【房地产进入城市可行性报告】2017南昌城市地图研究报告

南昌城市地图研究报告|金科·南昌2017年3月9日报告框架城市基础环境1板块地图3城市综合评判4房地产市场2拿地模式及板块建议|5|第3页/共26页1CHAPTER城市经济环境/数据篇城市规划发展/空间篇城市基础环境2016年GDP

4354.99亿元，比上年增长9.0%。2016年城市居民人均可支配收入34619元，比上年增长8.4%。2016年固定资产投资总额4540.26亿元，比上年增长13.5%。2016年社会消费品零售总额1860.00亿元，比上年增长11.9%。中国优秀旅游城市、国际花园城市、国际园林城市；中国中部重要的金融中心之一；是中国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角洲毗邻的主要城市2006年被《新闻周刊》评选为世界十大最具经济活力城市。2015年，国家森林城市、国家文明城市2015年12月，成为中部地区第四座拥有地铁的城市。南昌，江西省省会，全省政治、经济、文化、商业、教育和交通中心，江西唯一大中型城市，长江中游城市群中心城市之一、环鄱阳湖城市群核心。截至2015年末，南昌市常驻人口为530.29万人。|城市经济环境/数据篇行政区划：下辖三县十一区，南昌县、进贤县、安义县3县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、新建区、经开区、高新区、红谷滩新区及英雄区、桑海区。西湖区青云谱区新建区青山湖区南昌县东湖区经开区红谷滩新区高新区湾里区|备注：桑海以及安义、进贤两县属南昌边缘区域，基本脱节南昌房地产板块城市经济环境/数据篇宏观经济：近几年来南昌经济快速增长，GDP总量及人均GDP稳步上升，2016年GDP增速为9.0％，南昌经济总量基数虽低，但增速保持全国上游/中部中游水平。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式12.5%10.7%9.8%9.6%9.0%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2012年2016年2013年

2014年GDP总量/万元2015年增长率/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式11.6%9.7%8.7%8.4%7.6%0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%9.0%

/通用格式6.0%

/通用格式3.0%

/通用格式/通用格式0.0%15.0%/通用格式12.0%/通用格式2012年2016年2013年 2014年人均GDP/元2015年增长率南昌市近5年来人均GDP及增速情况

15.0%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式7.8%9.4%10.9%9.0%0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式武汉合肥南昌长沙GDP总量/万元增速/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式武汉南昌长沙 合肥武汉 长沙 合肥 南昌|2016年中部四省人均GDP情况城市经济环境/数据篇产业结构：南昌第三产业发展迅速，规模快速增长，成为城市经济新引擎，经济结构由早期二产主导向二产、三产双驱动发展转变，带动服务水平，人口的导入。年份第二产业第三产业增加值亿元增长率增加值亿元增长率2015年2179.969.80%1648.799.80%2016年2307.248.30%1865.9810.30%南昌市近2年第二、三产业变化情况南昌经济早期以第二产业为主导，近几年南昌第三产业发展快速，2016年第三产业增加值1865.98亿元，同比增长10.3%，占整体42.8%，第三产业成为南昌经济新引擎。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2012年第一产业增加值/亿元2013年 2014年第二产业增加值/亿元2015年 2016年第三产业增加值/亿元|城市经济环境/数据篇固定资产投资：南昌固定资产投资增速中部第一，处高速增长阶段，2016年固定资产投资4540亿元，同比增长13.5%，其中房地产投资占比大

。1935.602002.662623.032909.763434.254540.2632.0%26.1%31.0%21.6%18.6%4000.0017.0%13.5%0.0%0.002000.004000.006000.00

50.0%2010年

2011年

2012年2013年2014年2015年2016年2010—2016年南昌市固定资产投资发展趋势分类投资额/万元增长率民间投资3364.8711.9％第三产业2843.0020.1％房地产开发674.6039.0％城市经济环境/数据篇7093.2|6500.04540.36693.3-8.2%5.6%13.5%5.3%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%8000.07000.06000.05000.04000.03000.02000.01000.00.0武汉合肥南昌长沙中部四省会2016年固定资产投资及增速财政收入：南昌财政收入逐年递增，对比邻省省会基数较小（受地域小和人口基数低影响），其中土地财政比重较大，2016年达43%。2016年南昌周边省会城市财政收入对比城市财政收入亿元增长率南昌790.088.7％长沙1231.0210.7%武汉1322.76.1%合肥1114.111.4%南昌市近5年的财政收入持续增长，整体增长速度放缓，2016年实现财政总收入790.08亿元，同比增长8.7%，增长速度再度放缓。2016年南昌市土地财政收入约342亿，较2015年增幅114％。2016年南昌土地对财政收入贡献率为

43%

，

土

地

财

政

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比

重

在

2014

、2015两年连续下降后，收入再创新高。500.16558.02638.30727.20790.08/通用格式/通用格式/通用格式21.6%11.6%14.4%/通用格式13.9%/通用格式8.7%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式0%10%20%30%40%50%01503004506007509002014年2016年2015年土地财政收入/亿元2012年

