房地产经纪幻灯片

房地产经纪李军2008年9月1日第一章房地产经纪与房地产经纪人第一节经纪与经纪人一、经纪（一）经纪的内涵经纪具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理及行纪等经纪业务的经纪活动。在现实生活中，无论何种经纪活动，均包括以下有两层基本涵义：（1）经纪活动是一种中介服务活动；（2）经纪人提供中介服务，是以赢利为目的。（二）经纪的作用1.传播经济信息2.加速商品流通3.优化资源配置4.推动市场规范完善5.促进社会经济发展（三）经纪活动的特点1.活动范围的广泛性2.活动内容的服务性3.活动的隐蔽性和非连续性4.活动目的的报酬性5.活动责任的明确性6.活动主体的专业性（四）经纪活动的方式

1.居间居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。服务对象广泛，没有长期固定的合作关系。

2.代理代理是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。商业代理活动。经纪人只收取委托人的佣金。滥用代理权：代理人拥有代理权，但代理人的行为违背诚实信用原则，且损害被代理人的利益。（自己代理，双方代理，代理人和第三方恶意串通）

无权代理：未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担民事责任。相对人可以催告代理人在一个月内予以追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应以通知对方的方式作出。

表见代理：无权代理人所为的代理行为，善意相对人有理由相信其有代理权，在此情形下，被代理人应当承担代理的法律后果。表见代理虽属无权代理，但是，只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实，表见代理成立，行为人的代理行为就应当按有效的代理来看待；在此情况下，所签订的合同就应当是有效合同。表见代理中的相对人不享有撤销权

被代理人因表见代理成立而承担民事责任，因此给被代理人造成损失的，被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况，以及无权代理人的过错情况，依法请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。

当表见代理的法律后果是使被代理人从中受益时，根据公平原则，权利义务应当对等，无权代理人有权要求被代理人支付因实施代理行为而支出的相关的合理费用。

3.行纪行纪是指经纪人受委托人的委托，以自已的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。注意行纪和代理的区别。（P4）（五）经纪收入佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。应注意佣金与回扣以及佣金和信息费之间的区别

二、经纪人（一）经纪人的基本涵义经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中间地位，并通过其中介服务活动获得相应报酬。（二）经纪人的特点

1.经纪人是以信息为资源；

2.经纪人与客户之间无连续性关系；

3.经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才；

4.经纪人不占有商品。（三）经纪人的类型

1.按经纪活动所涉及的内容的不同进行划分现货经纪人、期货经纪人、证券经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、技术经纪人、货币经纪人、文化经纪人、信息经纪人、人才经纪人等。

2.按经纪人的不同结构形式进行划分个体经纪人、合伙经纪人、企业经纪人（四）经纪人的权利和义务1经纪人的权利（1）在法律法规允许的范围内开展经纪活动，行使其各项合法权益；（2）依照合同的约定获取合法佣金，依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费，但是佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定；（3）当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务；（4）发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动。2经纪人的义务（1）如实介绍；（2）保守机密；（3）保管样品；（4）制作文书；（5）不索取额外给付；（6）不从事违禁商品的经纪活动；（7）依法纳税并接受行政督。第二节房地产经纪与房地产经纪人一、房地产（一）房地产的含义从经济学意义上讲，房地产通常是指城市（或城镇）的房产和地产的合称，它不仅指土地、房屋、建筑物，而且还包括产权等经济权属的含义。房地产=房产+地产+权益（二）房地产的特性1.不可移动性2.房产和地产的不可分割性3.品质的差异性4.价值高5.使用的耐久性6.供给的有限性7.用途的多样性8.价值变化的相互影响性

(三）房地产市场的特点

1.信息的不充分和信息的不对称；

2.产品具有不同性质

3.房地产市场的自由进退难度较大。（四）房地产交易的特点房地产商品的属性和房地产市场的特点决定了房地产具体交易活动也不同于一般的商品交易，呈现以下特征：1.房地产位置的不可移动性，决定了房地产商品实物交易的固定性；2.房地产交易都是大额交易；3.房地产商品价值形成复杂；4.房地产交易涉及一系列产权、法律问题；5.房地产交易具有层次性；6.房地产交易主体具有广泛性，交易目的具有多样性；7.房地产交易形式具有多样性。

