建筑工程合同管理

第三编建筑工程合同管理本编教学内容第一章建筑工程合同管理体系第二章建设工程合同的审查、谈判与签订第三章

建设工程合同履约管理第四章

建设工程合同争议的解决第五章

建设工程合同索赔管理

第一章建筑工程合同管理体系

本章目录第一节施工企业合同管理的新特点第二节建筑工程合同管理体系与企业运行模式第三节合同管理机构及人员的设置第四节合同管理制度第五节合同信息管理制度第六节合同管理办法第一节施工企业合同管理的新特点1、合同管理时间长；2、合同管理经济效益显著；3、合同变更频繁，管理工作中大；4、合同管理系统性强；5、合同管理法律要求高；6、合同管理必须档案化、信息化。第二节管理体系与企业运行模式（1）模式一组成施工企业集团，下设众多具备独立法人资格的施工企业和其他专业公司，集团以管理为主，承接项目后有下述施工企业负责独立承建。合同管理特点集团公司往往以自己的名义投标承揽工程，中标后又下属企业具体履行合同。这种规模较大的企业应建立集团公司统一管理、下属企业同步协调的合同管理体系。第二节管理体系与企业运行模式（2）模式二施工企业是一家独立法人，下设多家施工队伍。对外由施工企业提议签署合同，内部以承包或挂靠性质承担工程，利润分配依承包合同或挂靠合同分享。模式三施工企业下放权力，授权下属施工队或项目部对外签订合同，施工企业收取管理费和利润，合同管理特点是中小企业常见的经营模式，模式二比模式三要规范。应根据企业经营情况，将合同的签订、履行和监控等权利统一加以严格管理，建立完善的合同管理体系。第三节合同管理机构及人员的设置

本节内容一、合同管理机构的设立二、合同管理人员的设置一、合同管理机构的设立大型企业可设置专门的法律顾问室或合同室来对合同进行统一管理。集团性大型施工企业应当设置二级管理制度。

1、集团承接的项目有集团管理机构进行合同管理，实施施工的企业的管理机构必须积极配合；

2、下属施工企业承接的项目，由其自行进行合同管理，但应实行备案和指导监督制度。中小型施工企业，必须设立合同管理机构，统一管理施工队及挂靠企业的合同，制定相应的评审制度，切忌合同管理权下放。二、合同管理人员的设置合同管理工作应落实到具体人员，实行责任制；合同管理人员应具备合同管理的基本能力；合同管理人员分工要明确，配合要紧密。第四节合同管理制度合同会签制度；审查批准制度；印章制度；检查和奖励制度；统计考核制度；建立合同管理评估制度；合同管理目标制；合同管理质量责任制度；第五节合同信息管理制度建立合同文档编码及检索系统；建立文档的收集、处理制度；建立行文制度、传送制度和确认制度。第六节企业合同管理办法

企业合同管理办法是建筑企业内部关于合同管理模式、管理机构、管理人员、管理制度及合同信息管理等内容的具体管理办法。是企业合同管理的具体落实。第二章工程项目合同管理整体策划第一节工程建设模式与合同结构第二节工程建设合同的类型及选择第三节工程项目合同管理整体策划（大纲）第一节工程建设模式与合同结构一、平形承包模式二、D+B模式（设计+施工总承包模式）三、EPC模式（项目总承包交钥匙模式）四、CM模式（施工管理模式）五、BOT模式（带资承包模式）六、转换形承发包模式（NovationContract）一、平形承包模式以总承包商为基础运作程序为设计-招投标-施工-竣工验收设计部门承担设计任务监理工程师代表业主进行控制和协调强调估价师的作用二、D+B模式（设计+施工总承包模式）D+B总承包商承担了工程项目从涉及到施工及竣工验收的全部责任业主雇用的业主代表做好协调、监督和检查工作，实行“三控”三、EPC模式（项目总承包交钥匙模式）由大型建筑施工企业或承包商承包商联合体承担对大型和复杂工程的设计、设备采购、工程施工，直至交付使用的“交钥匙”工程。业主一般不再聘请工程咨询公司为其服务。总承包商承担了工程项目的全部风险。四、CM模式（施工管理模式）CM承包商由大型的建筑施工企业来承担。CM承包商既不从事设计、又不从事施工，主要从事项目管理。CM承包商与各分包商所签订的合同全部向业主公开。CM承包商在设计阶段介入，可影响设计工作，以实现度业主承诺的最高合同价。五、BOT模式（带资承包模式）

一般适用于政府公共工程项目，市政府吸引民间资金进入基础设施建设的一种融资、建造、特许经营的项目实施形式。六、转换型承发包模式（NovationContract）

业主聘请设计院进行项目的初步设计，该设计满足业主对项目的要求后，进行招标，选择合适的承包商负责完成剩余的设计及施工的模式。实现从传统承发包模式向设计-使工程发包模式的转换。优点：完成项目的时间短；项目工期头字号确定；业主风险更小；更好的可建造性；责任单一；合同管理易操作。第二节工程建设合同的类型及选择表1合同类型