2013年财政收入/亿元增长率土地财政收入占财政总收入比重|城市经济环境/数据篇城市人口：南昌2015年常住人口达530.29万人，城镇化率70.8%，其中南昌市区常住人口约300万人，相比周边省会人口基数较小，但稳步增长，发展空间大。/通用格式/通用格/式通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式1.80%1.50%0.50%1.00%0.50%0.60%0.43%1.50%1.20%0.00%0.50%1.00%1.50%524.00 2.00%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式

/通用格式 0.80%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2006年2007年

2008年2009年2010年

2011年2012年2013年

2014年

2015年近十年南昌市户籍人口规模的变化户籍人口（万人） 增长率2015年年底邻省省会城市人口对比城市常住人口（万人）增长率城镇化率南昌530.291.19%70.8%长沙743.181.65%74.38%武汉1060.772.61%77.0%合肥7791.22%70.4%2015年末，江西省常住人口4565.63万人，与上年相比，全年净增人口23.47万人，比上年多增幅比上年提高了0.08个百分点，人口总量继续保持稳定增长，人口增速有所加快。/通用格式|/通用格式/通用格式530.00/通用格式/通用格式增加了3.46万人，总人口比上年增长了0.52%，

/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式南昌历年常住人口增长情况/通用格式城市经济环境/数据篇人口未来发展：南昌有普通高校53所，年毕业生约14万人，小学在校生人数保持平稳上升，城市人口增长空间和前景乐观，人口增长将为城市房地产发展带来稳定需求。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2011年2012年2013年2014年2015年普通高校毕业人数/万人小学在读人数/万人|项目学校数在校生毕业生高等学校53587368138786中等学校339958930827普通中学28529351997585职业高中1885292319小学90440674260769特教学校89351402015年南昌市各类全日制学校基本情况至2015年底，南昌有普通高校53所，在校大学生及研究生58.74万人，年毕业生人数达14万人左右；南昌有小学904所，其中在校生40.67万人，2011年受人口结构影响小学在校生人数下滑，近3年，南昌小学生总体人数基本保持平稳，且缓慢上升，城市人口规模不断壮大。城市经济环境/数据篇收入与支出：

南昌城乡居民可支配收入稳步增长，2016年城镇居民可支配收入34619元，人均生活水平有待提高。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式10.9%13.5%13.8%10.8%/通用格式10.0%9.5%14.3%17.9%14.7%11.1%11.0%10.5%9.2%8.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2010年 2011年城镇居民可支配收入（元）2012年 2013年农村居民可支配收入（元）2014年 2015年增长率（城镇）2016年增长率（农村）|城市城镇居民可支配收入（元）增长率农村居民可支配收入（元）增长率南昌346198.4%149529.2%长沙432948.3％254487.8％武汉387379.07％200249.6％合肥381429.2％159499.5％城市经济环境/数据篇/通用格式/通用格式 /通用格式/通用格式/通用格式/通用格式格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式20.4534.3046.4349.0046.0857.2331.57/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2010年2011年2012年2013年2015年2016年出口额/亿美元进口额/亿美元2014年进出口差值/亿美元进出口总额与社会消费零售额：2016年南昌市进出口额119.99亿美元，上涨4.7％；社会消费零售总额1860亿元，增速11.9％，社会消费需求旺盛，增长快。764.94950.741116.541270.011429.211662.871860.0020.8%19.8%18.4%13.7%12.5%12.5%11.9%0%10%20%30%08004001200200016002010年2012年2015年2016年2012年 2013年社会消费零售额/亿元2014年增长率|南昌市2010-2016年社会消费零售额与增速情况南昌市近2010-2016年对外贸易进出额情况城市经济环境/数据篇工业增加值：2016年南昌规模以上工业增加值1611.5亿，同比增长10.99%，对比其他省会，其总体规模较低，但增长快速，增速居中部四省会之首。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式14.80%12.90%11.90%9.40%10.99%0%3%6%9%12%15%18%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2012年2015年2016年2013年 2014年工业增加值/亿元增长率|城市规模以上增加值（亿元）增长率（%）武汉3679.25.0%长沙3253.037.9%合肥2269.19.9%南昌1611.510.99%2016年，南昌规模以上增加值1611.5亿元，同比增长10.99%，增速重回两位数水平，居中部四省会之首。对比中部其他省会城市，南昌工业整体发展水平一般，但增长快速。城市经济环境/数据篇城市总体规划：“外扩内优”，构建”大都市区”内优-城市总体发展升级：南昌规划以“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”,重点打造“双核三圈五组团”格局，全方位立体发展南昌，扩充城市框架外扩-南昌大都市区规划：基于江西大力构建大南昌，提升其在长江中游城市群的竞争力，打造以南昌为中心的大都市圈，南昌与周边邻县实现公交互通、通信免漫游城市规划发展/空间篇|外扩-打造大都市区，再造大南昌：南昌发展定位为：长江中游区域中心，立足江西打造千万人口大都市区，国际生态人文都市，2020年大都市区常住人口1255万人。2015-2020框架扩大> 构建南昌大都市圈，至2020年，大都市区常住人口规模达到1255万人，着力将南昌打造成为江西省核心增长极，长江中游区域中心> 至2030

