瑞铂慧家6月上海虹桥案例分析

瑞铂慧家2021年6月虹桥天地案例分析工程解读物业布局物业形态总体评价目录01PARTONE工程解读根本信息区位解读交通解读根本信息项目名称虹桥天地开发商瑞安集团项目地址闵行区虹桥火车站旁占地面积6.2万㎡建筑面积38万㎡地上面积28万㎡停车位2000余个地下面积10万㎡开业时间2015.12投资总额80亿物业构成4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业物业面积比例商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下）=33%，26%，12%，3%，26%市场定位为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲的新地标平台设计理念持环保、可持续发展的规划和设计理念，以休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境，舒适兼具创新的办公展示环境虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体北区南区购物中心

11万㎡演艺中心

1.3万㎡5#办公楼1#办公楼2#办公楼3#办公楼办公楼9.6万㎡5星级酒店

4.5万㎡新天地1.5万㎡虹桥天地位于虹桥商务区闵行区局部，与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定区、普陀区，南与松江区相近。普陀区嘉定区青浦区松江区闵行区浦东新区长宁区徐汇区虹桥商务核心区区位解读北区南区一期虹桥商务区——上海“十二五〞期间重点开展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展工程等重大功能性工程，带动上海经济开展方式转型、助推上海国际贸易中心建设，更好地效劳于国家长三角一体化开展战略整体规划虹桥商务区总体量86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平方公里核心区功能分区闵行区部分：商务服务青浦区部分：会展服务业长宁区部分：航空服务嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城市配套的产城融合示范区核心区核心区一期和南北片区：一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡商务核心区主功能区区位解读国家会展中心虹桥火车站虹桥2号航站楼冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓酒店虹桥商务区公共事务大厅虹桥绿谷龙湖虹桥天街中国博览会展综合体万通中心虹桥天地虹桥购物中心虹桥万科中心虹源盛世国际文化城虹桥三湘广场虹源盛世金臣联美虹桥汇工程所在的核心商务区一期，目前有近20个工程，大局部为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建工程根本投入使用，对本案商业开展时机与威胁并存区位解读虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和〞，最大限度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群2号线规划中17号线10号线虹桥火车站高铁、公交线虹桥机场嘉闵高架路扬虹路高架松泽高架路主要交通线地铁2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站）10号线：虹桥火车站——新江湾城站17号线：虹桥火车站——东方绿洲20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）其余23号线、13号线在片区内有站点高铁到全国各地的动车机场飞往国内国外的航班公交虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等主干道3条高速及环绕的城市道路交通解读二级交通——工程四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻工程通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本工程一大亮点苏虹路申虹路绍虹路申长路天桥—火车站到达南天桥—火车站出发北地下通道地下通道天桥—万通中心地上地下互通北区南区交通解读小结区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越01交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站02政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展03新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投

入等方面带来挑战04日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道之间合理衔接，吸引人流相似案例由日本建筑师原广司设计，总建筑面积24万平方米，地下3层，地上有最高16层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场等，地下通道与火车、地铁直接相连，并做成商业街日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市综合体工程相似案例NambaPark难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、顶绿树，与城市公路、街道直接相连。02

PARTTOW物业布局物业布局根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原那么，把各功能区进行组合排布物业布局1、整个工程分为南区和北区，中间由湖虹路、绍虹路和一条绿化带隔开；南北区分隔开不利于整个工程的人流导入，究其设计原因有以下两种可能：一是政府作城市规划时将该地块分割开，利于交通线路布置；二是地下有地铁通过，须与其借位排布2、南北区均四面临街，展示性强，地面交通方便湖虹路绍虹路苏虹路丹虹路申虹路申长路冠捷大厦北区南区交通枢纽绿化带物业布局北区以办公为主，南区以商业为主，动静区清楚显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心排布在交通枢纽一侧功能区布局1、不同功能区集聚不同的客群南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，以商业为主，客群流动性大北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团，以办公为主，客群流动性较南区小2、巧妙利用不同临街面的昭示性酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火车站一侧，为工程吸引人气休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹路相对排布，有利于聚集客流写字楼偏西侧沿街分布2#办公楼1#办公楼3#办公楼5#办公楼购物中心五星级酒店演艺中心新天地北区南区小结商业综合体物业规划一般以商业的临街价值次序布局，而本工程是将酒店和演艺中心放在最具价值、人流量最多的临火车站面，休闲街和购物中心排布在后侧?我认为本工程设计本意是更注重以新颖的建筑形式及火车站旅客最需要的酒店吸引客群，但将购物中心临火车站从商业价值层面看，效益或许会更好商业办公万科中心冠捷大厦兆德、凯悦嘉寓酒店虹桥商务区公共事务大厅北区南区个人认为，北区商业，南区办公会更好。原因：1、工程北侧与万科中心一街之隔，客群易被分流2、北区为商业，可在较近距离上分流万科中心客流，同时区隔南区及以南的办公客群购物中心演艺中心办公楼酒店新天地办公楼03

