保利投顾研究院-2021年8-9月广州房地产市场双月报-31正式版

2021年广州房地产市场双月报（8-9月刊）POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顾研究院2021年10月新房：9月成交环比止跌回正，中心和近郊热点板块8月基本无供应，9月下旬供应放量，贴近限价出售，拉动成交；8、9两月远郊增城南沙降价营销，效果一般，从化花都市场平淡。二手：受指导价政策影响，成交降幅持续扩大，9月各区成交同环比均走负。229.9万㎡6189宗供应宗数环比+69%环比-27.4%同比+17%降幅持续扩大74.1万㎡60万㎡成交建面环比+2%环比-27.5%同比-36% 同比-55.4%咨询服务领域市场监测研究投资策略研究项目前期研究•宏观及行业政策及影•城市群/都市圈投资•项目前策定位响分析价值及进驻策略研判•商业定位及运营研究•土地市场监测•城市进入研究•产业规划及运营研究•新房及二手房监测•城市/区域/板块深耕•TOD/文旅/产业等•典型项目剖析投资策略研究特色项目前期研究•房地产市场趋势研判•地块投资可研目录Contents客户地图宏观和政策环境土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现，国庆市场表现PARTONE客户地图客户成交热力图-新房8月市四区和黄埔受限价影响，进入博弈期，供应缩量限制成交；番禺、增城等区受热门板块带动为成交主力。9月下旬开发商开始接受限价，主城海珠、荔湾性价比盘入市/加推，带动海珠同环比双升，荔湾环比涨幅达43%；增城、白云受多项目降价刺激，增城环比小幅上升，白云同比上升61%，其他区成交维持低位。图：2021年9月分区新建商品住宅成交同比

图：2021年9月分区新建商品住宅成交环比花都10.7万㎡↓18.3%前期供应充足，成交从化维持稳定白云7.2万㎡↑60.5%供应充足，以价换花量，带动成交都增天河白城云0.8万㎡↓30.3%黄埔基本无项目取证，天河无典型项目开盘荔海珠越秀湾番0.4万㎡↓58%禺供应不足，成交下降南荔湾 沙3.9万㎡↓36% 海珠个别大盘带动成交，2万㎡↑2.6%整体供应不足 中海观云府入市带动成交，市场平稳≥0%0~-20%-20%~-40%

从化2.9万㎡↓31.5%市场平稳，持续续销增城20.6万㎡↓20.9%库存量足，成交较为平稳黄埔11.6万㎡↓30.9%项目取证量减少，供应缩量影响成交释放番禺7.8万㎡↓32.4%热点板块热度维持南沙6.1万㎡↓79.2%信贷、人才政策变化对市场持续影响，市场低位运行＜-40%

花都从化10.7万㎡↑64.3%2.9万㎡↓32.4%保利上寰带动成交提升，整从化市场平稳，持续续销体市场维持稳定增城20.6万㎡↑10.3%以价换量，新塘板块带动7.2万㎡↓7.7%花全区成交环比小幅上升供应充足，市场平稳天河都增黄埔白城11.6万㎡↓3.6%0.8万㎡↓35.7%云项目取证量减少，供基本无项目取证，黄埔应缩量影响成交释放无典型项目开盘天河越秀荔海珠0.4万㎡↑120%湾番禺粤海壹桂府带动成番7.8万㎡↓15.6%交环比提升，整体禺热点板块热度维持，其市场平稳南他区域市场平稳荔湾3.9万㎡↑42.8%海珠沙南沙广个别大盘成交尚可，2万㎡↑84.1%6.1万㎡↓31.3%整体市场平稳中海观云府入市带动成交信贷、人才政策变化对市场环比提升，整体市场平稳持续影响，市场低位运行≥50%0-50%0~-30%＜-30%资料来源：保利投顾研究院整理客户成交热力图-二手在前期增值税、信贷收紧背景下，二手房指导价新政持续刺激二手成交低位运行，全市区域同环比均降图：2021年9月分区二手房成交同比从化2.8万㎡↓51%

图：2021年9月分区二手房成交环比9593元/㎡花都从化6.8万㎡↓56%12118元/㎡增城白云花7.4万㎡↓61%6万㎡↓46%都16123元/㎡增30956元/㎡天河白城6.2万㎡↓66%云黄埔56306元/㎡越黄埔2.4万㎡↓67%31709元/㎡越秀荔秀天河4.5万㎡↓44%海珠湾47505元/㎡番番禺荔湾9.5万㎡↓53%禺4.3万㎡↓40%27501元/㎡36603元/㎡南南沙海珠沙2.7万㎡↓69%44251元/㎡22291元/㎡