年，

大都市区常住人口规模达

到

1400

万人，

全面进一步对接长江经济带、融入长江中游城市群，打造中部地区开放发展新高地> 打造具有国际知名度的生态人文都市2021-2030功能完善2030年后南昌大都市区定位：江西省核心增长极长江中游区域中心中部地区开放发展新高地具有国际知名度的生态人文都市|城市规划发展/空间篇外扩-长江经济带发展：长江经济带打造中国经济新支撑带，中部城市群作为长江经济带三大增长极，南昌迎来发展契机。长江经济带是中国新一轮改革开放转型实施新区域开放开发战略。具有全球影响力的内河经济带；东中西互动合作的协调发展带；沿海沿江沿边全面推进的对内对外开放带；也是生态文明建设的先行示范带。依托黄金水道推动长江经济带发展，打造中国经济新支撑带。《长江经济带发展规划纲要》近日正式印发，将打造三大增长极。在长江中游城市群中，增强武汉、长沙、南昌中心城市功能，促进三大城市组团之间的资源优势互补、产业分工协作、城市互动合作，加强湖泊、湿地和耕地保护，提升城市群综合竞争力和对外开放水平。一是未来城市人口大规模聚集，二是新业态新产业的爆发式增长。|城市规划发展/空间篇|1.省委提出“昌九一体，双核发展”，特别是把共青列为“昌九一体化”范围，同时又是鄱阳湖生态经济区建设的先导区，这就表明在鄱阳湖生态经济区建设中找到了一个突破口，也有了一个“抓手”。2.在区域竞争中发挥优势叠加效应。国家已经把长江中游城市群作为全国发展的战略支点。昌九抱团发展，实行双核驱动，把南昌省会城市优势和九江沿江优势叠加，可以使优势互补、做大做强，进一步增强对外竞争力。3.

“昌九一体，双核发展”的“双核”，不仅仅是生产力布局的问题，它也会形成一定的内部竞争，通过竞争，实现双赢。鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想的经济特区。国务院已于2009年底正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略，也是江西省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划。南昌市“十二五”规划提出要将南昌打造成为鄱阳湖生态经济区核心增长极。加快发展金融、商贸、物流、会展、旅游、服务外包等现代服务业，建设全球商贸、金融、旅游集散中心，全球重要的服务外包示范基地。南昌昌九一体化支点昌九一体化，双核发展战略鄱阳湖生态经济区 昌九抱团抓手 促进发展 高速发展外扩-环鄱阳湖城市群核心/昌九一体化：全省建设大南昌，发展为鄱阳湖生态城市群核心，江西核心，超大城市，区域性现代服务业中心城市。城市规划发展/空间篇外扩-大都市区规划：基于江西构建大南昌，打造以南昌为中心人口超1000万人的大都市圈，建成中部重要交通枢纽、先进制造业基地、商贸物流中心和低碳经济示范区。南昌大都市区以南昌市中心城区为核心周边100公里范围的区域，包括南昌市中心城区西以及南昌1小时经济圈范围内各县。加快南昌大都市区、九江都市区和赣州都市区发展。——

南昌大都市区：包括南昌市辖区、抚州市辖区、南昌县、新建区、安义县、奉新县、高安市、丰城市、樟树市、靖安县、进贤县、东乡县、余干县、永修县等。规划目标：至2020年，大都市区常住人口1255万人，城镇人口815万人；至2030年，大都市区常住人口1400万人，城镇人口超1000万人。——南昌与周边邻县实现公交互通、通信免漫游，紧密了与周边城市的联系。建设成为长江中游城市群的核心增长极之一，建成中部地区重要的综合交通枢纽、先进制造业基地、商贸物流中心和低碳经济示范区。|城市规划发展/空间篇外扩-赣江新区规划：全国第18个国家级新区，努力构建“两廊一带四组团”发展格局，打造产城融合的现代化新区，中部崛起和长江经济带重要支点。新区发展目标2020年，基本建成产城融合、城乡一体、生态宜居的现代化新区；2030年，成为促进中部地区崛起和推动长江经济带发展的重要支点。赣江新区拥有四大定位：—长江中游新型城镇化示范区—中部地区先进业制造基地—内陆地区重要开放基地—

美丽中国“江西样板”先行区城市规划发展/空间篇|内优-城市总体发展升级：总体规划

“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”,重点打造“双核三圈五组团”格局，全方位立体发展南昌，扩充城市框架乐化组团空港新城人口25万瑶湖组团综合产业新城人口80-100万莲塘组团综合新城人口70-80万湾里组团旅游新城人口15万九龙湖组团副都市新城人口60万市中心北控西进南延东拓第一阶段：内湖开发时代第二阶段：跨江开发时代第三阶段：山江湖综合开发时代红谷滩新区腾飞瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭老城区第三阶段：山江湖综合开发时代2009年底，《鄱阳湖生态经济区规划》上升为国家战略，南昌进入山、江、湖全面协调的大开发时代：其中山为梅岭、江为赣江、湖为鄱阳湖。此概念中的「山」，即梅岭成为城中之山；此概念中的「湖」即全面策应「鄱阳湖生态经济区」的国家战略，南昌城向滨湖地区推进；至于「江」则指已呈现壮观景象的「一江两岸」核心区建设。城市规划发展/空间篇|内优-五组团发展：规划发展“五大组团”——瑶湖、九龙湖、莲塘、乐化、湾里组团，从四个方向五个功能承载布局扩充南昌

