【恒大房地产企业融资风险控制的案例13000字（论文）】

第PAGEII页恒大房地产企业融资风险控制的案例分析目录TOC\o"1-3"\h\u16060一、绪论 19348（一）研究背景及目的 114343（二）文献综述 2139151.国外研究综述 2149622.国内研究综述 2296663.文献研究述评 328072二、房地产企业融资风险控制的一般理论概述 426763（一）房地产企业融资风险控制的概念简述 428660（二）融资风险控制的基本流程和一般策略 480471.基本流程 4302152.一般策略 424727（三）房地产企业融资风险控制的一般理论概述 5157641.融资风险的类型 5229152.融资风险控制手段和过程特点 64656三、恒大事件背景下房地产企业融资风险控制的现实分析 84908（一）恒大事件背景下房地产企业融资的基本情况 8240281.恒大事件基本情况介绍 8268332.恒大地产融资类型分析 9192243.恒大地产融资需求分析 113648（二）恒大融资风险控制存在问题的原因分析 13277751.恒大融资风险控制存在问题的内部原因 13270222.恒大融资风险控制存在问题的外部原因 1415918四、恒大事件影响下我国房地产企业融资及其风险分析 1525425（一）我国房地产行业融资变化 1514222（二）我国房地产企业融资风险控制中存在的主要问题 15107101.商业信用融资风险控制不足 1561962.银行贷款风险控制效果不理想 1517743.股票、债券融资困难，风险分散受阻 15125274.应交税费压力长存，支付风险扩大 1695475.资金沉淀严重，风险控制难度加大 16128776.融资风险控制存在滞后性 1618809五、我国房地产企业融资风险控制的具体建议 185132（一）建立现代风险控制理念，增强风险防范意识 1825599（二）扩宽融资渠道，实现融资方式多元化 181367（三）加强阶段性融资结构优化管理 1819755（四）健全企业内部监管制度 195064（五）合理安排资金规划，加强资金管理 1916532（六）建立融资风险预警系统 1926490六、结论 217512七、参考文献 22一、绪论（一）研究背景及目的20世纪初，房地产事业飞速发展，许多人享受到了这个时代带来的红利而因此发家致富。“炒房”现象也愈演愈烈，这种投机行为产生了巨大的资产泡沫，严重损害了实体经济的发展。随后在政府宏观调控政策干预下，房地产行业的发展开始变得正规起来，同时，之前残留的问题也逐渐显露出来。在房地产企业的经营发展中，资金是不可或缺的，获取土地、房屋开发和建造、市场营销等各个方面都需要大量资金支持。在过去以及现在，房地产行业资金的获取都主要是通过银行贷款。社会主义市场经济的逐渐发展，企业可以通过资本市场直接进行融资，但是他们大部分还是通过银行贷款来融资。过度依赖银行融资会使企业融资的财务风险以及投资者的风险增加，同时对企业的要求也大大提高。良好的经济效益和财务状况是企业得到较好发展必不可少的内容。这也导致了企业在投资时畏手畏脚、过度谨慎，从而阻碍整个社会的经济发展。除此之外，房地产企业的债务结构大都不够合理。过度使用杠杆、负债比例过高让房地产企业处于较大的风险之中。房地产公司是属于资金密集型企业的行业，需要通过融资来获得大量的资金，而融资的过程中难免产生许多风险。合理的融资结构可以有效地分散财务风险，保证企业的健康发展。而目前多元化的融资方式，是企业得以生存的一个保障。也是房地产行业近些年来亟待解决的难题。同时，对融资过程中风险的有效管理可以改善企业的融资结构，提高资金利用效率，优化相关资源的配置。这对房地产企业的发展具有重大的意义。本文将分析在恒大事件背景下房地产企业融资情况进行深入研究，找到问题所在并提出解决建议，以此给我国房地产企业带来启发和借鉴意义。2016年政府首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，长效机制政策框架不会松动，这也意味着房地产行业粗放式发展的黄金期已经过去。