【天河区公共租赁保障住房管理问题及优化策略分析6500字（论文）】

广州天河区公共租赁保障住房管理问题及完善对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u16957摘要 摘要城镇化和经济高速发展的今天，住房问题成为不能回避的重大民生问题，一旦住房困难不能解决，必然会给我们的社会带来不必要的隐患。如果天河区公共租赁住房管理问题不解决，是对公共资源的浪费，也是政府执行保障性政策和管理公共产品的不给力。本文通过研究天河区公共租赁住房保障过程中的问题，通过文献资料，找到问题，并提出了建议。在互联网不断普及优化的技术环境之下，应建立健全信息支持系统，借助新科技、新方法对新问题进行优化和完善。个人信用制度在进行公共租赁住房管理中也是必不可少的，对失信者应有相应的惩治措施，守信者也应得到鼓励和表扬，使公共租赁住房管理的问题得到有效解决。关键词：广州市天河区；公共租赁保障住房；管理机制一、前言住房作为人们赖以生存和发展最基本的物质资料，随着国家城镇化的推进，城市人才抢夺战的打响，广州出台各种利好政策引进人才，人口的迅速增多，住房问题成为不可回避的问题。随着城市人口的增加和房价日趋高涨的行情，保障性住房的发展是大势所趋。截止2020年已经超额完成了国家十二五规划建议的全国建成保障性住房不少于3600万套的目标，然而建设数量达标并不意味着保障性住房的公共服务能力达标。广州市天河区公共租赁住房呈现出一些问题，应明确公共租赁房屋动态管理问题，根据状况进行整改，完善公共租赁住房保障的相关措施，使人们在公共租赁住房方面的权益得到有效保障，相关问题得到有效解决。保障居民的住房是民生治理的重要环节，无论是相关的管理部门还是各个社区都需要响应国家号召，维护公共租赁住房动态管理的生态环境，避免因牟利而违反相关的规定。二、广州市天河区公共租赁住房管理存在的问题（一）家庭收入难核实目前广州市天河区对申请人收入、房产等情况作出了详细的规定，要求申请人提供收入、房产等证明，无法提供收入证明的由申请人自行承诺，但是在实际实施过程中，审核机构对申请人的收入情况难以了解或掌握，审核人员仅依据申请人提供的书面资料进行审核。一方面是目前对家庭收入仅能大概测算其工资，对于其他隐形收入难以计算，如股票、基金等，再加上申请人可能存在身兼数职、收入多元化，核查难度大；另一方面是提供的收入证明可能存在弄虚作假，可信度较低。以上两种情况增加了对申请人家庭收入调查难度，导致无法准确核查其真实收入水平，从而可能造成收入信息审核不实、不严等问题发生。据审计发现，广州市天河区2018年有202户不符合保障条件却享有公共租赁住房配租。（二）机构职责不明政府职能体现出政府在对政治、经济等方面进行管理时能做什么、应该做什么，只有明确划分政府各职能部门的责权范围，才能更有效地通过行使政府职能进行优化管理。控制职能的实现需要协调好组织各部门、各层次纵向横向的活动。当前，公共租赁住房监管中出现多部门监管却职责不清等问题，究其原因，就在于部分职能部门定位不明、未厘清各自的职责，缺乏沟通协调、信息共享机制。按照政府职能，应对公共租赁住房各相关单位分配任务、划分职责、明确目标，同时建立协同联动机制，使其形成一个统一的整体，高效率、高质量完成对公共租赁住房的监督管理。虽然管理办法规定了发改委、人社、财政、公安、税务、审计等有关部门要按照各自的职责行使管理职权，履行部门职责，但却未作出更详细的说明，各职能部门不清楚自己的管理范畴、管理标准等，出现管理缺位，同时各职能部门间沟通协调滞后，未能发挥部门间的协同作用，可能会出现推诿扯皮、多头管理的乱象，监督成效不明显，不仅政府的公信力受到损害，甚至会对租户的利益造成损失。（三）缺乏赏罚机制为更好地实现公共租赁住房退出机制的运行，就需要在制定退出机制时考虑被控制对象的激励因素，这是系统控制的需要，以便实现有效控制。广州市天河区对发现承租人存在违规情况时，采取收回住房、赔偿损失、5年内不得申请等措施来进行处罚。虽然对退出的条件、退出措施作出详细的说明，但缺少赏罚机制，未充分考虑激励租户自愿腾退，激励措施缺失，对不符合保障条件但仍占有公共租赁住房的租户惩罚措施力度不强，清退难度加大，易激化矛盾，清退工作难以执行，存在一定的风险隐患。公共租赁住房的管理面临的环境因素是复杂和不稳定的，环境因素的变化所导致的政策执行过程中的偏差是不能完全避免的，因此管理关键之处在于对管理控制机制的设计上要有预见性，发现潜在或现实的偏差以便及时采取措施预防和纠偏，才能保证组织目标的实现。退出机制是过程控制，是公共租赁住房管理过程中实施的控制，是同步、适时的控制。