（五）房地产经纪存在的必要性1.房地产价格昂贵，维持存货的费用太高；2.房地产的不可移动性，无法像一般商品那样，集中到固定的市场出售，其交易过程是把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的；3.房地产商品及其交易具有高度的复杂性。二、房地产中介服务房地产中介服务有广义和狭义之分。广义的房地产中介服务，是指在房地产经济活动中，为房地产的生产、流通、消费等环节广泛提供的委托代理、投资咨询、价格评估、经纪业务等多元化的居间服务的业务。狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动。我国《城市房地产管理法》规定，我国的房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式。

1.房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产估价是指对房地产进行测算，评定其经济指标和价格的经营活动。

3.房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理及行纪等经纪业务的经纪活动。三、房地产经纪（一）房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。服务具有3个本质的特点：

非实物性；生产与消费的同时性；不可储存性

（二）房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等营业性活动。房地产经纪活动可以分为居间、代理、行纪3大类。

（1）房地产居间（2）房地产代理（3）房地产行纪

（三）房地产经纪功能的定位

1.沟通信息，提供咨询；

2.促成交易，提高效率；

3.公平买卖，保障安全。

四、房地产经纪人（一）房地产经纪人的涵义房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。

（二）房地产经纪人的类型

1.按房地产经纪人的活动形式划分，房地产经纪人可以分为居间房地产经纪人、代理房地产经纪人和行纪房地产经纪人。

2.按房地产经纪人的职业资格划分，可以划分为具有执业资格的房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。

3.按服务的专业领域，可以分为住宅房地产经纪人、商业用房经纪人、工业用房经纪人和土地经纪人等。（三）工作内容

1.为买者代买或为卖者代卖；

2.为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让；

3.从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办理相关手续；

4.从事房产租赁的代理或居间活动；

5.促成房地产企业合资以及房地产开发、经营等项目活动的合作。

（四）房地产经纪人的作用

1.宣传房地产知识、传播房地产信息；

2.敦促交易成功，活跃房地产市场；

3.提供广泛的服务，代办各种交易手续；

4.规范房地产交易，加速房地产业发展。第三节房地产经纪行业的发展及其意义

一、中国房地产经纪行业发展概论1.1949年以前的中国房地产经纪业2.1949年以后中国房地产经纪业的发展二、发展房地产经纪行业的意义

1.有助于房地产市场的活跃和兴旺

2.有利于房地产行业稳定的持续发展

3.发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化

4.能促进人民居住生活水平的提高

5.能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第四节房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人职业资格的种类根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人职业资格的证明文件。房地产经纪人执业资格可以在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理资格只能在允许注册的地区内从业。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。全国房地产经纪人执业资格考试分为四个科目：房地产基本制度与政策房地产经纪概论房地产经纪实务房地产经纪相关知识四个科目全部合格即可取得房地产经纪人执业资格。二、房地产经纪人执业资格注册国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度。取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构同意后，向所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门递交注册申请，经省级注册管理机构初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发建设部监制的《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》。申请注册的人员必须同时具备以下条件：