总价合同

单价合同

成本加酬金合同

固定总价

可调总价

固定工作量总价

估计工作量单价

纯单价

单价与包干混合

百分比酬金固定酬金

浮动酬金

目标成本加奖罚

业主投资控制

易易易较易较易较易最难难难有可能承包商风险

风险大

风险小基本无风险

风险不大

有风险

应用范围

规模小施工图设计阶段

规模大、工期长、技术复、初步设计阶段

边设计边施工紧急工程

仅有初步设计或工程说明书

广泛运用广泛运用有局限性酌情采用注意事项

细化调价项目

争议较多

要注明两种方式的工作范围

预期成本估算较难

第二节工程建设合同的类型及选择

表2合同类型设计阶段设计包括的内容设计深度要求满足总价合同施工详图设计阶段（1）详细设备清单（2）详细材料清单（3）施工详图（4）施工图预算（5）施工组织设计（1）设备、材料的安排（2）非标准设备的制造（3）施工图预算的编制（4）施工组织设计的编制（5）其他施工要求单价合同技术设计阶段（1）较详细设备清单（2）较详细材料清单（3）工程必须的设计内容（4）修正总预算（1）设计方案中重大技术问题的要求（2）有关试验方面的要求（3）有关设备制造方面的要求成本补偿合同初步设计阶段（1）总概算（2）设计依据、指导思想（3）建设规模、产品方案（4）主要设备选型和配置（5）主要材料需要概数（6）主要建筑物、构筑物（7）公用、辅助设施（8）主要技术经济指标（1）主要材料设备订货（2）项目总造价控制（3）技术设计的编制（4）施工组织设计的编制第三节工程项目合同管理整体策划（大纲）项目合同管理组织机构及人员配备；项目合同管理责任及其分解体系；项目合同管理方案设计；项目发包模式选择；合同类型选择；项目分解结构及编码体系；合同结构体系（合同打包、分解或合同标段划分）；招标方案设计；招标文件设计；主要合同管理流程主要合同管理流程投资控制流程工期控制流程质量控制流程设计变更流程支付与结算管理流程竣工验收流程合同索赔流程合同争议处理流程第二章建设工程合同的审查、谈判与签订

本章目录第一节合同谈判前的审查分析第二节合同的谈判第三节合同的签订第一节合同谈判前的审查分析

本节目录一、合同审查的必要性二、合同审查分析的内容三、合同审查表一、合同审查的必要性业主目标

1、完善合同

2、降低合同价

3、采纳其他投标文件的建议，确定由此带来的价格上的变更

4、挑论局部变更及其对合同价的影响承包人的目标

1、澄清表述中的模糊条款，解释自己的建议或保留的意见

2、争取改善合同条件，谋求公正合理的权益

3、利用发包人的某些变更，争取屹立的合同价格

为此，双方应将招投标过程中达成的协议进行认真的审查分析，使之具体化或做增删，对所有条款措辞进行确认，最终达成目标。二、合同审查分析的内容1、合同效力的审查与分析2、合同的完备性审查3、合同条款的公正性审查1、合同效力的审查与分析合同当事人资格审查工程项目合法性审查合同订立过程的审查合同内容合法性审查2、合同的完备性审查合同文件完备性审查合同条款完备性审查

1）采用合同示范文本的，重点审查专用条款是否与通用条款相协调，是否遗漏；

2）未采用合同示范文本的，用对照示范文本审查；

3）无标准文本的，尽可能收集同类文本，结合工程实际进行分析。3、合同条款的公正性审查

以施工合同为例：工作范围权利和责任工期和施工进度工程质量工程款及支付问题违约责任合同条款的公正性审查——工作范围经常发生的问题

工作范围内容规定不明、翻译错误或承包人错误理解而出现报价漏项，导致合同纠纷。解决办法

1、规定工作内容一定要具体明确；

2、招标文件已经体现但总价为计入者，要逐项指明不包括在本承包范围内，否则要调整总价；

3、为建立工程师提供的服务如包括在报价内，服务的内容要做具体说明；

4、不要出现“除规定外的一切工程”、“承包人和以合理推知需要提供的为本工程服务所需的一切工程”等含糊不清的词句。合同条款的公正性审查——权利和责任公平合理的分配权利义务是良好合作的基础规定一方权利，应考虑权利是否会被滥用，怎样规定相应条款进行制约；规定一方的责任时，应考虑承担责任应具备什么样的前提条件、不承担责任的后果；权力责任的规定都应该具体、详细、明确。合同条款的公正性审查——工期和施工进度

工期发包人应综合考虑工期、质量和成本三者的制约关系，确定最佳工期；承包人应考虑自己是否有能力按期竣工，发包人应给自己提供什么条件等。开工是合同中约定还是工程师发出开工令；开工准备时间是否恰当；发包人提供现场条件的内容和时间，施工进度计划提交及审批的期限，发包人烟雾开工、承包人延误进点应承担什么责任。竣工竣工条件、验收程序和内容，能否分批或分栋验收交付，，维修是否从出具该部分工程竣工证书之日起算起；工程竣工延期罚款是否有最高限额，对不可抗力、其他发包人原因或工程变更导致不能按期竣工的，承包人可否延期竣工。合同条款的公正性审查——工程质量工程质量标准是否体现优质优价原则材料设备的标准及验收规定工程师的质量检查权及限制工程验收程序及期限工程质量瑕疵责任的承担方式工程保修期限及保修责任合同条款的公正性审查——工程款及支付合同单价

