二手房买卖合同纠纷案例分析

二手房买卖合同纠纷案例分析案情原告：徐某某被告：周某某8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司(下列简称“宝鼎公司”)订立《上海市商品房预售合同》，被告购置位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同商定“宝鼎公司”于年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司(下列简称“广达公司”)订立《房地产居间合同(出售)》，商定被告委托广达公司居间出售401室房屋。同年5月27日，原、被告通过“广达公司”居间，订立《转让合同》一份。该转让合同商定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于订立合同当天将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在订立本合同后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商告知交房之日付清全部房款，并告知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，告知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按合同商定全方面推行对应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止合同，违约方应向守约方支付违约金114,000元。另外，原、被告双方还对其它的权利义务作了商定。签约当天，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元，广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人本身因素不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理初始登记获得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于年4月1日办理了产权过户手续。诉辩原告诉称：年5月27日，原、被告订立《转让合同》正当有效，且《转让合同》含有推行基础。因房价上涨因素，被告单方面违约，故请求判令被告推行《转让合同》、推行交房义务并与原告办理产权过户手续。7月22日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼请求，撤销原第一条诉讼请求，判令被告赔偿经济损失人民币905,550元。被告辩称：被告在订立《转让合同》时并未获得房地产权证，且现上海市已严禁期房转让，故其与原告订立的《转让合同》无效。另首先，被告并未收到原告房款，过失责任在原告。在原告变更诉讼请求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于《转让合同》商定的违约金金额，请求法院驳回原告诉请。焦点1、《转让合同》的效力问题;2、过失责任问题;3、赔偿金额过分高于《转让合同》商定违约金的金额问题。审理一审法院认为：当事人行使权利、推行义务应当遵照诚实信用原则。本案原、被告所订立的《转让合同》系双方当事人真实意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全方面切实推行。被告有关合同无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当天取款人民币114,000元、中介公司就此出具收条以及被告出具确实认书，能够认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具确实认书均证明中介公司已尽告知转付义务，而是被告回绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使合同无法继续推行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正本地制止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除合同，且其行为已构成违约，依法应承当对应违约责任。现原告认为实际损失不不大于违约金的商定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币450,000元。评析一、本案中双方订立的《转让合同》正当有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方订立的《转让合同》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。对于被告代理律师谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案《转让合同》是在此决定之前订立的。另首先，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自4月26日起，预购人购置的预售商品住房在获得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就订立《预售商品房转让合同》的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。因此，本案中双方订立的《转让合同》系双方当事人真实意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定，正当有效，双方均应按约全方面切实推行。二、类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以避免出售方恶意将房屋再转让给第三方的状况发生。近几年，因房产市场的火暴，造成房价大幅飚升，由此而引发的出卖方在订立转让合同后违约的案例不胜枚举。对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的状况，买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并能够请求开发商承当不超出已付购房款一倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不合用以上处罚性赔偿的规定，故购房者如想获得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以避免出售方恶意将房屋再转让给第三方的状况发生。三、加强整个社会信用制度建设。现在，我国自然人、法人的诚信度普遍低下，这与我国信用制度的不完善密不可分。我国信用制度缺点重要体现在下列两方面：(一)、收集自然人、法人不讲诚信的信息渠道过于陕窄。对于自然人、法人现在收集不讲诚信的信息渠道重要是其日常通信费、水、电、煤气费的欠缴状况及以往向银行借款的还款状况。(二)、不讲诚信的成本过低。本案被告为了获得上涨房价、恶意违约，甚至在诉讼期间将系争房产再次转让，造成合同无法继续推行的尴尬境地。而原告却要为此付出律师费用及大