1.取得房地产经纪人执业资格证书；

2.无犯罪记录；

3.身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；

4.经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，注册有效期届满需要继续从事房地产经纪活动的，应于有效期届满前三个月，按规定的程序换发新的注册证书。房地产经纪人注册在下列情况下，须达到规定的继续教育标准。（1）房地产经纪人执业资格证书自签发之日起3年内为初始注册的，每3年至少应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。（2）房地产经纪人在注册有效期内参加了中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，方可换发新的注册证书。有下列情形之一的，不予注册：（1）不具有完全民事行为能力；（2）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；（3）在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的；（4）不在房地产经纪机构执业或者同时在2个或2个以上的房地产经纪机构执业的；（5）依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；（6）法律、法规规定不予注册的其他情形。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更注册手续。房地产经纪人有下列情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书：（1）死亡或者被宣告失踪的；（2）完全丧失民事行为能力的；（3）受刑事处罚的；（4）在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的；（5）连续2年以上（含2年）脱离房地产经纪工作岗位的；（6）同时在2个或2个以上的房地产经纪机构执业的；（7）严重违反房地产经纪职业道德的；（8）以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册资格证书的。被注销注册的人员，达到规定的注册条件的，可以重新申请注册。三、房地产经纪人员的权利与义务（一）房地产经纪人员的权利房地产经纪人的权利1.依法发起设立房地产经纪机构；2.执行经纪业务，并获取合理报酬；3.加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；4.有权拒绝执行委托人发出的违法指令；5.指导房地产经纪人协理进行各项经纪业务；6.经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；7.要求委托人提供与交易有关的资料。房地产经纪人协理的权利（1）有权加入房地产经纪机构；（2）协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获取合理报酬。（二）房地产经纪人员的义务1.遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；2.不同时受聘于2个或2个以上的房地产经纪机构执行业务；3.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；4.接受国务院建设行政主管部门和当地政府房地产行政主管部门的监督检查；5.接受职业继续教育，不断提高业务水平；6.为委托人保守商业秘密。第五节 房地产经纪人员的职业道德、修养和技能一、道德和职业道德（一）道德道德是指人们在社会生活实践中所形成的关于善恶、是非的观念、情感和行为习惯，并依靠社会舆论和良心指导的人格完善与调节人与人、人与自然关系的规范体系。道德包括客观和主观两个方面。客观方面是指一定的社会对社会成员的要求，表现为道德关系、道德理想、道德标准、道德规范等；主观方面是指人们的道德实践，包括道德意识、道德信念、道德判断、道德行为和道德品质。（二）职业道德职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。职业道德是与一定的职业相联系的，所以在性质上具有专业性，即各种职业的主要规范要求各有不同。其次，职业道德在内容上具有一定事实上的稳定性、连续性。（三）房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用1.房地产经纪职业道德的内涵房地产经纪职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，它是房地产经纪行业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。行为习惯最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关的法律、法规和行业规则以及在执业过程中的仪表、谈吐、举止等方面的修养。2.房地产经纪职业道德的形成及作用职业道德是通过广大从业人员的长期的实践摸索，有关管理者或研究者的总结、提炼以及一些杰出人物的身体力行，并经过行业团体的集体约定而形成的。对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练，以及行业氛围的熏陶、社会舆论的引导而形成的。职业道德是内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要是通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。具有较强的约束力。（四）房地产经纪人员职业道德的基本要求（1）守法经营（2）以“诚”为本“诚”的第一要义是真诚；“诚”的第二要义是坦诚。（3）恪守信用（4）尽职守责（5）公平竞争，注重合作二、房地产经纪人员的职业修养（一）房地产经纪人员的心理素质（1）自知、自信（2）乐观、开朗（3）坚韧、奋进（二）房地产经纪人员的礼仪修养（1）电话中的礼仪（2）仪容与着装（3）接待客户时的仪态（三）房地产经纪人员的知识结构房地产经纪人员知识结构的核心就是房地产经纪的基本理论与实务知识，该核心的外层是与房地产经纪有关的专业基础知识，包括经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识，最外层的是对文化修养产生潜移默化影响的各类文学、艺术乃至哲学等方面的知识。三、房地产经纪人员的职业技能

（一）房地产经纪人员职业技能的构成（1）收集信息的技能（2）市场分析的技能（3）人际沟通的技能（4）供需搭配的技能（5）把握成交时机的技能（二）房地产经纪人员职业技能的培养1.认真学习有关操作方法2.反复练习，不断实践3.形成日常工作习惯4.勤于思考、善于总结第三章房地产经纪机构第一节房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的内涵及基本类型（一）房地产经纪机构的内涵房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营房地产经纪业务。

