房地产项目包销合同

房地产项目经纪合同书目录总则定义销售代理之楼盘销售代理之服务事项、费用及结算方式合同双方之责任违约责任合同生效、终止及其他附件总则本合同缔约双方：合同甲方：（以下称甲方）电话：传真：通讯地址：合同乙方：（以下称乙方）电话：传真：通讯地址：双方本着平等、公平、诚信的原则，自愿签订本合同书，并订立条款如下：定义商品房策划：是指代理商同房地产投资开发商订立的策划书，对该商品房营销策划、品牌推广策划、业务执行策划，直至后期物业管理策划等全程整合营销策划，并按合同约定收取策划费的行为。房地产投资开发商：是指依法登记成立的具有相应房地产开发资质，从事房地产开发和经营的法人企业。本合同中甲方指：代理商：是指具备房地产经纪人条件，经工商行政管理部门依法核准登记的从事房地产经纪，为委托人提供房地产营销策划、代理、中介、咨询服务的经纪组织。本合同乙方指：独家代理：在河南省区域内，除少量物业用房外的任何形式的销售，甲方违反本条视为乙方成功销售。认购协议：是指针对本合同约定之代理房屋制作的用于在预售合同签订之前约束房屋买卖双方的合同文本。平均底价：是指甲方要求乙方须完成销售代理房屋的最低平均单价；平均底价也是甲方授权乙方最终确认的价格底线；即：销售底价。单套底价：是以平均底价为平均价制定的每套代理房屋的最低销售价格即一房底价表。合同单价：是指购房者签订的各预售/出售合同约定的房屋销售单价。销售溢价：是指购房者签定的《商品房买卖合同》的价格高于销售底价的部分。实际销售率：为实际销售建筑面积与总代理销售建筑面积之比。单套销售金额：为该套房屋的销售面积与销售单价之积。实际总销售金额：为所有实际销售房屋的单套销售金额之和。销售代理之楼盘楼盘名称楼盘位置除非另有特殊约定，本项目推广名称和实际名称的改变不影响本合同的履行。楼盘总建筑面积约平方米。含地下室和车库，由幢房屋组成，性质，，，其中，用房建筑面积约为平方米，用房建筑面积约为平方米，地下室建筑面积为平方米，车库建筑面积为平方米甲方已通过土地有偿转让，与政府有关部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本地政策法规签订《土地使用权出让合同》，取得该楼盘坐落地块的土地使用权并依法登记。销售代理之服务事项、费用及结算方式本合同书约定之乙方楼盘销售代理内容：见附件一、附件二、附件三、附件四。代理期限为自开盘日起至交房。如项目销售提前完成，则本合同提前终止。项目销售目标确定（均为累计）：开盘后三个月内时销售30%工程主体封顶时销售50%交房时销售率80%交房后三个月销售达到90%推广费用：a、推广费用为项目总销售额的2%，超出部分由乙方承担。若有节余，节余部分的30%在完成销售任务后结算给乙方，费用支出经甲、乙方双方协商通过后执行。b、开盘二个月推广费用执行30%，每月推广费用执行不得低于5%。c、甲方若未按前a、b条执行时，乙方销售目标会对应修正，否则甲方无权因未完成销售任务单方扣除乙方相应代理费用。本项目销售平均底价的确定：a、住宅均价不低于元/㎡，商铺均价不低于元/㎡考虑到人情等特殊情况，甲方在低于底价出售的房源，乙方在结算佣金及溢价时仍按底价标准支付。b、具体单套底价表（即一房底价表）由乙方根据平均底价制定，并由甲方签字确认后生效。（见附件委托销售面积及底价表）销售代理收费标准和结算方式：a、销售溢价：甲方分的50%，乙方分得50%。b、乙方销售提成按销售额的2%计算，销售额以客户签定《商品房买卖合同》金额为准。在购房业主与甲方签订认购协议或《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售代理成功，并计入销售目标考核业绩，如双方中途解除合同，乙方有权获得本合同所规定的全部代理销售服务费，其结算金额按认购协议或《商品房买卖合同》总价金额进行计算。如购房者申请抵押贷款的，预售合同办理了登记手续并且乙方按照贷款银行的要求收齐贷款申请材料后，视为销售成功。c、支付周期：乙方所产生的代理提成和销售溢价均按月实际到账金额支付。每月28日乙方报销售业绩，经甲方财务部门审核无误后双方签字确认生效，次月5日前甲方支付上月销售代理费用。d、溢价月计算方式：月销售总面积×﹙合同单价－平均底价﹚×50%×实际到账比第四章合同双方之责任甲方责任甲方保证本合同约定策划之楼盘的合法性及相关文件资料的真实性、有效性。2）甲方应于开盘前向乙方提供策划楼盘如下有关文件：a、甲方的企业法人营业执照复印件；b、土地使用权出让合同复印件；c、所有代理房屋预（出）售许可证复印件；d、按协商执行工程进度计划；3）甲方指定一或两名负责人负责监督和协调乙方策划工作的推进，甲方负责人现拟定为______________。对于乙方需提报的工作内容由甲方负责人签字确认。在本协议内任何有关项目的变动，该负责人有责任以书面形式及时通知乙方。（该协调人选如有变动，甲方需提前一周通知乙方）。4）甲方在合同履约期和合同完成以后2年内不得聘用乙方人员。