1、固定总价合同中应约定价款风险范围及费用计算方法；

2、单价合同是否约定单价随工程量增减而变更的限额百分比；

3、单项工程较多的工程，是否分批结算；“三边”工程能否分阶段结算；

4、对结算有异议是怎么处理。工程款支付

1、预付款的比例金额、支付时间方式、扣还方式等；

2、付款方式应注意是根据工程进度按月支付还是按形象工程进度支付

3、应注意预付款保证中预付款保证的报纸是否随着预付款保证金被扣以后相应递减，承包商尽可能出具资金到位证明或资金支付担保；

4、保留金金额是否合理，退还时间，能否以维修保函代替，分批交工的工程，能否分批退还保留金。合同条款的公正性审查——违约责任对双方的违约行为的约定是否明确、全面为责任的承担是否公平对违约责任不应笼统化，应区分情况作具体约定；三、合同审查表

审查项目编号审查项目条款号条款内容条款说明建议或对策J02020工程范围3.1工程范围包括工程量清单中所列出的工程，即承包商可合理推知需要提供的为本工程服务所需的一切辅助工程工程范围不清楚，业主可以随意扩大工程范围，增加新项目（1）限定工程范围仅为工程量清单中所列出的工程；（2）增加对新增工程可以重新约定价格条款S06021责任和义务6.1承包商严格遵守工程是对本工程的各项指令并使工程师满意工程是权限过大，使工程满意是对承包商产生极大约束工程师指令及满意仅限于技术规范及合同条件范围内，并增加反约束条款………………………………第二节合同的谈判

本节目录一、合同谈判的准备工作二、合同谈判的程序三、合同谈判的策略技巧四、谈判应注意的几个问题一、合同谈判的准备工作思想准备（目的、基本原则、级谈判中的态度）组织准备（有经验丰富的技术、财务、法律人员组成，组长素质要高）资料准备（招投标中的各种文件、对方可能索要的文件、己方的资信文件等）背景材料的分析（1）己方工程准备情况、对造价工期质量方面的要求，谈判方案（2）对方的主体资格、资信情况，谈判意图，谈判人员情况谈判方案的准备（最佳方案与备用方案相结合）会议事务的具体准备（谈判时机、谈判地点、议程安排）二、合同谈判的程序一般讨论（广泛交流意见，了解对方观点，不要开始就陷入太具体问题的争议）技术谈判（工程范围、技术规范、施工条件、施工方案、施工进度、质量检查、竣工验收等）商务谈判（工程合同价款、支付条件、预付款、履约保证、保留金、货币风险的防范、合同价格的调整）合同拟定（交换合同草稿，逐条讨论；先讨论意见一致的条款，再讨论异议条款）三、合同谈判的策略和技巧掌握谈判议程，合理分配个议题时间高起点战略注意谈判氛围拖延与休会避事就虚对等让步分配谈判角色善于抓住实质性问题四、谈判应注意的几个问题谈判态度内部意见要统一注重实际注意行为举止第三节合同的签订一、基本原则二、订立的形式和条款三、工程合同的组成及主要条款第三章建设工程合同的履约管理

本章目录第一节建设工程项目合同分析第二节建设工程项目合同实施控制第三节建设工程项目合同变更管理第四节建设工程项目合同信息管理第一节建设工程项目合同分析

本节目录一、合同分析概述二、合同总体分析三、合同结构分解四、合同工作分析五、合同交底一、概述合同分析的概念合同分析的作用合同分析的要求合同分析的内容合同分析信息处理全过程合同分析的概念

指从执行的角度分析、补充、解释合同，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题上和事件上，用以指导具体工作，使合同能符合日常工程管理上。合同分析的作用1.分析合同漏洞，解释争议内容2.分析合同风险，制定风险对策3.分解合同工作，落实合同责任4.进行合同较低，简化合同管理工作合同分析的要求准确客观简明清晰协调一致全面完整合同分析的内容

