慈溪伊顿庄园市场分析报告

市场篇项目的自身现状我们已经了解的不能再透彻了，产品户型也十分适合当前的市场环境，因此我们认为本市场篇的主要目的是帮助推广提升市场卖点，同时辅助营销抓出竞争对手和客户群。前

言主要结论一国家政策下,房价并没有因此低头,半成民心认为房价仍会上涨,房价倒逼政策调控,后市走势不明.主要结论二慈溪市楼市固若金汤,房价节节走高,强大的社会购买力支持楼市坚挺.主要结论三城市向外扩展迅速,区域已成慈溪市重点发区域.退二进三政策在区域内发挥到了最大极致致!主要结论四区域已经成为慈溪中高端楼盘聚集区,项目的介入更能使区域的中高端形象地位得到巩固.同时也可以淡化区域早前的不利形象。主要结论五项目自身定位已经做到一高度,如果在细节做到精致,那更能助长项目销售。一、城市发展城市规划中心城市形态与结构城市结构：一中心、三条轴、一基地、四片生态绿地和六片区。“一中心”由老城商贸金融中心区与新城大

道行政文化会展中心区共同构成，沿大塘江、

浒山江、三灶江呈倒型分布的现代化城市中心。“三条轴”慈甬路、新城大道、浒江路轴线功能。其中慈甬路作为城市的商业轴线，新城大道作为城市的行政、文教、会展轴线，浒江路及其向北延伸绿轴作为城市的管理商业、游憩、生态轴线。“一基地”即杭州湾新区工业基地。“四片生态绿地”即在主城的东北、西北各设一处生态农业观光区和生态绿地，西南、东南各设一个山体生态或主题公园。“六大片区”即中心区片、城东片、城南片、经济开发区片、坎墩片、宗汉片等六大城市综

合区。城市规划城市形态与发展方向：“北扩”即城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。“东延”即依托新城大道与三灶江（新城河）改造进一步完善城市东部新区，强化行政、文化、会展中心区功能。新城大道作为城市新的公建轴线。“南调”即对城区南部工业、教育用地及横河镇部分村庄用地加大调整力度，结合新城大道等道路南延布置城市的居住新区。“西控”即严格控制城区西侧的村庄与工业用地，待时机成熟时加以改造，作为农居城市化改造区域。“中更新”即与大塘江、浒山江、赵家路江改造相结合加快旧城商贸中心的改造与更新，提升城市商贸中心功能。城市规划总体设想近期：以慈溪旧城商贸金融中心区建设为重点，

同时加快城市“东延北扩”步伐。“东延”近期以新城大道行政文化中心区完善与新

城大道两侧新区开发为重点，“北扩”以

新城大道北延及两侧新区开发为重点，同

时以杭州湾新区滨海工业基地开发为重点。中、远期：以城市中心区整体建设为重点，加快城市用地功能调整，完善城市分区结构，形成合理的城市道路网与快速交通网，并根据开发条件进一步加快杭州湾新区建设。重点建设：改造6平方千米旧城区和浒山江两岸、三灶江（新城河）两岸、新城大道景观轴线慈溪市区发展方向——“北扩、东延”目前慈溪市区主要发展方向为北面和东面，其中城市向北发展城市新区并与坎墩连成整体，并在北部杭州湾新区开发建设慈溪或宁波大都市区的大型产业基地及物流基地。慈溪中心北东本地块所在地宗汉片区未来规划与发展宗汉未来发展定位：“余慈统筹的节点、城市西拓的热土、城市活力的右翼”以“精美大社区、财富新经济”为目标，

打造“城乡统筹、工贸并举、宜居宜业、人文和谐”的新城西。“四大区块、两大基地”格局：西三环东部将形成大型住宅区、生产性服务业区、医教文体区、商贸居住区块四大功能

区块；西三环以西着重发展绿色生态休闲农业基地和家庭工业提升基地。大型住宅区生态农业基地家庭工业提升基地文化教育区商贸住宅区生产性服务区本案二、房地产市场环境交易时间地块名称面积

(亩)用途出让方式容积率（≤）起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/平方米)成交地价（万/亩）竞得单位2010-1-21慈土储（天元）0701#地块1.62住宅挂牌1.2396348738.96慈溪市天元新兴塑料电器厂2010-1-21慈土储（天元）0805#地块8.97住宅挂牌1.636.5532834336.55慈溪市荧光铝业有限公司2010-1-28商都二期地块21.81商住挂牌6943.2205742358943.2慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司2010-2-8慈龙山Ⅰ200921#、Ⅰ200924#地块157.29商住挂牌188.93210002003133.52宁波光大置业有限公司2010-3-17古塘街道,慈土储(城区)77#-1地块73.66综合挂牌21007366750100浙江浙大网新集团有限公司2010-3-31慈土储(城区）0921#地块54.87商住挂牌2.8125.28138713525.28慈溪中冶置业有限公司2010-7-30慈宗汉Ⅰ200902#地块5.74住宅挂牌1.6156.99001471156.9慈溪市远大车业有限公司2010-7-30慈土储观海卫1002#地块36.3住宅挂牌2.4230.28155002669426.96慈溪顺凯置业有限公司2010-8-20太屺2#-A地块120.1住宅拍卖2666.0813600084931132.34金地（集团）股份有限公司2010-8-20文化商务区5#地块97.89住宅拍卖2.27817.26161000108681644.73恒元置业2010年1-8月慈溪市土地成交2010年1-8月慈溪市共成交住宅类土地655.84亩，金地13.6亿斩获慈溪太屺2#-A地块，溢价70%，首次进军慈溪市场。文化商务区5#地块10868元/平米的楼面价更是越过了去年浒山江以西1#地块8335元/平米的楼面价，稳坐慈溪新地王的桂冠。地王又被创造！2010年1-8月慈溪市住宅供应和成交1-8月慈溪的供应量为47.72万方，集中在4月和6月，两个月都达到了16万方。成交量则在新政后出现大幅下降，6月后开始逐步回升。当前政策对慈溪住宅市场影响微乎其微，成交一直处在较平稳状态。2010年1-8月慈溪市住宅成交价格近几个月慈溪市成交价格稳定，维持在11000元/平方米左右。2010年1-8月慈溪市住宅成交前十排名排名楼盘名称成交套数成交均价