花都6.8万㎡↓98%12118元/㎡白云花6万㎡↓25%都30956元/㎡天河白云6.2万㎡↓40%黄埔越56306元/㎡越秀荔秀天河海珠4.5万㎡↓29%湾47505元/㎡番荔湾禺4.3万㎡↓16%南36603元/㎡海珠沙7万㎡↓28%44251元/㎡

从化从化 2.8万㎡↓26%9593元/㎡增城7.4万㎡↓28%增 16123元/㎡城黄埔2.4万㎡↓17%31709元/㎡番禺9.5万㎡↓29%27501元/㎡南沙2.7万㎡↓7%22291元/㎡0~-40%-40%~-50%-50%~-60%＜-60%0~-10%-10%~-20%-20%~-30%＜-30%资料来源：保利投顾研究院整理购房成本指南-信贷广州部分银行下调利率，后续下调区域或扩大，或对刚需有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动9月底广州部分银行下调房贷利率，释放房贷利率松动迹象，目前广州主流银行首套利率降至5.85%（LPR+120BP），二套利率降至6.05%（LPR+140BP），部分客户房贷放款速度加快；市场端多反应在口径输出上。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，或针对刚需群体有差异性支持，但不会出现大规模信贷政策松动。表：各银行房贷利率情况图：广佛部分银行下调房贷利率情况银行2021年9月下旬变化额度和放款时间首套二套额度放款时间中国银行5.856.0510BP↓很紧张预计明年农业银行5.856.0510BP↓紧张最快半年招商银行5.856.0510BP↓紧张5-6个月光大银行5.6/40BP↓很紧张不确定广州银行5.455.6510BP↓很紧张按利率高低排队解读：广州主流银行利率下调多为10BP，降幅有限，部分客户放款速度加快，但目前额度仍紧张。资料来源：保利投顾研究院整理

背景 9月27日，央行货币委员会首提“两维护”；9月29日，央行、银保监会再提“两维护”。①改善客户首付比例高，利率下调对其影响不大；②多利率下调逼客，叠加营销动作，白云四镇国庆去化好于9月月详细均水平。规则南沙多项目：以利率下调为口径逼定，因合作银行利率基本持平，客户接受度不高。白云四镇多项目：以利率下调为口径，输出“市场将回暖”和“价格将调涨”信息逼定“两维护”为背景，广佛部分银行释放房贷利率松动迹象，同时官分析 媒和银保监会均表态将对刚需群体进行差异化支持。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，对刚需群体在利率和放款速度上或有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动。PARTTWO宏观和政策环境行业政策发布住房十四五规划，提房地产市场建设主要方向，发力政策性住房8月底，广州发布住房十四五规划，提出从稳市场、优租赁、重保障、提品质几个方向加强房地产市场建设，同时建立健全住房与土地、金融、财税政策的联动体系和城市更新与住房供应联动机制，打造多渠道、多层次供应体系。十四五期间，加大住房供应，新增住房总量131万套，其中新增政策性住房供应66万套，规模超商品房，为十四五发力重点，从十四五计划看，城市更新及存量土地来源为政策性住房筹建规划的主要来源。图：广州住房十四五规划主要内容方向要点内容楼市调控 保持调控政策连续性、稳定性着力三稳预期①土地出让：单列租赁用地计划，力争政策性住房用地在住房用地中比例稳市场 土地、金融、 不少于20%；②金融政策：加强房企融资监管，落实差别化信贷政策，严财税政策的 控首付来源。联动机制建立城市更新与住房供应联动机制，有效增加供应。多渠道供应①完善长租房政策，引导在租赁住房需求量大区域加大建设力度；②单列租赁住房用地计划；③盘活存量住房改造后作为租赁住房。优租赁推进“租购同权”，通过租赁试点完善提至机制建设，支持租赁自持类企业发展重保障/完善住房保障体系和人才安居体系。同时完善相关机制，扩大公积金覆盖面、落实税费优惠政策，多渠道支持保障住房发展。提品质/从绿色建筑、物业管理水平和服务领域、数字平台搭建、新型住房产品等方面，提升住房开发建设和管理水平。