（二）房地产经纪机构的基本类型1.不同企业性质的房地产经纪机构（1）房地产经纪公司房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。（2）合伙制房地产经纪机构合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。（3）个人独资房地产经纪机构个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。（4）房地产经纪机构设立的分支机构在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构、国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在中华人民共和国境内设立分支机构。分支机构能独立开展房经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到工期债务）承担责任。2.不同业务类型的房地产经纪机构从业务类型来看，房地产经纪机构大体上可以分为四种。（1）以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构这类机构又可以根据业务类型的不同分为代理机构和居间机构。目前代理机构主要以新建商品房销售代理为主要业务，居间机构则以二手房租、售的居间业务为主。当然，也有一些房地产经纪机构趋向于代理与居间并重，其中最为常见的是兼营商品房销售代理和二手房租售居间。这类机构以新建商品房和二手房的销售、居间为主要业务，是目前我国数量最多的一种房地产经纪机构类型。（2）以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构这类房地产经纪机构对房地产市场的研究和认识较为全面，层次高，有深度。主要为房地产开发商和大型房地产投资者提供营销策划、投资分析等咨询类服务，并承担相关房地产的代理销售居间，主要着重于大型的国际酒店、写字楼、商铺工业楼宇。（3）管理型房地产经纪机构这类房地产经纪机构的经纪业务主要局限于其上级开发商推出的各类楼盘的租售代理及物业管理，适当兼营其他开发商的物业代理业务；此类机构专注于物业管理服务，在楼宇规划、建设、销售、管理的方面往往积累了比较丰富的经验。（4）综合性房地产经纪机构综合性房地产经纪机构涉足于房地产服务业的多个领域，如经纪、估价、咨询、培训等，是一种综合性的房地产服务机构。这类经纪机构在英国和中国香港地区较多，目前中国大陆也有少数大型房地产经纪机构正朝这个方向发展。二、房地产经纪机构设立的条件和程序（一）房地产经纪机构设立应当具备的条件《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条明确规定了房地产中介服务机构应当具备的条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产经纪机构，除了具有房地产中介服务机构的共性外，兼有房地产业和经纪业的双重特点，受到两个行业的双重制约。其设立的具体条件如下：首先房地产经纪机构的设立应符合中华人民共和国公司法、合伙企业法、个人独资企业法、中外合作经营企业法、中外合资经营企业法、外商独资经营企业法等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。其次，房地产经纪机构的设立还必须具有足够的专业人员，具体规定如下：（1）以公司形式设立的房地产经纪机构，应当有3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员，和3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》的专职人员。（2）以合伙企业形式设立的房地产经纪机构，应当有2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员，和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》的专职人员。（3）以独资企业形式设立的房地产经纪机构，应当有1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员，和1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》的专职人员。房地产经纪机构的分支机构，持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书》的专职人员的数量应按有关规定执行。最后应符合拟设立的房地产经纪机构所在地政府有关管理部门的相关规定。（二）房地产经纪机构设立的程序符合房地产经纪机构设立条件的机构，可以由申请人向当地工商行政管理部门申期设立登记，领取营业执照。在登记申请之前，必须先向房地产行政主管部门对其人员条件申请前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政主管部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。三、房地产经纪机构的权利和义务（一）房地产经纪机构的权利(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；(2)可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为；(4)由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；(5)委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务；(6)法律、法规和规章规定的其他权利。（二）房地产经纪机构的义务(1)依照法律、法规和政策开展经营活动；(2)认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人认真开展经纪业务；(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；(4)严格按照规定标准收费；(5)接受房地产管理部门的监督和检查；(6)依法缴纳各项税金和行政管理费；(7)法律、法规和规章规定的其他义务。四、房地产经纪机构的注销房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不能再从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人完成，也可以终止合同并赔偿相应损失，在符合法律规定的前提条件下，经当事人约定，也可以采用其他方法。房地产经纪机构的注销，包括备案证书的注销和营业执照的注销。

第二节 房地产经纪机构的经营模式房地产经纪机构的经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式。根据房地产经纪机构是否通过店铺来承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式。一、无店铺经营模式无店铺经营模式的房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务，而是主要靠业务人员乃至机构的高层管理人员直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务。这类机构通常有两种：一是以个人独资形式设立的房地产经纪机构，另一种是面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构。二、有店铺经营模式有店铺经营模式的房地产经纪机构通常依靠店铺来承接业务，通常是面向零散房地产业主和消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。（网上联盟经营模式）（一）直营连锁经营模式连锁经营形式是零售业在20世纪的一项重要发展。直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。目的主要是获得更多信息资源，以规模化经营实现运营成本的降低。（二）特许加盟连锁经营模式特许加盟连锁是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，它提供特许经营的方式来开设一家一家的连锁店，而非像直营连锁经营那样由母公司直接投资并拥有各连锁店。特许经营具有以下4个共同点：（1）（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；（2）权利所有者授权其他人使用上述权利；（3）在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；（4）受许人需要支付权利使用费和其他费用。第三节 房地产经纪机构的组织形式一、房地产经纪机构的组织结构形式（一）直线职能制组织形式（二）事业部制组织结构形式（三）矩阵制组织结构形式（四）网络制组织结构形式直线职能制组织结构形式事业部制组织结构形式矩阵制组织结构形式网络制组织结构形式合生创展