退出机制的过程控制不完善将导致公共租赁住房管理系统运行效率下降。（四）考核方式单一考核方式关系到管理控制，管理控制又称为财务控制，以财务数据来考察组织的政策执行状况及工作绩效，保障组织活动按计划正常进行。广州市天河区公共租赁住房考核主要有三方面：一是建设时期，主要是对上级下达的建设指标任务进行考核，年度开工任务套数不得少于建设指标套数；二是对建设资金的考核，通常以自评的方式进行，如根据绩效评价实施细则及省财政厅的工作要求，组织对2015年度财政投入建设资金实施绩效自评，自评内容主要涉及项目的基本情况、绩效目标、实施情况、效益分析等；三是分配时期，以公共租赁住房分配率为考核标准，如2020年以公共租赁住房分配率达到94%为考核指标。以上三种考核主要是针对公共租赁住房建设、资金、分配率方面的考核，缺少对公共租赁住房合理性、公平性方面的考核，也就是说缺乏战略控制。三、广州市天河区公共租赁住房管理存在问题的原因分析（一）未建立收入信用保障机制公共租赁住房的有效实施离不开精准高效的个人收入信用机制的支持。个人收入信用机制可以有效地了解保障对象的财产及收入状况，掌握保障对象的个人信用情况，这对于核查保障对象的收入财产状况起到重要作用，同时也利于退出管理等工作。但目前个人收入申报制度、个人征信体系建设尚不完善，个人收入及财产不透明，难以对保障对象及其家庭收入进行把控，加大了对承租家庭收入真实性的核查难度，可能会出现申请人提供虚假收入证明隐瞒真实收入来取得公共租赁住房，造成住房资源分配不合理、不公平，而真正有需求的家庭又不能及时保障分配。（二）组织监督困难监督是系统管理中控制职能实现的手段，同时也是一种衡量尺度，通过对已经发生的事实进行监督。目前，公共租赁住房管理部门虽然设立了举报电话、举报信箱，但都收效甚微。申请人审核通过后，将审核通过的申请人信息在广州市天河区政府信息公开网上进行为期15天的公示，公示期间接受举报、投诉，但公布监督的有效性不明显。一方面，对住房保障无需求的公众对此类信息很少关注或者不关注，只有部分需要申请的公众才会加以关注相关信息；另一方面，即使公众实时关注相关的信息，但出于对所公示的人员家庭情况、经济状况等不了解、不知晓等因素，也无法对其真实性做出客观合理的判断，监督举报的作用不大。管理信息具有真实性、时效性、可传递性和共享性的特点，控制必须借助反馈信息来实现。罗宾斯认为，数据只有在经过处理后才是信息，信息不完善将可能导致反馈控制失效。管理机构在定期抽查承租家庭公共租赁住房使用情况时，对其是否将公共租赁住房出租、出借、改变使用性质等都难以获得真实的信息，进行抽查后不一定能发现问题，检查质量不高，增加了监管难度，导致公共租赁住房退出不及时、不到位。（三）缺乏有力惩戒措施目前，广州市天河区对承租人提供虚假收入材料来骗取公共租赁住房的，主要采取解除已签订的租赁合同、收回房屋等形式来进行处罚，并规定自解除合同起5年内不得再次申请。虽然对骗取行为做出一定的处罚，但对个人收入申报不实处罚力度较小，使得故意骗取公共租赁住房的人不必担心会因此承担法律责任，只要在被发现时退出即可，这在一定程度上助长了骗取公共租赁住房的行为，不利于公共租赁住房的有效运行。（四）管理力量薄弱控制主要是由控制人员来完成的，控制人员专业素质的高低决定控制系统是否能够有效运行。目前公共租赁住房管理的主体是政府，具体实施者是各级管理机构的人员，这就要求具体执行者要能够按照原定工作计划实现管理目标，不仅需要充足的管理人员，还要求管理人员具有较高的专业知识和综合素质，但在实际工作中，往往出现人少事多、专业素养有待提高等问题。以广州市天河区保障性住房管理办公室为例，现有人员编制10人，实有人员7人，其主要的职责有：一是做好住房分配货币化、房改单位住房维修；二是负责保障性安居工程建设运营、资金申报、政策体系构建；三是对公共租赁住房从申请到退出等进行全过程、全方面监督管理；四是指导各县区政策实施等。若要实现对全市公共租赁住房的良好管理，人力、物力都是必不可少的，并且随着分配入住的保障对象越来越多，管理内容繁杂、管理精细化等要求与人员不足的矛盾日益突出，这就需要配备更多的工作人员，保障充足的人力、物力，以此来缓解工作量繁多、人员不足的冲突。四、优化广州市天河区公共租赁住房管理的对策（一）健全个人收入信用评估体系公共租赁住房准入、退出的最大难点在于无法实时掌握申请人、承租人的经济收入和个人信用状况。由于我国尚未对个人的收入、房产及其他财产进行集中登记，无法核实其真实收入情况，增加了审核难度。