图：广州住房十四五住房供应情况指标十三五规划十三五完成十四五规划（预期性指标）城镇人均住房面积/34.6㎡36㎡商品住宅销售套数/50万套65万套新增保障性产权住房3万套66万套新增公租房套数5.75万套8.89万套3万套新增保障性租赁住房套数60万套棚户区改造户数2.95万套/2万户要点一：商品房供应量持平、政策性住房增加从住房供应看：十四五期间，住房共供应131万套，其中66万套为政策性住房，较十三五8.89万套大幅上涨650%，由此可见政策性住房为十四五政策发力重点。要点二：政策性住房主要通过城市更新供应从土地供应看：十四五土地供应增加，但仍以商品住宅为主，即90%的土地供应量支撑了65万套商品住宅，而政策性住房除了208万㎡的土地和10%的土地出让金外，目前城市更新及存量土地为其主要来源。资料来源：保利投顾研究院整理行业政策住房十四五规划区域供应体系更为精细化，城市更新住宅配置中心城区小户型化趋势明显十四五规划中区域供应体系更精细化，政策性住房主要分布于中心及近郊区域，占比76%，以白云、番禺为主；商品房主要集中近远郊区域，以增城、花都、南沙为主。另外，对城市更新商品住宅户型配置进行了细化和规范，其中中心区户型趋小化趋势明显，90㎡以下占比需达4成，以降低中心区域上车成本。20图：广州住房十四五规划各区供应结构一览（万套）政策性住房3.615占比达76%5.4商品房供8.43.24.81013.2应主力7.21.2655.41.60白云番禺天河荔湾海珠黄埔花都增城南沙越秀从化新建商品住房公共租赁住房保障性租赁住房（含人才公寓）共有产权房注：在政策性住房总量不变情况下，允许各区各类房源结构适当优化解读：区域供应体系更为精细化策性住房增加住房：中心商品房少政策性住房多；近远郊为商品房供应主力，政策性住房有限；土地：对不同商品房去化周期的区域实行不同的供地方案。商品住房消化周期在36个月以上，停止供地；18-36个月，减少供地；6-12个月，增加供地；6个月以下，加快供地节奏。资料来源：保利投顾研究院整理

图：城市更新改造项目融资地块商品住宅配置比例情况范围90㎡以下60㎡以下第一圈层40%15%第二圈层30%10%第三圈层25%5%解读：中心城区小户型化趋势明显建立城市更新与住房供应联动机制，通过城市更新增加商品住房供应，对城市更新中商品住宅供应配置进行规范；越靠近中心城区的小户型越多，降低刚需中心区域上车成本，减少核心地段大户型的垄断市场。行业政策城市更新在政策性住房筹建规划中规模较大，市住建局发文明确旧改保障性住房及人才公寓比例从住房十四五各类型住宅筹建渠道及土地供应分布来看，政策性住房供应通过208万㎡的新增土地供应+35万套的城市更新项目配置+14万套的存量房运营实现，城市更新在政策性住房筹建规划中规模较大。在此背景下，9月底，市住建局发布征求意见稿，提出除从花增外8区改造融资地块保障性住房和人才公寓建面占比不低于15%和5%。并明确规划节余建设量及复建安置区小面积户型配置要求。表：十四五规划各类型房屋筹建渠道、规模及土地供应量分类新增土地供应筹建渠道筹建规模（万㎡）（万套）商品住宅2000招拍挂65商品房配建4.3单独选址集中新建2城市更新项目配置中小户型住房35“限房价、竞地价”集中新建-政策性住房208企事业单位自有土地新建1.1全自持项目租赁住房-集体土地新建租赁住房1产业园区配建4.5工改租、商改租5.4存量房源整租运营14.1