华润集团华润置地(北京)公司保利地产

万科集团二、房地产经纪机构的部门设置（一）业务部门（二）业务支持部门（三）客户服务部门（四）其他部门

第四节房地产经纪机构的人员管理一、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系（一）执业关系（二）法律责任关系（三）经济关系二、房地产经纪机构的岗位设置（一）房地产经纪机构的岗位设置的基本原则1.“因事设岗，因岗设人”2.工作丰富化。（二）主要岗位1.销售序列（1）销售员岗位（2）案场销售经理岗位（3）连锁店经理岗位（4）销售副总经理岗位2.研发序列（1）项目开发岗位（2）市场调研岗位（3）信息管理岗位（4）专案研究岗位（5）市场研究岗位3.管理序列（1）部门经理岗位（2）副总经理岗位（3）总经理岗位4.业务辅助序列（1）办事员岗位（2）咨询顾问岗位5.辅助序列三、房地产经纪机构人员管理的主要内容（一）房地产经纪机构人员管理的基本原则首先，保证每个岗位的人员都具有适当的任职资格。其次，注重对员工在岗位中的再学习和再培训。第三，不要姑息员工一些细小的违规行为。第四，机构的高层管理者要以身作则。第五，控制好一些关键岗位。（二）房地产经纪机构人员管理的主要内容1．训练

2．评估3．薪酬

4．激励习题：一、单项选择题1.代理是指经纪人在受托权限内，以（）名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。A、自己B、第三人C、委托人D、当事人2.（）是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。A、信息费B、佣金C、回扣D、工资3.经纪活动往往是针对某一特定业务进行的，大多数经纪人与委托人之间（）的合作关系。A、有长期固定B、无长期固定4.以自己的名义为他人提供交易信息和机会，通过居间协调，促成交易双方完成交易，房地产经纪人依法取得合理的中介报酬的经营活动，就是（）。A、房地产评估B、房地产代理C、房地产居间D、房地产行纪5.房地产纪经人是指依法取得房地产（），从事房地产经纪活动的人员。A、估价师执业资格B、房地产中介人C、物业管理资格D、经纪人执业资格6.一个房地产经纪人只能在（

）房地产经纪机构执业。A、一个

B、二个

C、三个

D、多个7.执业资格注册有效期一般为（

），有效期届满（

）月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。A、1，1B、2，2C、3，3D、4，48.抵押合同（

）生效。

A、自抵押物登记之日起

B、合同签定之日起9.道德起源于（

）。A、原始社会

B、奴隶社会

C、封建社会10.人们在从事各种职业活动的过程中应遵守的思想行为准则和规范就是（

）。A、道德规范

B、道德信念

C、职业道德

D、社会道德

11、房地产经纪人对自己的职业持有充分的荣誉感，是房地产经纪人（

）心理素质的表现。A、自知、自信

B、乐观、开朗

C、坚韧、奋进12如果客户来电要找的人不在，应礼貌地说（

）。A、请问上次是哪位业务员接待您的。B、您好！××公司，请问有什么需要我为您服务？C、对不起！他（她）出去了，您需要留言吗？13.房地产经纪人员与客户交谈时，应该多与客户（