根据公平分配理论，需要在政府部门的领导下，建立以市住建局为主导、各级公共租赁住房管理部门具体负责的“两档案、一动态、一评估”工作体系，实现收入信息公开透明、全程动态监管，合理分配公共租赁住房资源，保障中低收入家庭的居住权利，消除收入不公平所带来的影响，有利于加强准入、审核、退出等方面的管理，提高公共租赁住房资源有效配置，实现公平分配。“两档案”即指公共租赁住房档案、个人住房诚信档案。一是由公共租赁住房管理部门具体负责，建立从提出申请到审核、准入、退出全过程的公共租赁住房档案；二是建立个人住房诚信档案，要求申请人对其申请资料、收入、房产及其他财产进行诚信承诺及保证，当出现不诚信行为时，及时将其信用情况推送至银行征信系统。（二）多方合力监督公共租赁住房的有效运行离不开监督管理，应将监督管理工作贯穿于公共租赁住房的整个管理过程中，不仅要做好准入监督，同时也要做好入住、退出等环节的监督。一是根据申请人提交的资料严格审核，严格准入条件、做好监管，真正做到把公共租赁住房分配给住房困难家庭；二是做好入住后的动态监管，采取定期、不定期核查承租对象的收入、房产等情况，对于不符合保障条件的，要求其主动退出，拒不退出的采取相应的惩罚措施或法律手段，同时将不良信用记入档案。公共租赁住房的主要监督力量还是政府各职能部门，这就需要由主管部门牵头，各相关部门协同配合，设置专职监督部门对申请、审核、选房、配租等进行全程监督。在进行选房、摇号时管理机构的人员必须参加，还可邀请人大、纪委等部门代表参加，公证部门全程参与监督。公共租赁住房管理部门要设置投诉举报信箱、电话等，鼓励公众、租户参与监督公共租赁住房的审核、准入、使用情况等，同时加大对公众的宣传力度，对于举报核实为属实的，应对其进行奖励，以此激发公众参与监督的主动性、积极性，丰富监督主体，监督形式多样化，进一步扩大监督覆盖面。同时还要公开相关信息，以更好的接受社会公众监督，如对公共租赁住房的申请条件、申请过程、审核结果进行公开，接受社会公众的监督举报，对于接到的举报投诉要及时核查，对违规行为严肃处理，并将核实结果及时让举报者知晓。此外还应充分发挥广大新闻媒体的监督作用，站在客观、公正的角度对出现的违规行为公开报道。随着互联网的发展，信息化、大数据已成为当前主要的管理载体，信息化管理提高了办事效率，正如政府部门使用电子政务系统也是信息化管理的需要。构建一个全方位、全过程的管理信息系统，实现各种数据、信息的资源整合，对公共租赁住房准入、退出管理方面起到至关重要的作用，能够提高公共租赁住房管理效率。目前，广州市天河区公共租赁住房的相关信息可以在广州市天河区住房和城乡建设局官网、玉溪城乡建设微信公众号查询，但信息散乱、不够全面系统，查找起来费时费力、不够直观。对此，广州市天河区应尽快建立起一个覆盖全市公共租赁住房管理机构、房源、租户的信息共享系统，真正实现全市联网、数据共享。（三）建立退出奖惩机制随着广州市天河区公共租赁住房建设规模化，管理也越来越复杂，各项工作也趋于精细化。根据公共产品理论，公共租赁住房要最大限度满足保障群体的住房需求，发挥其作为公共产品的社会保障作用，这就要加强公共租赁住房退出管理工作，奖励和处罚缺一不可，通过奖励机制鼓励租户主动退出，而对骗租、违法等行为适用处罚机制对其处以经济惩罚，严重的采取法律手段，不断完善退出机制，提高退出效率，实现公共租赁住房资源优化分配、可持续发展。加强宣传引导，使租户提前了解退出条件。加大对《广州市天河区公共租赁管理办法》的宣传，特别是关于“退出管理”具体条件的宣传，首先可以在承租对象申请时就向其告知，其次可以在公共租赁住房小区进行宣传，如利用宣传栏、海报、发放宣传手册等多种方式，甚至可以通过发送短信的方式告知承租对象，鼓励其主动退出，明确告知不符合保障条件时不按规定退出公共租赁住房应承担的责任及可能受到的惩罚。明确惩罚机制，追究法律责任。（四）夯实管理力量为实现公共租赁住房管理有效控制的前提条件之一就是要配备充足的人员，使每个人都明白自己的岗位职责，使得管理更有成效。公共租赁住房日常巡查及走访是监管租户及其行为最直接、最有效的方式，但受制于人员编制的限制，目前难以做到全面、无死角监管。一是增加人员编制。根据各级公共租赁住房管理部门的工作量进行评估，对工作量负荷重的适当增加行政编制和事业编制；二是加强日常监管。在人员力量不足时可通过招聘政府购买人员，入职后参加公共租赁住房管理培训，使其对公共租赁住房的管理方式、管理内容有一定的了解，建立由正式编制人员为小组长、政府购买人员为组员的监督检查小组，负责对公共租赁住房开展每月一轮的入户走访和调查，了解租户的家庭经济状况、住房使用情况，及时制止违法违规行为，同时健全和运用重