图：《广州旧改政策性住房配置意见（征求意见稿）》主要内容核心要点具体内容集体宿舍（符合《宿舍建筑设计规范》）户型划分标准 • 单间宿舍（建筑面积30㎡以下）（户型最大面积不超过90㎡） • 小户型住宅（30㎡~70㎡）中户型住宅（70㎡~90㎡）政策性住房配置比例保障性住房占融资地块住宅总建面比例≥15%（政策性住房占比≥20%）人才公寓占融资地块住宅总建面比例≥5%规划节余建设户型配置要求主要配置70㎡以下的宿舍和小户型住宅（政府将按成本价回购）其中30㎡以下户型占规划节余建设量比例≥30%复建安置区户型配置要求 70㎡以下户型占复建区总建面比例≥25%倡导多建设30㎡以下的宿舍资料来源：保利投顾研究院整理行业政策广州发布首批二手房交易参考价格，主要涉及天河、黄埔两区项目，两区二手市场持续走冷8月底，广州发布首批二手住房交易参考价格。首批公布天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五区96个项目的参考价，天河和黄埔两区项目占八成，两区二手市场持续走冷，成交同比分别下降66%和67%；参考价普遍低于市场价，其中天河整体价差在2-6万/㎡，黄埔在1-2万/㎡。后续将适时发布其他热点小区的交易参考价。预计后市客户预期下降，或将持续观望，叠加信贷收紧发酵影响，二手成交短期内仍将承压。图：广州二手指导价政策要点制定依据参考价基于成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，在过去一年二手网签价格基础上，综合考虑评估价、周边一手成交价等因素形成。实施要求①房地产经纪机构、网络信息发布平台应对挂牌房源自查，下价高价房策源，不得发布价格虚高的二手住房房源（贝壳挂牌房源由9月1日的8.6内容 万套减少至8.1万套，降6%）。②二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一（多家银行表示将按照二手指导价决定放款额度）。持续调控将按调控要求结合市场情况适时发布其他热点小区的交易参考价格。资料来源：保利投顾研究院整理

图：广州天河、黄埔二手房成交面积及环比（万㎡；%）9月二手成交量同比天河6.2-66%9月天河、黄埔二手成黄埔2.4-67%交同比低于全市水平25.0200%全市59.6-56%150%20.015.0100%50%10.00%5.0-50%0.0-100%天河黄埔天河同比黄埔同比表：首批典型热点小区二手交易参考价及8月挂牌价对比（万元/㎡）区域楼盘名称交易参考价格贝壳挂牌均价项目价差涉及小区数量整体价差天河中海璟晖华庭7.613.96.3542-6万/㎡保利心语花园9.715.45.7星汇雅苑6.99.93黄埔万科金色悦府4.56.31.8231-2万/㎡万科城3.34.61.3月度快讯类核心内容资讯内容点评型广州发布住房十四五规划，加大商品房和保障性租赁住房供应，新增住房总量131万套，其中新增政策性住房66万套（21万套位于天河、加大保障性住房供应力度，十四五规划提出供保障性住房海珠、荔湾、越秀中心四区，45万套位于白云及其他近远郊区域），占比超5成。应保障性住房66万套，规模超过商品房供应的•市住建局发布征求意见稿，提出越秀、天河、黄埔等8区改造项目融资地块保障性住房和人才公寓建筑面积占比分别不低于15%和5%。65万套产业用地改革•审议通过《落实省土地管理改革方案措施》：强化产业用地配置制度供给，探索建设只租不售的“产业保障房”，支持增加混合产业用创新形式加大产业用地保障力度，保障产业发地供给，建立工业用地全周期管理制度。展空间行•市住建局转发省住建厅《关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》指出：①不能拒绝使用公积金贷款；②商品房销售价格备案证明业行业规范文件、销售价目表、商品房销售价格相关信息，需现场公示；③公示的销售价格应与商品房网签备案价信息一致；④项目周边不利因素发文规范开发企业信息公示、无理由退房时限、公示；⑤房企采用“无理由退房”方式销售时，须明确退款时限；⑥宣传资料真实、准确、合法，对于未建成招生的学校、幼儿园及尚虚假宣传等销售行为，保障购房者合法权益政未建成运营的机场、火车站、地铁站等，要明确告知购房者存在不确定性，不得欺骗或误导购房者。