包括合同总体分析、合同结构分解、合同缺陷分析、合同的工作分析及合同交底。合同分析信息处理全过程二、合同总体分析概述合同总体分析的内容合同总体分析概述目标是将合同条款和合同规定落实到一些带全局性的问题上面经常在合同签订后实施前或重大争议处理过程中进行主要对象是合同协议书和合同条件重点是承包商的主要合同责任、工程范围、业主（包括工程师）的主要责任和权力，合同价格，计价方法和价格补偿条件，工期要求和顺延条件，违约责任，合同变更的方式、程序，工程验收方法，争议的解决等。应对合同中的风险，执行中应注意的问题作出特别说明。合同总体分析的内容合同的法律背景合同类型合同文件和合同语言承包商的主要任务发包人的责任合同价格施工工期违约责任验收、移交和保修索赔程序和争执的解决三、合同的结构分解四、合同工作分析为使工程按计划有序进行，将承包合同目标、要求和合同双方的责、权利关系分解到具体的工程活动上的行为就是合同工作分析。合同详细分析的对象是合同协议书，合同条件，规范，图纸，工作量表。合同工作分析确定了个项目管理人员几个工程小组的合同工作，以及划分个责任人的合同责任。合同详细分析主要通过合同事件表、网络图、横道图等定义各项工程活动。合同事件表是合同详细分析的结果，实质上是承包商详细的合同执行计划。合同事件表1合同事件表子项目：编码：日起：变更次数：事件名称和简要说明：实践内容说明：前提条件：本实践的主要活动：负责人：费用计划：实际：其他参加者1.2.工期1.2.合同工作分析的内容工程项目的结构分解（工程活动的分界及逻辑关系）技术会审工作工程实施方案、总体规划和施工组织计划工程详细的成本计划工程合同分析不仅针对施工合同，二节包括与承包合同统计的各个合同的协调五、合同交底指合同管理人员在对合同的主要内容作出解释和说明的基础上，通过组织项目管理人员和各工程小组负责人学习合同条文和合同总体分析结果，使大家熟悉合同主要内容和各种规定，管理程序，了解承包商的合同责任，各种行为的法律后果，树立全局观念，避免违约行为，协调大家的工作。合同交底要落实：合同事件表、图纸、设备安装图纸、详细的施工说明等，特别注意以下内容：

1.工程的质量、技术要求和实施中的注意点；

2.工期要求

3.消耗标准

4.合同事件之间的逻辑关系

5.各工程小组（分包商）责任界限的划分

6.完不成任务的影响和法律责任第二节建设工程项目合同实施控制

本节目录一、合同控制方法二、合同控制的日常工作三、合同跟踪四、合同实施情况偏差分析五、合同实施情况偏差一、合同控制方法合同控制的概念合同控制与其他项目控制合同控制程序合同控制的方法合同控制的概念

承包商的合同管理合同组织为保证合同约定的各项义务的全面履行及各项权利的实现，以合同分析为基准，对整个合同实施过程进行全面监督、检查、对比和纠正的管理活动。合同控制与其他项目控制合同控制是工程项目控制的核心

1.成本控制、质量控制、进度控制由合同控制协调一致，合同控制是其他控制的保证。

2.合同控制的范围较成本控制、质量控制、进度控制广得多。承包商需对实施方案的安全、稳定负责；对工程现场的安全、秩序、清洁保护负责；需执行工程师的指令；按规定提供履约担保、购买保险等。承包商有权获得必要的工作条件，要求工程是正确公平的解释合同等。

3.合同控制较成本控制、质量控制、进度控制更具动态性（因为合同目标实施受到外界干扰而偏离目标，需要不断的调整；合同目标本身也在不断的变化中）。合同控制程序工程实施监督保证按预先确定的各种几乎、设计、施工方案实施工程。工程实施状况反映在原始的工程资料（数据）上，如质量检查报告、分项工程进度报告、记工单、用料但、成本核算凭证等。跟踪收集整理工程资料和实际数据，取得反映工程实施情况的可中信息，与工程目标进行对比分析，找出两者的差异。诊断分析差异的原因，采取调整措施。合同控制的方法（1）被动控制这是合同控制者从计划的实际输出中发现偏差，对偏差采取措施，及时纠正的控制方法。要求：

（1）建立控制组织，明确责任；（2）用现代化方法手段，跟踪、测试、检查、项目实施过程的数据；（3）建立有效的信息反馈系统，及时将偏离计划目标值进行反馈，及时纠正。合同控制的方法（2）主动控制

预先分析目标偏离的可能性，并拟定和采取各项预防措施，以保证计划目标得以实现的控制方式。一般措施：

（1）调查分析外部条件，确定有利和不利因素，并将其考虑到计划和管理中；（2）识别风险，在计划中做好风险管理工作；（3）建立有效的信息反馈系统，及时将偏离计划目标值进行反馈，及时纠正。（4）做好可行性分析，消除错误和缺陷，保证计划优先；（5）制定应急方案；（6）计划留有余地，使管理人员处于主动地位；（7）畅通信息流通渠道，加强信息收集、整理和研究工作。二、合同控制的日常工作（1）参与落实计划（2）协调各方关系（3）指导合同工作（4）参与其他项目控制工作（5）合同实施情况的追踪、偏差分析与处理（6）负责工程变更管理（7）负责工程索赔管理（8）负责工程文档管理（9）争议处理三、合同跟踪依据

