酒店工程与设备管理实务与创新

酒店工程与设备管理

实务与创新

MaintenanceManagement

&CreationinHotels广州大学课件

引入工欲善其事,必先利其器；君假设利其器,首当顺其治。请注意几个事实：据在国内100家酒店抽样调查统计，几乎所有的酒店的设备严重维护保养缺乏；国际上酒店的工程维护和能耗占总费用的比例缺乏10%；而国内酒店一般要到达12%以上；国际上酒店设施更新的周期一般为8-12年；因为维护不良，国内酒店设施一般4-6年就需要更新。酒店工程部是费用中心还是利润中心？请看以下的事实：某酒店对空调系统、热水系统进行改造，并根据客流、气候对室温、水温加以调节，连续三年，平均每年节约用电15万度；某宾馆工程部把普通灯改为节能灯，降低瓦数，修复节能灯200支、电风扇40台，两年节省了8万元。结论：工程部是费用中心，更是利润中心饭店设备主要特征：效劳性可靠性平安性美观性饭店工程与设备管理组织结构几个原那么：饭店总经理领导下的总工或总监负责制原那么；管理、技术、经济三位一体原那么；组织结构精简、扁平化原那么；保持最正确管理幅度原那么；最快反响速度和信息反响原那么；职、责、权清楚原那么；不拘一格、因店而宜原那么。饭店工程与设备管理组织结构两个典型模式：(系统专业分工式〕工程部经理行政助理调度电气工程师机械工程师制冷工程师土建工程师配电、电梯管道、水暖空调系统装修、建筑办公自动化机械类设施冷库、冰箱木器、家私专业维修组专业维修组专业维修组专业维修组饭店工程与设备管理组织结构两个典型模式：(运行维修分设式〕工程部经理调度副经理副经理副经理运行维护检修供配电客房空调空调餐厅电梯锅炉公共设施专用设备饭店工程与设备管理资产管理旅游饭店资产内容和分类生活效劳设备：照明、通风、空调、给排水、制冷、厨房、清洁、洗衣、美容；信息办公设备：通讯〔、〕、办公〔打字、计算机、复印机、打印〕；能源设备：锅炉、配电、发电；文娱保健设备：健身、游泳、保龄、弹子、音响、电视、投影、舞厅灯光、保健按摩；环境广告：音乐灯光喷泉、彩灯广告；保安设备：消火、烟火报警、防盗监控；交通运载设备：车辆、行李运载车、电梯、自动扶梯。饭店工程与设备管理资产管理资产管理要点合理分类正确编码登记建卡档案管理〔设备卡，安装、租赁、转移、事故、故障、维修、改造、报废记录〕文件资料管理〔说明书、设备图纸、电子线路图、安装图、合同及附件、图书、杂志〕建立计算机资产管理信息系统。饭店设备与工程前期管理设备选型综合评估要素：配套性〔配套、协调〕时效性〔先进、适时〕功能性舒适性〔适用、舒适〕美观性〔色彩、造型〕环保性〔限噪、降污〕可靠性〔平安、可靠、低故障〕适修性〔四易、三保〕(易查、易近、易拆、易换〕〔保安、保修、保供〕饭店设备与工程前期管理经济评价重点：寿命周期费用最小化费ＬＣＣ＝设置费＋维持费用

寿命周期ｔ饭店设备与工程润滑管理

设备磨损曲线磨损量

磨合正常磨损阶段剧烈磨损阶段磨损阶段

T

设备磨损曲线饭店设备与工程润滑管理润滑管理目的和内容目的：防止润滑剂污染、泄漏防止润滑故障提高设备可靠性降低维修本钱内容：润滑技术管理润滑物资管理饭店设备与工程润滑管理管理要点油品质量管理：入库化验，在用品定期化验；润滑“五定〞管理：定点，定质，定量，定人，定期；润滑“三过滤〞管理:领油过滤,转桶过滤,加油过滤饭店设备与工程备件管理备件的3A管理思路重要、关键设备上主要运动、负荷部件上的易损零件、组件，称为3A级备件，进行3A级管理，作有冗余库存储藏；一般设备上主要运动、负荷部件上的易损零件、组件，称为2A级备件，进行2A级管理，作正常库存储藏；各种设备上一般部件上的易损零件、组件，称1A级备件，进行1A级管理，作可短缺库存储藏；其余备件只存信息，不存备件，作零库存管理。饭店设备与工程备件管理保障运行和降低库存---鱼和熊掌可以兼得采用计算机信息管理，搜集和存储藏件信息；附近有供给商、可以即时送货的备件可以减少库存，甚至零库存；采用合同化委外维修的设备，把备件库存压给承包方；供大于求的备件，争取采用适量库存，用完结算付款方式运行。饭店设备与工程故障管理设备故障及分类定义：设备丧失规定功能〔不能工作，性能劣化，不平安〕产生过程分类：突发性故障渐进性故障时间长短分类：间歇性故障永久性故障宏观原因分类：固有故障操作维护不当磨损故障功能劣化分类：潜在故障功能故障饭店设备与工程故障管理故障原因和模式宏观原因：设计缺陷材料缺陷制造缺陷操作维护环境不当微观原因：弹性变形失效塑性变形〔屈服〕失效塑性断裂失效脆性断裂失效疲劳断裂失效腐蚀失效磨损失效蠕变失效饭店设备与工程故障管理故障发生规律浴盆曲线故障率磨损量初发偶发故障期耗损〔劣化〕故障期故障期T饭店设备与工程故障管理故障渐变过程