元/m21金水湾花园286112142锦江名苑21756803慈园196255194冠城晶典14579475玫瑰园137163276橡树湾小区132162517锦茂商住楼8735138恒元悦府83200079正阳家园57488010康鑫梵石花园56848608年4月开始住宅市场月度量价走势阶段1：量涨价稳阶段2：量价齐升整体市场小结经过09年房地产市场的一波行情，慈溪量价齐升。目前普通公寓的主力价格在1.1-1.3万元/平米，中高端公寓的价格在1.5-1.7万元/平米。高端公寓的价格在2万元/平米以上。代表楼盘主力价格备注普通公寓金水湾等1.1-1.3万元-中高端公寓中央公园主力1.5-1.7万元/平米靠河景观楼幢均价2万元/平米高端公寓慈园主力2.5万元（含4000平米装修）尾房2.6万元/平米别墅杭湾名苑千万级-市场需求旺盛，改善型购房意愿强劲由于慈溪居民住房区域整体住宅陈旧，改造难度大，居民普遍倾向购买商品房，改善居住环境，且喜欢一步到位式的购买心理。市场需求上，以本地需求为绝对主体当地市场需求以本地居民购买为绝对主体，很少有外地人购买，房地产投资性需求比例比其他地区小得多，当地居民置业更多是一种自住性需求。喜欢多层，别墅和小高层，高层各有强大需求群体和多数城市场市场类似，当地居民喜欢多层住宅，但是受周边城市的生活方式影响，在小高层，高层和别墅的需求上，同样强劲。喜欢套型以二居和三居的中、大面积为主，大面积需求旺盛以三居室、110－130平方米面积为需求主流，四房以上、140平方米以上大面积需求人群庞大，而对于一居或零居室的小户型，市场需求几乎为零。经济收入高，购买力强，对住宅品质要求高当地居民生活水平高，同时受宁波等地居住方式影响，对住宅品质要求较高，尤其是对小区的物业，环境景观等方面关注度大。各户型供应与成交情况板块划分片区特征在售项目未来趋势老城区配套齐全，居住氛围浓厚，以小规模楼盘为主慈园2.6万元（含4000装修）未来动力来之于旧城改造。城西配套不全，整

体环境较差，工业和农民居住点错落分布，板块整体形象较差。梵石花园（1.3万元/平米）非城市重点发展区域城北城市发展重心，交通便捷，未

来文化商务区的形成带动的商业、居住、办公，形成城北重心。当前周边中高端项目开发热潮，别墅区氛围逐步形成。中央公园（1.7万元/平米）、金色港湾（1.4万元/平米）城北中心，衔

接城区与杭州湾新区。和润公寓杭湾名苑玫瑰园枫华富地银桂苑恒元新境中央公园金水湾绿城慈园文鼎星苑碧海星辰万翔美域已售未售提香公寓恒元悦府壹公馆宁兴御翠园维科太屺1#地块柏顿公馆梵石花园大观太屺

2#-A地块5#地块长江置业地块浙大网新金色港湾尽管受上半年新政的影响，但目前在售项目整体表现较好。尤其是慈园开盘当日表现（推出部分当日消化80%）。项目名称物业类型总建(万方)面积段(平方米)开盘时间价格(元/平方米)销售情况备注绿城玫瑰园由15幢别墅、9幢小高层、7幢多层和2幢高层组成22.8一期多层面积160-370㎡，二期小高面积110-260㎡、三期别墅面积400㎡二期北面小高2010年2月二期小高层2万元/平米基本售完多层为精装修绿城慈园10幢高层组成17.3150-230㎡三房、四房2010年6月2.5万/平米（含4000元/平米装修）已推出部分去化80%剩余4幢高层未推出中央公园一期由10幢别墅组成，共102套；二期由14