策行业规范•花都区住建局发文规范人脸识别设施使用，各房企、中介机构不得随意使用人脸识别设施收集市民身份信息，不得泄露、买卖市民身份规范行业发展，保障购房者信息安全信息；此前，昆明、天津等已出台相关政策。•增城住建局发文称，下月起在购房合同上将增加“交房即交证”规定，通过规定买卖合同、提前介入服务、同步申办、容缺受理和多部试点“交房即交证”将提前业主领取产权证时行业规范间，便于购房人办理落户、子女上学等与房产门深度联动等多种措施，进一步深化“交房即交证”服务。有关事宜，保障购房人权益及时实现发•发布《临空经济发展“十四五”规划》：展经济发展规划①到2025年，国家临空经济示范区基本建成，临空经济增加值超1000亿元，白云机场综合保税区进出口额超1000亿元，空港跨境电商枢纽港利好白云、花都等北部区域发展规商品货值超3000亿元，机场年旅客吞吐量达到1亿人次。划②到2035年，建设成为具有国际竞争力的世界枢纽港，及引领粤港澳大湾区、辐射全球的国际航空城。资料来源：保利投顾研究院整理PARTTHREE土地市场特征及趋势研判土拍规则变化再控溢价率，取消竞配建，调整为全面“限地价+竞自持”，稳“房住不炒”基调土拍规则由限地价+竞配建+摇号方式，调整为①限地价+竞自持+摇号、②限房价+限地价+竞自持+摇号、③限地价+竞自持+一次性书面报价，另外还对热点区域实行限房价、限销售对象等；透露出政府维护市场的健康发展，控制房价涨幅，支持自住需求，抑制投机炒房等信号，稳“房住不炒”基调。图：广州第二次集中供地土拍规则变化主要内容具体内容影响购地资金来源购地资金须为自有资金，不得使用融资资金、借款、预付款等（第一批仅要求购地资金须为自有资金）•维护市场的健康发展溢价率最高不超过15%（第一批最高不超过45%）•控地块实际成交价①“限地价+竞自持+摇号”②“限房价+限地价+竞自持+摇号”③“限地价+竞自持+一次性书面报价”（第一批常•取消竞配建，但多地块有硬性配建条件，实际折合见“限地价+竞配建+摇号”方式）地价较首次集中供地未降拍卖方式•多数地块采用方式①竞拍，自持上限为50%，超过50%进行摇号；企业自持1%-30%部分，需作为保障性租赁住房；•增加租赁住房供应；•第②种方式主要适用于南沙、黄埔，最高房价原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%；•黄埔、南沙房地价联动，•第③种方式适用于海珠两宗地块；控制房价涨幅；销售对象海珠、黄埔、南沙地块，均要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%;•政策向刚需倾斜，支持自住需求，抑制投机炒房马甲标签同一名申请人只能进行一次交易申请（含联名申请）（第一批未严格禁马甲，4月29日黄埔宅地摇号现场，共有来自34•维护市场的健康发展及合（严禁）家房企的320家企业代表现身，平均每家派出9.4个“马甲”）理竞争•全国多市发展趋势；房屋品质海珠地块建筑需达到绿色三星级标准（最高标准），是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。•个别地块探索竞争品质与控制成本和限价的协调资料来源：保利投顾研究院整理出让情况第二次集中供地成交规模缩减过半，流拍率达52%，国企拿地占比高广州第二批集中供地共成交23宗地块，总建面357万㎡和总金额569亿元，较一批次分别减少53%和47%；仅1宗触顶成交，18宗底价成交，流拍25宗，流拍率高达52%（第一次集中供地流拍率仅13%）。拿地房企方面，国企占比高，中海斥资99亿元斩获3宗海珠、荔湾优质地，越秀103亿元斩获新造2宗地块，珠实、中铁建等亦有所斩获。图：广州一、二批次各区成交地块情况（万㎡）350300250200150100500海珠 荔湾 白云 番禺 黄埔 增城 南沙 花都 从化第一批第二批首批流拍宗数第二批流拍宗数资料来源：保利投顾研究院整理