设P－F间隔在P－F

备潜在故障发生线P间隔进行性功能故障发生线F预防维修能

tPtF

时间饭店设备与工程故障管理劣化渐变过程微缺陷中缺陷大缺陷故障

不会产生会产生已开展到停机，暂时不小停机或影响故障边缘，置之影响功能设备功能不理后果严重

饭店设备与工程故障管理

故障复合多重状况劣化原因劣化劣化劣化原因原因原因劣化劣化劣化原因原因原因原因单一因素多因素复合因素结构饭店设备与工程故障管理故障分析主次图分析故障累积频次92.5%99.9%百分81.4%数70.3%45.5%变速主轴溜板电器其他〔主次排列的故障原因〕饭店设备与工程故障管理鱼骨分析中骨中骨中骨小骨小骨小骨脊骨故障小骨小骨小骨细骨中骨中骨中骨饭店设备与工程故障管理

PM分析透过现象，分析其物理本质的方法。

P:phenomenaphysicalproblempreventive

现象是有物理(原因的),导致问题，是可预防的

M:mechanismmaterialmachinemanpowermethod

机理材料设备人力方法

连续问5个为什么,总会找出满意的答案。饭店设备与工程故障管理

假设检验方法阶段A：问题A假设1,2,…验证1,2…结论A；阶段B：问题B假设1,2,…验证1,2…结论B；阶段C：问题C假设1,2,…验证1,2…结论C；

最终结论实例：注塑机小泵单独工作压力可达10Mpa，而大、小泵同时工作系统压力仅有5Mpa，机器无法正常工作。大小泵输出的油路是连通的，小泵正常，说明问题出在大泵上，从大泵逐步分析如下：阶段A：

问题A：哪个因素引起大泵压力不高？假设验证溢流阀损坏经检查，溢流阀无异常大泵本身损坏经检查，大泵无异常换向阀5A问题封住溢流阀排除5A影响，对溢流阀调压，压力可达10Mpa，假设成立

结论A：换向阀5A问题引起大泵压力不高。

阶段B：问题B：换向阀5A有什么问题？假设验证密封圈失效经检查，密封圈无异常电磁铁D1损坏用内六角扳手将阀芯推到底，压力使阀芯不到位仍上不去，假设不成立电磁阀内部磨损严阀芯与阀孔间隙过大，假设成立重，间隙大，封不住油结论B：换向阀配合外表间隙过大，换向后不能封住先导油，使溢流阀不能正常调压。阶段C：问题C：为什么换向阀5A磨损严重？假设验证使用太久在每一循环中，换向阀5A动作3次，5B动作1次，故5A损坏，5B正常，假设成立液压油不用32号机械油，长期不换，有水分，污染合要求严重，假设成立结论C：换向阀换向次数过多，液压油污染严重，引起配合外表磨损严重。处理措施：1重新配换向阀5A配合外表，使之到达公差范围；2换油并清洗油箱。饭店设备与工程故障管理

劣化趋势图分析

设备性能

t1t2t3t4t5

时间饭店设备与工程故障管理故障树分析〔顶事件〕设备故障与部件故障1〔中间事件〕部件故障2与或

元件1元件2元件3元件4失效失效失效失效〔底事件〕手提砂轮故障树实例

导线

电源电机砂轮开关保险丝电动机过热电动机电流过大电动机润滑不良散热差电路电流太大保险丝不断负荷过大工作时间保险丝过长容量过大电源电压电动机过高内部短路

手提砂轮故障树饭店设备与工程故障管理故障的集合优选搜寻f1f2f3f4f5故障集合表征集合s1s2s3s4s5s6s7s8三个原那么：最大概率,最小费用,纯集优选“零故障〞要从细微之处做起记住下面的故事：缺掉一枚钉子，坏了一支蹄铁；缺了一支蹄铁，跌翻了一匹马；跌翻了一匹马，摔死了一个骑兵勇士；死了这位骑兵勇士，失去了战斗的胜利；失去了战斗胜利，亡掉了一个帝国；饭店设备与工程故障管理故障处理