幢小高层组成，共

631套；后续三期、

四期36130-300㎡、主力130、140、190平米最近批次开盘2010年6月已售高层均价1.6-2万元/平米二期剩余15、16、#尚未推出。恒元悦府2幢百米高层4.06240㎡三房、285㎡四房、330㎡五房、510㎡六房（跃层）2010年7月28日2万元/平米（含4000元/平米装修）内部去化完毕金色港湾由3幢小高层、10幢电梯多层组成11.6面积113-300㎡，主力户型113、130、200、240平米。2009年11月下旬均价1#楼1.5万元/平米，其余均价1.3万元/平米，超过80%梵石花园由5幢高层、8幢小高层、17幢多层组成，共800余套24面积117-380㎡、大平层300平米左右二期2009年4月大平层白坯1.3万元/平米，精装1.8万元/平方米（含5000元/平米装修）仅剩余20多套未售出万翔美域多层、高层10户型以110-180㎡的三房、四房为主，还有235㎡，

350平方米的跃式大宅。2009年12月已售1.5万/平米、尾房1.8万元/平米售罄金水湾高层16.75139-2032010年4月均价1.1-1.2万元/平米剩余不多提香公寓2幢高层1.888、140平米2009年10月已售1.64万/平米、尾盘1.8万元/平米仅1套235㎡跃层精装修3500在售表现未来供应在售项目销售较好，存量较小，但未来供应较大，市场具有一定的压力。楼盘建筑形态总量（万平米）开发商产品情况（平方米）预计开盘时间柏顿公馆别墅、多层、高层7.94金轮通和置业双拼440㎡，联排300㎡（含地下室），花园洋房127㎡，高层89-135㎡。2010年10月文鼎星苑花园洋房1.45宝诚置业60-150㎡，主力面积80-90㎡2010年9月宁兴御翠园花园洋房、叠拼、独栋3.89新一佳花园洋房96-100㎡二房、115-136㎡三房、159㎡四房。叠拼252、233㎡2010年年底太屺1#地块高层、别墅16.97维科由9幢高层、14幢别墅组成，别墅面积350-400平米。-科创智慧谷写字楼、高层住宅约3万方住宅浙大网新有3幢18-23F住宅楼-原宗汉街道小冶炼区块高层、别墅25.76长江置业由13幢高层住宅、26幢联排和10幢叠拼组成-玫瑰园小高层约3万（约200套）预计2011年上半年慈园小高层约5万方（4幢未推）持续推出中央公园北面地块高层10万方以上预计2011年上半年文化商务区17-B容积率2.5，建筑面积15.17万方。合计92万预计可以供应慈溪近2年消化。慈溪房地产市场处于高速发展阶段，对新建住宅项目需求极大，商品房一经推出就马上售罄，导致目前市场上所以住宅商品商供小于求■市场供应极其紧缺，是目前慈溪房地产市场存在的最大特点。■土地市场供应紧缺，现有市场项目稀少，对本项目意味着什么？■未来竞争对手数量增多，有一定的竞争压力；■未来同类房地产资源稀缺，使本项目具有强大市场主动权，能有效利用房价等方面的控制，创造项目高利润；■市场干扰因素少，可以专注于产品细节升级。■前期客户消耗少，后期不存在客户分流，各类型产品需求客户群体相对完整保留，对本项目是极大的利好。房产地市场环境结论三、慈溪高端住宅分析当前市场理解-市场高端化城市桃源新塘家园华润.中央公园万翔.美域康鑫梵石花园本地块绿城.玫瑰园枫华富地花园东兴苑二期新境公寓旧项目

新项目

本地块目前慈溪市区市场处于新旧交替时期。一方面去年末今年初开盘的项目在经历市场起伏、价格洗礼后，多数进入开发后期；而另一批新项目已接踵而至，以高端产品为主，包括华润.中央公园、绿城.玫瑰园等。绿城.慈园柏顿公馆高端楼盘代表：康鑫梵石花园、华润.中央公园、绿城.玫瑰园、绿城.慈园高端楼盘代表康鑫梵石花园

——宗汉片区代表项目、地段位置稍偏康鑫梵石花园位于宗汉街道新界东路与西三环线交汇处，总占地

面积12.85万㎡，总建筑面积24万㎡，容积率1.9，是目前宗汉市场乃至整

个慈溪市场的重要代表项目。目前已开房源销售率87%以上，历史均价6300元/㎡，最新备案均价

8400元/㎡。剩余房源主要集中在中庭，包括2幢精装高层。2幢中庭精装高层目前接受预定，装修标准5000元/㎡，价格

15000元/㎡左右。项目以大面积套型为主，整体定位高端主力面积140-383㎡多层（电梯）复式

310-380㎡平层大户

160-210㎡小高层、高层140-363㎡2幢365度景观精装高层的主力面积在280-330㎡。项目规划多层、小高层和高层，但整体以大套型房源为主，不论面积、总价均接近别墅类产品，产品定位非常高端。高端楼盘代表营销展示中心气派、物业服务出色营销展示中心项目的营销展示中心和物业服务水平（尤其接待处的保安素质）均系慈溪市场内领先水平，项目整体档次充分体现。高端楼盘代表华润.中央公园主力供源——慈溪当前最大综合社区、地段稍偏,未来市场华润.中央公园位于城东新区潮塘江旁，东临六灶江，南靠育才中学，西至担山北路，总占地面积15万㎡，总建筑面积36万㎡，容积率1.4-2.2（叠拼别墅0.77），地块中间规划道路将项目分为南、北两部分，英伦建筑风格，定位为高档综合社区。高端楼盘代表项目由小高层、高层、复式多层组成，先南后北开发项目开发顺序先南后北。南地块约为