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图：第二批次集中供地典型房企拿地情况房企拿地宗数拿地建面拿地金额斩获地块分布区域（万㎡）（亿元）越秀245103番禺粤海151102白云中海33499海珠、荔湾珠江实业23148荔湾、南沙广州南投13239南沙绿城11928南沙中国铁建11126黄埔中国电建12019花都葛洲坝1611南沙碧桂园167增城03成交情况——中心区海珠、荔湾地块均成交，3宗白云地块流拍，中海兜揽3宗热门地块中心区供应9宗地块；6宗底价成交，总金额245亿元，总建面118万㎡；3宗流拍地块均位于白云，2宗为嘉禾望岗板块，虽位于白云中心但小区位现状条件一般，距地铁站有一定路程；1宗为四镇区域。中海拿下广钢、创新湾、江泰路3宗热门地块。图：广州中心区二批次集中供地分布情况表：广州中心区二批次集中供地地块详情白云（5宗）海珠(2宗）荔湾（2宗）成交地块流拍地块10块以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下

土地建筑面成交总折合楼面竞得序号区域板块地块名称积（万容积率总价价（万元溢价率性质人㎡）（亿元）/㎡）1广钢荔湾广钢新城AF040234、商住22≤4.33633.660.3%中海406地块荔湾2广纸荔湾荷景路AF060419地块宅地12≤5.0242.300%珠实3江泰路海珠江泰路50号AH0605005地块宅地6≤4.65244.520%中海海珠4创新湾海珠石溪村蚝壳洲东街93号商住6≤5.75122.080%中海AH101418地块5龙归白云均禾街上官苑二期宅地12≤3.6——————流拍AB2002015\AB2003002地块6白云新城白云白云新城云港城地块商住51≤4.421022.010%粤海7白云健康城白云白云生物医药健康产业基宅地22≤3.0201.100%珠实地二期地块二8太和白云太和镇沙亭北路南侧地块商住43≤5.0——————流拍9龙归白云龙归街永兴村AB2201123地宅地14≤3.0——————流拍块资料来源：保利投顾研究院整理03成交情况——近郊近郊两区5成地块流拍，黄埔班岭地块溢价10%成交，越秀再夺新造2宗商住地近郊两区供应8宗地块；成交4宗，总金额153亿元，总建面82万㎡；除黄埔黄陂班岭1宗地块溢价10%被中铁建摘得外，其余地块均底价成交。越秀继星汇文玺和首轮供地的创新城一期居住地块后，再度以底价102亿元摘得新造2宗商住地块。图：广州近郊二批次集中供地分布情况黄埔（3宗）番禺（5宗）成交地块流拍地块10块以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下

表：广州近郊二批次集中供地地块详情土地建筑面积成交总折合楼面价溢价竞得序号区域板块地块名称容积率总价性质（万㎡）（万元/㎡）率人（亿元）1新造番禺创新城暨南大学北侧地块一商住23≤3.5532.640%越秀2新造番禺创新城暨南大学北侧地块二商住22≤3.5502.670%越秀3番禺大石番禺大石街飘峰路西侧地块一宅地21≤2.5——————流拍4大石番禺大石街飘峰路西侧地块二宅地24≤2.5——————流拍5石楼番禺石楼镇利丰北侧地块宅地29≤2.55——————流拍6广汕路黄埔广汕路以南、班岭村西侧宅地11≤2.8262.6910%中铁建HBPQ-LD-5地块7黄埔知识城黄埔中新广州知识城JLXC-H5-1商住26≤4.3240.980%知识城地块凯德8科学城黄埔香雪LGPQ-E1-1地块宅地11≤3.0——————流拍资料来源：保利投顾研究院整理03成交情况——远郊远郊地块基本底价成交，南沙热度大幅下滑，增城近7成地块流拍远郊四区供应33宗地块；成交15宗，总金额171亿元，总建面393万㎡；南沙除横沥岛1宗地块溢价9%成交外，其余地块均以底价成交，较首轮南沙高达45%溢价率，本轮热度大幅下降；增城仍为供应主力，共供应22宗地块，占总供应宗数的46%，但流拍率达68%，成交7宗地块，除新塘大道南侧地块溢价15%成交，其余为基本底价成交。图：广州远郊二批次集中供地分布情况从化（2宗）花都（1宗）增城（22宗）南沙（6宗）成交地块流拍地块10块以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下资料来源：保利投顾研究院整理

表：广州远郊二批次集中供地地块详情建筑面成交总折合楼土地容积面价溢价竞得序号区域板块地块名称积（万总价性质率（万元/率人㎡）（亿元）㎡）1横沥南沙横沥岛2021NJY-10地块宅地6≤4.65111.889%葛洲坝2南沙横沥南沙横沥岛2021NJY-11地块商住265.2-8.2——————流拍3南沙湾南沙湾2021NJY-13地块商住193.5-4.0241.240%珠实广州南投4花都区府花都天贵路东一地块商住20≤4.3190.990%电建5从化街口从化城郊街向阳南路与向阳二宅地13≤1.80.870.760%广东奥和路交汇处地块投资6新塘增城新塘镇新塘大道南侧商住6≤3.6815%路劲A21094号地块1.257增城增江增城增江街广汕公路北侧商住11≤3.060%中盛A21346号地块0.638仙村增城仙村镇仙村大道西侧商住12≤3.060%源海地产A21019号地块0.59注：南沙南沙湾板块地块折合楼面价未计算需配建4.97亿南沙重点工程及2.66万㎡旅馆用地全自持的成本；花都区府板块地块未计算需自持12万㎡商业的成本。04未来土地供应网传三批次集中供地计划清单公布，预计主城将有多宗优质地块供应2021年广州计划供应涉宅地108宗，建面1661.5万㎡，截至二批次集中供地已成功出让64宗，剩余44宗。网传三批次集中供地计划显示，本年度最后一轮集中供地将有多宗优质地块出让：中心区拟推出8宗，其中，供应稀缺的天河、海珠预计共推出6宗优质地块，荔湾、白云亦有地块供应；近郊拟推出5宗；远郊拟推出10宗，其中增城有4宗二批次流拍“回炉地”。图：2021年广州各区计划供应及实际成交地块情况（宗）30 122510102087766154410322225000-2花都白云天河荔湾海珠从化增城黄埔番禺南沙计划供应宗数已成功出让宗数剩余出让宗数资料来源：保利投顾研究院整理

