【蒙城县某社区老旧小区改造调查（报告）4300字】

蒙城县S社区老旧小区改造情况的调查报告目录TOC\o"1-2"\h\u32760一、调查时间：2022年3月8日一3月15日 123499五、现状与基本情况 114458(一)完善基本设施 231845(二)修绺美化房屋 225453(三)优化绿化环境 25104(四)加强安全管理 26083六、存在的问题 314755（一）改造资金来源依赖政府财政 317317（二）老旧小区改造法律法规不完善 312205（三）多元主体治理协同程度低 3673（四）改造难以形成长效管理机制 425868七、解决方法或对策 52725（一）政府积极转变角色定位 522338（二）拓宽市场融资渠道 53428（三）强化居民主体地位 623166（四）健全社区规划师制度 6一、调查时间：2022年3月8日一3月15日二、调查地点：蒙城县S社区三、调查方式：实地考察、座谈会、问卷及查阅资料等四、调查目的为切实改善居民生活环境，进一步完善城市功能，加强城市文明建设，区委、区政协决定对御花园小区一区的老旧小区进行恢复、改造和管理。以科学发展观为指导，坚持以人为本，全面、协调、可持续，统筹兼顾，协调个人利益与集体利益、局部利益与整体利益、当前利益与长远利益，充分调动各方面积极性。锚定绿色发展理念和"人民的城市为人民"的建设理念。不断提升居民的安全感、幸福感、获得感。通过对S社区老旧小区的整治改造，希望达到生活设施齐全、社区环境整洁、功能基本完善、社区活动丰富、生活秩序稳定有序，车有所管、路有所养、物有所护。实现居民对美好生活的向往，符合城市文明文化建设要求，推进城市功能的完善。五、现状与基本情况(一)完善基本设施1.拆除未经批准的建筑。在该地区建立的所有非法建筑都应被拆除。例如，私人用于种植蔬菜和家禽的公共土地必须在项目实施前由居民恢复到原始状态。2.修复该区的道路。道路应该是平坦的，没有坑洼，并且有干净的牙齿。3.地下管网的疏通。更换有缺陷的地下室井盖，清理、翻新和维修化粪池。建立雨污分流，确保排水顺畅。4.电线杆和管道的标准化。改善和规范街道照明、电力、水、燃气和消防管道以及其他电杆和管道，规范线路的高度和方向，消除不整齐的连接。5.改善停车设施。新建、改建和扩建非机动车公共车棚，恢复车库的停车功能；增设交通标志，划定机动车停车位。6.翻修卫生设施。安装更多的标准化垃圾桶，以确保该区居民的生活垃圾得到处理。(二)修绺美化房屋1.整治外观。重新粉刷破损，风华，陈旧的房屋外墙，达到美观又防漏的效果；整修、更换破损的水管道。2.整治楼道。刷白楼道内墙，禁止楼道类乱摆乱放，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，更换添置楼道公共照明灯。(三)优化绿化环境1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物，恢复绿化功能，最大程度改善区貌区容。2.增添休闲设施。新建休闲健身场地，配置健身器材。3推广文化宣传。配置宣传栏、公示牌，文化墙等设施，宣传积极向上的正确的价值观。(四)加强安全管理1.实行封闭式管理。根据实际情况设置社区大门的位置和数量，设立门卫室、警务室和报警中心，提高社区的安全性。2.增加电子保护系统。在市政当局的出入口设置视频监控系统，并根据市政当局的规模设置视频监控节点、控制设备和报警系统。六、存在的问题（一）改造资金来源依赖政府财政蒙城县S社区老旧小区改造资金如果按照受益者付费原则，那么应当可以采用财政支持、居民出资、市场化运作等多元化方式筹集资金。然而从各地实际改造情况看，蒙城县S社区老旧小区改造资金一共是2950万元，市财政出资1450万元，占比总金额的49.2%，区财政1490万元占比总金额的50.5%，居民仅集资10万元，仅占比0.3%。和棚户区改造相不同，老旧小区改造思路以综合整治为主，涉及到拆迁重建的较少，因此地方政府没有办法通过出让土地获得收入，老旧小区改造项目并不会带来任何获益。特别是由于2020年新冠肺炎疫情爆发，各地方财政需要承受巨大压力。如果保守估算，老旧小区改造资金需求约4.54万亿元。如果仅仅依靠政府的财政收入，是难以满足改造需求的。（二）老旧小区改造法律法规不完善现实生活中，各小区管线设施的所有权关系存在交叉，如果只让管线单位负责改造，那么权责关系的不对等造成维护不利。当前法律法规中由于缺乏对于各主体权力和责任的规定，对相关政府主管部门的行为监督与制约较难，造成一些改造项目政绩化，先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程。然而将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了改造项目。加上老旧小区改造中居民是直接的利益相关者，由于没有明确的法律规定和保障，居民无法行使相关权利，如更新过程中的参与和监督等权利，这使得在实际的实施改造过程中监督实现不到位，改造无法满足居民的实际诉求等的情况。（三）多元主体治理协同程度低当前蒙城县S社区老旧小区改造的治理主体之间仍然缺乏总体协调性，未能形成有效的综合治理合力。各类主体都不同程度地参与了改造与治理发挥各自相应的作用。然而在客观上，治理主体目标不同、治理主体参与度不同从一定程度上导致了各方利益冲突，从而使得协同治理程度低。