资产评估计算题重点整理

一、 核心考点之 机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100X120%/105%+10X120%/115%=100X1.14+10X1.04=114+10.4=124.4(万元)被估设备加权投资年限=(114X4+10.4X1):124.4=(456+10.4)^124.4=466.4^124.4=3.74(年)采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。(3.74X60%)：(3.74X60%+6)=2.24：8.24=0.27或27%本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值(求取评估值是要加而不是减)。功能性升值=0.1X12X(1—33%)X(P/A，10%，6)=0.8X4.36=3.49(万元)采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7=1-0.86=0.14评估值=〔124.4X(1-27%)+3.49〕X(1—0.14)=(90.81+3.49)X0.86=81.09万元请注意，〔124.4X(1-27%)+3.49〕不能写为〔(124.4+3.49)X(1-27%)〕，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。在进行成本法的有关计算时，考生一定要区分复原重置成本和更新重置成本这一对概念。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现实价格，所不同的耗用材料、标准和设计结构的差异。如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的。在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用更新重置成本。考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：设备类价格指数情况是：1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；经评估人员在该机组生产厂家询价，该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高；被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右；假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。解答与分析：可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值=重置成本一实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值=重置成本一实体损耗一功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。运用市场重置方式评估：重置成本=100X(1+25%)=125(万元)实体损耗率=5X60%/[(5X60%)+7]X100%=3/10X100%=30%评估值=125X(1-30%)=87.5(万元)运用价格指数法评估：重置成本=150X(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体损耗率=3/(3+7)X100%=30%功能性贬值=4X(1-33%)(P/A，10%，7)=2.68X4.8684=13.05万元4.评估值=156.04X(1-30%)-13.05=96.18(万元)最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为，此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估方法和评估结果为主，或平分秋色。考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%—90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。解答与分析:（1） 被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折合为40万美元：40X8=320万元人民币。（2） 被评估设备的重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）X（1+国内运杂费率）其中：银行手续费=40X8X0.8%=2.56万元人民币国内运杂费=（320+2.56）X3%=9.68万元人民币进口设备重置成本=320+2.56+9.68=332.24万元人民币成新率=5：（5+5）=50%有形损耗=332.24X50%=166.12万元人民币无形损耗=年净超额运营成本X（1-所得税率）X（P/A，10%，5）=2X（1-33%）X3.7908=5.079672=5.08万元人民币续用价值=322-24-166.12-5.08=161.04万元人民币二、 核心考点之二——房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值：参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1;表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元/平方米）