PARTTHREE物业形态新天地演艺中心购物中心写字楼及酒店新天地建筑风格动线设计景观设计灯光照明业态分布建筑风格北区高端餐饮休闲天地共有5栋商业楼：沿绍虹路2栋：“三首层〞，3面退台，共5层内部3栋：2栋为“双首层〞，1面退台，共3层；1栋地下一层，地上2层，1面退台，共3层退台设计：“双首层、三首层〞立体式餐饮商业街，巧妙连接各层商业空间，实现“层层皆首层〞的独特商业价值，空间组合灵活多变，彰显开放、创新的规划特色，有效发挥店铺个性化布局，让客人享受餐饮消费新体验骑楼设计：B1层采用骑楼形式，增加地面外摆空间，提升体验感1、退台设计要考虑目标客群消费习惯、消费能力，本案客群多为周边高档写字楼白领，消费能力高，且追求品质和体验2、退台设计对天气较为敏感，雨天和炎热夏天会对经营造成一

定影响主打休闲体验功能，建筑表现以退台和骑楼设计为主，给人以更多与外界环境接触的空间组合：各商业楼之间，各商业楼与办公楼、酒店、交通枢纽之间通过连廊、直梯、扶梯、地下通道等主次动线有机结合，成为一个整体。外部动线

出租车上下客：L1层设有3个出租车停靠点，分别在绍虹路和苏

虹路上，与出租车停靠点相通的道路相对较宽，方便顾客叫车12

人行道：在B1层和L3层有通道直接与虹桥交通枢纽相通，地上

地下均可直接通车站3

停车场：L1层设有两个停车场入口，分别在绍虹路和苏虹路上餐饮餐饮、生活服务餐饮、生活服务餐饮餐饮1112233多条通道与外部相联，人车分流，地上地下甚至每一层都有直接与外部相联的出入口，很好的聚集和疏散从各个方向往返的了客流4短泊：往返于车站和商业区之间，有利于引导车站快流动性的人群到本工程4

