2023年三四线城市购物中心行业分析报告

2023年三四线城市购物中心行业分析报告目录一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分 PAGEREFToc363158624\h31、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市 PAGEREFToc363158625\h32、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显 PAGEREFToc363158626\h53、网络普及率和消费习惯限制下网购冲击在低线城市并不突出 PAGEREFToc363158627\h7二、从需求看：对新型商业综合体的需求迅速增长 PAGEREFToc363158628\h101、低线城市居民的绝对购买力水平在快速增长 PAGEREFToc363158629\h102、低线城市居民享有低房价带来的高消费率 PAGEREFToc363158630\h123、低线城市居民消费升级显著，滋生品牌消费需求 PAGEREFToc363158631\h13一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分根据调研以及各地区统计局信息整理，我们发现，国内目前地级市、县级市的商业中心供给量并不大，商业业态以超市、百货、沿街专卖店以及批发市场为主，此外，受限于老城区的道路狭窄以及居住环境拥挤，大多数城市都拟定新城开发计划，而新城区建设环境可以充分满足大型购物中心、综合体项目等苛刻的物业条件。因此，在城镇化浪潮下，地县城市的老城区改造和新城区建设或将为一站式购物中心提供快速发展的机遇。1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市根据购物中心产业资讯中心统计，选取北上广深四个一线城市，36个城市为二三线城市样本，截止2023年底我国购物中心区域分布为：一线城市购物中心数量为821家，占比29%，二线城市为1440家，占比为50%，三线城市为588家，占比仅20%。而最新发布的《中国购物中心发展报告2023-2023》显示，按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10仅为10.8%，成熟市场国家，购物中心行业集中度一般在50%以上。我们认为国内购物中心市场具备两大特点：第一、目前依然集中于一二线城市；第二、行业集中度偏低。国内购物中心行业集中度不高我们统计了主要的连锁购物中心品牌，包括万达广场、世纪金源、恒隆地产、凯德置地、中航地产、中粮集团、华润万象城等等超过150家购物中心数据，用此样本局部呈现全国连锁型的购物中心企业目前的区域分布格局，并根据2023年最新公布的城市级别划分标准对旗下门店所属区域进行分类。全国连锁型购物中心仍主要分布于二线城市，低线城市竞争较为缓和。样本内，二线城市购物中心数量占比达到了50%，四线城市购物中心占比不到8%。并且从目前全国连锁购物中心企业的扩张布局来看，大多商业地产公司的项目仍主要集中在一、二线城市，低线城市尚未成为主力商业地产公司的重点扩张区域。全国连锁购物中心企业区域分布全国连锁购物中心企业区域分布低线城市市场空间广阔，逐渐成为购物中心项目的扩张优选区域。我们分5个时间段分别统计新开项目区域分布以及平均单店面积，我们发现尽管目前三四线城市购物中心总量占比不大，但自2023年以来，新开购物中心在三、四线城市的占比逐渐加大，项目开始向低线城市渗透，此外，新开项目的单体建筑面积逐步由10万平米以下，向20-50万平米的大规模城市综合体迈进。我们认为，相比一、二线城市的激烈商业竞争环境，三四线城市已逐渐成为购物中心项目的扩张优选，同时项目体量的增大也一定程度上说明了低线城市的商业容纳力在迅速增强。全国连锁购物中心企业新开项目全国连锁购物中心企业新开加大向低线城市布局比例图项目平均单体面积逐步增大整体来看，我们认为全国连锁型购物中心品牌尚在形成中，而目前具备较强开发实力与运营经验的购物中心开发商其业态下沉趋势尚未大量覆盖三四线城市，区域性的、有实力的本土购物中心经营者具备较大的发展空间。2、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显我们同样统计了全国连锁型百货企业，包括：王府井、银泰百货、金鹰商贸、天虹商场、百盛百货、新世界百货、茂业百货、大洋百货，总计超过300家单体店数据，分析目前国内传统百货企业目前的下沉格局。传统百货已布局低线城市，但多为同质化小百货。与购物中心相类似，尽管全国连锁型百货企业目前门店中有70%以上分布于一二线城市，但近年来也加快了渠道下沉的节奏。2023-2023年，全国连锁百货企业新开的百货店中位于三四线城市的占比达到了45%。而从新开百货平均单店面积变化趋势来看，2023-2023年新开门店的平均单店建筑面积位于3-4万平米之间，经营体量并未显著扩大，渠道下沉仍以小体量传统百货为主，且类似的定位使得低线城市中传统百货陷入低效的同质化竞争。