融资方面，2020年8月，央行及住建部联合召开房地产企业座谈会，会议提出要“实施好房地产金融审慎管理制度”，未来将逐步扩展到全行业，精准打击房企加杠杆能力。目前，我国房地产行业面临销售放缓，外部融资困难等问题，各大房企受政策管制纷纷“降杠杆，降负债”，融资逐渐向内源方式倾斜，发展模式从早期的“加杠杆+囤地”的粗放式向精细化过渡，行业向平稳健康方向发展。文献综述关于房地产企业融资的相关研究，国外的理论研究较为成熟，对融资风险的识别、评估、防控都有比较完善深入的研讨，我国学者对房地产行业的研究开始的比较晚，研究内容涉及融资风险成因、表现、风险识别、风险防范、新型融资渠道等方面，随着房地产市场的不断发展，相关研究也在逐渐完善。1.国外研究综述在融资理论方面，它基本上由三个体系组成：一个是以美国经济学家DavidDurand为代表的结构理论第一流派，包括支持提供充足债务的净收入理论和可信赖的净经营收益理论。二是现代公司财务结构理论，以Modigliani和Miller建立的MM理论为基础，侧重于无税MM理论和有税MM理论。发展一种新的金融理论体系，例如债务理论，然后是债务融资，最后是股权，其理论认为公司的财务结构必须向投资者发出公司经营良好的信号，公司应优先考虑内部融资。房地产企业融资方面，Clauretie和Sirmans（2012）[1]将融资方式分类为持久性和非持久性融资，然后房地产融资具有持久性和非持久性融资性质。美国学者RichardImperiale[2]详细介绍了信托证券、投资基金、ABS等金融工具，通过这类金融工具可以更好的为房地产企业融资提供资金支持。Whiting[3]则重点分析了REITs的运作方式，借助这种模式，房地产企业可以获取社会资金支持，这有利于房地产企业的发展壮大。房地产企业融资风险方面，Kevenides[4]认为国际房地产市场面临包括经营、利率、汇率等风险，房地产要实现可持续发展，必须针对这些风险进行克服，并能提出针对性的解决建议。Bredin[5]等指出货币政策对房地产投资信托的收益有持续性的影响，说明房地产市场对货币政策非常敏感，基于此，房地产企业需要具备充足的流动资金，防止因货币风险给企业经营带来的影响。2.国内研究综述房地产融资渠道方面，王云峰（2013）[6]指出我国房地产企业在融资过程中普遍以来的经验，缺乏科学理性的分析。吴志松（2014）[7]介绍了“借壳上市”的三种运作模式：股份回购、资产置换和间接控股上市公司，指出中小房地产公司在运用借壳上市时要防范潜在财务和法律等风险。杨启瑞（2014）[8]探讨了私募房地产投资基金在项目不同阶段的风险管理策略，帮助投资人识别评估风险，从而科学客观地投资决策。张野（2019）[9]认为改变当前融资现状需要丰富融资渠道，政府适当放宽债券发行限制条件，以此来缓解房地产业资金压力。马兆良（2019）[10]提出房地产上市公司应根据项目的不同阶段采取不同方案的融资策略。刘泰琴（2020）[11]认为企业可以利用自身信用等级优势发行项目投资收益债或应收账款保理实现多元化融资。对于我国房地产企业特有风险，郭金琴和许群（2014）[12]分析了我国房地产企业融资风险成因，包括负债过多，融资渠道单一，预算管理制度不够完善等，并建议企业要加强对国家政策和金融环境的关注，扩宽融资渠道以防范风险。李素红等（2013）[13]构建层次分析模型评价分析企业融资风险，发现政策法律因素对融资风险影响最大。刘艳妮（2019）[14]指出企业应完善预算管理体系，借助房产预售和发行股票吸引投资。曹曙光（2019）[15]运用AHP层次分析法对案例公司风险量化分析，得出该公司面临较高的融资风险。王鑫凤（2020）[16]通过构建长期债务融资风险的线性回归模型发现企业资产增长越快，融资风险越低。在融资风险控制方面，朱梓菡（2012）[17]认为房地产企业要加强对资金链的重视。李建瑞（2017）[18]以保利地产为对象，发现保利地产创新不足，建议采取多元化融资的方式。赵娜（2018）[19]指出要重视审计工作，加强企业内控管理。