甲方保证推广费用按下列办法执行：6﹚①推广费用为项目总销售额的2%，超出部分由乙方承担。若有节余，节余部分的30%在完成销售任务后结算给乙方。费用支出经甲、乙方双方协商通过后执行。②开盘二个月内推广费用执行30%，每月推广费用执行不得低于5%。2、乙方责任1）乙方负责对项目进行整合营销策划，包括项目样板房设计、项目推广包装设计、项目现场销售执行及项目销售期间所有的销售推广平面创意设计等工作事项。2）乙方全权负责制定相关房屋营销和企划；设计符合法律规定的售楼书、售楼广告及其他促销资料。3）乙方负责定期向甲方指定负责人书面汇报信息回馈情况。4）在合同执行过程中，乙方所设计的一切销售资料和乙方设计的媒体广告内容均交甲方指定的负责人签字确认，由甲方进行发包、制作、发布，费用由甲方承担，若在乙方送交甲方三个工作日后，甲方没有书面答复的，乙方即可视同甲方默认。5）乙方保证在策划期限内未经甲方允许，乙方不得将其策划之甲方楼盘再转由第三方运做。6﹚乙方在合同履约期和合同完成以后2年内不得聘用甲方人员。第五章违约责任若甲方逾期10日未付款，须按本协议约定的付款截止日期算起，每日按拖欠金额的1‰向乙方支付违约金。乙方并有权利从销售回款中直接扣除。若乙方不能在规定的时间完成销售任务，则甲方有权按合同约定乙方的销售任务支付酬金中按日1‰的比例扣付。双方在签约后，任何一方擅自违约提前终止合同，则违约方应该按约定总合同额的30%向守约方支付违约金。违约方无权使用所有和营销策划相关的知识产权。4、双方在约定的时间内聘用对方人员，违约方按50万元/人培训费及人才流失费支付对方。5、合同期间，乙方应严格保密甲方其运营机密，否则将依照本款约定向甲方赔付该合同金额的1‰违约金。6、若甲方办理政府手续或施工周期滞后，则乙方销售周期顺延。第六章合同生效、终止及其它1、本合同自双方签字盖章之日生效。2、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方可本着互利互惠的原则订立补充合同，该补充合同与本合同拥有同等效力。3、在合同有效期内，双方若都同意终止本合同，应通力协作做好善后处理终止合同后的相关事宜，结清与本合同相关的法律经济事宜及交接工作。一旦终止，双方合同关系即告结束，不再互相承担任何经济及法律责任。未结清法律经济的除外。4、本合同如有任何争议之处，双方可友好协商另立补充，如协商不成，合同订立双方任何一方可依照中华人民共和国有关法律及规定，向人民法院提起诉讼。5、本合同约定代理之事宜完成后或代理期满后，合同自行终止。其他非自行终止情况依照本合同第五章有关条款处理。6、本合同一式肆份，双方各执贰份。7、经双方同意可签订变更和补充协议。第七章附件本合同所列内容如有不尽之处，双方可协商签定附件或《补充协议》，附件一、附件二、附件三、附件四和《补充协议》与本合同具有同等法律效力。甲方：乙方：法人代表：法人代表：或授权代表：或授权代表：签约地点：签约地点：签约时间：签约时间：附件一项目前期定位市场调研地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研区域市场现状及其趋势判断市场需求抽样调研竞争项目及非竞争区域项目调查分析出具市场调研报告项目建设项目市场价值专项定位分析A、产品品质定位分析B、产品价格定位建议项目建筑主题定位建议A、建筑风格B、建材设备C、细部和饰品环境、园艺、规划建议出具项目定位建议报告附件二项目营销策划一、项目SWOT分析项目优势分析项目劣势分析项目市场机会可能的市场威胁和困难点二、项目竞争力评价经济指标市场评价可变因素的敏感性评价综合市场水平的销售状况三、营销战略构思与建议销售周期规划2、目标市场选择3、营销战略选择建议4、项目品牌规划策略5、项目风格及VI四、目标市场定位与特征描述1、目标市场定位（区位、年龄、阶层、家庭状况、职业）2、目标市场细分性特征描述五、项目价格定位及策略1、价格策略2、价格定位3、定位及说明4、付款方式建议六、项目促销计划建议1、活动促销2、公关促销3、渠道促销七、物业推广主题选择1、卖点选择2、利益点选择3、本物业推广主题4、本物业推广语八、推广周期模拟与控制1、销售周期模拟2、销售控制九、项目营销预算十、出具营销策划报告附件三项目销售组织销售组织及流程销售管理制度业务管理制度售楼处规章制度项目经理岗位工作职责销售控制计划销售物料客户登记表客户登记本电话登记本客户跟踪表置业计划表周报表工作日记表客户接待轮序表考勤表10、应收帐款控制表三、销售策略项目预登记销售策略项目销售蓄势调整策略项目开盘试销期策略项目强势销售期策略项目扫尾清盘期策略四、销售前准备销售资料1、批文（合格证件）2、楼宇说明书3、价格体系4、合同文本销售人员组建1、乙方总部就项目总体销售管理提供支持（案场专员负责制）2、销售人员定位附件四广告设计、创意表现一、广告推广目标消费群体行为与心理分析物业卖点与利益点的转换分析消费心理及物业形象定位主