全国连锁百货企业区域分布全国连锁百货企业区域分布全国连锁百货企业新开项目全国连锁百货企业新开项目加大向低线城市布局比例平均单体面积位于3-4万平米之间相比传统小百货，大体量的一站式购物中心竞争力凸显。全国连锁型百货企业，二三线城市下沉趋势要早于购物中心，但目前存在于三四线的传统百货门店，大多数为平均建筑面积约3-4万平米，物业条件较为有限的、配套设施不完善的单体百货。相比于具备一体化购物体验与多业态商业服务的购物中心，此类商业供给不具备绝对的竞争力。3、网络普及率和消费习惯限制下网购冲击在低线城市并不突出据CNNIC统计，2023年北上广地区网民普及率为60-70%，而以湖南、江西、重庆、广西为代表的中西部区域网民普及率仅为30-40%，并且我们测算，尽管区域间网民普及率的极差及标准差呈现逐年缩小，但是其差异依然在一个较宽的区间范围内。2023-2023年网民数量中，城镇网民数量占比位于70%左右，并且从城镇居民互联网普及率和乡村居民互联网普及率来看，在逐年稳步递增的过程中，依然保持较大的差距。2023-2023年网名数量中城镇2023-2023年城镇居民互联网网民占比为70%普及率持续高于乡村居民中西部、三四线城市相比于东部沿海、一二线城市，人口密度低，湖南省平均人口密度为100-400人/平方千米，其中，省会长沙人口密度大于1000人/平方千米，地级市人口密度则为200-400人/平方千米。虽然电商都把目光瞄向了三四线城市以及农村市场，但是目前而言，大多数电商的配送范围都还局限在县城或者交通比较发达的地方，继续下沉的物流成本不可控。受制于人口密度较低，网购的覆盖力度难以与一线城市匹敌。全国人口密度分布图湖南省人口密度分布我们认为，较低的人口密度与低网络普及率，决定了低线城市受到网购冲击的力度较小，而低线城市居民时间机会成本较低，实体消费购物习惯存在，因此，对一站式购物中心业态而言，低线城市仍具备较大的市场空间。二、从需求看：对新型商业综合体的需求迅速增长人均GDP和城镇化率提升，带来地级市城市化的快速发展，而城市圈的扩容，使得新城区建设遍地开花；另一方面，高铁、城际铁路、高速公路的开通，多个交通枢纽型城市诞生，中小型城市内的工业、贸易迎来快速发展。我们认为，目前三四线城市居民购买力具备品牌化商品、舒适购物环境的消费基础，同时，低线城市由于房价等刚性生活支出较小，消费率较高而消费弹性较小，具备稳定持续的消费升级需求。1、低线城市居民的绝对购买力水平在快速增长决定一个地区的消费购买力，最为直接的衡量因素为人均GDP水平。目前国内31个省及直辖市人均GDP水平均已达到发展及享受型消费区间，其中广西、江西、四川等地区，步入发展型消费区间，由家用电器消费逐步向品牌消费转型；湖南、重庆等地步入享受型消费，由品牌型消费向要求舒适度与时尚度的消费习惯转型。全国省及直辖市人均GDP（美元）以湖南、广西、江西省内地级市人均GDP数据为例，三个省份内省会及部分地级市人均GDP达到5000美元以上，大多数地级市人均GDP位于3000-5000美元之间，即品牌消费阶段，少部分地区人均GDP位于3000美元以下，仍处在起步型消费阶段。同时，我们统计2023-2023年三个省份内各地级市的人均GDP复合增速，发现其中枢值位于20%附近，远高于全国平均水平。通过对以湖南、江西、广西为代表的地级市样本数据分析，我们认为，国内大多数三四线城市正处于品牌消费阶段，而部分落后地区尽管目前购买力较低，但消费购买力增速较快，未来将加快由起步型消费向品牌消费升级。湖南、广西、江西省内省会及地级市人均GDP（美元）我们认为，低线城市的快速发展与居民消费升级需求，使得居民对于品牌、购物环境的要求在日益提升，由此奠定了规范化、配套设施完善的购物中心发展的经济基础。2、低线城市居民享有低房价带来的高消费率通过梳理2023年社零增速放缓幅度，我们发现，一线城市及部分沿海省份社零增速同比下降幅度显著高于中部西部区域，并且省会城市的消费弹性也显著高于地县城市，以湖南省为例，在2023-2023年宏观经济放缓阶段，省会长沙的社零增速环比降幅显著高于地县城市。我们认为，中西部、低线城市居民购买频率更高的是刚性的必须消费品，消费需求受宏观经济增速影响相对较弱。2023年国内省及直辖市社零2023-2023年长沙市社零增速增速同比变动幅度同比下降幅度高于其他地级市我们测算主要省市消费性支出/总收入比值，以此来衡量消费率，同时对比平均住房售价，我们发现，欠发达地区由于房价等刚性生活支出比较小，所以居民基本消费支出占收入比率较高，消费弹性受宏观经济波动的影响较小。全国省及直辖市人均GDP（美元）3、低线城市居民消费升级显著，滋生品牌消费需求简单来看，轨道交通建设、汽车保有量提升，使得区域间的流通更加频繁，中心城市、中心城区的中高端消费品牌逐步被低线城市居民接受。另一方面，根据麦肯锡对中国266个城市网络零售利消费数据的深入调查，分析表明60%的线上消费为替代线下消费产生，而剩余40%则是如果没有网络零售就不会产生的新增消费，这一部分增量消费在三四线欠发达区域更为明显，占比达到了线上消费的60%。