16万㎡，规划以叠拼别墅和小高层为主；北地块约为20万㎡，包含了叠拼别墅、

高层住宅、会所。业已售罄的叠拼别墅，赠送120的私

家花园，总价220-450万元/套，面积224-267㎡。小高层.高层预计9月面市，面积130-180㎡，预计价格10000元/㎡。南部叠墅224-267㎡+120㎡私家花园南部小高层

130-180㎡高端楼盘代表绿城.玫瑰园

——品牌开发商+

稀缺地段、未来市场主力供源绿城.玫瑰园位于浒山中心，南临南二环城路，西至剑山路，东至金棉小区，总占地面积12.2万㎡，总建筑面积22.5万㎡，地上建筑面积15.8万㎡，容积率

1.2-1.3，产品类型规划有200㎡以上的电梯多层、最小110㎡的小高层和高层以

及联排别墅，建筑融法式风格和新古典

主义于一体。高端楼盘代表项目南北分别配有大型会所、露天游泳池，整体定位高档社区项目地块中间有规划道路通过，为保证项目整体档次的统一，南

北地块均配有大型会所和露天游

泳池。高端楼盘代表绿城.慈园

——品牌开发商+

市中心绝版地块、少数人拥有绿城·慈园位于慈溪市中心核心地段，紧邻慈甬路及包括解放

路、上林坊商业步行街在内的

中央商务区等繁华区域，东邻

浒山江景观大道，是慈溪市多

年来推出的唯一一块市中心黄

金地块。项目分为南、北两个

区块，总建筑面积约17.3万平方米高端楼盘代表项目建筑类型为新古典主义风格的城市精品高层公寓，共计532套住宅，主力户型为150至230平方米的豪华型三房、舒适型四房以及豪华型四房，全部精装修交付高端楼盘代表高层+别墅住宅，预计为片区的高端产品。项目位置：位于古塘街道，东至五灶江绿化带、南至规划潮塘江北路、西至规划六灶江路、北至规划清水湾路绿化带；开发商：宁波维科置业有限公司开盘时间:预计2010年年底项目规模：占地面积94239平米，建筑面积

16.97万平米，容积率1.8；产品形式：由9幢高层、14幢别墅组成。别墅户型面积350-400平米。价格：未知项目优势：五灶江、六灶江。维科项目市场因素分解—产品类型项目名称占地规模（㎡）产品类型新

中央公园15万叠拼别墅、小高层、高层项

绿城.玫瑰园12.2万别墅（联排、独栋）、电梯多层、小高层目

万翔.美域4.5万跃式多层、小高层、高层绿城慈园旧17万高层豪宅康鑫梵石花园12.8万多层、小高层、高层项

东兴苑二期2.6万纯多层目

恒元新境2.2万小高层、高层新塘家园1.4万纯多层目前市场内已出现多种产品类型，且往创新型产品发展，除了普通的多层、小高层、高层、别墅，还有创新型的电梯多层、跃式多层等。在规划条件允许下，市场项目规划趋向于综合性产品社区，规模越大，项目可塑性越强，同时产品类型也更为丰富。目前电梯多层流行，市场内产品类型趋于多样化、创新化，同时也走向同质化。市场因素分解—价格项目名称价格（元/㎡）康鑫梵石花园8400（白坯）-18000（精装)华润.中央公园当前销售均价15000-2000绿城.玫瑰园15000-24000绿城慈园26000城市桃源最新均价7300新塘家园最新均价6500高端楼盘普通楼盘近期市场以高端楼盘为主，销售价格受地段因素影响不大，以位于坎墩的中央公园为例，

售价已超过15000元/㎡。另一方面，普通楼盘的价格水平远低于高端楼盘，以位宗汉为例，位于工业园区的康鑫梵石花园即将突破万元，而位置稍好的城市桃源、新塘家园价格仅在6500-7300元/㎡。市场内，高档楼盘与普通楼盘的价格差甚大，且价格受地段因素影响较小。市场因素分解—主力套型面积目前市场供应的套型以偏大户型为主，总价走高，其中3房及以上为主力套型，与市场客户主力需求相符。多层小高层、高层别墅普通多层电梯多层80-121㎡80-115㎡2房、3房160-210㎡2房、3房4房及多房（复式）310-380㎡多房130-330㎡260㎡以上3房及多房多房市场主力套型汇总市场因素分解—建筑风格目前慈溪市场内盛行“外来风”，尤其具有规模效应的项目，西式建筑风格更能表现项目的档次感。万翔.美域

新古典主义就价格角度，慈溪不乏豪宅。别墅、排屋、高层景观房等价格过接近2万的楼盘已比比皆是。慈溪高端住宅市场概况慈溪的豪宅缺少个性，同类化和同质化现象十分严重，个体之间品质、消费群体，并没有明确的界限。价格慈溪最可能具有发展豪宅区成熟条件的主要是城南片、城东片和城北片。品质区域四、项目区域分析地块分析——地块区位分析本地块地块分析——周边区域规划地块分析——周边区域规划本地块会展中心杭州湾世贸商城服务中心住宅区综