合同和合同分析的结果、各种实际工程文件、管理人员的直观了解。合同跟踪的对象

1.具体的合同事件；

2.工程小组或分包上的工程或工作；

3.业主和工程师的工作；

4.工程总的实施情况；1.具体的合同事件

以一个设备安装时间为例，应跟踪以下情况：（1）安装质量是否符合合同要求？如标高、位置、安装精度、材料质量是否符合合同要求？安装过程中设备又无损坏？（2）合同要求的设备是否都安装完毕？又无合同规定以外的设备安装？有无其他附加工程？（3）工期是否超过预定期限？工期有无延长？演唱的原因是什么？（4）成本的增加和减少？应将上述内容在合同事件表中列出；如有异常情况的特殊事件（如实际与计划存在重大偏离），应做出特殊事件分析表，作进一步分析。2.工程小组或分包上的工程或工作（1）控制分包商的工作，严格监督他们按分包合同完成工作；（2）为向分包商索赔和对分包商进行反索赔做准备；（3）总承包商对分包商的工程和工作负有协调管理的责任，并承担由此造成的损失。3.业主和工程师的工作（1）业主和工程师必须正确、及时履行合同责任，及时提供各种工程实施条件；（2）承包商应积极主动做好工作，如提前催要图纸、材料，对工作事先通知；（3）有问题及时与工程是沟通，汇报情况，听取指示（书面）；（4）及时收集各种工程资料，对各种活动、双方的交流做出纪录；（5）对有恶意的业主提前防范，以便及早采取措施；4.工程总的实施情况（1）工程整体施工秩序情况；（2）已完成工程为通过验收、出现大的工程质量问题、工程师生产不成功或达到不预定的生产能力等；（3）施工进度为达到预定计划、主要的工程活动出现拖期，再工程周报和月报上计划与实际进度出现较大的偏差；（4）计划和实际的成本曲线出现大的偏离。四、合同实施情况偏差分析指在合同实施情况追踪的基础上，评价合同实施情况及其偏差，预测偏差的影响及发展趋势，分析偏差原因一边对该偏差采取调整措施。合同实施情况偏差分析内容

1.合同执行偏差的原因分析；

2.合同差异责任分析；

3.合同实施趋向预测。五、合同实施情况偏差处理组织措施（如增加人员投入、加派管理人员、调整计划等）技术措施（如变更技术方案、采取新的高效施工方案等）经济措施（增加投入、对管理人员进行经济上的奖励等）合同措施（如进行合同变更、签订新的附加协议、备忘录、通过索赔解决问题等）第三节建设工程项目合同变更管理

本节目录一、建设工程项目合同变更的特点二、建设工程项目合同变更的起因三、建设工程项目合同变更的影响四、建设工程项目合同变更的范围和程序五、建设工程项目合同变更的处理要求六、建设工程项目合同变更责任分析七、建设工程项目合同变更应注意的问题一、建设工程项目合同变更的特点建设工程项目合同变更是一种特殊的合同变更一般的合同变更的协商，发生在履约过程中合同内容变更之时。建设工程项目合同中，双方已经授予工程师进行工程变更的权利，此时对变更的价款最多作原则性的约定；施工过程中，工程师直接行使合同赋予的权利发出变更指令，根据合同约定承包商应该先执行指令；此后双方可对变更的工程的价款进行协商。将设工程的大多数变更具有标得的变更在前，价格协商在后的特点。二、建设工程项目合同变更的起因

（1）业主新的变更指令，对建筑要新要求；（2）由于设计人员、工程师、承包商事先未能领会业主意图，或涉及错讹，导致设计图纸的修改；（3）工程环境的变化，预定的工程条件不准确，要求实施方案或计划变更；（4）由于产生新的技术和制，有必要改变原设计、实施方案或实施计划；或由于业主指令及业主责任的原因造成承包商施工方案的改变；（5）政府部门新的要求，如国家计划改变、环境保护的要求、城市规划变动等；（6）由于合同室时出现问题，必须调整合同目标或修改合同条款。三、建设工程项目合同变更的影响导致设计图纸、成本计划和支付计划、工期计划、施工方案、技术说明和使用的各种定义工程目标和工程实施情况的各种文件要作相应修改和变更；相关引起供应合同、足令合同、分包合同的变更。引起合同双方、承包商的工程小组之间、总承包商和分包商之间合同责任的变化。有的会引起已完工程的返工、现场工程施工的停滞、施工秩序被打乱以及议购材料的损失等。四、建设工程项目合同变更的分类和程序工程变更的分类和程序工程变更的提出工程变更申请表工程变更的分类和程序一类为涉及合同重要条款的重大变更。

此类变更由双方经会谈，对变更措施、工作安排、变更涉及的工期和费用达成一致意见，签署变更协议。另一类为在工程实施过程中，业主或工程师发出要求立即执行的变更指令。在国际工程中，承包合同通常赋予业主或工程师直接指令变更工程的权利。承包商接到指令后必须执行，而合同价格和工期的调整由工程和承包商与业主协商后确定。工程变更申请的提出承包商提出的工程变更工程遇到不能预见的地质条件或地下障碍；承包商为了节约工程成本和加快工程施工进度而提出工程变更。业主方提出变更业主可以通过工程师提出变更。工程师提出工程变更