3.文献研究述评通过国内外学者关于房地产企业的融资研究，可以看出学者们针对此房地产企业融资做了大量相关内容的分析与探讨，主要就房地产融资渠道、房地产融资风险以及风险控制策略展开分析，但是针对具体的案例企业或者是结合时事背景的相关案例研究内容甚少。基于此，本文以恒大事件为例，对房地产企业融资问题开展研究，通过恒大暴雷事件给房地产企业融资带来启发，以此促进房地产企业更好的良性发展。二、房地产企业融资风险控制的一般理论概述（一）房地产企业融资风险控制的概念简述“融资风险”是指公司可能因资金回报不确定而面临经营困难甚至破产。影响融资风险的最重要因素是市场供求、宏观环境、金融结构和成本等因素。大部分内部融资风险来自公司的股权和债务融资。影响与融资相关的外部风险的因素通常是财务、政治、法律等。总体而言，外部融资风险无法控制，企业主要依靠内部融资风险防控来降低融资风险。需要监控融资风险，以确保房地产公司在财务上具有可行性并且公司可持续运营。控制财务风险是指房地产公司使用适当的方法、工具和流程来降低风险发生的可能性，减少与风险相关的损失。融资风险控制一般分为风险识别与预警、风险评估与安置、对冲等。对于融资规范的房企，往往需要建立完善的风控体系，建立风险控制机构。（二）融资风险控制的基本流程和一般策略1.基本流程企业资金链中的风险控制过程是指通过在整个项目运作中积极主动地实施风险控制，将财务风险降到最低，对于房地产企业而言，融资风险控制基本流程如下：收集信息收集信息风险评估制定策略监督改进图2.1融资风险控制基本流程2.一般策略为房地产公司制定和应用融资风险管理战略是一个通过选择适当的战略和技术来准确抑制潜在风险，从而使损失最小化的过程。完善的融资风险管理策略的制定和应用涉及到控制目标的定义、控制策略的选择和融资风险管理策略的应用。这些方面会随着房地产企业项目融资的改变而变化，并非一成不变的。房地产融资中风险管理的发展和应用，是为了对复杂多变的风险因素作出及时的反应，并将房地产金融各方面的风险降到最低。（三）房地产企业融资风险控制的一般理论概述1.融资风险的类型（1）融资的政策风险政策风险与政策变化导致的房地产价格波动有关。近年来，政府多次加息，房地产融资成本不断上升。国家政策始终符合国情，其中一些措施将支持房地产公司的发展，例如放宽货币政策，其中有些则不利于房地产企业的发展，如紧缩信贷政策，为了适应当前市场并实现长期发展，房地产行业必须不断注意政府政策并采取预防措施。（2）融资的经济运行周期风险经济运行周期风险是指房地产企业无法承受与经济周期变化相关的风险，因此必须分析当前的经济形势，防止房地产企业在大规模开发中出现经济过热现象，经济运行周期的变化不会直接影响房地产企业，而是会影响房地产企业的发展，是通过一系列经济指标来影响的。经济增长将使国民经济进入高速增长期，政府将通过高利率和通货紧缩来控制经济过热。一是房地产投资和消费需求下降，房地产销售放缓，房地产价格上涨，房地产行业社会资源下降，将导致房地产市场生产相对萎缩。目前，我国经济相对稳定，已逐步从快速发展向平稳过渡，主要原因是经济增长放缓，经济增长方式加快产业结构调整提高产业价值新兴市场。经济衰退将终结房地产业爆炸式增长的时代，房地产业的发展将趋于稳定，并将缓慢回归到合理的发展水平，对于房地产公司来说，是很严峻的情况。（3）融资的利率风险利率风险是指随着利率上升而增加融资成本的风险。信托产品通常是固定收入的产品，降低市场利率，完成项目公司的合同、增加融资成本。总的来说，有可能提前免除目标计划下的债务，为目标计划提供资金的企业可以提前支付本金，并且目标计划制定后的利息通常为一年或一年半，关于房地产信托基金，自由货币政策降低了房地产信托基金的利率，这是一个很好的例子，最终回到了合理的水平。一方面，降低融资利率降低了房地产企业的融资成本，自然提高了房地产企业的利润。另一方面，利率的降低导致了以前房地产贷款的好处的丧失。投资者将投资于更有利可图的产品，这将有针对性的影响到房地产信托融资的效率。（4）融资的房地产市场供求风险房地产供需风险是指房地产供需变化所产生的风险。