湾里组团，南昌城市的后花园，旅游新城，轻轨落定，前湖快速路即将开通，区域将飞速发展|五大组团PK组团定位用地规模主导产业规划人口成熟度未来发展潜力瑶湖组团综合产业新城100-110平方公里航空产业、LED及相关高科技产业80-100万逐步成熟★★★★☆九龙湖组团副都市中心新城80-100平方公里省级行政中心、区域交通枢纽60万逐步成熟★★★★★莲塘组团综合新城80平方公里汽车及零部件、制造产业70-80万较成熟★★★★乐化组团空港新城（赣江新区）50-60平方公里航空高科技、航空物流及相关产业25万启动期★★★★湾里组团旅游新城18平方公里旅游休闲产业15万启动期★★★瑶湖组团胜在区域成熟、环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口莲塘组团现状弱于瑶湖、九龙湖，对购房者的吸引力也较瑶湖弱九龙湖组团胜在大量市政投入，西客站、华南城共同将助力区域发展，且2015年，省政府的迁入，更加凸显区域巨大的发展空间乐化组团随着赣江新区的提出，将带动提升昌九整体实力和活力，区域价值或将实现飞跃发展城市规划发展/空间篇内优-建设三环十一射交通网络：

南昌以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”结构，交通体系发达。一环|二环三环整体城市道路格局：“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”结构。城市三环：—城市中环：由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成—城市外环：由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成—高速外环：由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成十一条射：—北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等城市规划发展/空间篇内优-轨道交通建设：南昌规划5条地铁线路，全面提升城市交通，拉大城市框架，开启地铁新时代，由内陆型城市向开放型特大城市发展转变。南昌地铁规划路线1号线机场延伸线4号线西延至望城地铁线延长，|将极大连接南昌中心区域周边的区域的联系2015年12月26日，地铁1号线正式试运营，日客流量达到惊人的25万人次。——1号线瑶湖经八一广场和红谷滩至昌北双港大街（财大）；北延至机场，东延至麻丘。规划新建支线连接湾里区，未来可能会考虑延伸到永修县。——2号线南昌西站到主城区方向，预计2017年下半年开通，——3号线京东至莲塘方向，已于2015年年底开工，预计2020年开通1号线东延至麻丘

——4号线望城至昌东，规划建设期为2016年-2021年——5号线是一条远期规划的南昌市轨道交通线路，在南昌地铁第二轮建设中暂时取消5号线一期的建设，预计在未来的第三轮建设中规划实施。计划建设地铁大厦站至湾里的轻轨线，车程约20分钟，地铁大厦站可换成地铁1、2号线。有望今年适时实施。城市规划发展/空间篇八一大桥英雄大桥规划二七大桥红谷隧道南昌大桥朝阳大桥生米大桥九龙湖连接昌南新城过江隧道内优-两岸交通联系加强：

南昌将着力建设过江大桥及高架快速环路，加强两岸交通联系，打造便捷的交通枢纽城市。南昌已有6座跨江大桥，未来将有14座跨江通道——目前南昌大桥和八一大桥承担城市主要的跨江交通压力，新建过江通道是分流过江交通压力，未来将规划生米南大桥、青山湖大桥、七里港大桥、张洲港大桥和绕城南大桥【2015年开通的朝阳大桥连接了朝阳与红角洲联系，也分流了南昌大桥的交通压力】南昌沿江北大道将建6座立交，其中三座连通过江大桥——6座立交分别为高新立交、丹霞路立交、青山湖大道立交、豫章大桥立交、京东大道立交【这6座立交以高架桥的方式建设，将极大方便车辆走沿江大道快速路】城市规划发展/空间篇|内优-城市旧改：五年完成2000万㎡旧城改造目标，同步新城建设，重新树立老城区的核心辐射力和竞争力，形成多个“中心新城”，也促进地产发展2017年南昌市棚户区征迁面积确保不少于750万㎡。其中四个主城区（东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区）棚户区征迁面积确保不少于350万㎡，力争400万㎡。随着城镇化进程中，南昌一直在改变，除旧革新，扩区造城，市中心正如火如荼的进行着城中老城区改造，未来将形成多个“中心新城”，同步全城发展和建设。旧城改造规划：——五年内完成全市2000万㎡旧城改造目标——改造288个地块——涉及居民9.6万户南昌市迎来了“史上最大”旧城改造。2013-2015年完成1000万平方米旧城改造。东湖42.34万西湖82.42万青云谱105.2万青山湖120万|城市规划发展/空间篇内优-产业发展规划：南昌市重点打造“一核、三区、三带”产业发展格局，高新科技开发区是南昌市产业发展布局重点之一。安义工业园昌南工业区空港—河港枢纽型产业集聚区桑海生物医药产业园长堎工业区新建县工业区经开区小蓝经济开发区高新科技开发区温圳工业园|向塘物流新城一核三区三带红谷滩现代服务业核心集聚区高新技术开发区昌九走廊产业增长带南昌经济开发区沿江产业拓展带小蓝经济开发区环城县域产业发展带——南昌优化产业发展格局，根据县区(开发区)功能定位和产业基础，按照“核心带动、三极协同、带状发展”的原则，重点构建“一核三区三带”的产业发展空间格局。城市规划发展/空间篇内优-2017年重点建设新四城：将九龙湖新城、瑶湖新城、儒乐湖新城、望城新区四大区域打造成为南昌城市建设的重大“引爆点”。2017年，南昌重点围绕九龙湖新城、瑶湖新城、儒乐湖新城、望城新区四大区域，将四大区域打造成为南昌城市建设的重大“引爆点”、南昌经济社会发展的重要“支撑点”。，四大新城定位发展九龙湖新城江西省行政中心、南昌城市副中心，100平方公里50万人口都市新城瑶湖新城定位为南昌城市副中心，规划人口46.5万人集居住、研发、战略产业发展于一体科技新城儒乐湖新城赣江新区核心城区，赣江新区商务中心、行政中心、产业生态居住新城望城新城九龙湖片区的重要组成部分，现代制造业基地，城市西南部的山水生态新城城市规划发展/空间篇||城市基础环境总结城市基础环境高增长省域单核大都市，处跨越式发展期，经济快速增长，城市内优外扩创造大需求，城市发展空间及潜力巨大。【城市经济】：成长型省域经济中心，经济基数低（中部垫底）但增长快（9%以上增长），固定资产投资快速增长，工业产值增速中部第一，第三产业快速发展赶超二产，城市经济未来发展空间大。【发展特征】：产业支撑较低，经济增速有一定回落，投资驱动型经济显著，对房地产依赖程度较高，土地财政占比大，居民收入水平降低还有待提升。【城市人口】：城市人口规模稳步增长，单核中心城市人口吸纳能力较强，未来人口规模发展空间大，为房地产提供了稳定支撑。【城市空间结构】：聚变式扩展发展，内优-外扩，建设大都市区，规划