合

市

场物

流

仓

储高级宾馆超市住宅区【米兰公馆—大观】楼盘位置：慈溪宗汉大道91号，金轮二厂对面物业类型：住宅建筑类型：多层

开发商：金苑置业楼盘参数：容积率1.40，绿化率35%，共五幢，为7层多层房源，带有电梯装修情况：白坯主力户型：135-180平方米价格：未定售楼：63695555开盘时间：2011-01交通情况：附近有公交车站：金轮二厂站，慈溪公交车7路途经周边配套：对面为柏顿公馆，周边有药房、银行取款机等周边项目介绍项目数量单位规划总用地面积14502平方米总建筑面积28345平方米其它地上建筑面积（计入容积率）20300平方米住宅16001平方米物业管理用房59平方米社区用房57平方米商业用房3846平方米物业经营用房82平方米配电房194平方米门卫31平方米地下建筑面积（车库及设备）8045平方米建筑占地面积3823平方米绿地面积5303平方米容积率1.40绿地率36.6%建筑密度26.36%总户数110户停车位180辆地上停车10辆地下停车170辆非机动车库785平方米0822号-1，0822号-2，A7号地块经济技术指标：项目数量单位规划总用地面积11630平方米总建筑面积24327平方米其它地上建筑面积（计入容积率）16282平方米住宅16001平方米物业管理用房56平方米配电房194平方米门卫31平方米地下建筑面积（车库及设备）8045平方米建筑占地面积2705平方米绿地面积4618平方米容积率1.4绿地率36.8%建筑密度23.3%总户数110户停车位172辆地上停车2辆地下停车170辆非机动车库785平方米0822号-2，A7号地块经济技术指标：英伦风格住宅，包含别墅（双拼、联排、叠排）、花园洋房、高层多种物业类型，项目景观资源丰富，预计将于2010年10月开盘。柏顿公馆项目位置：位于宗汉大道南侧，毗邻西二环

北路、金轮北路，大观项目对面；开发商：金轮通和置业开盘时间:预计2010年10月，全部一次性推出项目规模：占地面积37849平米，建筑面积

7.94万平米，容积率1.6，绿化率32%；产品形式：由14栋独院大宅、5幢宽适花园洋房及2幢城市高层景观公寓组成，高层2梯4户。价格：未定户型面积：主力面积双拼440㎡，联排300㎡（含地下室），花园洋房127㎡，高层89-135㎡。项目优势：景观资源丰富、稀缺别墅和花园洋房物业形态、配套较齐全区域住宅市场分析〔1〕、住宅套型分析A、二室二厅和三室二厅为市场的主力套型。尤其在周边次级城镇区域，如：掌起镇、桥头镇、胜山镇、崇寿镇等，几乎垄断了当地的住宅套型。另外，在这

些城镇市场中，三室二厅又占据了主导地位，这主要受到当地生活方式的惯性与生活观念的影响，传统的“一步到位”型置业需求在这些城区依旧根深蒂固。B、从慈溪市场户型的分布形态，我们还可以发现，慈溪中心区及其辐射地带，户型呈多样化，目前市场中的一室一厅都存在于该区域内，这与城市中心区的可供地块萎缩、市民居住概念多元化息息相关。相反的，次级的城镇区域内户型则显单一、呆板。〔2〕、住宅面积分析慈溪市场内的主力面积为80-100平米左右和110-130平米左右，尤其在次级城镇区域几乎成为统一性的特点。其中，受到三室二厅需求的影响，110-130平米左右的面积又是这些区域市场的最主要部分。对于高层项目，主力面积集中在140平方米以上的大面积。以最近开盘的楼盘来看，有相当部分客户对于150平米以上的套型有了比较强劲的需求。区域住宅市场分析〔3〕、产品类型随着房地产发展成熟程度，高层的比例逐渐增加，象在慈溪最发达的浒山地区，高层项目占据主流。别墅项目受广泛欢迎，慈溪地区的消费者对别墅有特别喜好，很多项目不愁卖，有些甚至不对外销售。〔4〕、住宅的价格与销售此区域住宅价格随着市场的发展也在不断增长，由于城市化的进一步提高，其房价高具不下，同时，由于整体周边区域近几年的住宅供应很少，为价格的提升起到了催化作用，同时销售情况较好，形成了价量双增的局面，就目前的市场反应和未来供应量结合当地的较强的购买力来看，这种情况还会持续一个时期。通过对慈溪各镇区域房地产市场的调查、代表楼盘的分析得到的结论：三室两厅是当地房地产市场的主流，市场需求也最大；110－140平方米左右的主力面积是市场的主流；高层住宅将是未来城镇市场发展的方向；别墅为走俏产品，需求强劲。对于项目市场，总体呈现一下特点：土地供应稀缺，未来住宅项目较少，需求仍然很庞大。区域整体住宅陈旧，改造难度大；住宅以多层为主，高层、联排相对空白，其他类型绝对空白；住宅套型以中户型、大户型为主，尤其体现在120平方米左右的三房套型；同时也缺乏更大的户型。单套中大户型更畅销，顶层跃层销售周期较长；品质较高的楼盘为市场青睐；开发商更注意楼盘包装，有专业的代理策划公司进行整体策划；市场中客户来源以当地群体为主，由于民间资金充裕，除了自住，投资亦有一定市场。四、高端客户分析访谈说明■访谈时间：2010年4月；■访谈对象：慈溪城区及周边的私营企业主；■访谈形式：一对一访谈，面访时间在30—50分钟；■话题设置：理想住宅、居住感受、产品偏好、设计要求、居住理念、价值取向、消费态度、个人喜好等；■样本量：20人■本次访谈客户主要有三类，第一类是在拥有目前慈溪主城区高端住宅达内，并在社区内居住

