建筑面积计算与建设工程竣工规划核实

建筑面积计算与建设工程竣工规划核实主要内容建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定；建筑工程建筑面积与容积率计算，如何符合“建设用地容积率管理规定”当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、现场勘查与确认建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制规划行政审批、许可程序；建设工程规划验收管理建筑面积计算与规划核实中常见疑难问题解决及案例剖析1.建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定；容积率的计算，如何符合“建设用地

积率管理规定”。1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。1.1建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定2建筑物内设有局部楼层时(见图1），对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m以下的，应计算1/2面积。3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。4对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。地下室作为设备、管道层按《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按《建筑工程建筑面积计算规范》每3.0.18条规定执行。6出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图2。7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。8建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。9建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图4，有维护结构的架空走廊见图5。）10对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。11有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算l/2面积。12附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。14有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。（檐廊见图6）15门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。（门斗见图7）16门廊应按其顶板水平投影面积计算1/2计算建筑面积；雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.10米时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。17设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。18围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积。结构净高在1.20m及以下的部位，不应计算建筑面积。本规范的2005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面划分原则一致。由于目前很多建筑追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜维护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积，斜维护结构见图8。19建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m及以下的，应计算1/2面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图9。20室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。21在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。22有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。23以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算筑面积。24建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较2005年有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图10。25与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。27、下列项目不应计算面积：1）与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室外机隔板（箱）等设备平台部件；2）骑楼（图11）、过街楼（图12）的底层的开放公共空间和建筑物通道；3）舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；4）露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积。6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在2.10m及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附墙柱是指非结构性装饰柱。7）窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范3.0.20条计算建筑面积。8）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9）无围护结构的观光电梯；10）建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。1.2容积率计算，如何符合“建设用地容积率管理规定”容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率：针对一般城区：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积针对工业区：容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。建设用地容积率管理办法：第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。建设用地容积率管理办法：第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。城乡规划法：第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

建设用地容积率管理办法：第四条以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。城乡规划法：第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设用地容积率管理办法：第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。住建部：严禁政府以会议纪要调整容积率本报北京3月26日讯住建部近日出台的《建设用地容积率管理办法》明确规定,国有土地使用权一经出让或划拨,任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整、更改,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。法制日报：建设用地容积率管理办法：第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。控规编制审批办法：第二十条：经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：

（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；

（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；

（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；

（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。建设用地容积率管理办法：第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。建设用地容积率管理办法：第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。建设用地容积率管理办法：第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。建设用地容积率管理办法：第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。建设用地容积率管理办法：第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。建设用地容积率管理办法：闲置土地处置办法（修订草案）第二条本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。闲置土地处置办法（修订草案）第十六条闲置土地处置方案可以选择下列方式：（一）延长动工开发建设期限。签订补充协议，重新按规定约定动工、竣工期限和违约责任。延长动工期限最长不得超过1年；（二）改变土地用途。按新用途重新办理相关用地手续，并按新用途核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三）安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，土地使用者重新开发建设。临时使用期限最长不得超过2年；（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划调整造成闲置的，可以为土地使用者置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。置换土地可以按规定采取协议方式出让。建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。闲置土地处置办法（修订草案）第十七条县级以上地方国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，按照下列方式处理：（一）土地闲置满1年的，由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向土地使用者下达《征缴土地闲置费决定书》，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；（二）未动工开发建设，土地闲置满2年的，由县级以上地方国土资源主管部门按照《土地管理法》第37条和《城市房地产管理法》第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向土地使用者下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回土地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。建设用地容积率管理办法：第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

城乡规划法：

第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

北京市容积率指标计算规则（2006年）一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（2011）第一条（目的、依据）为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。第二条（适用范围）本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。筑面积。第三条（基本原则）建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责令纠正。第四条（建设工程建筑面积的计算）建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。第五条（核计容积率时建筑面积的计算）在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：（一）设备层、避难层和设备管道夹层设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不计算建筑面积；高度在2.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。（二）地下室地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。（三）商业、办公建筑的层高商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米。标准层层高超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。（四）阳台阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率：阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的。保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。