下沉广场：围广场内街一圈，动线引导明确内部动线水平动线1

地下入口：与虹桥交通枢纽、南区购物中心相通2

与3号办公楼相通，目前未通行3B1餐饮123GF层以一条环形动线为主，与B1层和L1层有多个入口相通2GF餐饮、生活服务2

地上入口：车库入口及上下客处，整个下沉广场的

地上主入口内部动线水平动线1

通过地面和连廊与各功能区相通，形成一个环形动线2

以连廊形式在相邻楼栋之间形成连接1L1餐饮、生活效劳12L2餐饮1内部动线水平动线

通过连廊相通，从火车站过来这一层即为首层1L3餐饮、生活效劳12

通过连廊与万通中心相通2水平动线设计主要是为了串联各个商铺，使各个商铺都能出现在顾客的眼里，同时有明显的通道可以到达。本案的水平动线设计以环形为主，层层退台，团绕中庭一圈为主动线，中间通往局部商铺小径为辐。内部动线直梯：1、2、3、4号直梯在垂直动线上连接各栋楼层，其中2号梯是螺旋步梯加垂直电梯，既可快速到达L3层，也可步行观光到达自动扶梯和步行道：每层四个角落处都设有扶梯，从商业楼内每个地方到扶梯处都非常方便B1—GF层：3部扶梯，2条步行道，分布在下沉广场三个角上，每部电梯到GF层对应不同的商业楼栋，各商铺可视度高GF—L1层：5部扶梯，分布在与办公楼和商业L1层之间，连通商业与办公楼L1—L2层：4部扶梯，分布在苏虹路入口、绍虹路入口和下沉广场内部L2—L3层：5部扶梯，分布在办公楼处，主要为办公楼效劳垂直动线L3L2L1GFB1B1—GFGF—L1L1—L2兼顾办公人群，方便快捷的到达办公楼，同时也可步行小道散步，放松心情景观设计本案景观设计紧扣其定位，以休闲放松为主调，结合建筑小品、硬质景观、软性环境，实现人与景的互动，充分表达其高端、休闲的定位低矮灌木与高大乔木结合，层次丰富，错落有致；小径与流水搭配，移步异景，体验感极强地面为水泥地砖且有破损，与整体环境及风格不搭，可增加花纹铺装图案，提高档次，本钱不高灯光照明树木装饰灯楼道照明灯地面装饰灯导视照明灯小径装饰灯室内装饰灯楼体照明灯灯光色调偏柔和，符合高级餐厅的灯光设计；在树木、楼道、楼体、地面、导视、小径等地方均设计灯光夜间照明灯光电线需埋地下，在装修前应充分考虑到每个细节处的灯光处理，防止后期返工楼体灯光较高，照射面较大，可与广告灯箱同体，但其灯光应偏柔和，以免眩光，发生危险小结动线和景观设计紧扣其定位——高端餐饮休闲天地而设计的，其游览路线和景观搭配充分表达其休闲放松的气氛，动线过于复杂，但对开放式街区商业影响并不大思考：动线设计：动线设计原那么是根据顾客到此地的目的及工程的交通情况设计的。虹桥新天地广场定位为高端餐饮休闲天地且交通独特，其动线在设计上就与一般商业动线不同，更注重动线的特色和体验感。景观设计：我认为本案是利用下沉广场引导客流为主设计的动线：1、利用下沉广场和花园层的多条水平和垂直动线连接，起到疏散和聚集客流的双重作用2、GF层动线依商业楼排布，曲折有致，配上装饰灯、花草、流水，暗含一种小桥流水人家的气息，能充分调动顾客游览兴趣3、连廊：商业楼与楼之间，与办公、酒店、交通枢纽之间均通过连廊连通，缩短楼与楼之间距离业态分布虹桥新天地是以餐饮休闲为主，目前业态只有餐饮、超市、健身会所、诊所和银行，入驻的均为中高档品牌目前入驻品牌中大局部为升级旗舰店，以及首次登陆沪上的概念店，国际餐饮特色浓厚，非常适合周边高级办公楼白领人群及各国出差的商旅人员。正因其稀缺性，也会吸引更大范围的消费者慕名而来。品牌所属国家所属品类上海入驻情况Fountain--酒吧2家1家GloLondon英国风味美食、鸡尾酒餐厅3家1家赫佰仕啤酒坊德国酒吧1家1家港欣茶餐厅香港茶饮、创意料理1家中国首店宝贝克新加坡面包1家中国首店御宝火锅店新加坡火锅1家中国首店Crultaly意大利西餐厅1家上海首店上海滩餐厅中国上海中餐2家1家OceanGrounds美国咖啡2家1家Salad+东南亚东南亚菜系5家1家原烹中国中餐3家中国首店青石玖宫火锅餐厅中国火锅1家上海首店宏烧鸟日本日本菜3家1家Mrglasses--西餐2家1家EthosWorld澳大利亚口腔门诊--1家Rinascita中国5星级健身房--上海首店业态分布B1层：主要是西餐厅、酒吧；需要面积较大的西餐厅，注重灯光氛围和音乐环境的主题酒吧，分布在B1层能减少外界噪音干扰GF层：过渡层，主要分布生活效劳类业态，如健身L1层：首层且临街，主要分布效劳类业态和局部餐饮，如银行、通讯营业厅、咖啡厅L2层：主要分布餐饮，如原烹等主食餐厅L3层：主要分布餐饮和超市根据商家要求的面积不同，有局部是一带二出租小结优势：1、业态布局：本案独特的建筑形态〔退台、骑楼、多首层〕和动线设计，同时是定位休闲餐饮的开放式街区，在业态布局时对楼层的敏感度较弱，主要是考虑商家特色进行分布2、品牌档次：品牌档次较高，充分表达了工程定位的高度，以及开发商的强大资源和招商能力缺乏：1、品牌档次太高，且群众认知度有限，自动屏蔽了局部中低端客户2、超市、便利店太少苏州新光天地——整个商业体外部采用层层退台设计，形成的露台打造成园林，外部退台从不同的方向有步行道和扶梯相互连接，将室内室外自然衔接相似案例仿照苏州园林中“园中有园〞的结构样式，层层退台形成露台，让室内与室外得以自然衔接，同时对整个商业的采光系统起到了积极的作用新光天地位于苏州市工业园区苏州大道，建筑面积16万㎡，是中国首家现代园林式的百货公司，商业建筑、户外景观、空间设计都融入了中国园林的概念，品牌以国内外设计师品牌为主要担当，餐饮品牌中，有首次进入亚洲地区的新兴品牌，也兼顾苏州老字号知名连锁品牌在招商时，新光天地对于奢侈品牌是被动的，因为很多奢侈品牌不愿意进驻二线城市，只能引进一些设