施工过程中，因设计步骤，或施工环境变化，工程师为节约成本和加快进度提出工程变更。工程变更申请表1申请人申请表编号合同号相关的分享工程和该工程的技术资料说明工程号图号施工段号变更的依据变更说明变更涉及到的标准变更所涉及到的资料变更影响（包括技术要求，工期，材料，劳动力，成本，机械及其他工程的影响）变更类型变更优先次序审查意见：计划变更实施日期：变更申请人（签字）变更批准人（签字）变更实施决策/变更会议备注五、建设工程项目合同变更的处理要求变更应尽快做出迅速、全面、系统地落实变更指令

1.全面修改相关文件，如图纸、规范、施工计划、采购计划等；

2.在相关工程小组和分包商的工作中尽快落实变更指令。对合同变更的影响作进一步分析合同变更时索赔的机会。应注意收集、整理和分析相关文件如图纸、各种几乎、技术说明、业主的变更令等，为索赔准备证据。六、建设工程项目合同变更责任分析（1）

设计变更

1.由于业主要求、政府部门要求、环境变化、不可抗力、原设计错误等导致设计的修改。业主必须承担责任。

2.由于承包商施工过程、施工方案出现错误、疏忽而导致设计的修改，必须由承包商负责。

3.承包商承担设计工作的，如其设计与招标文件不服，工程师有权不认可。这种不认可不属于索赔事件。六、建设工程项目合同变更责任分析（2）施工方案变更

1.重大设计变更导致的重大施工方案变更。如设计变更责任由业主承担，施工方案变更责任也由业主承担；反之，则由承包商承担。

2.对不利的异常地质条件引起的施工方案变更责任，一般由业主承担。

3.施工进度的变更。以业主或工程师最新批准的进度计划为准。

4.在投标文件中，承包商就施工组织设计提出比较完备的施工方案，但施工组织设计不作为合同文件的一部分，这时应注意：

（1）施工方案虽不是合同文件，但有约束力。（2）承包商因自身原因修改施工方案所造成的损失由承包商自行承担。（3）承包商对其施工方案有相应的决定和修改的权利。（4）施工中能报上采用或修改实施方案都要经过工程师的批准或同意。

七、建设工程项目合同变更应注意的问题对业主（工程师）的口头变更指令，，按合同约定，承包商必须遵照执行，但应在7天内书面向工程师索取书面确认书；业主和工程师对材料、设计、工艺的认可权应受到限制。当认可超出了合同范围，即成为变更指令，应争取书面确认；合同变更不能超过合同规定的工程范围。承包商应注意工程变更的实事、价格谈判和业主批准之间的时间差。承包商不要擅自进行工程变更。合同变更应由合同管理人员提出。第四节建设工程项目合同文档管理

本节目录一、合同文档管理的任务二、合同资料范围三、合同资料文档的建立一、合同文档管理的任务合同资料的收集资料的加工资料的储存资料的输出二、合同资料范围合同资料（各种合同文本、招标文件、总进度计划、图纸、工程说明等）合同分析资料（各种合同总体分析、合同事件表、网络图、横道图等）工程实施中产生的各种资料（业主的各种工作指令、工程签证、信件、会谈纪要和其他协议，各种变更指令、申请、变更纪录，各种检查验收报告、鉴定报告；工程实施中的各种纪录、施工日记等，官方的各种文件、批件，反映工程实施情况的各种报表、报告、图片等）三、合同资料文档的建立资料编码

1.资料编码有字母和数字组成，它们被赋予一定的含义。

2.一般由以下几部分组成：

（1）有效范围（2）资料种类（3）内容和对象（4）日起/序号索引系统第四章建设工程合同的争议处理第一节常见的合同争议工程价款支付主体的争议工程进度款支付、竣工结算计审价的争议工程工期拖延的争议安全损害赔偿的争议工程质量及保修的争议合同中止及终止的争议第二节工程合同争议解决方式

本节目录一、和解二、调解三、仲裁四、诉讼一、和解概念

合同争议当事人在自愿基础上，依照法律法规的规定和合同约定，自行协商解决合同争议。原则

1.合法原则

2.平等原则

3.自愿原则

4.互谅互让原则二、调解概念在第三人的参与主持下，双方在查明事实，分清是非的基础上，自愿达成协议的活动。原则自愿原则、合法原则、公平原则、调解方式

1.法院调解或仲裁调解行政调解

2.行政调解

3.民间调解

4.争议（端）评审三、仲裁由合同双方达成仲裁协议，选定仲裁机构对合同争议依法作出具有法律效力的裁决的解决合同争议的方式。适用1995年9月1日起实施的《中华人民共和国仲裁法》特点：灵活、保密、高效率底费用四、诉讼合同当事人按照民事诉讼程序请求人民法院确认保护自己合法权益的活动。特点

1.向法院提起诉讼不需要对方同意；

2.使用民事诉讼程序；

3.实行二审终审制。第五章建设工程合同的索赔管理第一节工期索赔第二节费用索赔第一节工期索赔

本节目录一、工程延误二、工程延误的分类三、工期索赔的分析流程四、工期索赔的计算方法一、工程延误指工程实施过程中任何一项获多项工作实际完成日期迟于计划规定的完成日期，从而可能导致整个合同工期的延长。工程承包合同中，通常规定承包人有权就非因自身原因造成的工程延期向业主提出工期演唱的要求，如有经济损失，还可要求经济赔偿。二、工程延误的分类（1）——按原因分类（一）因业主及工程师引起的延误（二）因承包商引起的延误（三）不可控制因素导致的延误二、工程延误的分类（1）——按原因分类