（五）飘窗飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）项关于阳台的规定执行。花池、空调外

挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.6米的，不计算建筑面积。花池、空调外

挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范围以内或进深大于0.6米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（七）其他住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。第六条（报送要求）建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算资料，并填写《单幢建筑物建筑分层面积表》和《建筑面积汇总表》，设计单位应根据设计文件予以签注盖章。第七条（历史问题的处理）在自本规定施行起，建设单位（个人）送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本规定计算建筑面积、容积率。已取得《建设工程设计方案审核意见》或《建设工程规划许可证》，但尚未进行竣工规划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人）、设计单位申报时图文不一致、存在隐瞒实有建筑面积的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照“谁审批、谁负责”的原则，应抓紧自查梳理、及时纠正。

第八条（处理）对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管理部门按照相关法律法规的规定予以行政处罚。对违反本规定，擅自核准建筑面积、核计容积率的规划管理部门，按照有关法律法规的规定追究相应的法律责任。对违反本规定，不如实申报建筑面积的设计单位、建设单位（个人），将列入不诚信名单向社会公布，规划管理部门应当通报建设行政管理部门处理。第九条（解释）本规定系根据国家和本市既有相关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土资源管理局解释。建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现现行计算规范适用问题的，规划管理部门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。第十条（施行日期）本规定自2011年10月1日起施行。2000年3月15日上海市城市规划管理局发布的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规法（2000）156号）同时废止。2.当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法2.1背景城市规划由于经济社会的快速发展带来的外部效应也越来越明显。城市建设管理略显滞后。2.1背景各类违法建设现象屡屡发生。虽然各个城市相继成立了城市管理监察大队等组织，在某种程度上遏制了部分违法建设行为的发生和蔓延。涉及到行政相对人的切身利益（某些情况下是商业利润），法规的修改完善跟不上社会的发展变化，“钻法律的空子”、“打擦边球”。2.2城区内的插建、扩建现象

建成区内的插建、扩建大致分为两类：一类为程序性违章，此类建筑符合规划技术规定，由于规划制定时对未来发展趋势的预测的局限，使某些地区的规划功能不够健全，这些插建、扩建建筑为适应这种需要而产生，实际是对规划的弥补和反馈；另一类为实质性违章，此类建筑本身缺乏存在的合理性，既违反城乡规划法规，又给规划、环境以及居民生活带来严重影响。2.2城区内的插建、扩建现象原因分析：从客观上讲是规划设计标准与社会经济发展、人民生活水平提高不相适应的产物：①早期的城区设计标准偏低，已满足不了居民的需要，有关单位在未办理手续的情况下进行了插建、扩建。②部分建设单位擅自改变城区规划，造成公建设施建设严重滞后，继而出现插建、扩建现象。③由不同开发单位建设的区域，配套设施建设标准较低，造成插建、扩建现象严重。2.2城区内的插建、扩建现象原因分析：④社区管理部门为解决辖区内下岗居民的再就业，以及从自身创收角度出发，进行违章插建、扩建。⑤由于居民家庭结构变化和住房需求的增加，导致部分居民在住区域附近擅自插建、搭建。⑥缺乏可持续发展的思想，城区规划设计时缺少预留用地，导致需求增加后插建。2.3工程项目超面积建设

工程项目超面积建设是指在批准的详规范围内，符合用地性质并经审批的项目，建成后建筑面积超过《国有土地使用权出让合同》或《建筑工程规划许可证》规定的面积。某市超面积项目比例达86.8%，超出上述控制范围受到处罚的项目比例达20.9%。某市办公楼建设预算和面积严重超标2.3工程项目超面积建设原因分析：开发单位送审项目的不确定性，导致工程项目超面积建设。规划许可证的内容不够明确，如许可证注明了项目的规模、层数、高度、位置等，但在实际检查时，这些指标所包含的具体内容却较难把握。2.4规划控制地块的管理