当市场发生变化时，房地产市场的需求也会发生变化，供求关系的变化必然导致房地产价格的波动。为了解决目前房地产市场过热的问题，必须平衡供给和需求，为了平衡供求，促进房地产市场的稳定健康发展。与市场需求和供给有关的风险主要表现在市场需求、供给和工业竞争方面，也反映在以下情况下：由于市场竞争，实际需求的变化以及对整个房地产企业发展的影响，无法按预期完成项目投资，这些政策剥夺了投资基金的偿还能力，并威胁到流动资金。此外，对住房的需求增长与经济发展有关，这也是近年来房地产激烈竞争的原因。消费者的观念直接影响房地产的销售，由于房地产项目的发展时间较长，在此期间房地产开发和消费需求不断变化如果房地产开发商在项目规划阶段不能保证市场有足够的前景发展，那么房地产开发是不可能的，这可能导致产品价格下降或价值下降，从而影响投资收入。2.融资风险控制手段和过程特点（1）融资风险控制手段1）收集信息为了正确及时地了解与公司活动相关的风险，首先需要了解公司可能存在的风险以及整个房地产行业普遍存在的风险。这涉及到从公司收集关于其内部和外部发展环境、整体活动、现有风险因素和潜在风险因素等方面的实时信息。这些信息将成为后续搜索和整合的基础，这对企业来说至关重要。2）风险评估风险评估是房地产金融风险管理的重要步骤，通常包含三个组成部分。一是风险识别。风险识别旨在根据外部环境，通过分析相关数据和经验，识别可能导致财务风险的因素。错误识别所涉及的财务风险可能会错误识别风险管理的所有阶段，并影响公司的整体运营。二是风险分析。风险分析是通过对风险因素的识别和分析，以及对业务运营的广泛研究和分析，对先前获得的信息进行识别和分析。三是专项风险评估。在分析财务风险并确定其驱动因素后，将对风险进行衡量、绩效评估，并为风险管理和风险管理决策奠定坚实的基础。3）制订和实施风险管理策略为房地产公司制定和应用融资风险管理战略是一个通过选择适当的战略和技术来准确抑制潜在风险，从而使损失最小化的过程。完善的融资风险管理策略的制定和应用涉及到控制目标的定义、控制策略的选择和融资风险管理策略的应用。这些方面会随着房地产企业项目融资的改变而变化，并非一成不变的。房地产融资中风险管理的发展和应用，是为了对复杂多变的风险因素作出及时的反应，并将房地产金融各方面的风险降到最低。（2）融资风险控制手段特点1）长期性通常情况下，房地产企业建设的过程项目漫长且复杂，而在项目的进程中，企业都需要进行融资风险管控。因此，房地产企业的融资风险管控的周期较长。2）效益性一个房地产项目的运行需要大量的资金来支持，随着人力、物力成本的增加，企业项目的开发成本也在不断增加。对融资风险的防控和管理可以有效减少公司的资金损失，增加企业的经济利益；同时，企业效益的提升又为房地产企业项目的进行提供了保障。二者相互支持、相互协调，共同促进公司的发展。3）动态性房地产项目融资管理的过程中，资金是一直在流动的。公司经营管理模式的调整、企业的内外部环境等都会对融资风险的管控产生影响。例如银行贷款利率的变化、政府政策、相关法律法规以及公司整体战略的改变都会增大融资风险。所以，企业需要不停的调整和完善融资策略，实施管控融资风险。4）复杂性房地产项目的运行是一个复杂的过程，这决定了其融资风险防控管理的复杂性。在选择融资方式时，需要考虑很多因素，例如融资的资本成本、融集资金的数量等。不同融资方式的风险也大不相同，这使得了融资风险的管理变得非常复杂。此外，房地产企业项目的建造过程中，需要大量资本进行运作，包括建筑材料、外包建设方等。企业必须对其他合作行业的情况有一定的了解，避免因信息不对称、合同条款不合理造成企业融资风险增大。这些情况都会增强房地产企业融资风险管控的复杂性。三、恒大事件背景下房地产企业融资风险控制的现实分析（一）恒大事件背景下房地产企业融资的基本情况1.恒大事件基本情况介绍恒大成立于1992年，是中国一家大型房地产公司，主要从事房地产开发和销售。目前恒大还拥有国内一流的房地产开发资质。经过多年的发展，公司形成了以房地产开发运营为主导，以房地产融资和社区消费服务为补充的“一主两翼”发展格局。