故障特征起因重复性多发性周期性耗损性先天性失误性修理性故障故障故障故障故障故障故障项修局改造定期纠正改造规范培训质部改造报废维修恢复再设计训练量控制维修模式决策流程确定单台关键设备重要关键性以故障后果评估排序维修与故障记录按故障模式故障分析确定维修方式状态监测状态定期时机改进事后合同维修维修维修维修维修维修经济效益评估编制单台设备维修方案运行空隙时间

编制成套设备维修规划维修资源人的可靠性

对设备管理影响的研究人脑处理问题能力102比特/秒信息输入信息处理信息输出视觉技能语言听觉规那么动作其它〔感知〕知识表情109比特/秒102比特/秒107比特/秒失误：忽略，忘记，太早，太晚，太多，太少人的可靠性

对设备管理影响的研究人类失误分层模型分类表现心理原因失误无意识滑过没注意不正确潜意识中的错误习惯漏掉忘记

有意识错误规那么性错误知识性错误技艺性失误破坏成心人的可靠性对设备管理影响的研究实践证明：80％的人为失误是管理不善造成的成也管理，败也管理*组织结构不合理；*工作划分不科学；*定置化、目视化、标准化现场管理不善；没有：让容易发生的失误很难发生；让很难做好的事情易于实现；*员工培训不够；*企业文化，员工愿景，心智模式不良结论：设备可靠性人的可靠性从管理做起饭店工程与设备管理的系统三维立体结构资源维资金材料信息能源选型采购人力规划安装调试反响设计制造试运行检查时间维实施报废运行组织认识改造修理维护方案功能维设备管理的系统思考

木桶效应长板效应短板效应疏板效应寻短策略

全员标准化设施维护

饭店设备管理新模式设计TNFM-TotalNormalizedFacilityMaintenance什么是全员标准化设施维护？全体员工以标准化的运行和维护行为，共同参与的饭店全系统设施维护、保养体系，力求根本改变饭店面貌，使饭店设施随时到达最正确效劳性能的发挥。TNFM在设备维护体制中的定位饭店设备维护体制

TNFM全系统

现场设备管理运行维修体制

清洁点检保养润滑预防事后改善维修自主维修维修维修维修预防如果设备是人体，TNFM是：设备〔人体〕

手段：TNFM维修

相当于人的：自我保健手术治疗到达目的：增加免疫力驱除疾病设备目标：保持根本状态零故障修复故障TNFM不仅仅是设备

维护系统，还是：企业管理的升华企业精神的锤练企业灵魂的铸造“绿色〞企业的营建学习型团队、技术素质型团队、教育型组织的修炼TNFM的五大支柱

和四个“全〞最正确设备全系统所有工作从领导到小组活动功能发挥预防维修完全标准每个员工动机管理TNFM五大支柱里的四个“全〞全功能是目标全功能全系统是载体全系统全标准为过程全规范全员是根底全员

TNFM的6S活动整理：取舍分开，取留舍弃；整顿：条理摆放，取用快捷；清扫：清扫垃圾，不留污物；清洁：去除污染，美化环境；保安：消除隐患，可靠平安；素养：形成制度，养成习惯。营建一个“绿色〞的饭店！TNFM的6个S之间的关系企业核心是整理素养整顿保安素养清洁清扫文化TNFM的自主维护渐进过程自主管理的深入整理整顿步入标准化自主点检总点检临时基准与标准的编制对污染源、故障源的攻关对策初始清洁TNFM的预防维修体系设计

——SOONSOON—Strategy—On-site-information—Organizing——Normalizing流程SOON体系框架Checking检查

StrategyOn-siteMonitoringOrganizingNormalizing策略现场监测组织标准

Diagnosing诊断TNFM的“员工未来能力

持续成长〞模型——FROGTNFM的全员标准化是与员工的培训和成长同步进行的。因而，员工的能力成长决定着TNFM的稳定持续开展。我们把“员工未来能力持续成长〞的英文定为FutureRe-boostingOperators’Growth，并把她幽默化为“青蛙〞活动。TNFM的“员工未来能力持续成长〞模型——FROG一、自我工作能力分析二、成长约束分析三、树立新观念四、

制订个人成长方案五、目标导向的自上而下培训六、员工自主式的单点课程培训体系建立七、迈出行动的每一步八、让员工和企业一同成长FROG体系

自我工作能力分析成长约束分析树立新观念制定个人成长计划自上而下的培训计划迈出行动的每一步员工和企业一同成长TNFM的“员工未来能力持续成

长〞模型——FROGTNFM的组织推进

组织结构董事长公司TNFM推进委员会总经理公司TNFM专职机构饭店TNFM推进委员会经理