建筑物改变使用性质是指由于地块的区位和周边环境发生变化后，建筑物使用性质的趋利改变。在某市建筑物改变使用性质的矛盾主要集中在两方面：①建成区域内的居住用房“破墙开店”；②是使用性质改变后与所在区域规划功能发生冲突。2.4规划控制地块的管理

原因分析：①动迁政策缺乏统一性和一贯性，很大程度上误导了规划控制地块内农、居民户的违法建设行为。②征地单位与属地政府部门之间管理职责不明确，导致对规划控制地块的管理脱节，各类矛盾突出。③部分开发单位出于自身经营需要，对已征地块长期不启动开发，造成地块“征而未用”，产生一系列管理问题。2.5城市的粗放式发展历史文化名城重开发、轻保护，致使历史文化遗产遭到破坏。城市忽视风景名胜区保护，造成自然生态和景观资源迅速退化和消失。一些城市变更规划、大拆大建，资源能源浪费严重。某风景名胜区过度开发2.6解决思路和方法完善法规体系建设，制订地方性城镇建设工程竣工规划核实管理办法依照国家和地方的建设规范，强化规划核实测量技术。强化建设工程审批程序管理，减少违纪违规的因素。加强规划监督和行政执法，保障城市各项建设纳入城市规划轨道。2.6解决思路和方法**市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第一条为进一步规范本市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、**省建设厅监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》（*建规〔2007〕150号）和**省建设厅对建筑面积计算有关问题的复函等规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条

本市市区范围内建设工程建筑面积和容积率规划核实的管理适用本办法。第三条

建设工程规划核实时，应当以《建设工程规划许可证(副本)》的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑面积和容积率。未取得建设工程规划许可证，建(构)筑物的体量、位置、外形等明显不符合规划要求，构成违法建设的，规划核实前先依法查处违法建设。

2.6解决思路和方法**市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第四条

规划核实时建筑面积的测量按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及相关规定执行。

申请建设工程规划核实时，建设单位应向规划部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的规划核实测绘报告。规划核实测绘报告是规划部门依法对建筑面积、容积率及相关规划许可要素进行规划核实的凭据。规划核实测绘报告包括工程竣工测绘报告和建筑面积测量报告，要求如下：

（一）工程竣工测绘报告由具有相应规划测绘资质等级的单位，对建设用地范围内建(构)筑物的体量、位置、外形、间距、主要立面和竖向尺寸等规划要素进行实测后出具；

（二）建筑面积测量报告由具有相应房产测绘资质等级的单位，依据《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及房产测量有关规定对建设用地范围内建(构)筑物的建筑面积进行实测后出具。

2.6解决思路和方法**市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第五条

由于《房产测量规范》(GB/T17986-2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算建筑面积的规定不一致等原因，本市市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积(以下简称实测建筑面积)与《建设工程规划许可证(副本)》许可建筑面积（以下简称许可建筑面积）两者之间的误差允许范围为3％。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3％；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5％。

第六条

实测建筑面积在误差允许范围内的，视为建筑面积和容积率符合规划要求。

在误差允许范围内，实测建筑面积低于或超出许可建筑面积的部分，土地出让金不再多退少补。

在误差允许范围内，相关规费按实结算。

2.6解决思路和方法**市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第七条

实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：

（一）对超出3％以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》(常国土资发〔2005〕139号)明确标准的2倍补缴土地出让金；