表1—1宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素甲1999.101.200A8001998.1+2%1.3+1%0B8501999.1+1%1.40+1%C7601988.101.10-2%D7801998.101.0-1%-1%解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地价指数 100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正：=762(762.04)=789(788.6)=805(805.35)=851(851.26)800X111/110X100/102X106/109X100/101X100/100850X111/111X100/101X106/112X100/100X100/101760X111/110X100/100X106/103X100/100X100/98780X111/110X100/100X106/100X100/99X100/99最后确定评估结果：(762+789+805+851)；4=3207；4=801.75元/平方米三、 核心考点之三一一无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位，小数点后保留两位)。解答与分析：重置成本净值=100X(1+15%)X6/(4+6)=69(万元)重置成本净值分摊率=50/(150+50)X100%=25%机会成本=50+10=60(万元)该专利许可使用的最低收费额=69X25%+60=77.25(万元)考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000X5=5000万元将预期超额利润折现得出该商标评估价格=5000X(P/A,10%,5)=5000X3.7908=18954(万元)年份新增利润(万元)折现系数折现值(万元)11000.909190.9121250.8264103.3031500.7513112.7042000.6830136.6052750.6209170.75合计614.26该商标使用权的价格=614.56X30%=184.368万元考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%,该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)。解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。(此判断方法可以推而广之)。首先确定利润分成率：(1)专利重置成本=80X(1+25%)=100万元专利约当投资量=100X(1+400%)=500万元乙企业资产约当投资量=4000X(1+12.5%)=4500万元利润分成率=500^(4500+500)=10%确定评估值：(1)确定每年利润额第一、第二年：(500-400)X20=2000万元第三、第四年：(450-400)X20=1000万元第五年：(430-400)X20=600万元？(2)确定每年分成额第一、第二年：2000X10%=200万元第三、第四年：1000X10%=100万元第五年：600X10%=60万元(3)确定评估值=200：(1+10%)+200：(1+10%)2+100：(1+10%)3+100：(1+10%)4+60：(1+10%)5=200X0.9091+200X0.8264+100X0.7513+100X0.6830+60X0.6209=527.784万元=528万元(允许有一定误差)当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。(带租约)解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000X60%=1200平方米。该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=(180+120)X1200X12X(1-20%)=3456000元=345.6万元。因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=(200+120)X1200X12X(1-20%)=3686400元=368.64万元。最后，计算带租约的出售价格=345.6万元X3年10%的年金现值系数+368.64万元X33年10%的年金现值系数=3509.8万元。考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%X(1—2%)=9.8%以及9.8%X(1—2%)=9.6%新产品投产以前两年内股票收益现值=100X1X9.8%/(1+15%)+100X1X9.6%/(1+15%)2=8.52+7.26=15.78(万元)新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和=100X1X15%/(1+15%)3+100X1X15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44(万元)从新产品投产后第三年起股利增长率=20%X25%=5%从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100X1X15%/(15%-5%)X1/(1+15%)4=150X0.5718=85.77(万元)该股票评估值=15.78+18.44+85.77=119.99(万元)第一章标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本 B.历史收益C.预期成本 D.投资收益『正确答案』D资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体 B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体 D.某一类市场主体『正确答案』A资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在（）。A.影响资产评估对象的具体用途 B.影响资产评估结果的具体用途C.影响资产评估的基础条件 D.影响资产的运作条件影响评估对象的功能『正确答案』B、C第二章（一）货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（二）相关概念复利每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为为1年。2.现值现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。终值终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。现实生活中称之为本利和。年金（1）定义：年金的符号为A,它表示在某一时间序列(本教材基本上都是年度)内每次等额收付的金额。(2)特点：每笔收付之间相隔时间相等;每笔金额相等。手写1板圈示0204-03期末/期末 年金TOC\o"1-5"\h\z/ / A A / I I I I12 3 4 5《后付年金〔普通年金)•，[=>永续年金〔年限为无限(3)分类：普通年金(后付年金)：指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时(n—8),称为永续年金。预付年金(先付年金)：从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。手写板图示0204-04TOC\o"1-5"\h\zA A A A A■14 4 4 4\V 2 3 4 5\/先付年金S®付年金)递延年金：是指隔若干期后发生(mN1)，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。AAAAAnmH-1皿十WmH-3jn+n.—1ui-pn皿 口年=>§■通年金理延年金今基于“莺通年金”的噩延

手写板图示0204-06普通年金n无头有尾也付年金=浦头无尾永续年金•二＞永续年金•二＞普通年金变种避延年金，皿年谖延期避延年金，皿年谖延期现金流量图横轴表示一个从零开始到第N个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示(也可以是半年、季度、月份)。零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。P手与板图示0204-07现值缪值现值很重要ml2o-2010 ml2o-2010 12 3 4P=?递延年金图A AAil5O

T—AAFir0 12 3 4 n普逋年金图(四)货币时间价值的计算复利终值已知现值F,在复利计息的前提下，年利率i,几年后本金与利息之和F即为复利终值。. ， ， I I旧fJ r —mF1=P+P・i=P(1+i)F2=P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)2

Fn=P(1+i)n5)表示利率为将(1+i)n称为复利终值系数，用符号(F/P,i,n)表示。例如，(F/P,5%,5%,55)表示利率为手写板圈示0204-08叩1 1 仲=?III……I12 3 口一1n仅在起点(现值点)n=Fi=F+PXi=P(l+i)有一个观些施ii=&Fe=Fi(l+i)=F(l+i)2n摆UPN+i)”P手与板圈示0204-09F=PX(l+i)-一利终值系数©a以(F/P,2.复利现值已知终值F，在复利计息的前提下，年利率P手与板圈示0204-09F=PX(l+i)-一利终值系数©a以(F/P,2.复利现值已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值pF1=P+P・i=P(1+i)P=F1/(1+i)F2=P(1+i)2P=F2/(1+i)2Fn=P(1+i)n P=F2/(1+i)n=F2*(1+i)-n把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号(P/F，i，n)表示。例如，(P/F，现率为5%、5年期的复利现值系数。5%，5)表示折 1 1L 2 n—1 n手写板图示0204-10n=MFi=F(l+i)=>P=Fi(l+l)"1