（一）因业主及工程师引起的延误

1.业主延误交付合格的施工现场；拖延支付预付款或工程款；未能及时提供合同规定的材料或设备；提供设计数据或工程数据延误；拖延关键线路上工序的验收。业主设计变更或要求修改图纸，业主要求增加额外工程，导致工程量增加、工序发生变化等。

2.业主或工程师拖延交付图纸；拖延审批图纸、施工方案；发布指令延误，或发布的指令打乱了承包人的施工计划；

3.业主制定的分包商延误。二、工程延误的分类（1）——按原因分类

（二）因承包商引起的延误

1.施工组织不当，如出现窝工或停工待料；

2.资源（劳力、设备、管理人员等）配置不足造成的延误；

3.开工延误；

4.劳动生产率低；

5.承包人雇用的分包人或供应商引起的延误；

6.质量不符合合同要求而反共造成的延误。二、工程延误的分类（1）——按原因分类

（三）不可控制因素导致的延误

1.人力不可抗拒的自然灾害导致的延误；

2.特殊风险如战争、叛乱、革命、核装置污染等；

3.不利的自然条件或客观障碍引起延误，如发现化石、文物等；

4.施工现场中其他人承包人的干扰；

5.合同文件中某些内容的错误或相互毛度；

6.把攻击其他经济风险引起的延误。如政府抵制、或禁运而造成延误。二、工程延误的分类（2）——按结果分类（一）可索赔延误

1.只可索赔工期的延误。由业主、承包人双方都不可预料、无法控制的原因造成的延误。

2.只可索赔费用的延误。由业主或工程师的原因引起的延误，延误对总工期没有影响却是承包人负担了额外的损失。

3.可索赔工期和费用的延误。由业主或工程师的原因引起工期延误并导致经济损失。（二）不可索赔延误

因可以预见的条件，或在承包人控制内的情况，或由于承包人自己的问题与过错而引起的延误。二、工程延误的分类（3）——按关联性分类单一延误指某一延误时间从发生到终止的时间间隔内，没有其他烟雾事件发生。共同延误当2个获2个以上的单个延误时间从发生到终止的时间完全相同。交叉延误当2个获2个以上的单个延误时间从发生到终止的时间部分重合。二、工程延误的分类（4）——按时间分布分类（一）关键线路延误

发生在工程网络计划关键线路上活动的延误。造成总工期的推迟，必定是可索赔延误。（二）非关键线路延误发生在工程网络计划非关键线路上活动的延误。

1.延误时间少于该工序的机动时间，一般不给予工期补偿；如有额外开支，可提出费用补偿要求。

2.延误时间多于该工序的机动时间，非关键线路上的延误全部或部分转化为关键线路延误，从而成为可索赔延误。三、工期索赔的分析流程原因分析由于承包人自身原因造成的，不可索赔，反之则可。网络计划分析在关键线路上发生的，可以索赔工期延误，反之则不可。业主责任分析

关键线路上的延误是由业主造成，可以索赔工期和额外费用；关键线路上的延误非承包人和非业主原因造成，可以索赔工期。非关键线路上发生的延误，是业主造成的，可以索赔费用。索赔结果分析

如果不能改变竣工日期，构成隐含指令加速施工，业主应补偿加速费用。四、工期索赔的计算方法网络分析法计算干扰事件发生前后的工期之差。对比类推法按工程量或造价进行比例类推。直接法通过查看施工日志、变更指令等资料，直接将资料上记载的延误时间作为工期索赔值。工时分析法按延误后实际施工的程序统计出所用的工时数，然后按延误期间承担该分项工程各工种的全部人员投入来计算要延长的工期。第二节费用索赔

本节目录一、费用索赔的含义及原因二、索赔费用的构成一、费用索赔的含义及原因含义

费用索赔是指承包人在非自身因素影响下而遭受经济损失是向业主提出不畅其额外费用损失的要求。一、费用索赔的含义及原因原因

1.业主违约

2.工程变更

3.业主拖延支付工程款或预付款

4.工程加速

5.业主或工程师责任造成的可索赔费用的延误

6.费承包人原因的工程中断或终止

7.工程量增加（不含业主失误）二、索赔费用的构成（一）可索赔费用的分类（二）常见索赔事件的费用构成（三）索赔费用项目及适用（一）可索赔费用的分类按可索赔费用的性质划分

