。经测算，此8个都市每年最少有17万家公司需要装修店面，按保守预计年装费耗费约220亿；就全国来说，每年最少有1000亿市场规模。都市公司数量*（万家）年市场装修总量区间（亿元）市场总量中间值（亿元）北京21.6288.302779.551433.93天津2.176.05297.64151.85上海11.9937.441638.08837.76杭州3.5910.75477.88244.31广州11.3132.911176.39604.65深圳11.8230.21968.97499.59重庆2.388.22327.16167.69成都1.957.09314.67160.88累计66.83220.987980.344100.66*8月在线统计服装、珠宝、钟表、化妆品、餐饮、眼镜、数码、美容院、会所、茶楼十个行业公司数量。现在以及将来，北上广深、杭州等一二线都市是商业装修的重点市场。一二线都市商业、服务业发达，实力商家云集，装修需求旺盛，装修集中，装修规模大，装修数量多，装修金额高，特别是对装修专业化程度规定高。由此，众多服务商，特别比较专业、比较有实力的服务商多聚集在一二线都市及周边。随着国内经济发展的转型和升级，三四线都市经济增加快速，商业、服务业比重日益加大，从而推动区域商业装修市场的增加。互联网机会新商业形态的诞生与兴起为曹妃甸发明绝佳风口20世纪90年代以前，中国零售市场长久保持着百货商店一统天下的单一格局。对外开放以来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的重要动力。但是由于多个零售业态的发展状况不尽相似，Shoppingmall等新兴零售业态飞速发展，快速成为老百姓的新宠。随之带来的商业展示行业飞速发展，到今天能够变成国际竞争优势比较明显的产业，成为当今中国千亿零售行业的必要产业。新零售的兴起，必将带来新一轮产业升级。年11月11日，国务院办公厅印发《有关推动实体零售创新转型的意见》（国办发〔〕78号），明确了推动我国实体零售创新转型的指导思想和基本原则。同时，在调节商业构造、创新发展方式、增进跨界融合、优化发展环境、强化政策支持等方面作出具体布署。《意见》在增进线上线下融合的问题上强调：“建立适应融合发展的原则规范、竞争规则，引导实体零售公司逐步提高信息化水平，将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。”，其表明消费者的线下体验将成为各大公司服务竞争至关重要的一环，这也是商业展示加速发展的一种潜在风口。互联网的快速发展，首先在一定程度上打通了物理距离、行业之间的妨碍；其带来的媒介环境的变化，大大缩减了信息传输的流程，广大中小公司对商展的规定需要更具时效性。例如《来自星星的你》热播，让啤酒炸鸡有关的视觉呈现一夜之间千树万树梨花开，而过往分散型的商展公司布局显然不能满足。数字化技术的不停更新也对传统商展提出了更高的规定，特别是现在前沿商展已经开始重视沉醉式体验的打造，讲求展示空间与展示内容的高度结合。“新、快、全”的商展行业平台——产业园区的规划与构建已如箭在弦。消费端沃土二三线都市逐步意识到商业展示在商业活动中甚至都市文化中的重要性随着商品社会的发展。这种商业展示活动越来越显重要，多个商业展示活动越来越频繁，商业展示活动的形式也越来越丰富。商业展示的作用已不仅仅是以出售商品为目的的简朴活动。当代商业展示已成为与人们生活亲密有关的商业活动和文化活动，是当代社会、文化的形式之一。由于一线都市与超一线都市的观念与思路更迭快速，较早意识到商业展示是商业活动甚至是都市文化不可缺少的环节。在几十年的都市进程中逐步形成产业链，并且行业正向高精尖发展。近年二三线都市也开始注意到商业展示对于都市景观构成起到核心作用，因此政府重视程度也成跨越式上升，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲酒吧、迪厅等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特点，以形、色、场、光构成适宜人类各感觉机能的愉悦空间。对于公司而言，随着市场构造从“卖方市场”转向“买方市场”，由“以商品为中心”转向“以消费者为中心”阶段。这种新的竞争形式下，二三线都市的公司也正在打开思维格局，开始重视终端展示对消费者所营造的感官体验，以更科学更系统的引导增进购置。这些因素无疑是商业展示行业的市场环境利好。四、政策端优势京津冀一体化是历史赋予曹妃甸的重大机遇随着京津冀世界级都市群规划的出台，以首都为核心的华北地区经济迈入新常态。