计师品牌虹桥新天地？演艺中心建筑风格动线设计功能展示建筑风格国内首个位于交通枢纽商业综合体内的专业演出建筑，满足各类文化演出活动演艺中心由国际知名建筑师本杰明·伍德操刀，灵感来源于中国古代的“元宝〞，寓意着伴随商业会聚而衍生的文化繁荣亮点：高规格的多功能厅，可容纳超过1000人动线设计动线设计上摆脱了传统的只有一个入口的盒子型演艺中心，设计多个出入口充分与外界连接，同时也增加了动线的复杂性，对顾客以及导视系统提出了更高的要求GFL1L2L3B1层：1个出入口，与火车站相连GF层：2个出入口，与购物中心相连L1层：4个出入口，分别与购物中心和外部街道相通L2层：3个出入口，分别与购物中心和火车站相连L3层：2个出入口，与购物中心相连通过连廊与购物中心相通，引导客流功能展示演艺中心可举办各类文化演出，如演唱会，粉丝见面会，舞台剧，大型展览，大型会议以及赛季比赛等“天才达芬奇〞世界巡回展明星演唱会英雄联盟赛季梦龙活动大学生舞蹈大赛“看.见.〞—爱丁堡前沿剧展购物中心建筑风格动线设计标识系统独特设计业态品牌业态布局建筑风格L型布局，通过连廊及地面地下通道与演艺中心、写字楼、新天地相连，玻璃屋顶，中庭采光良好购物中心购物中心沿演艺中心呈“L〞型排布局，共11万平米，地上6层，地下3层，业态涵盖餐饮、亲子、生活方式、娱乐休闲体验等外部动线L2L1GFB1B2

