武汉市P(2014)013号地块可行性分析报告

武汉市P（2014）013号地块市场调查报告一、项目概况1、地块位置2、地块经济技术指标3、地块周边环境分析二、区域规划分析1、功能定位2、整体布局3、规划重点三、区域市场分析四、地块SWOT分析五、产品建议附：区域市场项目情况项目概况地块位置该地块位于武汉市武昌区民主路668号，四面环街，北临民主路，东临安家湾，西北临中南二路。

信息获取时间2014/1/30信息获取渠道武汉市国土资源和规划局土地上市时间2014年4月上市方式招标土地所属区域武昌区民主路土地面积6720平方米规划可用地面积待定规划用地性质商服用地地上现状物熟地周围环境行政配套：湖北省委、省政府、省人大、省政协、省教育厅、水利厅就医条件:第七医院、街道口的华夏医院、广州军区总医院、武汉大学中南医院等就学条件:武汉小学、二十五中、武珞路中学、十五中、粮道街中学、十四中、武汉中学、何家垅小学、伊凡幼儿园、付家坡小学等商业环境:中建广场、世纪广场、中南商业大厦、洪广宝座、华银大厦、中国人民银行、华夏银行、中建工行大厦、国际金融贸易大厦、银泰商业广场、苏宁电器、屈臣氏、家乐福等顶级商业配套等

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二、规划要求容积率5.0建筑密度30%绿地率≥30%限高不详建筑及道路退路要求后退15m地块内特殊要求不详三、市场调研（一）概况简介地块所在区域属于武昌房地产五大集中片区之一中南片区。中南片区，是指武汉市武昌区中南路沿线地区，北起洪山路，南至武珞路，东临洪山公园，西接中山路，位于武昌区的核心区域。扼守武汉市内环线之上，雄踞武汉市的政治、经济和文化的中心，交通便利，地位优越，辐射面广，为整个片区的房地产开发提供了良好的外部环境，完善的市政配套，优美的自然环境，浓郁的文化气息，雄厚的经济底蕴，区域涵盖居住、商业、办公、教育餐饮、娱乐和旅游等各项功能，是一个可居、可商、可娱的综合性区域。自然环境中南片区有市内最大的洪山广场，占地10.8万平方米，是周边居民消夏休闲的理想场所；区域内有长春观、宝通禅寺，古朴肃穆，久负盛名；区域内有以洪山宝塔、施洋烈士墓、洪山公园等为主体的洪山风景区，风景宜人；区域周边有东湖、沙湖等市内大型湖泊，水文化丰富。区域人文环境中南片区作为武汉市老城区。为城市人居密集的区域之一。区域内有湖北省委省政府、省发改委、省统计局等省级政府单位；有武汉大学、武汉美术学院、武汉音乐学院、水果湖中学、水果湖小学、武汉中学、武汉小学等省市重点学校。这里集中了省政府所属10余个厅、局、委、办的机关和20多所科研机构和大专院校，政府要员、学界精英、社会名流，人文荟萃，文化底蕴深厚。区域商业环境中南片区占据城市内环线的核心地段，区域内有中商广场、\o"人民银行"人民银行大楼等6个高中档\o"写字楼"写字楼，有中南路商业一条街，有中南商业大楼、中南世纪广场等大型购物中心、有家乐福、武商量贩店等大型超市，有小东门大型的建材市场，门类齐全，品种丰富，商业氛围可见一斑。区域交通环境中南片区出行极为便利，30多条公交线路，通达武汉三镇。区域内包括了中南路、武珞路、中山路等城市主要干道，公交站点中南路站、中南路后站汇集了电1、电6、电8、72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多条线路，遍布武汉三镇及远郊近城，可谓四通八达。(二)区域房地产供需状况进入20005年，武昌楼市显得愈发火热。以东湖新城和积玉桥新城为代表的武昌核心区域开始发力，最终将形成着两大中心城区与光谷新城、南湖新城并驾齐驱的互动局面，这一互动局面的形成，对武昌楼市来说，意义非同一般。在次之前，虽然有“楚天都市花园”，“香格里•家园、银海华庭等优秀项目散见于武昌市中心，可是一直没能形成足以和郊区楼市相抗衡的版块效应。东西湖新城和积玉桥新城这两大片区的出现，将会从根本上改变这一尴尬的局面。随着这一局面的形成，将会吸引一部分市民到东湖新城和积玉桥新城区置业，在一定程度上减轻了中南片区的居住压力。随着香格里家园和楚天都市花园这两个项目的销售接近尾声，中南片区也变得沉寂起来。现在，该区域仅有2008新长江扥5个在售的项目，因为规模，档次，价格等因素，在售的几个项目的销售情况都比较平淡，对区域住宅的影响力也相对较弱，但2008新长江广场的规模相对较大，且品质也相对较高，为中南片区上半年的楼市增添了些许亮色。

(三)区域内土地出让情况2013年11月04日，武汉菩提金楚天房地产开发有限公司已挂牌出让的方式拿下了位于武昌区岳家嘴（中北路东侧）的城市建设用地。该地块共4.8648公顷。平均每亩13946万元。2013年11月28日，武汉群投时代昂地有限公司已88890万的供应价格拿下了位于武昌区临江大道387号的A块地。该地块可开发面积4.03121公顷，平均每亩22045万元。目前，中南片区土地已基本开发完毕。目前该区域的可开发用地主要是城中村造项目。四、地块SWOT分析优势S：为中铁七局武汉工程有限公司原址，土地平整，已为熟地，可节省“七通一平”费用。该地段为城市内环，位置极佳，且北临民主路，毗邻地铁2号线和4号线交汇处，四通八达。地处武汉传统商圈中南商圈，人流量大，商业价值极高。地段周围教育，医疗等配套设施完善。劣势W：该地段为老城区，自然环境较差，且面积较小，不具备整体开发优势。机会O:该地段周边华润置地公馆、洪山花园、宁馨苑、阳光年华等楼盘，商业+住宅的集聚优势将集中显现，大大提升了区域的价值。该地段为武昌五大房地产集中区域之一，房地产发展迅速，极具投资潜力，且周边高校，科研单位众多，人均收入高，购买力强。威胁T：周边汇集众多有实力的房地产开发商，虎视眈眈，竞争激烈。2014年全国房地产楼市不容乐观，部分楼市价格下跌，带来负面影响。五、预计开发节奏1、2014年4月底获取土地使用权。2、2014年7月1日前办理前期手续，进场施工。3、2014年12月底前开盘销售。六、测算结论主要建筑形式商服、住