的；第二类是具备同等购买力，并对房产有一定认识的客户；第三类是具备客观购买力，但投

资倾向比较明显的客户。这三类客户在产品取向和偏好上有共性和差异，通过对这三类客户对

产品要求的比较，结合本地块客户面的判断，可以更深入系统地了解客户的需求特征个性偏好，最后结合市场走势和对竞争的判断，作出有针对性的产品及市场建议.姓名年龄行业区域职务高端物业业主冯先生30+电子庵东总经理徐先生50+防腐材料经济开发区董事长俞先生52裘皮服饰周巷董事长等同购买力，对产品有了解韩先生37地产慈溪城区副总经理马先生39商业慈溪城区私企高女士36外贸慈溪城区私企等同购买力，投资倾向张总54仪表电器周巷董事长冯先生46商业慈溪城区私企刘先生42电子杭州湾新区副总裁常规性问题建筑风格和立面姓名古典欧式简约欧式高品质的外立面石材现代简约现代硬朗玻璃外墙高端物业业主冯先生●●徐先生●俞先生●等同购买力，对产品有了解韩先生●马先生●高女士●等同购买力，投资倾向张总●冯先生●刘先生●同类型物业业主选择比例最高的是古典欧式，由于本身已有物业，对建筑风格的偏好已“先入

为主”，形成了固有的偏好；这与有同等购买力，并且有较深产品认识的访谈者的选择相仿；

而投资倾向比较明显的受访者由于偏重投资，所以在建筑风格上也偏向于市场主流的选择倾向，同时对于现代简约的风格更为偏爱.大多数慈溪本地受访者对古

典欧式的建筑风格表示欢迎，他们认为这种建筑透露出的

内敛、庄重、沉稳符合他们

对于高档住宅的审美倾向；杭州·绿城·丁香公寓·2004年作品注:慈溪的高端客户购买物业的时候喜欢参照杭州和上海的高档楼盘,此处列举的项目部分是在访谈中被访者所提及过的.代表古典欧式风格的绿城传统住宅产品同样受到较多的追捧.绿城·春江花月·2002年作品杭州·滨江房产·金色海岸·2006年作品现代简约风格的建筑表现出挺拔的建筑气势，近年来也出现不少高端住宅示范项目，受到市场较多好评.个性强烈的产品，如公建形态、品质感的玻璃里面及现代感硬朗玻璃外墙的建筑风格在慈溪较少受到认同.杭州·银马公寓·2005年作品杭州·深蓝广场·2005年作品慈溪客户对南方市场的高端物业风格没有明显的偏好与厌恶.北京·星河湾·2003年作品深圳·星河丹堤·2006年作品对居住面积的要求姓名面积需求高端物业业主冯先生250+徐先生250+俞先生300+等同购买力，对产品有了解韩先生250马先生180高女士200等同购买力，投资倾向张总150冯先生200刘先生180从三类客户对于面积的需求来看，比例主要集中在两个区间，即200-300以上平方米和150-200平方米，由于这些客户基本都属于有较多购房经历和居住体验的人，因此他们反映出来的面积需求的共性特征具有高度的可参考价值。对于更大面积的住宅产品，受访者表示需要参考多方面因素，产品做的好也会考虑购买。室内空间格局姓名空间格局要求目前居住未来购房期望高端物业业主冯先生复式、跃层2层别墅徐先生平层跃层俞先生平层别墅等同购买力，对产品有了解韩先生平层跃层马先生平层跃层高女士错层错层、跃层等同购买力，投资倾向张总平层别墅冯先生平层跃层刘先生平层平层对高端客户而言，一般需要室内空间有错落或层叠的变化，使得室内空间层次更加丰富，