），这即是符合国际惯例的基本礼仪，又是了解客户心理活动的重要方法。A、目光交流

B、微笑

C、握手

D、尊称14.经纪人员的正确坐姿是（

）。A、坐满整个椅面B、坐在椅面外侧二分之一的部位，上身略向前侧C、上身后仰，靠在椅背上15.引领客户看房时不正确的做法是（

）。A、用手势引领前进方向，侧脸看着客户说：这边请。B、边走边说：这边，跟我走。C、提醒客户安全，危险地方自己先试踩后，再让客户迈过16.房地产经纪业务应当以（

）名义承接。A.房地产经纪人

B.房地产经纪人协理

C.房地产经纪机构

D.房地产经纪机构代理人

17.下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（

）。A.房地产价格评估

B.代理新房买卖

C.代理房屋出租

D.房地产居间介绍18.行纪是指经纪机构受委托人的委托，以（

）名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。A.自己

B.代理人

C.委托人

D.受托人19.房地产经纪人员职业资格是指（

）资格。A.房地产经纪人执业

B.房地产经纪人协理从业C.房地产经纪人执业和房地产经纪人协理从业

D.房地产中介服务人员职业20.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（

）条件。A.封顶

B.验收

C.预售

D.规划21.确定产权最有效的方式是到（

）进行核实。A.派出所

B.开发公司

C.物业管理公司

D.房地产权属登记部门22.房地产价格主要是由（

）决定。A.土地价格

B.建筑物造价

C.市场供求关系

D.经济增长速度23.下列不属于房地产产品特征的是（

）。A.开发周期长

B.投资金额大

C.变现能力强

D.产品差异大24.房地产经纪业是以（

）为主要资源的服务业。A.人力

B.财力

C.信息

D.关系25.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（

）申请续期。A.6个月

B.9个月

C.1年

D.2年26.在房地产经纪人员的职业技能中，供需搭配的技能是（

）。A.使供给方满意

B.使需求方满意C.使供需双方在某宗（或数宗）房源上达成一致

D.使自己人际沟通技能得到供需双方的认可27.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家实行（

）登记发证制度”。A.土地所有权和房屋所有权

B.土地使用权和房屋所有权C.土地使用权和房屋使用权

D.土地所有权和房屋使用权28.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（

）。A.国家机关用地

B.军事用地

C.经济适用住房用地

D.高档写字楼用地29.房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（

）。A.15%B.20%C.25%D.35%30.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易不包括（

）。A.房地产转让

B.房地产开发

C.房地产抵押

D.房屋租赁31.在房屋总登记之后，房屋所有权发生继承的，必须办理房屋（

）手续。A.他项权利登记

B.转移登记

C.变更登记

D.注销登记32.商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（

）。A.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3%B.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3%C.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于3%D.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3%33.房地产开发企业销售商品房时，不需缴纳（

）。A.营业税

B.城市维护建设税

C.教育费附加

D.房产税34.拆迁（

）不予补偿。A.代管的房屋

B.产权有争议的房屋

C.已抵押的房屋

D.违章建筑35.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当（

）。A.完成开发投资总额的20%以上

B.完成开发投资总额的25%以上C.完成开发投资总额的35%以上

D.形成工业用地或者其他建设用地条件36.以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当（

）。A.实行政府指导租金

B.补缴土地出让金C.将租金收入上缴国家

D.将租金中所含土地收益上缴国家37.关于房屋转租，不正确的表述是（

）。A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B.第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D.除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期38.房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以（

）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有

B.转移使用权

C.转移占有

D.转移所有权39.关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（

）。A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人

B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人C.原租赁合同继续有效

D.抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效40.房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（

）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A.10B.15C.20D.3041.房地产经纪人员接待客户时，最好（

）。A.坐在客户的侧边

B.坐在客户的对面

C.坐在客户的后面

D.紧靠客户身旁二、多项选择题1.经纪活动的作用（

）。A、传播经济信息

B、加速商品流通

C、优化资源配置

D、推动市场规范完善

E、促进社会经济发展2.经纪活动的特点（

）。A、活动范围的广泛性

B、活动内容的服务性

C、活动地位的居间D、活动目的有偿性

E、活动责任的确定性

F、活动主体的专业性3.经纪活动最主要的方式（

）。A、居间

B代理

C、行纪

D、咨询

4.经纪人的特点（

）。A、经纪人是以信息为资源

B、经纪人与客户之间无连续性关系C、经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才5.经纪服务具有的本质特点（

）A、非实物性

B、生产与消费的同时性

C、不可储存性6.房地产经纪机构的类型（

）。A、经纪公司

B、合伙机构

C、个人独资机构

D、境内外房地产经纪机构在境内设立的分支机构

7.房地产经纪机构的权利（

）A、享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金B、可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议C、按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为D、由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求E、法律、法规和规章规定的其他权利8.房地产经纪人享有的权利有（