（二）对低于3％以下的部分，土地出让金不予退还；

（三）相关规费按实结算。

第八条

规划部门按实测建筑面积出具《建设工程规划核实合格单》，建设工程规划核实全部结束后换发《建设工程规划许可证》（正本）。

第九条

房屋产权登记时，房屋产权登记机构按《建设工程规划核实合格单》中认定的实测建筑面积进行登记。

未取得规划部门《建设工程规划核实合格单》的，建设单位不得组织竣工验收，房屋产权登记机构不予产权登记。

第十条

本办法自2009年1月1日起施行。3.建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序

3.1规划核实的主要内容什么是建设工程竣工规划核实？建设工程竣工规划核实是指各级城乡规划主管部门以《建设工程规划许可证》审批内容和批准的相关图件为依据，对已竣工的建设工程进行规划条件复核和确认的行政行为。建设工程规划核实只有通过测量手段，获取竣工后建设工程的各项规划指标，才能检查城乡规划的建设工程许可是否已得到正确实施，评估建设工程项目社会效益和影响。规划核实测量是规划核实的基础性工作，也是相关部门科学行政、依法行政的重要依据。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容验核建设工程放线报告；核实建设工程是否按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图确定的内容进行建设；检查规划建设用地范围内应拆除的建筑物是否按规定拆除；核发建设工程竣工规划核实确认书或乡村建设竣工规划核实确认书及其附件、附图；办理纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设工程竣工规划核实确认协办函；办理建设工程竣工规划核实不予确认函等。3.1规划核实的主要内容建（构）筑工程管线工程道路工程绿化工程3.1规划核实的主要内容规划核实技术方案的主要内容和技术指标相比竣工测量，规划核实测量工作内容和技术指标应该具有更广泛的内涵，测量内容能够更好地服务建设规划主管部门的审批和批后管理的要求。因此，在编制规划核实技术规程时，设定测量及调查的内容主要有：3.1规划核实的主要内容建（构）筑工程规划核实的内容：平面布局——核查建设用地红线、建筑位置、建筑间距、室外地面标高以及建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压线走廊等距离等。空间布局——核查建筑物层数、建筑高度、建筑层高及功能是否符合规划许可内容。建筑立面——核查建筑物或构筑物的立面（含色彩）是否与所批准的建筑设计方案图、建筑施工图等相符。主要技术指标——核查建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度等主要指标是否改变。建设项目配套工程——绿化工程、停车场（库）、配电房、垃圾站、市政公用设施、重要地段建筑物夜景工程建设、地下工程管线等是否按照规划许可内容进行建设。临时设施拆除情况——用地红线内建筑临时设施（含围墙、广告牌、工棚等）是否已拆除到位。3.1规划核实的主要内容管线工程规划核实的内容：管线工程的位置、长度、规格、转折点和检查井、导管孔数、材料质量、管顶（底）标高及对地距离等；其他规划要求。3.1规划核实的主要内容市政交通工程规划核实的内容：交通工程位置、长度、宽度、路面标高、桥梁纵坡、梁底标高、涵管顶部标高等；道路横断面布置；道路附属设施（含天桥、地道等）其他规划要求。3.1规划核实的主要内容绿化工程规划核实的内容：宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；开敞型院落式组团绿地，应至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。3.1规划核实的主要内容建设工程竣工规划条件核实测量中重点把握的6个技术指标建设工程竣工规划条件核实测量项目有6大指标需要重点把握，建设单位施工队伍一般在这几个指标中出现这样和那样的问题，验收这6大指标符合有关规定之要求，是竣工规划条件核实测量工作的重点。3.1规划核实的主要内容1．建筑面积测算指标建筑面积测算必须正确，建筑物量取位置、边长丈量、面积测算标准、计算方法及结果等是否正确、是否符合有关规定的要求。2．建筑高度测算指标建筑高度测量要准确，建筑物高度测算起止的位置、测量方法、测量数据均要符合规范要求。若建筑物顶有不同位置的高度，均应测量标注不同位置的高度，便于上级部门审核，真实反映实际情况。3．建筑间距测算指标一定要结合该项目规划总平布置图，准确标注于竣工总平面图上。建筑间距标注时应考虑到项目规划时对邻宗建筑的间距要求，总平面图和规划许可证上明确要求的间距应全部测绘并准确表示。3.1规划核实的主要内容4．建筑退让红线距离测算指标将项目用地红线图上用地角点坐标，展绘至竣工平面图上，按要求标注出建筑角点或外墙面至红线垂直距离。如果两侧退让距离不一致的必须分别标注。5．建设用地面积测算指标以批准的用地红线图角点坐标围成的面积为准，扣除代征道路和公共绿化带的面积，建设用地若有超占用地面积一定要准确测绘并加以明示。用地面积要计算正确，不允许错误的现象。6．建筑占地面积测算指标掌握好建筑面积的全算、半算及不算的标准，熟悉掌握面积测算细则，测算的方法要有依据，才能保证测算面积的正确。以上6项建设工程竣工规划条件核实测量指标是在竣工测量过程中重要的指标，它直接影响工程项目的测绘成果质量。3.2规划核实的依据城乡二元结构

