资产评估基本方法的选择

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法

一、市场法的基本含义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

二、市场法的基本前提1、需要有一个活跃的公开市场；2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。三、市场法的基本程序及有关指标运用市场法进行评估，基本程序如下：1、选择参照物；2、在评估对象与参照物之间选择比较因素；3、指标对比，量化差异；4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异；5、综合分析确定评估结果。运用市场法应考虑的可比因素主要有：1、资产的功能2、资产的实体性特征和质量3、市场条件4、交易条件四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法

直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象的一类方法。其基本公式：评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1×基本特征差额2±……±基本特征差额n例1（市价折扣）：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为10万元，经综合分析，确认评估标的快速变现的折扣率为40%，因此，该拟快速变现资产价值是：资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）

例2（功能价值类比：生产能力比例）：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。因此，被评估资产价值是：资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）

例3（功能价值类比：规模经济效益指数）：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。该类资产的功能价值指数为0.7。因此，被评估资产价值是：资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）

例4（价格指数）：与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，被评估资产价值是：资产评估价值=10×（1﹢5%）=10.5（万元）

例5（价格指数）：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米。资产评估价值=3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%）=3932（元/平方米）

例6（环比价格指数）：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。资产评估价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）

例7（价值比率：成本市价）：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于：资产评估价值=20

×150%=30（万元）

例8（价值比率：市盈率倍数）：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值=1000×20=20,000（万元）

四、市场法中的具体评估方法（二）间接比较法

间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。总结：市场法必须满足两个最基本的条件（一）利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性。（二）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。课堂练习第二节收益法一、收益法及其适用的前提条件二、收益法应用的形式三、收益法评估资产的优缺点一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。其基本计算公式可表述为：nRiP=Σ————i=1(1+r)i式中：P——评估值Ri——未来第i个收益期的预期收益额n——收益期限r——折现率收益法适用的前提条件：1、被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；2、资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；3、被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。收益法中各项指标的确定：1、收益额：归产权主体的所有额（①未来的、客观的收益；②收益口径：利润总额、净利润额、净现金流量=税后利润+年折旧额+年摊销额+回收资金）2、折现率：期望投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率；与资本化率的区别；折现率与收益额口径一致3、收益期限：注意期限的分阶段二、收益法应用的形式（一）纯收益不变收益永续、各因素不变P=条件：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。rA（A：年金）二、收益法应用的形式（一）纯收益不变收益年期有限，资本化率大于零P=条件：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限为n。rA1－1（1+r）n二、收益法应用的形式（二）纯收益在若干年后保持不变无限年期收益P=条件：①纯收益在n年前有变化；②纯收益在n年后不变；③收益年期无限；④r大于零。∑i=1nRi(1+r)i+Ar(1+r)n二、收益法应用的形式（二）纯收益在若干年后保持不变有限年期收益P=条件：①纯收益在t年前有变化；②纯收益在t年后不变；③收益年期有限为n；④r大于零。∑i=1tRi(1+r)i+Ar(1+r)t1－1(1+r)n-t返回二、收益法应用的形式（三）纯收益按等级差数变化收益等级差数递增、收益年期无限P=条件：①纯收益按等级差数递增；②逐年递增额为B；③收益年期无限；④r大于零。rAr2B+二、收益法应用的形式（三）纯收益按等级差数变化收益等级差数递增、收益年期有限P=条件：①纯收益按等级差数递增；②逐年递增额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。rAr2B+（）1－1（1+r）nrB－n（1+r）n×二、收益法应用的形式（三）纯收益按等级差数变化收益等级差数递减、收益年期无限P=条件：①纯收益按等级差数递减；②逐年递减额为B；③收益年期无限；④r大于零。rAr2B－二、收益法应用的形式（三）纯收益按等级差数变化收益等级差数递减、收益年期有限P=条件：①纯收益按等级差数递减；②逐年递减额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。rAr2B－（）1－1（1+r）nrB＋n（1+r）n×二、收益法应用的形式（四）纯收益按等比级数变化收益按等比级数递增，收益年期无限P=条件：①纯收益按等比级数递增；②逐年递增比率为s；③收益年期无限；④r﹥s﹥0。r-sA二、收益法应用的形式（四）纯收益按等比级数变化收益按等比级数递增，收益年期有限P=条件：①纯收益按等比级数递增；②逐年递增比率为s；③收益年期有限；④r﹥s﹥0。r-sA1－1+s1+r((n二、收益法应用的形式（四）纯收益按等比级数变化收益按等比级数递减，收益年期无限P=条件：①纯收益按等比级数递减；②逐年递减比率为s；③收益年期无限；④r﹥s﹥0。r+sA二、收益法应用的形式（四）纯收益按等比级数变化收益按等比级数递减，收益年期有限P=条件：①纯收益按等比级数递减；②逐年递减比率为s；③收益年期有限为n；④r﹥0；⑤0﹤s≤1。r+sA1－1-s1+r((n二、收益法应用的形式（五）已知未来若干年后资产价格P=条件：①纯收益第n年前不变；②预知第n年的价格为Pn；③r大于零。rA1－1（1+r）nPn（1+r）n+例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表：评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元）收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283.00第二年4006%0.8900356.00第三年2006%0.8369167.90例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估①确定未来5年收益额的现值现值总额=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）②将第6年以后的收益进行资本化处理