）。A.设立房地产经纪机构

B.承担房地产经纪机构关键岗位C.要求委托人提供与交易有关的资料

D.同时受聘于两个房地产经纪机构执业

E.拒绝执行委托人发出的违法指令9.房地产经纪人员职业道德的基本要求（

）。A.守法经营

B.以“诚”为本

C.恪守信用

D.尽职守责

E.市场分析技能10.《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式有（

）。A.将房屋出租给他人居住

B.将房屋出租给他人从事经营活动C.将房屋以合作方式与他人从事经营活动

D.以房屋作价入股E.将房屋无偿借用给他人11.应当申请房屋权属注销登记的情形有（

）。A.房屋灭失

B.涂改房屋权属证书C.土地使用权年限届满

D.房屋他项权利终止

E.房屋权属证书遗失12.承租人（

），出租人有权终止合同。A.将承租的房屋擅自转租

B.故意损坏承租的房屋C.无正当理由拖欠房租3个月

D.无正当理由闲置承租房屋

E.擅自改变房屋的用途13.关于土地使用权出让最高年限，正确的表述有（

）。A.居住用地90年

B.教育、科技、文化卫生、体育用地50年

C.商业、旅游、娱乐用地40年

D.工业用地70年

E.综合用地50年14.土地使用权出让可以采取（

）的方式。A.招标

B.拍卖

C.协议

D.划拨

E.挂牌

2011中国房地产企业综合实力TOP10排名企业名称1

万科企业股份有限公司2

中国海外发展有限公司3

保利房地产（集团）股份有限公司4

绿地集团5

绿城房地产集团有限公司6

恒大地产集团有限公司7

龙湖地产有限公司8

合生创展集团有限公司9

金地（集团）股份有限公司10

北京首都开发控股（集团）有限公司

排名公司名称公司简介1易居中国(中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)2同策(领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,上海同策房产咨询有限公司)3伟业顾问(中国房地产策划代理品牌价值TOP10,中国地产服务行业著名企业,北京伟业策略房地产投资

顾问公司)4华燕(以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业策划(集团)有限公司)5思源顾问(苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司)6世联地产(中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司)7合富辉煌(最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌集团控股有限公司)8金网络(中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,影响力企业,北京金网络置业投资顾问(集团)有限公司)9策源(最具影响力专业地产服务机构之一,中国房地产百强策划代理企业,上海策源置业顾问有限公司)10新景祥(中国最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌,厦门新景祥投资控股有限公司2011年中国房地产十大策划代理品牌企业

第三章房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理是房地产经纪行为有序进行及不断完善的基础，房地产经纪行业要想适应房地产市场发展的需要，必须要加快建立和完善房地产经纪行业的管理模式和发展路径。本章重点介绍房地产经纪行业管理的涵义、作用、基本原则和基本模式，分析行业组织的性质和作用，总结房地产经纪行业管理的主要内容，并从战略的角度阐述我国房地产经纪行业管理与发展的方向与对策。第一节房地产经纪行业管理概述一、房地产经纪行业管理的涵义与作用房地产经纪行业管理是由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协助房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。它的基本作用就是维护社会整体利益，即通过管理房地产经纪活动，使其能符合社会整体规范，并能最大限度地增进社会福利。

二、房地产经纪行业管理的原则1.营造良好的环境，鼓励行业发展2.遵循行业规律，实施专业管理3.严格依法办事，强化行业自律4.顺应市场机制，维护有序竞争三、房地产经纪行业管理的基本模式和手段第一种是行政主管模式。第二种是行政管理与行业自律并行模式。第三种是行业自治模式。目前，我国房地产经纪行业的管理模式现阶段正从第一种模式（行政主管模式）向第二种模式（行政管理与行业自律并行模式）转变，第二种模式是目前我国的合理选择。四、房地产经纪行业组织（一）房地产经纪行业组织的性质与组织形式房地产经纪行业协会是房地产经纪人的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织不是行政机构，因此它不是按照国家的行政区域和行政级别来设立的，它的设立主要遵循按需设立的原则。全国可以建立全国性的房地产经纪行业组织，省、自治区、直辖市以及设区的市可以根据需要设立各地方的房地产经纪行业组织。其中全国性的房地产经纪行业组织和各地方的房地产经纪行业组织之间并无隶属关系，而是各自进行独立管理。（二）房地产经纪行业组织的管理职责行业组织可经政府房地产管理部门的授权，在授权范围内协助管理有关事物。行业组织履行下列职责：(1)保障房地产经纪人员依法执业，维护经纪人员的合法权益；(2)组织总结、交流经纪人员工作经验；(3)组织经纪人员业务培训；(4)组织经纪人员开展对外交流；(5)进行经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查；(6)调解经纪人员之间在职业活动中发生的纠纷；(7)按照章程规定对经纪人员给予奖励和处分；(8)法律、法规允许的其他职责。（三）房地产经纪行业规则行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例，它是平等民事主体之间的一种约定。