统一的城乡规划体系一法一条例：《城市规划法》（1990年4月1日实施）《村庄和集镇规划建设管理条例》

（1993年11月1日实施）弊端：其一，不利于城乡统筹均衡发展其二，造成法律空白地带《城乡规划法》（2008年1月1日实施）城乡规划立法背景3.2规划核实的依据城乡规划法规体系1、法律（全国人大、主席令）《中华人民共和国城乡规划法》2、行政法规（国务院）《村庄和集镇规划建设管理条例》（待修订）《历史文化名城名镇名村保护条例》3、地方性法规（省和有立法权城市的人大）4、部门规章5、地方规章（省长、较大的市市长令）3.2规划核实的依据立法过程城市规划条例（国务院1984年1月5日颁布）中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布，1990年4月1日起施行中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日颁布，2008年1月1日起施行3.2规划核实的依据第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门……对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。3.2规划核实的依据1.《中华人民共和国城乡规划法》；2.《中华人民共和国行政许可法》；3.《中华人民共和国测绘法》；4.《中华人民共和国测绘成果管理条例》;5.《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；6.其他相关法律、法规、规范及标准。……3.3规划核实的工作流程规划许可的一般流程3.3规划核实的工作流程规划许可的一般流程3.3规划核实的工作流程规划许可的一般流程3.3规划核实的工作流程申报条件已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。3.3规划核实的工作流程核实依据1.《中华人民共和国城乡规划法》；2.《中华人民共和国行政许可法》；3.《中华人民共和国测绘法》；4.《中华人民共和国测绘成果管理条例》;5.**市城市总体规划、控制性详细规划、各类专项和专业规划；6.《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；7.其他相关法律、法规、规范及标准。3.3规划核实的工作流程办理所需证件（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。3.3规划核实的工作流程例：**市规划局关于规划核实的规定申报范围已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。3.3规划核实的工作流程例：**市城乡规划法律法规体系《中华人民共和国城乡规划法》《**省城乡规划条例》《**市城乡规划条例》……3.3规划核实的工作流程例：**市城乡规划法律法规体系3.3规划核实的工作流程例：**市城乡规划法律法规体系3.3建设工程竣工规划核实的程序建筑工程规划核实三环节123放线核实基础竣工核实工程竣工核实3.3建设工程竣工规划核实的程序放线报告与放线核实放线报告，是指放线单位依据规划主管部门审定的建筑施工图有关规划部分内容，对建筑工程实施定位测量形成的测量成果。放线核实，是指规划主管部门将放线报告与依法审定的建筑工程总平面图进行对照，验核该建筑工程的放线情况与城乡规划主管部门审定的总平面图是否一致。3.3建设工程竣工规划核实的程序基础竣工测量报告与基础竣工核实基础竣工测量报告，是指放线单位对建筑工程基础竣工情况验测形成的测量成果。基础竣工核实，是指规划主管部门将基础竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图确定的有关建筑基础规划部分内容进行对照，验核建筑工程基础的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。3.3建设工程竣工规划核实的程序工程竣工测量报告与工程竣工核实工程竣工测量报告是指放线单位对建筑工程竣工后进行实地测量形成的测量成果。工程竣工核实，是指规划主管部门将工程竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图所确定的内容进行对照，验核建筑工程的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。3.3建设工程竣工规划核实的程序规划核实的三个环节（一）放线核实具有测绘行政主管部门颁发的规划定线测量、规划验测测量测绘资质的放线单位，应当依据规划主管部门出具的建设工程放线通知单和依法审定的建筑施工图对建筑工程实施定位测量，并及时出具放线报告。