图：广州各区第三批次集中供地计划清单典型地块情况（部分）序号区域分类区域地块名称规划建面（万㎡）容积率1燕塘地块173.52天河梅花铝厂1433（4宗）东大湖地块62.54中心区中铁物流园地块//5（8宗）海珠石岗路地块54.56（2宗）天斯地块102.97荔湾陆居路地块//8白云省实北东平地块82.79黄埔长岭居A4-2地块//10近郊（2宗）长岭居A4-3地块//11（5宗）番禺石基官涌地块8312（3宗）市桥街清水河中路南侧地块91.813南沙兴业大道南侧地块//14远郊（3宗）横沥地铁站东侧地块//15（10宗）增城朱村街朱村大道地块（二批次流拍）36316（7宗）新塘镇广园路地块（二批次流拍）363PARTTHREE商品房市场特征及趋势研判全市新房供求价9月供应为近十年月度次高位，带动成交环比转正，全市均价持续下降，库存有所提升9月全市供应230万㎡，为近十年次高位，荔湾万科金域曦府大量推货，叠加各区多项目积极取证备战国庆，供应大幅放量；受主城四区、科学城、万博等热点区域放量，及增城、白云等区域补货且降价带动，9月成交74万㎡，环比止跌微升2%，但热度不及去年，同比下降36%。全市均价自6月起呈现下降势头，主要受黄埔、天河等热点区域接受限价出售和白云四镇、南沙、增城等区包装折扣降价助去化影响；9月全市库存为1146.4万㎡，较8月增加131万㎡，去化周期由9.1个月升至10.6个月。图：全市商品住宅供求价情况连续三个月供过于求250全市均价自6月起呈现400009月：下降势头供应229.9万㎡，环比+69%，同比+32%成交74.1万㎡，环比+2%，同比-36%3500020030000供应连续四个月放量25000150200001001500050100009月成交环比止跌5000回正002019年6月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年8月2021年9月供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)

120011001000900800700600

图：全市库存及去化周期1146.42018161412108642库存面积(万㎡) 去化周期6'(月)数据来源：保利投顾研究院整理全市二手房市场成交持续低迷态势，价格环比走负，二手指导价已落地，后续市场或持续低位运行9月二手成交60万㎡，同环比分别降56%和27%，为去年3月来最低位；受到房贷收紧、增值税调整等持续发酵，叠加二手指导价落地影响。今年4月来，全市二手房价指数环比涨幅持续收窄，受二手指导价政策影响，9月二手房价指数环比近18个月来首次走负。二手指导价已落地，银行严格按照指导价放贷，二手信贷额度仍紧张，叠加前期政策收紧持续影响，后续或持续低位运行，或影响“卖一买一”客户置换需求释放。图：广州市二手房月度成交面积及同比（万㎡；%） 图：广州与全国70大中城市二手房价格指数环比（%）160.01000%房贷收紧、增值税”140.0二改五“持续发酵800%120.0100.0发布二手房指导价600%80.059.61400%60.0200%40.020.00%0.0-200%成交面积（万㎡） 同比数据来源：保利投顾研究院整理