在线消费提升了整体消费规模，欠发达地区的影响更为明显，我们认为，绝大多数地级市人均GDP水平进入品牌化、舒适化购物需求阶段，线上商城、轨道交通建设加快低线城市对于品牌的认知度与接受度，目前低线城市网购交易量中有60%的需求来自于消费增量需求，在居民收入水平的提高及信息传递效率的提升的双重驱动下，低线城市居民对品牌商品的接受度及需求在迅速增长；但从低线城市的商业供给情况来看，过去传统零售的商品代理制度及商业供给的区域结构严重失衡，国内大型连锁购物中心业态并未大举进入三四线城市，而先行进入的连锁百货企业，仍以小体量的传统百货形式存在，低线城市的品牌商品供给并不充分；因此我们认为三四线城市具备品牌化、规范化购物中心的需求空间。

2023年出版行业分析报告2023年9月目录一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型 PAGEREFToc357197373\h31、数字化是出版行业未来的发展趋势 PAGEREFToc357197374\h32、新媒体时代用户消费习惯改变 PAGEREFToc357197375\h53、移动终端普及带动产业发展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持数字出版产业转型 PAGEREFToc357197377\h8二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、图书期刊报纸整体增速保持平稳 PAGEREFToc357197379\h92、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔 PAGEREFToc357197382\h122、出版集团深耕教育出版市场，开拓全国盘活出版资源 PAGEREFToc357197383\h14一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型1、数字化是出版行业未来的发展趋势随着技术的发展，特别是互联网技术的进步、电脑的普及以及数字阅读器的开发，人们的阅读习惯和阅读环境发生了深刻的变化。相比于传统的报纸、期刊、图书等传媒方式，人们越来越倾向于选择数字媒体，数字出版产业也随之迎来了一个高速发展期。传统出版公司在数字化浪潮中也同样而临着冲击，目前行业龙头公司已经开始积极布局数字出版等新领域。传统出版向数字出版转型，使得通过提供内容实现价值的出版行业将不再囿于纸质图书的产品形态，得以突破货架经济的限制，成为互联网经济的一部分，规模经济、长尾效应作用更加突出;在定价机制、盈利模式等方而也有望制定新的规则、开创新的空间。2023年，全球电子书市场增速加快，美英市场发展最快。美国电子书市场占美国整个图书市场份额的近8%，达到了2.7亿英镑。英国市场2023年的电子书产品销售同比增长20%至1.8亿英镑。德国的电子书市场不到整个图书市场份额的1%，即少于7500万英镑。2023年日本电子书市场占图书市场的1.1%，即117亿日元(9000万英镑)，韩国电子书市场销售额达到了1975亿韩元(C1.1亿英镑)。近年来，我国数字出版产业也发展迅猛，2023年国内电子图书产业收入规模达到4亿元，同比2023年增长33%}2023年国内电子图书产业入规模达到5亿元，同比2023年增长25%。2、新媒体时代用户消费习惯改变根据“第九次全国国民阅读调查”结果，2023年我国18-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，其中传统媒介如报纸、期刊阅读率都下降，数字化阅读方式同比大幅增长。数字化阅读方式主要包括网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等。对各类数字化阅读方式的接触情况进行分析发现，2023年我国18周岁-70周岁国民的网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘读取等数字化阅读方式接触率，均有不同程度的上升。现代生活节奏加快，受到高强度的工作、丰富的娱乐活动以及网络冲浪的挤压，在家中、办公室等固定场所的整块阅读时间渐渐萎缩。人们的时间被分散到上下班路途、会议就餐等过程中，形成越来越多的“时间碎片”。充分利用这些“时间碎片”的移动阅读，释放了大批有心没时间的读者的阅读需求，成为当下阅读的流行方式，手机、平板电脑、电子书等移动电子阅读器正在让人们的阅读习惯“移动化”。2023年，在报纸期刊阅读率走弱之时，以手机、电子阅读器为代表的移动数字阅读成为促进国民阅读率增长的主要引擎。随着信息技术的发展，手机阅读、电子阅读器阅读等新型便捷的阅读方式走进人们的生活，使阅读行为不再受时间、空间和环境的限制，阅读变得更加容易进行。这些数字化阅读方式的发展，也成为国民综合阅读率上升的一个重要因素。