债务驱动一直是恒大快速发展的支撑。通过筹集贷款购买土地，然后以较低的利润率快速出售房屋，重振资金循环，进而推动企业快速发展。但这种模式的障碍在2020年凸显。2020年8月20日，中国人民银行、住房和城乡建设部在京召开大型房地产企业座谈会，划定房地产融资“三条红线”，即剔除预付款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短缺负债率小于2倍。如果全部触及“三条红线”，企业将不能融资。在这种背景下，恒大被迫低价出售其已开发的商品房。恒大未能在股权和流动性计划的出售上取得重大进展。恒大集团在三道红线的压力下，面临全面降杠杆的需求。很明显，当前恒大集团已经陷入了下降螺旋的陷阱中。因为要降低杠杆，甩卖资产和手中的物业、房地产资源从而导致折价出售打击了市场信心，无论是银行、其他房企、地方政府、买房者还是房产投机客信心都会被打击，从而不敢轻易的施以援手，因此缺少接盘侠的力量，导致恒大降低杠杆的过程不顺利，从而导致继续甩卖更多的资产，于是形成典型的下降螺旋去杠杆的过程，这就是硬着陆，表现在资本市场中，是典型的股债双杀。按照恒大的说法，2021年9月通常是中国房地产行业房地产合同销售的高峰期。但由于集团负面消息不断，严重影响了潜在买家的信心，公司预计9月份销售额将继续大幅下滑，导致集团销售额持续恶化，进一步给现金流及流动性带来巨大压力。这种从资产市场到实体产业的下降循环一旦形成，除非有巨大的力量提供足够强大的利好能够逆转市场的信心，否则恒大面临的局面会越来越危险。图3.1恒大事件时间轴线2.恒大地产融资类型分析（1）直接融资与间接融资恒大地产是中国最大的房地产公司，它充分利用行业排名，利用资本市场的多种融资渠道来满足巨额的融资。截至2020年12月30日，恒大地产直接融资包括企业债券、股票、私募股权基金以及企业内部融资，间接融资包括长期银行贷款和短期贷款。根据2020年恒大地产的财务报表，企业融资总额中，直接融资和间接融资的占比分别为55%和45%[[][]数据来源：新浪财经网图3.2恒大地产直接融资与间接融资（2）股权融资与债券融资恒大地产的筹款方式已经稳定多年。在自筹资金方面，公司自筹资金占比持续下降，自最初的股权筹集以来，它已经下降，而且资本储备多年来一直在下降[[][]数据来源：新浪财经网图3.3恒大地产股权融资与债券融资（3）长期融资与短期融资2017年至2020年，长期融资和短期融资比重均呈现下降趋势，如图3.4所示。图3.4恒大地产长期融资与短期融资根据图3.4中的调查数据，与长期融资相比，短期融资所占比例较高，对短期融资的依赖性较高。总体而言，恒大地产没有对宏观经济走势做出自我反应的决策，对经济衰退缺乏积极的态度，错过了调整自身融资方式的重要机会。3.恒大地产融资需求分析随着恒大地产业务在全国乃至全球大范围的扩展，恒大地产对于融资的需求已经到了难以估量的地步，根据恒大财务情况分析，2017年恒大的融资需求为2300亿元，之后几年，融资需求一直呈现增长趋势，到了2020年，融资需求更是达到了4600亿元，为2017年的2倍，从这个可以看出目前的恒大对于资金的需求到了非常严峻的地步。图3.5恒大地产长融资需求4.恒大地产偿债能力分析房地产公司的财务特征不同于其他行业。土地本质上具有投融资等特殊属性，不能采用一般的行业风险评估方法，并选择房地产公司的特点。比较实用的风险评估和计算方法。如下表所示。表3.1恒大地产偿债能力主要指标年份20162017201820192020资产负债率（%）84.487.4591.2394.1186.25流动比率1.541.431.341.521.4速动比率0.560.510.50.620.52利息保障倍数4.243.222.612.191.43ROE30.6510.6920.4825.2829.04恒大地产的流动比率和速度比率一般来说1.3<CR<2,0.5<QR<1，大多数的银行贷款的到期债务支付能力相对较弱的恒大地产控股公司不出售现金的形式，但借新还旧的还款方法，保留了更多的现金以扩大增长，但如果市场发生变化，银行增加信贷额度，企业将陷入资本混乱的危机。