n=/=F〔l+i尹=>P=F^(l+l)-2Fn=F(l+i)n=>P=IS(l+lfnT手写板图示0204-11P=FX+利现值系数£(F/F,Ln)(WT,6%)=(1+6%)~?3.普通年金现值AAAJjop=? 1A{14i)< A(L-t)-2t ■ ■■ ■■ ■A(L—沪 12 n.■利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点(即第一年年初),然后再相加，求出P。P=A(1+i)-1+A(1+i)-2+•••+A(1+i)-n_ 1-fl4Q-'TOC\o"1-5"\h\zp■4M =—这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：’■■ :1-(14i)-"称为年金现值系数，用符号(P/A，i，n)表示。手写板图示0204-12F=?A k A At壬孑 孑 30 12 | n~1 niA(l+i)L |A(1+i)E |a十3博2 A(1+l)f+ P=Atl-Fir1+A(l+i)"2+■■■+A(l-Fi/n年金现值系魏(PAr.il)4.永续年金现值永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值为:litn（P/Asifn）71-f-DC1-(1+k=Hill ?it-m i二/手与根图示0204-15lim（p/a,5=i&1-E3-0i5.递延年金现值递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式，它也是普通年金的一种特殊形式。上图中前m期没有发生支付，称为递延期。图中第一次支付在第m+1期末发生，连续支付到n期。方法一：假设在递延期内每期均收付款项AP=A*［（P/A，i，m+n）—（P/A，i，m）］方法二：两次折现的方法P=A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）手写1板图示02C4T6皿—谖延期 11AAA； AAAA0II…IIIII……I1 2 m.—1mm+1m+2 m.+n—1m+np=9P=Fm Pn)=A・(P/A,:l」n)F方法1:P=A・(F也Lii)X(F/F,云m)方法2：F=A-(P/A,i,m十ii)~A-(F/A,i,m)（五）货币时间价值的计算，应注意以下问题：P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后期）期末。没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生。收益的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。手写板圈示0204-13折现率;工 1收矗：琦 A某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。『正确答案』资产利用率为：（50月30天/月10小时+22月30天/月8小时）/6年360天/月8小时=117%由此可以确定该资产的实际已使用年限为：6乂117%=7.02（年）手与根图示0207-0394.10.3094.10.30＞驼年12月31日一2（X）0年10月30日50X10小时50X10小时22X8小时6X3S0X8.5QX3QX1Q-F22X3QXS