14÷10%=140（万元）

③确定该企业评估值

=49.2777+140×0.6209

=136.20（万元）

（2）50年的收益价值评估过程

评估价值=49.2777+140×0.6209

×（1-0.0137）

=135.01（万元）公式三、收益法评估资产的优缺点优点1、能真实和较准确地反映企业本金化的价值；2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。缺点1、预期收益额预测难度较大；2、在评估实务中适用范围较小。课堂练习（收益法）待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定企业永续经营，不改变经营方向、经营模式和管理模式，折现率及资本化率均为10%，运用收益法估测该企业的持续经营价值。第三节成本法一、成本法及其适用的前提条件二、成本法运用的形式及其各项指标的估算一、成本法的基本含义成本法，是指首先估测被告评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值二、成本法的基本前提采用成本法评估资产的前提条件：1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；2、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。理论依据：在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。三、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值（四）资产的经济性贬值四、成本法中各个参数的评估方法（一）资产的重置成本的估算方法1、重置核算法2、价格指数法3、功能价值类比法4、统计分析法1、重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。（1）购买型（2）自建型例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本：51800元间接成本为：400元重置成本合计：52200元2、价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×价格指数或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1+价格变动指数）例如：某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：例如：某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：被评估资产重置成本

=100000×150%/130%=138460（元）又如：某被评估资产历史成本（账面价值）为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产的环比价格指数分别为：1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：被评估资产重置成本=200000×（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+6.9%）×（1+4.8%）=382000（元）3、功能价值类比法

是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。（1）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法①生产能力比例法计算公式为：被评估资产重置成本=参照物资产重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=50000×4000/5000=40000（元）②规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。

例如：某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为：被评估资产重置成本=50000×（4000/5000）0.7=42769（元）

4、统计分析法

具体步骤如下：（1）把全部资产按照适当标准划分若干类别；（2）在各类中选择代表性资产，估算其重置成本；（3）某类抽样资产的重置成本除以该类资产的历史成本，求出调整系数；（4）某类资产账面历史成本乘以调整系数，估算该类资产重置成本；（5）所有类别求和，估算被评估资产的重置成本。例如：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：该类通用设备调整系数=30÷20=1.5该类通用设备重置成本=500×1.5=750（万元）

（二）资产的实体性贬值的估算方法

实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。一般可以采取以下几种方法：1、观察法2、年限法

3、修复费用法（二）实体性贬值及其估算1、观察法资产实体性贬值＝重置成本×有形损耗率

有形损耗率＝1－成新率（二）实体性贬值及其估算2、年限法资产实体性贬值＝重置成本×已使用年限/总使用年限例：某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算该资产的利用率：资产利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）×100%=93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4年（二）实体性贬值及其估算3、修复费用法修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算步骤：（三）功能性贬值及估算功能性贬值的估算步骤：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表：项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额4000元年工资成本超支额48000元减：所得税（税率25%）12000元年净超额工资36000元资产剩余使用年限5年折现率10%3.7908功能性贬值额136468.80元（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。1、间接计算法经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%式中，x为功能价值指数2、直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n）式中，x为功能价值指数例：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率=1-[（20000-6000）÷20000]0.6=（1-0.81）×100%=19%又如，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10