“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”,重点打造“双核三圈五组团”

，全方位立体发展南昌，五组团是城市发展重点。【城市发展方向】：总体遵循五组团规划发展，整体上重点向西南发展，近期重点打造“九龙湖新城、望城新城、儒乐湖新城、瑶湖新城”新四城。2CHAPTER行业发展篇土地市场篇住宅市场篇重点企业篇房地产市场|南昌房地产行业印象|城市对比行业规模-增速短期供求中期供求价格占比项目2016年住宅成交量万㎡增长率住宅成交价格元/㎡销供比2016年末库存出清周（月）销售开工比销售投资比土地消化周期（月）地价房价比房价收入比南昌750.2630%90931.08住宅

3.40.721.326.70.3912.5快速增长，处上升通道之中，发展空间可观供不应求，市场供销两旺、低库存中期供应不足，前景看好远期有较高盈利和成长空间武汉2998.532.1%91681.40住宅4.21.241.2912.50.5612.8长沙2002.444.7%66721.97住宅4.81.192.0619.20.288.7合肥972.7-8.8%107351.22住宅1.50.991.5511.40.8215.0南昌房地产市场处快速增长通道，库存低，中短期（尤其住宅）供应不足，发展空间及前景看好，具备极高进入价值。相对其他省会，其中期优势更为显著。行业发展篇|Part

1/通用格式|/通用格式/通用格式/通用格式23.00%17.90%2.00%17.20%/通用格式39.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2012年2013年2014年2015年2016年年份房地产投资（亿）占GDP比值（%）2012年344.3611.48%2013年406.1412.17%2014年414.0711.29%2015年485.3712.13%2016年674.615.49%房地产行业是南昌核心支柱产业之一，发展迅速，房地产投资快速增长，2016年房地产投资达674.6亿元，同比增长39%，占GDP总值15.49%。南昌市房地产开发投资运行及增速/通用格式 45.00%南昌房地产行业发展迅速，近几年房地产开发投资快速增长，2016年房地产开发投资达到674.6亿元，同比增长39%，增长迅速；房地产行业是南昌核心支柱产业之一，房地产投资占GDP比重较大，历年均在10%以上，2016年更高达15.49%，远高于全国平均水平。行业发展篇-行业运行|南昌房地产市场发展迅速，房屋施工面积稳步增长，2016年达4982万㎡，房屋竣工面积波动上升，2016年达417.14万㎡，行业步入快速上升发展通道。/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式16%20%-2%20%22%20%6%5%12%30%25%20%15%10%5%0%-5%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2007年2008年2009年2014年2015年2016年南昌市房屋施工面积运行及增速28%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式21%-11%10%9%12%-6%-11%37%-15%-4%-20%-10%0%10%20%30%40%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2010年 2011年 2012年 2013年南昌市房屋竣工面积运行及增速2007年 2008年 2009年备注：含南昌县、安义县、进贤县和新建区行业发展篇-行业运行|房屋新开工面积受行情影响较大，但总体波动上涨，