利益保证倍数反映了企业的盈利能力。企业的盈利能力是企业财务的重要基准价值之一，是衡量企业长期偿债能力的重要指标。如果利益保护的临界价格倍数高于临界价格1，则公司可以维持其正常支付能力。价格越高，公司的支付能力就越强。如果价格太低，公司的支付能力就会提高。到2020年，恒大地产的权益将降至1.43。由于权益保护倍数是根据字典利息和税后利润计算的，所以恒大地产控股的大部分税后利润将在2020年之前使用。如果房地产行业进入下行周期，恒大地产控股有限公司的财务状况将面临困难。5.恒大地产融资偏好选择首先，银行贷款仍然是恒大地产最重要的融资方式。银行贷款占总负债的比例会增加，企业融资的总成本也会降低。2017年以来，恒大地产的融资成本分别为:2017年9.74%、2018年9.59%、2019年8.27%、2020年8.09%。年度报告数据中的融资成本下降，但是仍高于行业平均水平。其次，流动负债占据了企业负债的绝大部分。通过企业财务报表对长期和短期贷款进行分期分析，并进行了相对平衡分析。短期和长期债务的比率约为90%。尽管增长较快，但短期偿债压力依然较大。因此，为了做强公司，有必要将长期负债率提高到相应的水平。恒大地产控股公司将实施股权融资与长短期债权融资相结合的动态融资策略，将快速灵活地改变公司财务结构，以应对金融市场的变化，而不是依赖单一的融资来源。（二）恒大融资风险控制存在问题的原因分析1.恒大融资风险控制存在问题的内部原因（1）信贷融资机会成本过高资金是房地产公司的基础。没有银行，房地产公司就无法存在。目前，恒大的主要状况是贷款融资成本过高。银行贷款审批手续繁琐耗时，房地产项目市场环境瞬息万变。一旦获得批准，当时的几个因素不允许公司开发该项目，导致信誉不佳。因此，有必要发展多渠道融资方式、多边融资方式，降低资金风险，充分获取资金来源，保障企业正常经营和盈利。内生融资和外生融资共同构成了我们房地产公司目前的财务结构。其中，内部融资具有成本效益，是恒大等众多企业的首选。相反，公司自己的资源和预付款消除了公司的风险，然后将风险转嫁给市场和消费者。虽然从外部融资的方式有很多，但手续复杂。与其他利益相关者的资产、资产和利益的融资有关。外部融资成本相对较高。因此，越来越多的企业选择向银行借款，65%的房地产企业是通过银行贷款融资的。（2）过度负债导致的财务风险负债经营是中国房地产企业最常见的经营方式，恒大地产也不例外。它可以确保股东获得高额利润。即使在通货膨胀的情况下，它仍然可以盈利，并增加本应下降的公司的加权平均资本成本。杠杆使股东更容易控制公司。一方面，过多的债务增加了企业的经营风险。另一方面，“杠杆效应”也是一把双刃剑。如果被滥用，将对业务产生负面影响，导致盈亏不足。恒大也经常使用短期融资，但长期融资很少见。相关规定加强了对项目支出和资本支出的控制。建筑商的抵押贷款和抵押贷款支付在延长短期资产寿命方面不再像以前那样有效，滥用财务激励措施使恒大的负债率处于低、高水平。如果在金融杠杆的影响下，无法及时有效地调动资金，则存在资金链断裂的潜在风险，资金危机更为严重。2.恒大融资风险控制存在问题的外部原因（1）房地产行业融资法律不完善我国房地产金融法律相对不完善，阻碍了融资模式的创新和发展，信息的及时性无法有效保障，缺乏政策优先政策法规，缺乏资源，利用不足。尽管融资方式不断发展和多样化，但金融体系和金融市场服务未能及时满足房地产企业的融资需求和市场发展速度。很多房地产公司采用的融资方式不规范，有的公司甚至高利贷。高额的融资成本是各种混乱的根源。迫切需要制定相关法律法规，完善房地产融资市场。（2）房地产市场融资体系不完善我国许多房地产行业仍处于起步阶段。目前的房地产融资模式比较单一，在市场上的知名度不高，政策法规不完善，引导政策的实际效力很低，管控体系还不够完善。因此，金融市场在房地产领域效率低下。迫切需要建立一个规范的金融市场，既能服务于整个行业，又能服务于个体企业。这将减少中国房地产企业对银行贷款的过度依赖，降低融资风险，拓宽和创新融资渠道，保持良好的治理。（3）房地产金融体系效率不高金融体系在房地产市场中发挥着重要作用。金融体系可以优化资源配置，平衡资源丰富企业与低资源企业的关系，改善金融结构。我国目前的情况是，很多房地产企业缺乏资金，而一些企业则严重依赖资金寻找投资对手。究其原因，是由于资本流动不均，资源分配不合理。