现在京津两极过于“肥胖”，周边中小都市过于“瘦弱”，区域发展差距悬殊，特别是河北与京津两市发展水平差距较大，公共服务水平落差明显。而曹妃甸凭借其区位优势，首先在产业承接转移的功效上可发挥最大优势。另首先，倚靠两座巨型都市，乘将来经济发展之势，商展行业亦可充足占据近水楼台的先机。在《京津冀协同发展规划纲要》中，河北功效定位被拟定为全国当代商贸物流重要基地、产业转型升级实验区、新型城乡化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。唐山市“十三五”规划提出必须扎实推动“32239”的战略布局。“抓实重大项目建设、工业经济、开发区和工业园区建设、临港产业、服务业特别是当代服务业、当代农业、中心都市和县城及美丽乡村建设、运用外资和扩大出口、大众创业和万众创新‘九大经济增加点’”。同时明确目的：转型发展获得新进展。传统产业质量和效益明显提高，新产业新业态快速成长，工业化与信息化深度融合，创新能力明显增强，主导产业达成中高端水平，重要经济指标更加平衡协调，空间布局进一步优化。服务业比重明显提高，全市服务业增加值年均增加7%以上，到服务业占GDP比重达成38%。经济竞争力明显增强。户籍人口城乡化率达成45%左右。商展行业无疑是当代服务业最重要的构成部分，这也为曹妃甸商展文创产业园提供了必要条件。国务院批复实施《环渤海地区合作发展纲要》，也成为曹妃甸在更大区域参加生产力布局调节和产业链重构，加紧沿海地区率先发展的一股强劲的东风。五、项目战略意义建设曹妃甸商展文创产业园是打造京津冀都市群商展产业区核心带的必经之路。曹妃甸位于我市南部沿海、渤海湾中心地带的曹妃甸，由海而生、因港而兴，是“一带一路”上新的重要坐标点。根据“一带一路”走向，陆上依靠国际大通道，以沿线中心都市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造新亚欧大陆桥、中蒙俄、中国—中亚—西亚、中国—中南半岛等国际经济合作走廊；海上以重点港口为节点，共同建设畅通安全高效的海上运输大通道。曹妃甸港作为贯穿亚、澳、非、欧的区域物流节点及资源配备中心的优势地位将不停提高，辐射范畴也大为延展。12月30日，以曹妃甸为终点的蒙冀铁路正式通车，曹妃甸港与中国三条能源大通道中的两条(蒙冀铁路、大秦铁路)相通。同时，随着横穿我国第三大沙漠(巴丹吉林沙漠)的临哈铁路通车，曹妃甸港与内蒙古、新疆铁路网实现全线贯穿，并可通过第一、第二亚欧大陆桥直达欧洲。至此，曹妃甸港陆域辐射范畴囊括我国的西北地区乃至蒙古国等中亚、西亚地区，成为渤海湾能源、原材料集疏与贸易大港。通过大力发展水铁联运、多式联运，在陆向、海向两个方向延伸港口腹地范畴，让更多的腹地公司从更加经济、便捷的集疏运组织方式中受益。将来曹妃甸机场的起飞，更是无缝打通海陆空立体交通网络。曹妃甸商展文创产业园，依靠1.5小时“都市圈”，在集中供应京津冀地区的同时，也将凭借立体联合交通线路辐射西北东北以及长三角珠三角地区产业，甚至在一带一路的作用下影响亚、澳、非、欧，是京津冀都市群打造商展产业区核心带至关重要的一环。六、对于曹妃甸的影响曹妃甸商展文创产业园对曹妃甸本身产业发展的深远影响。唯一性国内商业展示行业仍然成分散状态，北上广深即使借靠本身经济环境的优势处在发展金字塔位置，但都市内部行业各个环节各自为政，造成资源极大浪费。而曹妃甸商展文创产业园将成为我国首个并且是唯一一种产业集群区，对曹妃甸的都市宣传作用不可无视，而园区建设同时对优化资源配备、发挥集群效应也有史无前例的影响，行业示范区的性质也将为曹妃甸吸引人才、带动经济产建立功勋。可持续性曹妃甸现在以钢铁、制造、石化三大产业为主导，属于劳动密集型，对于拉升经济总量虽有正面影响，但对生态环境的破坏却不可避免。而久远的发展战略必须要推动产业构造的优化，由工业之城，向高精尖转变。打造曹妃甸商展文创产业园则是非常值得期待的开端，由于商展行业属于当代服务业，对技术与人才规定较高，并且可持续发展，对于曹妃甸的久远建设规划有着深刻的意义。稳定性商业展示作为刚需行业，其需求量相对较稳定，而产业园区的打造更能够在内部形成完整的生态，风险较小，对经济能够保持稳步刺激。这对扩大就业、增加民众收入、积累资金、出口创汇﹑繁华市场、提高城乡化水平、带动有关产业和增进区域经济发展含有稳定的主动作用。曹妃甸商展文创产业园实施方案本项目一期计划用地亩，计划招商公司数量在150家，其中生产型公司100家，配套生产公司30家，材料周边循环公司20家。园区内设立新材料、工艺、技术研发中心，原材料仓储式供应中心，配套周边循环材料中心，园区职工集体宿舍，园区食堂，园区职工之家。二期计划用地3000亩，计划招商200家。招