2016年创历史新高达1280

万㎡，但近三年新开工量整体上低于销售量，造成市场供应偏紧局面。南昌市房屋新开工面积运行及增速/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式32%-20%-31%41%18%10%-43%34%/通用格式-60%-40%-20%0%20%40%60%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式 /通用格式 50%/通用格式

70%

80%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年新开工/销售比1.341.540.730.981.731.471.330.770.951.03近些年，南昌市区房屋新开工面积受行情影响波动性加大，总体波动上升，2016年创历史新高1280.32万㎡，但对比房屋销售面积，近三年新开工面积整体上赶不上房屋销售面积，造成了市场供应偏紧居民。备注：含南昌县、安义县、进贤县和新建区行业发展篇-行业运行行业发展篇-政策分析对购买城镇住房的农民给予财政补贴契税新政出台暂停公积金“商转公”贷款 新商品房转让手续费降低申请

；南昌公积金缴存上限提至3464元区域性住房限购2016.11.21|2017.03.9自2016年10月8以来，南昌已经3次出台调控政策，限购、限贷、限价的调控力度一步步升级。2016.01.25 2016.02.22 2016.05.16 2016.09.01 2016.10.082016年10月08号-调控开始分区限购、分区限贷2016年11月21号-调控升级分区限购、全城限贷、全城限价2017年03月09号-调控升级分区限购、全城限贷、全城限价——限购区域：在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区、红谷滩新区等部分区域，——限购细则：暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。——限贷政策：首次购买住房的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%拥有两套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为50%。——2016年11月，南昌市南昌市政府印发《关于促进南昌市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知》（

以下简称《通知》），继续收紧楼市调控政策。据悉，此；

次南昌市将限贷政策实施范围扩大到全市范围内，并提出确保其住房价格保持今年10月价格水平。；除九龙湖区域和儒乐湖新城外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅；——暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险）出售住宅；——未成年人不得在市区购买住宅。——南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。分区限购、全城限贷限价限贷限购进一步升级首轮调控首轮调控从分区限购限贷开始，城市外围的湾里区、新建区和南昌县在双限政策之外，到11月份政策升级，分区限购之外，全城限贷及限备案价。新建区|九龙湖区湾里区南昌县区、10月8号调控开始分区限购分区限贷2016年10月8日，南昌市政府下发了《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，南昌将实行区域性住房限购、实施差别化住房信贷政策——限购区域：在东湖区、西湖区、青云谱区青山湖区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区、红谷滩新区等部分区域，——限购细则：暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房；暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。——限贷政策：首次购买住房的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%；拥有两套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为50%。11月份调控升级分区限购全城限贷全城限价2016年11月，南昌市南昌市政府印发《关于促进南昌市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），继续收紧楼市调控政策。据悉，此次南昌市将限贷政策实施范围扩大到全市范围内，并提出确保其住房价格保持今年10月价格水平。备注：对于限贷政策，根据银行来看，部分银行不限贷首轮限购区域经开区|青山湖青云谱朝阳新城市中心扬子洲待开发待开发2017年3月9号，南昌楼市调控政策进一步升级，限购、限贷、限价力度加强，从土地供应成交到住宅预售备案全过程严加管控。桑海区瑶湖艾溪湖京东湾里区新建县望城九龙湖南昌县一、有效增加住宅用地供应。＞＞供应将行政放量，监管更加严厉，限房价、竞地价，控制地王，采取熔断机制，已出让土地要求2018年3月底前达到预售标准二、加大住宅有效供应＞＞暂时放宽新建商品住宅预售条件。＞＞调整住宅限购区域及范围。湾里、新建、南昌县加入限购区域；外地人购房需缴满两年社保3、限购区域仅能买一套房，包含二手房；调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式5、未成年人不得在市区购买住宅＞＞对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。三，加强市场管理＞＞对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。非限购限购区限购待定区调控进一步升级备注：新建区和南昌县待定区域政策应参照以上规定制定并实施限购政策土地政策调整：供应将行政放量，监管更加严厉，限房价、竞地价，控制地王，采取熔断机制，已出让土地要求2018年3月底前达到预售标准。|一、有效增加住宅用地供应加大住宅用地供应量。＞＞去化周期小于12个月的县（区）、开发区（新区），必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让二、严格防控地价异常，＞＞采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价（均价）。＞＞采取土地价格熔断机制，土地价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取熔断方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。＞＞住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。三、加大存量住宅用地盘活力度。＞＞对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。＞＞已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准调控进一步升级调控后市场预判市场层面：此轮调控给南昌楼市上一轮增长提供消化期，为市场提供一段休整期，限制的需求将为下一次楼市增长积蓄力量。土地市场：本轮调控将加大住宅用地供应，降低土地市场热度，同时也将缓解拿地难、拿地贵，为进入南昌的房企提供一段窗口期。|备注：表中数据不包含南昌县、新建县、安义县、进贤县2012-2016年，南昌市商品房供应量由557.92万方增长到861.6万方，五年增长54.4%；成交量由512.71万方增长到925.36万方，五年增长80.6%，整体保持快速增长，供求规模不断增加。2015年至今在政策利好情况下，2016年南昌商品房市场呈现供不应求局面，商品房价格受外环项目增多、内销房及非住宅价格影响，整体波动上涨，2016年商品房成交均价9649元/㎡，同比增长6.3%。商品房运行：南昌楼市整体运行健康，处于上升通道中，需求旺盛，2016年商品房成交925.36万㎡，且在市场推动下，价格不断上涨，市场呈现供不应求情况。历年南昌商品房供求运行 历年南昌商品房均价557.92512.71707.94553.28728.91693.09925.361.091.281.21779.45644.561.05861.600.930.000.200.600.801.001.201.401000.00900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.002012年2016年2013年供应2014年成交2015年供求比/通用格式|/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式0.40