利用6X3S0X8实际已用年限=6X117%=?.02年P67某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。『正确答案』估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）X12000=24000（元）测算待评估资产的年净超额运营成本：24000X（1-33%）=16080（元）将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：16080X（P/A,10%,3）=16080X2.4869=39989.35（元）第三章在资产评估具体程序中，需要明确的资产评估业务基本事项包括（）。资产评估限制条件和重要假设价值类型及定义注册资产评估师的签字资产评估目的签署资产评估业务约定书『正确答案』ABD第四章P105运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗15吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约为95%，该设备的主材费率为80%，适用的增值税税率为17%，则该设备的主材费用最接近于（）万元。TOC\o"1-5"\h\z35.9037.7939.9042.O0『正确答案』A『答案解析』主材费用=2.8：（1+17%）X15=35.897（万元）被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为15元/公斤，材料利用率为75%，模具的冷加工费为30000元，热加工费按模具净重每公斤15元，其他费用10000元，行业平均成本利润率为10%，不考虑其他因素，则该模具的重置成本最接近于（）元。98000109000110000121000『正确答案』D『答案解析』（2000：75%X15+30000+2000X15+10000）X（1+10%）=121000（元）手写板图示Q401TQ「净重（挣主材蔓）3吨，单价：15元 —.13总用量i利用率：T般■■■■■■■■'[lOOOX^X15+30,000+2X1000X15+10000]+I8- 一=主％元全制造成本主材以¥卜的费用评估机器设备时，自制非标准设备的净价（净价今年教材称为本体的重置成本）通常包含（）等。材料费燃料动力费税金安装费设计费『正确答案』ABE甲评估机构对进口成套设备A进行评估，评估基准日为2008年12月31日。A设备由美国生产，于1994年进口，并于当年12月31日正式投入使用。A设备账面原值为8500万元人民币，其中64%以外汇支付，36%以人民币支付。支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成，其中国外运费（按体积及重量标准计算）为30万美元、国外运输保险费为25万美元。支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成，其中运输费为165万元，保险费为10万元，设备安装调试费用289万元。在运输费用中由于企业人员失误，错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元，进口设备时美元对人民币的汇率为1:8。经评估人员调查，在评估基准日时，美国已停止生产A设备，但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10%，国外运费仍为30万美元，国外运输保险费为27.5万美元，关税税率为18%，增值税税率为17%，外贸及银行手续费为设备到岸价的2%，国内运输费用价格指数上升了2%，国内保险费上升了1%，同类设备安装调试费用价格上涨了5%，美元对人民币的汇率1:6.8。评估人员进一步调查得知，A设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转。由于A设备生产的产品受市场替代产品的影响，要保证在价格不变的前提下不造成产品积压，自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80%的水平上，并一直保持下去。经现场鉴定，A设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年。假设设备的价格与生产能力成线性关系，设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算。【要求】评估进口成套设备A的价值。『正确答案』账面支付外汇部分8500X64%/8=680（万美元）（1分）原设备的离岸价（F0B）=680-30-25=625（万美元）（1分）基准日离岸价（F0B）=625X（1+10%）=687.5（万美元）（1分）到岸价（CIF）=（687.5+30+27.5）=745（万美元）（1分）合人民币745X6.8=5066（万元）（1分）关税=5066X18%=911.88（万元人民币）（1分）增值税=（5066+911.88）X17%=1016.24（万元人民币）（1分）外贸及银行手续费=5066X2%=101.32（万元人民币）（1分）国内运输费用=115X（1+2%）=117.3（万元人民币）（1分）国内保险费=10X（1+1%）=10.1（万元人民币）（1分）安装调试费=289X（1+5%）=303.45（万元人民币）（1分）重置全价=5066+911.88+1016.2396+101.32+117.3+10.1+303.45=7526.29（万元人民币）（1分）经济性贬值率=1-80%=20%（1分）14.扣除经济性贬值后的价值=7526.29X（1-20%）=6021.03（1分）成新率=8/（8+14）=36.36%（2分）评估值=6021.03X36.36%=2189.25（万元）（2分）注：允许在小数点前一位有误差。第五章P156某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5,土地资本化率为10%,则其楼面地价为（）元/平方米。160080004000080000『正确答案』A一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。商业用地、工业用地、居住用地居住用地、工业用地、商业用地商业用地、居住用地、工业用地X业用地、商业用地、居住用地『正确答案』C被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产入投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。手写板图示0502-02L收益总年PS.：3+33=35年是否违约 rCiSO(1+1^5-130]X1000⑴违约多荻租金《[150 140]X1000<£150(1+1?6)3-150]X1000(3)违约收益现值；10%=>33716<ilS]金S万现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%广2+150*1000/(1+10%广3=346581.52(元)合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%广3*1000=154545.15(元)收益现值=154545.15*【[1-1/(1+10%广33]/10%】/(1+10%广3=1111126.49(元)最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)收益

130140160150”十1*户采用成本法评估新建房地产时，属于开发成本的费用包括（）。礴(复利)礴(复利)现值(通延年金)A.勘察设计费B.青苗补偿费C.基础设施建设费D.房屋建筑安装工程费前期工程费『正确答案』ACDEP197手写板圈示0506-05地价=土地［（1+利率产斐 1］利息复利建筑赛+专业裁复利终值利息复利建筑赛+专业裁复利终值r期初一 君'汝投入（建筑费+专业费）［U+利率?■ 建设期内均句投入： 建强期/2空置或销售期存在（第一年投g,第二年投吊啊）分段均匀投NT建筑费+专业赛）==

xso%xE（i+空置或销售期存在（第一年投g,第二年投吊啊）X70%乂［（1+利率《—1］Q手写1板图不0506-06建设期 空置或销售期一基^^ 《、\销售时点3建设完成Jr楼价即为销售点 时点相等1全部成阪含玳价）楼价=地价+建筑费+专业费+利息+销售费+税+利润j' 7 1销售时 销售时某待开发建设用地，土地面积为10000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。要求：根据上述资料估算该宗土地评