放线报告应包括文本和附图，文本应有放线回单、放线比较分析表等内容。规划核实联系人应将建设工程放线定位的验核情况如实地填写在放线回单上，并在放线报告上签字存档。必要时，规划核实联系人应当到现场核实放线定位情况。建设工程经放线核实，符合规划要求的，方可核发建设工程规划许可证及其附件、附图。3.3建设工程竣工规划核实的程序规划核实的三个环节（二）基础竣工规划核实建设工程基础竣工，并确定主体工程轴线位置后，建设单位书面通知放线单位进行基础竣工测量。放线单位自收到基础竣工测量书面通知之日起3日内，应当组织人员实施建设工程基础竣工测量，并及时出具基础竣工测量报告。基础竣工测量报告应包括文本和附图，文本应有基础竣工验线回单、基础竣工测量比较分析表等内容。规划核实联系人应将基础竣工验核情况如实地填写在基础竣工验线回单上，并在基础竣工测量报告上签字存档。3.3建设工程竣工规划核实的程序规划核实的三个环节（三）工程竣工规划核实建设工程竣工后，建设单位应当及时通知放线单位进行建设工程竣工测量、出具建建设工程竣工测量报告。工程竣工测量报告应包括文本和附图。文本应载明以下内容：建设工程竣工验线回单建设工程竣工比较分析表建设工程建筑面积明细表建设工程建筑面积汇总表其他情况说明等。其中，建设工程使用功能应严格按照建设工程规划许可证及附图确定的功能标注。附图应为实测1：500现状地形管线图实测1：500现状地形建筑比较图各楼层实测平面图。4.建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划许可一个建设项目的规划许可一般分为两个阶段：建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段。对同一个建设项目作出两个或两个以上合法有效的同种规划许可，即为分期规划许可，包括按照建设项目具体建设工程的不同实施时序作出互为独立的规划许可和后期许可变更前期规划许可两类分期规划许可形式。4.1建设项目分期规划核实分期规划许可包括两种情形：一种情形是建设单位分期报送建设工程设计方案，城乡规划主管部门根据分期审定的建设工程设计方案，分期核发建设工程规划许可证。另一种情形是建设单位报送整个建设项目的建设工程设计方案，在城乡规划主管部门审定后，分期申请办理建设工程规划许可证。4.1建设项目分期规划核实建设项目规划核实是指城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据，对已竣工的建设工程是否符合规划条件进行复核和确认的行政行为。建设项目分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证，分两次或两次以上进行复核的规划核实。4.1建设项目分期规划核实分期规划核实的实施方式主要有：（1）分段规划核实。指建设单位完成一栋建筑工程的某一部分后申请规划核实。实践中表现为先核实裙楼、后核实塔楼。（2）分栋规划核实。指建设单位完成一栋或几栋建筑工程后申请规划核实。（3）分性质核实。指建设单位根据建筑物的不同使用功能（主要区分为住宅和公建）后申请规划核实。此外还有分层核实、分轴线核实（以建筑的某一轴线为界核实）等等。4.1建设项目分期规划核实分期规划核实从启动主体来分，主要有以下两类：（1）建设单位（2）有关人民政府或人民法院。在建设项目竣工前，建设单位已破产或被工商部门注销其市场主体资格，建设项目的规划核实手续无相关主体来申请办理；或者建设项目虽全面完成，但存在违法建设行为，在建设单位未履行行政处罚决定，城乡规划主管部门不予规划核实的情况下，房屋购买人要求办理相关手续。这时，为了维护社会稳定，有关人民政府往往会出面协调建设项目已建成部分的规划核实事宜。此外，人民法院在司法处置未经规划核实的建设项目时，往往要求城乡规划主管部门协助执行司法裁定而对建设项目进行分期规划核实。4.1建设项目分期规划核实建设工程分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容，分两次或两次以上进行复核的规划核实。从时间分布上看，它既包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之前的分期规划核实，又包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之后的分期规划核实。对于前者，它既不利于城乡规划主管部门对建设工程是否按规划要求实施情况进行监督，也不会对房屋的预售产生任何影响，更不会对建设单位的资金周转产生消极影响。