/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2012年2013年2014年2015年2016年行业发展篇-楼市运行519.2899586.5713561.8211664.9612412.2237 51.51451.087493.093999.505166.629322.512294.683859.475738.718481.826657.962427.299282.457672.1867

41.9922020040060080010002012年2013年2014年2015年2016年住宅商业办公公寓560.72578.27750.26409.15 33.513181.933919.1095418.04

58.44356.325250.468637.966331.051748.821440.598341.840342.379168.154652.759354.18470.00200.00 400.00 600.00 800.00 1000.002012年2013年2014年2015年2016年住宅商业办公公寓业、办公、公寓产品供求规模较小。|商品房结构：住宅占商品房供求绝对主力，2016年住宅占商品房成交81%，商业、办公、公寓产品供求规模较小。各物业供应结构各物业成交结构南昌商品房各物业供求结构中，以住宅产品为绝对主力，2016年南昌住宅占商品房供应达77%，占商品房成交81%。商行业发展篇-楼市运行455.6247.14.03002001000900800700600500400/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式2016.01-2017.01南昌市商品房月末库存量及存销比非住宅库存量-万㎡ 住宅库存量-万㎡ 住宅存销比非住宅存销比备注：南昌市不含新建区和南昌县，存销比为月末库存量/近6月月均去化量|商品房库存：两极分化严重，住宅库存低，仅247.1万㎡，出清周期4个月；非住宅库存屡创新高，居高难下，达455.6万㎡。行业发展篇-楼市运行99.5181.8382.4658.4437.97/通用格式/通用格式/通用格式94.68/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式0.0020.0040.0080.00100.00120.0060.00 51.5133.512012年2013年

2014年供应40.602015年成交68.152016年均价51.0966.6359.4838.9456.3331.0657.9641.8452.76/通用格式/通用格式/通用格式

72.19/通用格式/通用格式 /通用格式0.00/通用格式

50.00/通用格式

40.00/通用格式

30.00/通用格式20.00/通用格式/通用格式

10.0060.00/通用格式

80.00/通用格式

70.00/通用格式2012年

2013年

2014年

2015年

2016年供应 成交均价43.0938.7241.9931.1120.4714.8254.18/通用格式22.51/通用格式/通用3格2.式3827.30/通/通用用格格式式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式20.00/通用格式/通用格式10.00/通用格式

0.00/通用格式50.00/通用格式40.00/通用格式30.00/通用格式60.002012年

2013年

2014年

2015年

2016年供应 成交均价|商业市场运行办公市场运行公寓市场运行市场上商业、办公供过于求显著，库存严重，产品去化慢，开发风险偏高；公寓产品热度逐渐上升，成交量不断增长，但价格有一定下滑。商业：南昌商业市场整体上供过于求严重，库存大，去化慢，价格上涨乏力，商业整体上供应过剩；办公：办公产品近几年整体供过于求，且价格有一定下滑，市场上办公产品库存严重，去化慢；公寓：公寓前几年市场供过于求，2015年后，公寓市场热度逐渐上升，成交量不断增长，但公寓价格不高，近几年有一定下滑。行业发展篇-楼市运行行业发展篇-小结房地产投资快速增长，2016年房地产投资达674.6亿元，同比增长39%，占GDP总值15.5%，房地产行业是南昌核心支柱产业之一；房地产市场发展迅速，行业步入快速上升发展通道，2016年房屋竣工面积达417.14万㎡，新开工创历史高达1280

万㎡，同比上涨50%；楼市运行健康，处快速上升通道中，需求旺盛，价格不断上涨，2016年商品房成交925.36万㎡，市场呈现供不应求情况；住宅占商品房供求绝对主力库存低，仅247.1万㎡，出清周期4个月，非住宅库存屡创新高，居高难下。行业步入快速上升通道，中短期市场将供不应求，远期市场有较高盈利和成长空间，南昌楼市发展前景看好。发展预判短期供求中期供求价格占比2016年末销供比2016年末库存出清周（月）销售开工比销售投资比土地消化周期（月）地价房价比房价收入比南昌1.08住宅

3.40.721.326.70.3912.5南昌行业预判供不应求，市场供销两旺中期供应不足，前景看好远期有较高盈利和成长空间武汉1.40住宅4.21.241.2912.50.5612.8长沙1.97住宅4.81.192.0619.20.288.7合肥1.22住宅1.50.99 |1.5511.40.8215.0土地市场篇|Part