2.01.51.00.50.0-0.5-1.0

房贷收紧、增值税“五改二”等影响持续发酵-0.2-0.4广州自2020年3月以来二手价格指数环比首次走负广州 全国分区市场情况——中心五区8月受供应制约市场平稳；9月多项目积极取证供应放量，月底热门项目抢开带动成交8月限价趋严，进入博弈期，中心区取证积极性低，白云为供求主力，小区位素质或周边配套较好项目去化尚可，四镇包装折扣，效果一般。9月主城多项目开始接受限价，积极取证备战国庆，多区供应放量；月底海珠中海观云府、荔湾万科金域曦府抢开带动成交上升。四季度天河东珠江花城、天河峯睿等热点片区预计推货，主城成交或放量。图：9月中心区域商品住宅市场情况区域新房供应(万㎡，%)新房成交(万㎡，%)库存量去化周期9月同比环比9月同比环比(万㎡)(月,6‘)天河3.29.2%237.9%0.8-30.3%-35.7%28.111.1荔湾23.10928.4%3.9-36%42.8%67.513.4海珠3.585.3%0285.3%023.98.6越秀0000.4-9.1%120%6.516.2白云20.511.8%86.4%7.260.5%-7.7%115.415.7数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况——近郊8月番禺受热盘带动供求表现好；9月黄埔多盘抢跑，科学城表现亮眼，其他板块尚可8月限价趋严，黄埔科学城、老黄埔等热门板块取证积极性低，番禺为供求主力，受热盘和樾府和大盘亚运城带动全区成交表现尚可。9月黄埔科学城、黄陂等多项目开始接受限价，积极取证，供应环比翻倍；月初合生中央城加推，由于板块缺货和贴紧限价凸显性价比，成交表现较好；节前大壮名城、广府壹号等抢跑拿证，大壮名城当天去化超9成；番禺热度回落。四季度老黄埔万科城市之光、鱼珠富颐华庭等热点片区预计推货，近郊成交或放量。图：9月近郊区域商品住宅市场情况新房供应(万㎡，%)新房成交(万㎡，%)区域库存量去化周期(万㎡)(月,6‘)9月同比环比9月同比环比黄埔27.7-18.1%150.5%11.6-30.9%-3.6%109.48.8番禺33.650%42.5%7.8-1.1%-15.6%126.311.8数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况——远郊8、9两月增城供应持续放量，市场平淡，依靠降价走量，南沙供求维持低位8、9两月增城新塘、石滩等板块供应大幅放量，9月供应同比上升40%，备战国庆节点；但市场平淡，新塘、石滩、中新多板块以价换量；南沙受人才政策收紧、信贷收紧、备案价限制等影响，供求低位运行，多盘调价促成交；从化、花都市场平淡。目前政策尚无松动迹象，四季度增城仍为主力供应区但市场无明确拐点，南沙或将延续供求低位。图：9月远郊区域商品住宅市场情况新房供应(万㎡，%)新房成交(万㎡，%)库存量去化周期区域(万㎡)(月,6‘)9月同比环比9月同比环比增城66.739.6%9.1%20.6-20.9%10.3%57.313.1南沙11.1-55.4%32.1%6.1-79.2%-31.3%144.812.2从化20.642.7%252%2.9-31.5%-32.4%57.315.6花都17.2-45.7%46.7%10.7-18.3%64.3%179.319.1数据来源：保利投顾研究院整理国庆市场情况成交同比降22%，环比9月热度提升明显；热点区域供应放量带动，热度集中核心板块，价格优惠促成交广州国庆期间全市成交6.5万㎡，同比降22%，不及去年同期表现；来访和成交热度环比9月均有攀升；热点区域供应放量：主城天河、荔湾节前多盘抢推，带动市场热度提升；国庆期间续销，叠加天河保利天汇等网红盘加推，全市热度提升。热度集中核心板块：主城项目（保利天汇、中海观云府等）去化有保障，黄埔因科学城板块配套完善，城市界面较好，持续火热，庙头因小区位素质一般，项目开盘去化尚可。价格优惠促成交：受备案价政策影响，热点区域价格涨幅被抑制，项目紧贴限价推货，性价比高，带动市场热度提升；近远郊部分板块，如白云四镇、增城、南沙等以价换量，效果尚可。45表：广州国庆成交表现500.0%40400.0%35300.0%3025200.0%20100.0%15-21.9%0.0%106.465-100.0%0-200.0%20142015201620172018201920202021备注：各年国庆成交数据为房管局10.1-10.7日度加总数据国庆成交（万㎡）环比数据来源：保利投顾研究院整理总结受节点、热点板块供应放量以及价格优惠刺激，9月新房成交止跌回正；二手受指导价政策影响，成交降幅持续扩大；随着信贷政策边际放松与四季度热点板块供应放量，市场或有回小幅回暖宏观和行业：广州发布住房十四五规划；住建局发文明确旧改保障性住房及人才公寓比例；发布二手住房交易参考价格；◆宏观●广州发布住房十四五规划：①提房地产市场建设主要方向，发力政策性住房；②区域供应体系精细化，城市更新中配置中心城区小户型化趋势明显；●住建局发文明确旧改保障性住房及人才公寓比例。◆行业广州发布二手住房交易参考价格，9月二手住房成交套数跌至年内低位楼市：9月供应为近十年