对于后者，它是一种理论分析中存在的现象，在当前的建设项目的规划管理中还未出现类似案例。因此，建设工程分期规划核实原则上应当禁止。但对一些“烂尾楼”和“四久工程”（久划不拆，久拆不完、久拆不建、久建不完的工程），基于维护社会公共利益、保护房屋购买人的合法权益的目的，可以进行分期规划核实。4.1建设项目分期规划核实建设工程竣工后，建设单位或个人应当向市住建局申请规划核实，分期实施的建设工程，可申请分期规划核实，申请分期规划核实须符合以下条件：（一）分期规划核实范围内单体建筑已按照批准的施工图设计文件建设竣工；（二）分期规划核实范围内的绿化、道路、停车位等配套设施及整体功能配套设施已按照审定方案建设竣工；4.1建设项目分期规划核实（三）规划许可要求的物管用房不在分期规划核实范围内的，应提供符合标准的临时物管用房；（四）建成区与施工区已设置安全隔离设施；（五）建设单位或个人已将申请分期规划核实的理由、分期规划实施情况、安全隔离设施的设置等相关内容予以公告、公示，并征求相关利害关系人意见。4.2核实中的有关问题及处理当前建设项目分期规划许可与分期规划核实存在的问题（1）建设项目分期规划许可往往对业主的物权关系产生不利影响在对建设项目进行分期规划许可中，建设单位往往会根据市场的反馈情况，申请对经审定的建设工程设计方案进行调整，这种调整通常会表现为三个方面：一是总建筑规模的变化；二是建设工程设计方案总平面图的改变，例如建筑布局以及建筑物之间间距的变化；三是房屋户型的改变，导致建筑区划内可居住人口发生改变。4.2核实中的有关问题及处理这些变化既有优化原建设工程设计方案的调整，也有恶化原建设工程设计方案的变化，比如总建筑规模的增加、建筑物之间间距的缩小、人均公共绿地和公共服务设施的减少。这些不利变化对业主的相邻关系、公共设施的共有权等权益将产生不利影响。此外，对建设项目进行分期规划许可，不利于配套设施的完善，最终损害业主的合法权益。一些不诚信的开发商在申请分期规划许可时，往往先建住宅部分，将大部分配套设施留在后期建设。在住宅预售完毕后，携款远走，甚至将公司注销，导致大量配套设施无人修建，损害业主权利，甚至损害该配套设施服务区域内所有居民的利益。4.2核实中的有关问题及处理（2）建设项目分期规划许可与分期规划核实容易导致违法建设行为的发生建设项目分期规划许可与分期规划核实除了给规划管理带来难度，在一定程度上也给违法建设行为打开了“方便”之门，其主要表现为以下三种情况：一是建设单位在修建前期建设工程规划许可证确定的内容时，往往不报批后期工程的建设工程设计方案或在不取得后期工程建设工程规划许可证的情况下，擅自建设后期工程。二是易导致应拆除的建筑物不拆除，损害规划权威，不利于城乡规划实施。在分期规划许可和分期规划核实的建设项目中，一些开发商将必须拆除的建（构）筑物的地块放在后期建设，在前期工程修建完毕并实现预售后，不再修建后期工程，留下大量的应拆除的建（构）筑物，严重影响了建筑区划内的环境，损害了规划权威。三是建设单位对后期建设工程或应拆除的建（构）筑物非法转让，然后一走了之。这既影响了规划的实施，又埋下了社会不稳定隐患。4.2核实中的有关问题及处理（3）建设项目分期规划许可与分期规划核实降低了规划行政效率，并易引发诉讼分期规划许可往往涉及到后阶段规划许可对前阶段规划许可的变更，以及修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图。按照相关法律规定，已购买前期房屋的买受人系后期工程规划许可的利害关系人。此时进行规划许可时，根据《城乡规划法》第五十条和《行政许可法》第四十七条的规定，城乡规划主管部门应当采取公示或听证的方式听取利害关系人的意见。公示或听证过程中，对利害关系人的甄别、听证会的举行，听证笔录的运用等环节，都会浪费大量的人力、物力，这必然增加行政成本，降低行政效率。同时，尽管城乡规划主管部门依法履行了公示和听证程序，但利害关系人仍然因不满开发商的种种行为而状告城乡规划主管部门的规划行政许可行为，引发大量诉讼。4.2核实中的有关问题及处理《城乡规划法》虽然未对建设项目是否可以进行分期规划许可和分期规划核实作出明确规定，但基于建设单位有效利用资金、适应市场需求以及建设项目自身的特点等原因，城乡规划主管部门应申请对建设项目进行分期规划许可有其必要性，但在进行分期规划许可时，要把握好相关合理性原则；而对建设项目进行分期规划核实则要严格限制，坚持以禁止分期规划核实为主，允许分期规划核实为辅的原则，以保障相关单位或个人的合法权益，保证城乡规划的正常有序实施。5.建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、现场勘查与确认5.1建设工程竣工规划核实申请、受理办理所需证件