四、恒大事件影响下我国房地产企业融资及其风险分析（一）我国房地产行业融资变化从A股房地产开发板块看，2018年以来整个行业一直处于底部震荡的结构之中，无论是大盘如何演绎，其他行业如何轮番表演，都和它没有关系。虽然从估值的角度看，A股113家房产公司只有8.9倍市盈率，0.9倍市净率，合计1.6万亿的市值，属于估值非常低的行业，但是市场担心的是三道红线之下的企业债务危机问题。无论是华夏幸福、蓝光发展还是河南建业，这种区域性的龙头也面临巨大的流动性危机问题，这种从中小企业到全国性龙头的行业性危机，深刻表明了我国的“房住不炒”政策是认真的。每一次的社会改革都要有群体付出成本，很明显，吃了20年价格上涨牛市红利的房产行业到了付出成本的时刻，由此可以看出，恒大集团陷入危机导致房地产行业回落，且多家房企受到影响。（二）我国房地产企业融资风险控制中存在的主要问题1.商业信用融资风险控制不足房地产企业的开发周期较长，前期投入所需要的资金数目较大，因此，在项目开发之前做好预算管理是企业融资的基础。有些企业可能管理制度不完善，缺乏相关领域的专业人才，企业自身的实力不强，这就导致了其无法对企业资源进行整合优化，也不能做出比较规范的预算管理，难以吸引到投资者从而加大了融资难度。除此之外，在资本市场中信用才是王道，企业的一切经济活动以及和金融机构融资等都会和信用挂钩，若是企业的市场竞争力弱、盈利能力不足的话，便难以获得较高的信用评级，而资信状况不佳也导致房地产企业出现融资困境。2.银行贷款风险控制效果不理想银行贷款在房地产企业融资中的占比高，而银行的贷款利息又容易受到金融调控政策影响，导致企业面临贷款利息变动风险。根据上文可以看出我国房地产企业对于银行贷款的依附性很强，而融资成本极易受到国家金融政策的影响，使得融资成本不断提高。3.股票、债券融资困难，风险分散受阻我国房地产企业融资都要借助资本市场来充当资金供给者和资金需求者之间的桥梁，但是房地产企业融资却受到了各种限制。一是银行贷款的难度增大。在“房住不炒”被多次提出、强调后，各地银行也紧跟着调整了相关政策，收缩开发性贷款等涉房业务，银行贷款利率提高，控制房地产贷款投放。信贷紧缩使得房地产企业还贷压力增大，融资的难度也进一步加大。二是信托融资受到限制。银监会提高发放贷款的门槛，对于信托融资的审查更为严格，而且信托融资所获得的资金额度并不高，并不足以支撑房地产企业前期进行项目开发的资金需求。此外，由于近几年房地产信托市场发展过快，引起了银监会的密切关注，从银监会的态度来看，国家对于房地产信托的调控会逐渐收紧，使用房地产信托进行融资的门槛也会越来越高，这就导致了部分中小型房地产企业难以达到融资标准而根本无法使用此种融资模式。三是上市融资更为困难。随着我国资本市场的日趋完善，上市融资规模大、融资成本较低，在融资之后还能通过配股、增股的方式来募集资金，这样一来便能够支撑房地产企业长远发展，对于满足条件的大型房地产企业来说不失为一个很好的选择。然而，房地产企业融资周期较长，且盈利性并不稳定、持续，这使得上市条件对于大多数房地产企业来讲是难以达到的。4.应交税费压力长存，支付风险扩大房地产与城投逻辑不太一样，“供应商<非标<信贷<债券”的逻辑并不完全适用于房地产。就房地产公司而言，每个金融机构都有权对其进行处理和存储，每个贷方都有权冻结或递延其资产。不能因为财产被封存而忽略利息债务。这类危机模式下，各金融机构出售的资金受到严密控制，加剧了公司的财务困境。有息负债越大，企业融资越困难。5.资金沉淀严重，风险控制难度加大房地产公司出售房屋时，提前接受订单，并收取部分定金和预付款。这部分指令也构成了房地产公司的责任。这种方式的最大优势体现在项目融资需求的增加，有利于房地产业的滚动增长。但从目前情况分析，押金预售已成为企业发展和融资的重要手段。