2023年，我国18周岁-70周岁国民数字化阅读方式(网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等)的接触率为38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8个百分点，增幅为17.7%。根据《第九次国民阅读调查》统计，从2023年到2023年的4年间，呈现出逐年攀升的态势，特别是在2023年以后，年均增幅度都在6个百分点左右。3、移动终端普及带动产业发展数字阅读产业的兴起很大程度受益于数字终端的普及，数字阅读器包括两类，一类是专门的电子阅读器、电纸书等设备，另一类是移动终端，包括平板电脑、手机等。根据IHSiSuppli2023年12月的数据整理发现，2023年全球电子阅读器出货量较2023年增长了108%，达到了2710万台的规模。据预测，该数据在2023年将达到3710台，但是增长率放缓，约为37%。预计未来电子阅读器的出货量仍将保持增长的趋势，但增速会逐渐放缓，主要是由于前期固定用户的使用率基本趋于饱和，另外来自平板电脑，智能手机等移动终端的快速发展，也会影响纯电子阅读器终端的增长率。近年来移动终端快速发展，2023年全球智能移动终端(平板及手机)出货量达到了4.87亿部，首次超过了全球市场PC(台式本及笔记本)的出货量。我们认为，未来移动终端是带动产业发展的主要力量，单一功能的电子阅读器会被逐渐淘汰，随着相关应用和内容的丰富，未来趋势是平台化的运作，通过云端进行存储和交互。在中国市场上，智能终端发展迅速，我们预计智能手机出货量在2023年将超过功能手机。4、政策大力扶持数字出版产业转型2023年4月末，新闻出版总署《新闻出版业“十四五”时期发展规划》正式发布。《规划》第一次将“电子书包研发工程”列入“十四五”重大工程项目。《规划》指出，通过电子书包及配套资源数字化工程提高教学资源重复使用率，推动节能减排，形成内容丰富、互动性强、易于学生使用、符合青少年阅读习惯的数字教学出版体系，推动电子书包的发展。2023年出台的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2023-2023年)》明确要求，加强优质教育资源开发与应用。2023年下半年，新闻出版总署等牵头组织的专门机构就电子书包的标准等开始研究制定，在北京、上海、成都、广州、深圳、大连等大城市的中小学，开始了电子书包教学模式的实验和研究，研究涉及语文、数学、英语、科学、综合活动等课程。教育产业的数字化，将是出版集团进行数字化转型的最佳切入点，数字教育包括电子书包和教育信息化，教育部制定了100个示范区来进行试验推广，传统的出版集团抓住教育产业的机遇进行数字化转型，再逐步全而向出版行业进行数字化转型。二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛1、图书期刊报纸整体增速保持平稳出版发行行业在数字出版技术进步与消费行为变迁挑战下，整体呈现平缓增长态势，在当前全球经济不景气的大背景下，以及新媒体的冲击下，传统媒体的发行和销售收入(包括图书、期刊、报纸)增幅在10%以内。在教材教辅改革、人口结构变化的大趋势下，图书内生经营而临较大压力，出版类公司的成长需要寄希望于外延整合和发行及商业模式变革。2023年前9月，图书销售指数累计同比降幅1%，较上年同期及2023年全年均实现正增长。我们认为，虽然出版发行景气度偏弱，但应该看到，发行资产往往包括良好的地段优势资源(如市中心新华书店)，如果结合商业文化地产运作，将有资产增值机遇。我们预判结合影院、图书、娱乐的综合文化地产，将是政府重点支持方向，也可能成为凤凰传媒等公司求新求变的突破点。2、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升根据第六次人口普查结果，全国总人口数为13.7亿人，对比2023年第五次人口普查增加了0.74亿人，年平均增长率为0.57%。从年龄结构上来看，年我国0-14岁人口为2.22亿人，占16.6%;15-59岁人口为9.40亿人，占70.14%;60岁及以上人口为1.78亿人，与2023年数据对比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。从受教育程度来看，具有大学(大专以上)文化程度的人口数为1.2亿人，与十年前相比，每10万人中具有大学文化程度的由3611人上升为8930人。2023年我国18周岁-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，比2023年的77.1%增加了0.5个百分点。近年来，从中央到地方，多方合力共同组织和推进各种各样、内容丰富的阅读活动的开展，极大地促进了全民阅读的热情，增进了全民阅读的氛围。这些举措把越来越多的国民吸引到阅读中来，这无疑有利于国民综合阅读率的提高。三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力1、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广