1.额外工作索赔（额外工作实际成本及其相应利润）

2.损失索赔（包括实际损失索赔和可得利益索赔）按可索赔费用的构成划分

1.直接费（包括人工费、磁疗费、机械设备费、分包费）

2.间接费（包括现场和公司总部管理费、、保险费、利息、及保函手续费等）（二）常见索赔事件的费用构成

索赔费用的主要组成部分，同建设施工合同价的组成部分相似。按我国现行规定，建筑安装工程合同价一般包括直接费、间接费、计划利润和税金；国际惯例将建筑安装工程合同价分为直接费、间接费和利润3个部分。不同原因引起的索赔、可索赔费用的具体内容不同；不同合同条件下，或不同国家地区，索赔费用的项目构成也会不同。（三）索赔费用项目及适用1.人工费2.材料费3.机械设备费4.现场管理费5.总部管理费6.利息7.分包商费用8.利润9.保函费、保险费、银行手续费及其他额外费用的增加等

1.人工费人工费主要包括生产工人的工资、津贴、加班费、奖金等。主要指完成合同之外的额外工作所画的人工费用；由于非承包人责任的功效降低所增加的人工费；超过法定时间的加班费用；法定的人工费增长及非承包人责任造成的工程延误导致的人员窝工费；相应增加的人身保险和各种社会保险的支出等。以下情况承包人提出人工费的索赔：

1.因业主增加额外工程，或因业主或工程师原因造成的工程延误，导致承包人人工单价上涨和工作时间的延长。

2.工程所在国法律、法规、政策变化导致承包人人工费用方面的额外增加，如提高当地雇工的工资标准、福利待遇或增加保险费用等。

3.由于业主或工程师原因造成延误或不合理干扰而打乱施工计划，导致工人劳动生产率降低，施工时增加的损失。2.材料费在以下两种情况下，承包人可提出材料费的索赔。（1）由于业主或工程师要求追加额外工作、变更工作性质、改变施工方法等，造成承包人的材料耗用量增加，包括使用数量的增加和材料品种或种类的改变。（2）在工程变更或业主延误时，可能会造成承包人材料库存时间延长、材料采购滞后或采用代用材料等，从而引起材料单位成本的增加。可索赔的材料费主要包括：

（1）由于索赔事项导致材料实际用量超过计划用量而增加的材料费。（2）由于客观原因导致的材料价格大幅度上涨。（3）由于非承包人责任工程延误导致的材料价格上涨。（4）由于非承包人原因致使材料运杂费、采购与保管费用的上涨。（5）由于非承包人原因致使额外低值易耗品使用等。

3.机械设备费

可索赔的机械设备费主要包括：（1）由于完成额外工作增加的机械设备使用费。（2）非承包人责任致使的工效降低而增加的机械设备闲置、折旧和修理费分摊、租赁费用。（3）由于业主或工程师原因造成的机械设备停工的窝工费。(机械设备台班窝工费的计算，如系租赁设备，一般按实际台班租金加上每台班分摊的机械调进调出费计算；如系承包人自有设备，一般按台班折旧费计算，而不能按全部台班费计算，因台班费中包括了设备使用费。)

（4）非承包人原因增加的设备保险费、运费及进口关税等。

4.现场管理费现场管理费一般包括现场管理人员的费用、办公室、通讯费、差旅费、固定资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程排污费、供热供水及照明费等。它一般约占工程总成本的5%—10%。索赔费用中的现场管理费是指承包人完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长、延误期间的工地管理费。在索赔中把它分为可变部分和固定部分。所谓可变部分是指在延期过程中可以调到其他工程部位（或其他工程项目）上去的那部分人员和设施；所谓固定部分是指施工期间不易调动的那部分人员或设施。

5.总部管理费总部管理费是承包人企业总部发生的为整个企业的经营运作提供支持和服务所发生的管理费用。一般包括总部管理人员费用、企业经营活动费用、差旅交通费、办公费、通讯费、固定资产折旧费、修理费、职工教育培训费用、保险费、税金等。它一般约占企业总营业额的3%—10%。索赔费用中的总部管理费主要指的是工程延误期间所增加的管理费。

6.利息

利息又称融资成本或资金成本，主要有两种：额外贷款的利息支出和使用自有资金引起的机会损失。利息的索赔通常发生于下列情况：（1）业主拖延支付预付款、工程进度款或索赔款等，给承包人造成较严重的经济损失承包人因而提出拖欠付款的利息索赔。（2）由于工程变更和工期延误增加投资的利息。（3）施工过程中业主错误扣款的利息。

7.分包商费用索赔费用中的分包费用是指分包商的索赔款项，一般也包括人工费、材料费、施工机械设备使用费等。因业主或工程师原因造成分包商的额外损失，分包商首先应向承包人提出索赔要求和索赔报告，然后以承包人的名义向业主提出分包工程增加费及相应管理费用索赔。

8.利润

在以下几种情况下，承包人一般可以提出利润索赔：（1）因设计变更等引起的工程量增加。（2）施工条件变化导致的索赔。（3）施工范围变更导致的索赔。（4）合同延期导致机会利润损失。（5）由于业主的原因终止或放弃合同带来的预期利润损失等。

三、索赔费用的计算方法

(一)基本索赔费用的计算方法

(二)管理费索赔的计算方法（三）综合费用索赔的计算方法(一)基本索赔费用的计算方法1.人工费的计算2.材料费的计算3.机械设备费的计