房地产企业部分项目首付和预付款比例高达45%，给企业经营带来很大风险。定金预售账户所带来的较大风险主要有：由于市场环境的严峻和变化而带来的风险；研究开发的进程太快，激发着社会上的矛盾。6.融资风险控制存在滞后性许多房地产公司还没有完善的风险管理体系。此外，从事融资风险管理的人员缺乏足够的知识和实践经验，导致房地产公司无法形成以风险管理机构为核心的独立风险管理体系，导致风险管理职能与实际业务运作脱节。因此，在信息不充分的情况下，房地产公司基于风险管理的决策不能保证其合理性，风险监测也不能取得良好的效果。五、我国房地产企业融资风险控制的具体建议（一）建立现代风险控制理念，增强风险防范意识首先，房地产企业应根据既定的经营目标和资金状况选择融资方式，运用现代风险控制理论，加强企业员工的风险防范意识。不能把所有的精力集中在筹集资金的成本上，必须考虑企业现金流的风险来降低财务风险。其次，在确定初期融资类型后，企业应根据市场趋势运用创新思维和融资相结合的方法，在动态调整筹资策略的基础上，将筹资成本降低到能够有效控制的水平。（二）扩宽融资渠道，实现融资方式多元化企业要想在严峻的市场环境中尽快做大做强，一个稳定的资金链是最重要的环节。除银行融资外，随着企业的发展，债权、资金等渠道应逐渐转化为重要的融资变体。资本是企业发展的血液。只有重视这一问题，才能不断开拓视野，争取合作和渠道。随着金融市场和地方融资环境的不断改善，这将是房地产企业下一步重点改善的方向。（三）加强阶段性融资结构优化管理大多企业的破产源于“黑字破产”，即时企业在盈利甚至持续盈利的情况下，也容易发生由于现金流短缺导致的企业破产，而短期偿债能力是其决定性因素。企业应合理安排债务融资期限，搭配好短期债务和长期债务比例关系，对于固定资产的投资需求需要来源于长期资金，而流动资产、速动资产规模要保证覆盖住短期负债规模，做到满足资产负债表稳健型结构的基本要求。由于面房地产企业产品开发周期长，并且其产品销售容易受到政府调控等外部因素影响，导致企业在经营过程中现金流入速度较慢，所以，企业在经营过程中应根据生命周期理论，依据项目经营周期规划好不同开发项目运营时间搭配。同时也要考虑根据项目开发周期和企业经营现金流入时间确定债务融资期限，避免出现债务集中兑付和缺乏现金流支撑的局面。企业利润核算是按照权责发生制，现金流核算是按照收付实现制。在企业经营项目过程中，应加强应收账款管理，合理设定信用条件，减少应收账款规模，加快应收账款周转速度，控制坏账损失程度。（四）健全企业内部监管制度房地产行业的政策和市场环境变化都非常之快，而融资活动会受到政治和经济环境影响。为了顺应房地产市场整体下行的环境，房地产企业应该在这样的大背景下审时度势，分析企业的实际情况以寻求合适的发展战略，从而实现可持续发展。一方面，在“资金为王”的房地产行业中，房地产企业应该及时拓宽融资渠道，保证有充足的资金用于周转，不断提高自身竞争力；另一方面，在融资的过程中不仅要注重风险的把控，还要降低企业的融资成本，以防止资金链断裂而导致难以存续。在新的融资政策和市场变化下，房地产企业要健全内部监管制度，在相应的市场环境下对自己各方面重新进行审视，并且视实际情况选择合适的发展战略。（五）合理安排资金规划，加强资金管理企业在融资过程中应当考虑企业自身的实力、资金流现状，根据项目规模等实际情况来考虑融资规模和方式。企业可以聘请专业人才，对项目开发所需资金进行推算，然后对比采取不同融资方式所产生的成本，从中筛选出对企业来说当下最为合适的融资规模和融资方式。避免企业负责人因为专业知识的缺乏盲目融资，只简单地考虑规模而忽略效益，可能为企业带来较大的风险。（六）建立融资风险预警系统房地产企业要建立一套完备的风险预警体系，通过识别、评估、回应、监控、汇报等步骤对风险进行持续监控和管理，有明确的风险管理组织架构，包括决策层、领导层、执行层、协调部门和内审部门。以下为房地产企业具体职责分配情况。图5.1房地产企业风险预警体系六、结论房地产业是经济稳定和加速增长的最快途径，一直是我国经济的坚实支柱。融资是房地