从宏观层面看，多元主体参与治理的目标具有相对一致性，比如说提高房屋质量，改善社区环境，完善社区服务，激活社区的内生发展动力。但由于各个主体职能角色不同，因而其组织目标和利益诉求不同，从而最终导致他们参与治理的目标具有明显差异性。政府主体寻求着社会、经济、环境效益的统一，通过改造完善老旧小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，把衰败已现、缺乏活力的地区变为宜居生活的地区。既改善城市区域的整体环境，也能帮助这些地区重新得到发展的契机，成为城市内部新的经济增长极。市场寻求自身经济利益的最大化，通过多元化的方式介入老旧小区改造，获得短期的经济利润，由于项目的公共属性，也谋求长期的社会效益，提升企业的社会形象，寻求和政府的长期合作。居民的利益诉求体现在追求在优化居住生活条件、改善物质环境以及完善配套设施和社区功能等方面。但是同一主体内部其构成往往也很复杂，由于职业、年龄、收入水平、文化程度等方面的差异，不同居民往往存在不同的诉求。从治理主体参与程度上说，市场主体和居民主体缺位，导致政府在改造中大包大揽，难以形成协同治理，导致各方利益冲突家具。目前，老旧小区改造思路主要是以改和留。因此，老旧小区改造面临回报率低、回报周期长的问题，市场主体本就不愿意积极参与其中，再加上，由于老旧小区的产权存在着多种形式，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等类型，产权存在交叉和模糊地带，复杂的产权导致市场主体参与老旧小区改造风险较大。根据我国《物权法》规定，权利义务应根据房屋权属关系确定并相对应。但在实际改造过程中，房屋权属人的参与积极性却不高。过去的老旧小区大多数属于单位分房，很多居民习惯了政府包办一切。并且社区主要实行“街道——居委”式的垂直管理模式，导致居民委员会有着双重身份，既代表着广大居民利益，又带着行政色彩，从而导致居民自治被弱化甚至覆盖的结果。除此以外，老旧小区大部分居民由退休老同志、下岗工人和外来租赁户组成。这些住户往往身体不便、忙于生计或者文化水平不高，没有时间参与到社区管理，也不愿意参与社区管理。（四）改造难以形成长效管理机制根据地方实践看，蒙城县S社区老旧小区改造工作并没有形成长效管理机制，后续的物业管理工作存在诸多难题。首先，在当前的政治背景下，各地市加快了对老旧小区的改造，但对小区改造后的管理仍不够重视，对改造成果的反馈和保障机制也不完善。各地市都存在重转型、轻管理的现象，长期以来导致转型成果枯竭，资源浪费。其次，居民缺乏支付意识，物业管理人员不愿意干预。受以前住房收费制度的影响，大多数业主习惯于无偿使用物业服务，认为物业管理是主管部门的责任，收费是为了获得更多的好处。尤其是老旧小区的居民往往年龄较大，处境不利，而且是外国人，这些群体的整体收入水平相对较低，所以他们认为只要不交费，有没有管理都无所谓。这些群体缺乏主人翁意识和自我管理能力，很多物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理，导致后续管理难以推进，很快又回到改造前的混乱局面。七、解决方法或对策（一）政府积极转变角色定位政府要做好老旧小区改造中的引导者，监督者和协调者，完善老旧小区改造相关领域的法律法规，当前，老旧小区改造还没有专门的法律。从现有的法律规范来看，当前有关老旧小区改造的法规条例四散在各法规中，在实际执行中可能会出现多头适用，因此缺少一定的操作性和针对性。日本在1969年社区改造之初，就颁布了《都市再开发法》。直至2010年，这期间一共修改了12次的主要条例。目前，日本已经形成了比较完善的政策法规体系，体系分成四类：技术类、经济类、管理类和产业类。政府可以借鉴和参考国外的法律法规制度并结合国内的老旧小区改造实践，制定高层次的法律以及全方位的条例准则，通过提高立法层次，梳理政府以及相关政府部门、市场主体、居民主体、社区规划师等各主体的权责和义务，制定老旧小区改造的各项技术标准，规范各地老旧小区改造的流程。除此以外，还需要通过立法来保证居民参与改造过程决策的合法性，落实公众参与城市更新规划的权力。（二）拓宽市场融资渠道蒙城县S社区老旧小区应拓宽融资渠道，增加融资灵活性，探索创造新的融资模式。多样化社会力量投资的方式，包括直接资本注入、冠名、捐赠等方式，以此来鼓励企业参与；提高社会资本在停车场、新能源汽车充电桩、卫生所、幼儿园等基础设施建设中的参与度，并建立完善受益者付费机制。政府应积极拓宽吸引社会资本并进行市场化运作的方式，比如发行债券。可根据临街建筑的结构，面积，建筑年限等因素，转变其使用功能并进行合理规划，在必要时可以由物业公司进行统一管理，并探索物业管理新模式。针对需要全面改造的老旧小区，确定“拆留整改”改造方式后，可以保证专业房地产开发商以及建筑施工获得微小利益的情况下，吸引其参与改造建设，在改造前合理确定规划指标，做好前期规划工作。（三）强化居民主体地位社区应尽快成立建设管理委员会、业主委员会、小区议事协调会、居民自治小组等自治组织，加强自治管理，搭建议事平台。建管委是深入推进基层治理过程中，根据居民自治相关法律，在城市小型熟人社区，以基层党支部为核心，带动居民共建、共管，引导居民自发组织搭建的社区自治平台。社区建设管理委员会代表居民利益，这意味着居民权利的上移和政府权力的部分下放。它作为中间组织与政府、市场主体等进行对话与博弈，以达到最大程度动员资源和实现效率的方式，并通过参与机制的法制化、