出租车：2个出租车停靠点，均在L1层，分别在绍虹路和丹虹路12

人行道：B1—L2层均有人行道和连廊与外界相通3

停车场：L1层设有两个停车场入口，分别在丹虹路和申虹路上4短泊：往返于车站和商业区之间，有利于引导车站快流动性的人群到本工程112222334内部动线水平动线B1层：动线有些复杂，从A到B区进门便是上GF层的扶梯，导致B1层商铺容易被忽略GF层：动线明确，商铺可见性相对较弱L1层：A,B,C区在地面上是分开的，有各自的内部动线，外部相通A区B区A区B区C区B1：食味天地GF：时尚潮牌/餐饮L1：轻奢时尚L2层：动线明确，商铺可见性强，可直接通往5号办公楼和龙湖虹桥天街L2：时装风气/餐饮内部动线水平动线L3层：动线明确，游乐场小火车等通行方便L4层：动线明确，商铺可见性强L5层：动线明确，商铺可见性强L3：亲子乐园/餐饮L4：运动休闲/餐饮L5：食汇家品/美容L6：影视娱乐/美容L6层：动线明确，商铺可见性强内部动线垂直动线直梯：6部直梯，从地下车库通到6层自动扶梯：27部自动扶梯，含4部飞天梯，跨2-3层飞天梯的运用：有两个主要的作用，一是空间上的创新成为工程新卖点，从视觉上带来了新的体验和感受，吸引更多关注度；二是优化了工程的人流动向，创造高层的商业价值商业卸货区：全部设置在B2层，通过垂直货梯及楼层水平运货通道送达各个店铺，每个店铺均有专门的入货门，顾客通过的动线不会看到货运路线标识系统各功能区的标识做得很详细，很温馨，指向明确，但标识太小，且位置高，不容易看到，且看不清楚独特设计1卫生间区域带有温馨的家庭间、母婴室、更换尿布的婴儿台等，以及等候区和儿童游玩区独特设计2值机效劳——专门的托运接待处，并配有转车接送到机场，购物中心内有飞机和动车的实时动态展示机，方便旅客把控乘车时间虹桥天地购物中心内的值机效劳是由上海虹桥机场、中国东方航空和虹桥天地三方合作打造、国内首个购物中心内的远程值机效劳设立在此的远程值机效劳，可为虹桥商务区核心区内写字楼、商务办公工程的商务旅客提供更为便捷的值机，帮助民航企业吸引和效劳商务差旅客流在购物中心设立远程值机已经成为日趋成熟的效劳新模式，未来会在更多的购物中心内设立，方便更多的旅客出行北京宝苑国际购物中心与南苑机场结合，设置了值机效劳，但目前没有找到正式投入使用的相关资料小结购物中心内部人流动线的合理设计，对整个工程的成功运营起关键作用，既可吸引人气又能节省本钱本工程购物中心：内部动线在设计上充分利用了其建筑体的特点，“L〞型的商业布局中，在环形水平动线和电梯、自动扶梯组成的垂直动线上加以创新，如设置的飞天梯，挑出的电梯台，同层多部电梯等，增加顾客的新体验借鉴案例：成都王府井购物中心动线改造在同质化严重的情况下，成都王府井购物中心通过空间上的结构调整到达集中人流、优化动线的目的，再次盘活整个工程全面改造花费了4亿5千万元，增设、改变电梯的位置；增加水幕墙；改造购物中心内阳台等多方面进行改造业态品牌购物中心内目前聚集了133个品牌，局部为首次进驻中国或首次进驻上海，整体品牌档次较高，专门设置了一层为亲子游乐区，约1万平米主力品牌：星巴克咖啡、必胜客、丰和日丽、大食代、屈臣氏、GAP、H&M、Adidas、优衣库、热风、MODA等特色品牌：御宝南北小馆、御宝至尊烤鸭、源港原味、青蘭工舍、江博士、莫莉梦想、言又几、英皇UA电影城、东田造型等业态分布休闲娱乐业态为主，餐饮和时尚购物占比80%，特色业态为亲子娱乐，为儿童打造一个室内游乐园，使购物中心不再只是大人们逛街购物的地方，更是成为了全家出游的场所B1层——食味天地、配饰：大局部为美食街，配以少量零售GF层——时尚潮牌、餐饮：零售为主，少量餐饮，绿化空间多L1层——轻奢时尚、餐饮：零售为主，少量餐饮L2层——时装风气、餐饮：零售为主，少量餐饮L3层——亲子乐园、餐饮：儿童游乐园，配有少量餐饮L4层——运动休闲、餐饮：运动品集合店和言又几体验式书店L5层——食汇家品、美容：家饰品和言又几体验式书店L6层——影视娱乐、美容：餐饮为主，少量美容业态和电影城业态配比亮点：1、每层均有餐饮业态2、引入言又几书店，上下两层约5000平米，极具创意的体验

式书店

3、近1万平米的儿童游乐区，吸引周边家庭周末到访小结购物中心功能分区明显，动线简单清晰：1、出入口多，但容易流失客流：与外界的相连的通道多，出入方便，同时也使顾客较为分散，容易流失2、主动线简单清晰，创新亮点多：内