总体看来，等同购买力，对产品有了解的客户对于跃层的喜爱度更高，投资倾向的客户对

于面积的控制相对较小，在空间格局上也倾向于平层，而先前有别墅居住体验的高端用户

对公寓住宅则更倾向于平层，原因是别墅单层面积往往已经超过200平方米，该类用户认为，在面积不超过300平方米的情况下，平层布局更为舒适。住宅房型的要求姓名空间格局要求（卧室）目前居住未来购房期望高端物业业主冯先生3—4间别墅徐先生3—4间跃层俞先生5间别墅，两代居等同购买力，对产品有了解韩先生4间4间马先生3间——高女士3间——等同购买力，投资倾向张总3间别墅冯先生3间——刘先生3间——从上表看，对于卧室的要求集中在3—5间，大部分的客户对于卧室空间的数量要求并非越多越好，一套房子的卧室数量主要符合家庭成员及预留房间的需求，而且随着城镇家庭小型化的趋势，访谈者对于房间数量的需求相比面积而言数量较少。尺度享受与功能扩展的需求■同等面积，更多功能，增加室外功能姓名同样200—300平方米，是设计更多的更多房间大空间、附加功能室外功能高端物业业主冯先生●徐先生●俞先生●等同购买力，对产品有了解韩先生●马先生●高女士●等同购买力，投资倾向张总●●冯先生●刘先生●●多数客户对于增加诸如家庭厅、儿童活动室、中西厨等附加空间较感兴趣，此外，对于露台、入户花园等半室外空间也有较高的认同度，可见在产品设计中，引导高消费群客户（对产品有了解）和投资倾向客户，适当增加附加值和室外空间是能够迎合市场的。面积、房型、功能总结■对于高端住宅，多数受访者认为面积仍需节制，根据客户主观需求和对房型的理解，融矩认为本项目产品中，设置200平米左右的平层及跃层产品是可以被接受的；■由于部分高端用户已有别墅的居住体验，别墅作为住宅产品的最高形态，在用户再次购买别墅时，对于别墅产品的方方面面将更加挑剔，要求将更加严格，而对价格反而不是很敏感，愿意为好的产品买单，因此，本项目应当能够满足这类客户的需求；■由于小家庭的趋势越来越明显，二代居明显减少，因此项目能够吸引从富裕大家庭分离出的年青三口之家，这类客户年龄在40以内，接受新鲜事物迅速，对房型功能要求不高，但汇聚两代人的购买力，值得注意；■实际上，用户购置高端公寓，其原因可能是：1、进城概念（城市中心占有），2、大家庭复式单元、挑高空间处理，营造多变的室内空间，满

足高端客群的需求。装修示意图，复式挑空区域，装修示意图顶层露台及泳池示意112平方米套型159平方米套型增加室外空间与赠送空间，提高室内外景观的交互，

提升产品附加值与竞争力.119平方米套型洲际酒店副楼·2009年作品卧室空间的需求姓名20平方米以上的豪华卫生间走入式衣柜的态度更为豪华的双开门式主卧卧室带书房设计高端物业业主冯先生可以接受必须喜欢喜欢徐先生可以接受喜欢无所谓无所谓俞先生可以接受喜欢喜欢无所谓等同购买力，对产品有了解韩先生可以接受喜欢无所谓无所谓马先生可以接受喜欢无所谓无所谓高女士不能接受喜欢无所谓无所谓等同购买力，投资倾向张总不能接受喜欢喜欢无所谓冯先生可以接受无所谓必须喜欢刘先生不能接受喜欢无所谓喜欢对于市场已经接近“普及”的卖点，个类型受访者都表示喜欢并能够接受，高端物业业主与在近期发生购买行为的受访人对于主卧朝向有一定分歧，投资型购房者则更倾向于“简单配置”的房型；大部分受访者表示书房与主卧要保持距离，因为书房有时候还起到会客作用，而主卧室是私密的，而投资倾向客户则愿意将主卧与书房合并，可能是出于总面积控制的考虑。关于次卧室姓名除了主卧室以外，还需要几个次卧室次卧室需不需要设置成套房备注高端物业业主冯先生2喜欢，最好是不用为父母预留徐先生3喜欢最好是双主卧俞先生4喜欢为子女预留等同购买力，对产品有了解韩先生3无所谓马先生2无所谓高女士3无所谓等同购买力，投资倾向张总2喜欢为亲戚预留冯先生2喜欢2个子女刘先生2无所谓高端物业业主的偏好呈多样性，但高配置的次卧室是可以被接受的，这与投资倾向的客户不谋而合，而近期发生购买的客户可能由于购买力的问题，对高配置次卧室没有太大的兴趣，总体而言，卧室套房是高端住宅的主流，次卧室以2—3个为宜，这也为每个卧室达成高配预留了面积上的条件。客厅空间的需求姓名客厅朝南客厅挑高双客厅（家庭厅、起居室）高端物业业主冯先生喜欢喜欢用处不大徐先生不讲究喜欢能接受，现在就是俞先生不讲究必须能接受，现在就是等同购买力，对产品有了解韩先生喜欢喜欢能接受马先生必须无所谓能接受高女士喜欢无所谓能接受等同购买力，投资倾向张总不讲究无所谓能接受冯先生必须必须能接受刘先生不讲究喜欢能接受在客厅配置方面，三类客户的需求趋同性较为明显，对于彰显性的客厅挑高都比较出偏爱，双客厅、客厅功能扩展的需求较为强烈，但部分客户也强调主厅和总面积的关系，强调了

主厅面宽、朝向、还有通透性的关系.餐厅空间的需求姓名餐厅空间应当能够容纳多少人用餐会选择西式餐桌还是中式餐桌的布局西餐、西厨、早餐区另辟空间能否接受高端物业业主冯先生8人或以上中式无所谓徐先生8人或以上中式无所谓俞先生6人中式无所谓等同购买力，对产品有了解韩先生8人或以上中西皆可，餐厅要大能接受马先生6人中式能接受高女士6人西式无所谓等同购买力，投资倾向张总8人或以上中式无所谓冯先生6人西式无所谓刘先生6人西式无所谓餐厅方面，购买力中等的阶层对于空间的新鲜处理表现出兴趣，投资倾向型客户依然从控制从面积的角度，控制了用餐人数和餐桌类型，但总体而言，受访者对于大餐厅的要求相对还是趋同的，高端物业业主群体尤其表示餐厅须符合举办“家宴”的规格，因为在家招待客人比在外面吃饭更体现出对客人的重视。■此外，关于中西厨的访谈结果表明，中式厨房的使用习惯在高端客户中依然占有绝大部分比重，西式厨房在未来市场有一定的空间，但从目前来讲，仍是中式厨房的天下。也有部