2383.69524.94333.19/通用格式335.73439.01475.48266.46/通用格式1688451.00197020112798/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式供应量-万㎡供求量价：近两年，南昌商品房土地供应大幅下降，但土地楼面价快速上涨，2016年土地成交332.93万㎡，低于五年平均水平，楼面价3581元/㎡，同比上涨27.9%。|近五年南昌市商品房用地供求运行成交量-万㎡ 楼面价-元/㎡/通用格式2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

2016年，南昌市共挂牌推出56宗商品房用地，供应面积为5985.98亩，合约399.07万㎡，同比增加8宗和65.87万㎡，分别增幅16.7%、19.8%。

2016年，南昌市共成交49宗商品房用地，成交面积为4993.95亩，合约332.93万㎡，同比增加8宗和66.46万㎡，分别增幅19.5%、24.9%。计容建面650.71万㎡，较去年增加114.17万㎡，增幅21.3%。土地市场篇-供求量价|可筹建量：2016年南昌土地可筹建量达697.9万㎡，连续两年远低于商品房销量，供不应求显著，剩余待开发土地可筹建量不足商品房年销量60%，未来楼市供不应求概率大。2016年南昌成交的商品房用地建面697.9万㎡，环比2015年成交量增加160.8万㎡，涨幅30%；对比南昌年销售商品房面积，近两年南昌成交土地可筹建面积远小于商品房销售面积，市场供不应求显著，5年内，成交土地可筹建面积仅比商品房销售面积高520万㎡，剩余待开发土地筹建面积不足商品房年销量60%，未来市场上出现供不应求的局面可能性大。2012-2016年南昌商品房用地供求运行20122013201420152016成交面积-万㎡335.73439.01475.49266.47332.93计容建面768.841010.63882.85536.54650.71成交宗数-宗437670414902040608010002004006008001000年份土地可筹建面（万㎡）商品房成交（万㎡）对比2012768.84512.711.5020131010.63553.281.832014882.85644.561.372015536.54693.090.772016650.71925.360.70土地市场篇-供求量价住宅用地28.6%住宅用地41.8%住宅用地30.2%住宅用地49.4%住宅用地29.5%商住用地51.2%商住用地33.3%商住用地33.6%商住用地20.5%商住用地56.3%10.4%10.3%1.6%2.9%7.0%9.8%14.6%34.6%27.3%7.2%20.0%40.0%60.0%80.0%0.0%/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式2016年，南昌市商住用地成交占比大幅提升，成交占比56.34%，纯住宅用地成交量下降但依然是主力，占29.5%，商业用地和商服用地成交量较少，分别占7.0%和7.2%。商服用地商业用地商住用地住宅用地|成交结构：住宅及商住用地是绝对成交主力，且占比上升，2016年居住和商住用地成交占比85.8%，商业和商服用地占比14.2%，占比大幅下降。近几年南昌商品房用地成交结构分析100.0%土地市场篇-供求量价土地性质2016年各类型土地成交2015年各类型土地成交宗数面积/万㎡占比宗数面积/万㎡占比居住1898.1729.49%20131.749.42%商住18187.5656.34%954.5020.45%商业523.246.98%27.62.85%商服823.967.20%1072.6727.27%合计49332.93——40266.47——居住,

29.49%|商住,

56.34%商业,

6.98%商服,

7.20%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%居住 商住 商业 商服——2016年，南昌市商住用地成交占比大幅提升，全年成交18宗，面积为187.56万㎡，成交占比56.34%，较去年增加9宗，133.06万㎡，增幅100%、244%；——2016年南昌居住用地成交18宗，较去年减少2宗，面积为98.17万㎡，较去年减少33.53万㎡，成交占比29.49%。——2016年南昌商业用地供应5宗，面积为23.24万㎡，全部成交，成交占比6.98%；——2016年南昌商服用地成交8宗、面积56.74万㎡，流拍了4宗地块，成交占比减少，仅占7.2%，。成交结构：2016年南昌市居住和商住用地成交285.7万㎡，其中纯住宅用地占比下降较大，商住用地大幅提升（旧改增多有一定影响），商业和商服受行情影响去化不佳，流拍4宗用地，总成交47.2万㎡，成交量较低。近几年南昌商品房用地成交结构分析2016年南昌市商品房土地成交属性占比土地市场篇-供求量价|年份住宅用地可筹建面（万㎡）住宅成交（万㎡）对比2012603.40409.151.722013773.58418.041.852014638.23560.721.142015438.05578.270.762016608.83750.260.81301.23234.53306.21603.40773.58638.23438.05608.83309.941594.114302330.531864.0816253038.5989923909.761346050010001500200025000.00100.00200.00300.00400.00500.00

2243.384804600.00

3000700.00

3500800.00

4000900.00

4500/通用格式/通用格式

/通用格式土地面积/通用格式可筹建面/通用格式楼面价2016年南昌住宅和商住用地整体可筹建面608.83万㎡，同比增长39%，楼面价3910元/㎡，同比上涨28.6%；对比南昌年住宅销量，近两年南昌住宅和商住用地可筹建面积均小于商品房销售面积，造成市场供不应求应求，5年内，成交土地可筹建面积仅比住宅销售面积高345万㎡，扣除配套商业剩余待开发用地筹建面积仅约占住宅年销量40%，未来住宅市场供不应求的可能性大。住宅/商住可筹