第二节房地产经纪行业管理的内容一、注册登记和备案（一）房地产经纪人执业资格注册国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度。取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构同意后，向所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门递交注册申请，经省级注册管理机构初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发建设部监制的《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》。房地产经纪人申请注册时必须同时具备以下条件：1.取得房地产经纪人执业资格证书；2.无犯罪记录；3.身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；4.经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，注册有效期届满需要继续从事房地产经纪活动的，应于有效期届满前三个月，按规定的程序换发新的注册证书。房地产经纪人注册在下列情况下，须达到规定的继续教育标准。（1）房地产经纪人执业资格证书自签发之日起3年内为初始注册的，每3年至少应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。（2）房地产经纪人在注册有效期内参加了中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，方可换发新的注册证书。有下列情形之一的，不予注册：（1）不具有完全民事行为能力；（2）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；（3）在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的；（4）不在房地产经纪机构执业或者同时在2个或2个以上的房地产经纪机构执业的；（5）依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；（6）法律、法规规定不予注册的其他情形。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更注册手续。房地产经纪人有下列情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书：（1）死亡或者被宣告失踪的；（2）完全丧失民事行为能力的；（3）受刑事处罚的；（4）在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的；（5）连续2年以上（含2年）脱离房地产经纪工作岗位的；（6）同时在2个或2个以上的房地产经纪机构执业的；（7）严重违反房地产经纪职业道德的；（8）以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册资格证书的。被注销注册的人员，达到规定的注册条件的，可以重新申请注册。（二）房地产经纪机构注册登记及备案设立房地产经纪机构，应当首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政主管部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。作为房地产经纪机构，它必须具备以下资质条件：1.必须是具有法人资格的经济实体，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并能独立承担经济责任。2.要有合法的法人代表和健全的管理机构，并有相应数量的专业技术人才。3.必须具有一定数量的自有资金。4.必须有固定的办公地点及合法的经营方式和手段。二、房地产经纪行业年检与验证管理房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点，具有其他监督管理方式不可替代的作用。首先，年检与验证管理有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。其次，年检与验证管理有利于房地产经纪机构的准确统计。第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。三、房地产经纪纠纷规避与投诉受理缔约过失造成的纠纷。2.合同不规范造成的纠纷。3.服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。目前我国房地产经纪行业主管部门主要通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：制定示范合同文本2.制定服务标准、明确服务要求和内容3.加强对房地产经纪合同的监管四、房地产经纪服务费管理房地产经纪活动的服务收费也是房地产经纪行业管理涉及的一项重要内容。根据规定，房地产经纪服务收费应实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费用，并开具发票。因此，对房地产经纪服务费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。凡违反规定，将受到相应的处罚。此外，在房地产经纪活动中，禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。

第三节房地产经纪职业规范一、房地产经纪活动的原则《中国房地产经纪人执业规则》第六条规定了房地产经纪活动应遵守的原则：“房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。”二、房地产经纪基本执业规范1告示责任2告知责任3房地产经纪的职业范围4回避制度5房地产经纪业务承接、承办6房地产经纪合同7重要文件署名8佣金9解除合同10资料申报三、经纪活动中的争议与处理1.当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；2.如双方协商不成，可以报请有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解；3.如果经协调不能达成协议，双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理。合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终局裁决；4.合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向不动产所在地人民法院诉讼。四、房地产经纪人执业中的禁止行为1.采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务的。2.明知交易物或交易方式属法律、法规所禁止的范围，仍提供房地产经纪服务的；3.通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外收益的；4.隐瞒重要事实或虚构交易机会、提供不实信息和虚假广告的；5.泄露委托人商业秘密或利用商业秘密牟取不正当利益的；6.出租、出借房地产经纪人员职业资格证书、注册证书或允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；7.房地产经纪人员在经办业务中诱导、指使委托人以合法的形式掩盖非法目的，采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价等手段规避国家相关规定的。8.法律、法规禁止的其他行为。五、房地产经纪人和经纪机构违规执业的法律责任房地产经纪机构和人员违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任3个方面。第四章房地产交易管理制度与政策

第一节房地产交易管理概述一、房地产交易的概念房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其它相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。二、房地产交易中的基本制度（一）国家实行房地产价格评估制度（二）国家实行房地产成交价格申报制度

（三）房地产价格评估人员资格认证制度第二节房地产转让管理一、房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移，因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。二、房地产转让的条件（一）下列房地产，不得转让1.以出让方式取得土地使用权的，不符合如下条件的：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（三）以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三节商品房销售管理一、商品房预售，应当符合的条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。二、商品房计价方式按建筑面积计算，按套内建筑面积计算，按套（单元）计算。套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积三、面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。当事人应在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是：合同未作约定的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四、中途变更规划设计的情况因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。五、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第四节房屋租赁管理一、房地产租赁的概念房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。二、有下列情形之一的房屋不得出租

（1）未依法取得房屋所有权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、租赁合同应当具备以下条款

（1）当事人姓名或者名称及住所；

（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

（3）租赁用途；

（4）租赁期限；

（5）租金及