分客户提出了双厨房的要求（主要是作为彰显性元素），以及更灵活的厨房布置格局，都

可以作为吸引市场眼球的一种创新之举。适应6人用餐的中式圆桌户型；此外整体户型平衡性

很好，入户玄关，餐厅与

客厅在空间上的错位，主

卧的配置，书房与主卧的

关系，北向的操作空间等，符合主流高端住宅的审美。200+平方米，上海·仁恒家园·2006年作品562平方米，北京·星河湾·2004年作品挑空客厅，8人圆桌餐厅，

2F南向起居室设计（双厅设计），北向豪华主卧。1F2F对于保姆的需求姓名设置或预留保姆用房设置独立的保姆进户口设置独立的保姆电梯高端物业业主冯先生必须无所谓无所谓徐先生需要需要需要俞先生需要需要无所谓等同购买力，对产品有了解韩先生需要无所谓无所谓马先生必须无所谓无所谓高女士无所谓无所谓无所谓等同购买力，投资倾向张总需要需要无所谓冯先生必须必须需要刘先生需要需要需要慈溪多数高端客户认为保姆需要或必不可少，有部分受访者提出“社区最好配有保姆公寓，这样保证自身的隐私不受侵害”，保姆公寓在国内不少城市的新兴高档社区里已经开始出

现（宁波也将出现），对本项目也有一定的借鉴意义。保姆独立出入口与电梯的设立涉及

到增大公摊，其必要性并不被重视。收纳空间姓名是否需要单独设置收纳空间可以设置必须设置无所谓高端物业业主冯先生●徐先生不宜过大俞先生●等同购买力，对产品有了解韩先生●马先生靠近卧室高女士●等同购买力，投资倾向张总●冯先生靠近入口刘先生●■三类客户对于收纳空间的认识基本一致，但对于收纳空间的位置布局有一定的个性需求，对于有别墅居住体验的用户来说，地下室往往是承载收纳的主要空间，因而对于公寓设置较大面积的储藏空间存在担忧，等同购买力，对产品有了解的客户对于独立收纳空间的需求最强烈；独立储藏室的设置；265平方米，深圳·波托菲诺·2008年作品阳台与外立面的舍取态度姓名高端住宅处于对外立面的追求，可能会较少设置阳台（使外立面更美观），但居住者追求生活习惯或便利往往要求较多阳台，您怎么看？更倾向外立面完整倾向设置较多阳台随建筑师发挥高端物业业主冯炜炜●徐孟锦●俞书交●等同购买力，对产品有了解韩小枫●马先生●高海霞●等同购买力，投资倾向张总●冯先生●刘良波●■在追求外立面美观和生活便利的态度上，高端物业业主与其他两类客户意见有明显分歧，态度相对客观的投资客也对阳台情有独钟。究其原因，可能是高端物业业主较多有别墅生活体验，室外空间对其而言相对比较容易获得，而公寓用户获得室外空间主要依靠阳台。可见慈溪高端消费者在阳台与外立面的选择方面依然偏向保守的态度；电梯及电梯大堂的配置要求姓名电梯要求电梯大堂的要求高端物业业主冯先生无特别要求设物业接待及保安徐先生最好能够直接入户宽敞明亮，豪华气派俞先生保证私密的情况下直接入户设物业接待及保安等同购买力，对产品有了解韩先生直接入户设物业接待及保安马先生无特别要求设物业接待及保安高女士直接入户宽敞明亮，豪华气派等同购买力，投资倾向张总直接入户无特别要求冯先生直接入户宽敞明亮，豪华气派刘先生无特别要求宽敞明亮，豪华气派■这三类客户相同点：需要设接待及保安的比例非常高。大厅设接待是人性化体现之一，设置保安也是对业主安全意识的体现，这些细节都是高端客户比较重视的；■对于电梯入户，高端物业业主对安全性表示一定的担忧，这可能是慈溪本地尚无直接入户产品出现有关，另外，物业后期的管理也比较重要。公共大堂及电梯厅的装修及配置建议；对精装修的态度姓名白坯菜单式装修厨卫全配加面装饰全装全配，带家具家电高端物业业主冯炜炜●●徐孟锦●俞书交●等同购买力，对产品有了解韩小枫●马先生●高海霞●等同购买力，投资倾向张总●冯先生●刘良波●■高端物业业主乐于尝试全装全配式的精装修服务，多数受访者较为统一的选择了目前市场上常规的厨卫+面装饰装修标准，可见高端住宅精装修概念在慈溪已是深入人心；部分客户表示对菜单式装修感兴趣，一方面自己省心不用花太多的精力去搞装修，另一方面也希望开发商展现自己的实力和品位，做出“精品”打动自己。装修标准的预期姓名能够接受的装修标准高端物业业主冯先生3000元/平方米徐先生5000元/平方米俞先生3000元/平方米等同购买力，对产品有了解韩先生3000元/平方米马先生1800元/平方米高女士2200元/平方米等同购买力，投资倾向张总2500+元/平