（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。**市建设工程规划条件核实申请表

项目名称

建设单位

项目地点

设计单位

建设用地规划许可证编号

建设工程规划许可证编号

一、项目性质与申请事项（打“√”选择）1、项目性质

□新建工程

□扩建、改建工程

2、申请事项

□建筑工程规划条件核实

□绿化工程规划条件核实□市政工程规划条件核实（□道路工程□桥涵工程□架空线路□埋地管线□其它）

二、项目情况摘要1、建筑工程项目名称建筑物功能栋数层数建筑面积（平方米）结构类型

2、市政工程项目名称工程规模起点坐标终点坐标

3、绿化工程项目名称总用地面积

绿地率

绿化面积

园建面积

申请人承诺：1、我单位已阅知有关备注说明，并承诺对申报资料的真实性及数据的准确性（含电子文件与图纸的一致性）负责，自愿承担虚报、瞒报、造假等不正当手段而产生的一切法律责任。2、若有书面材料需通知申请人，可按本表填写的通讯地址邮寄送达。

（申请单位（人）（签章）

工程设计单位（盖章）

法定代表人：年

月

日

年

月

日

注册建筑师（盖章）

工程施工单位（盖章）年

月

日

年

月

日市城市建设档案馆核验档案意见

市城市建设档案馆（盖章）年

月

日

送交材料名称及数量：

名称数量备注归档资料01、□《**市规划建设项目登记表》1原件1份

02、□《**市建设工程规划条件核实申请表》1原件1份

03、□申请人身份证明材料1同一建设单位，同一建设项目已提供此项资料的可免

04、□《建设工程规划许可证》及附件1复印件1份，核原件

05、□建设项目规划条件1复印件1份，核原件

06、□经批准的总平面规划图、补充市政工程相关审批图纸、建筑施工图1原件1份，含总平面图、各层建筑平面图、立面图、剖面图、市政及建设过程有关规划修改的批件

07、□建（构）筑竣工测量图及建筑周边隐蔽工程竣工测量图（测量报告、房产测绘报告）1各原件1份

08、□建（构）筑物各向立面的过塑4R彩照1原件1套