代理词二手房买卖合同纠纷

代理词尊敬的审判长、审判员：XX律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查理解并结合刚刚的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合有关规定，提出下列代理意见，供合议庭参考：一、原、被告于11月14日订立的《二手房买卖合同》真实有效。从合同订立的主体、内容、标的及意思表达来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系含有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系含有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表达真实，合同条款的商定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，并且在合同订立的当天被告即交付定金50万，阐明合同成立生效后已经开始推行。二、有关对《二手房买卖合同》变更的认定。合同当事人能够通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，涉及但不限于标的数量的增减、价款的变化、推行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更：（一）12月6日原、被告双方订立的《二手楼交易资金监管合同》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。原合同中商定11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管合同》订立的时间为12月6日，金额为100万，该合同订立的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）订立合同的行为即是对首期监管行为的承认，即使时间、金额与原合同商定不符，但是这份合同是原被告双发共同订立的，能够认定为对原合同的合同变更。（案例中原告提供的《有关限期推行合同义务的告知函》具体的时间不详，如果在12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在12月6后来由于是单反变更也不具变更效力）（二）3月1日原、被告双方订立的《二手楼交易资金监管补充合同》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。原合同商定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，3月1日原、被告双方达成一致订立《二手楼交易资金监管补充合同》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由3月6日修改为4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同推行方式的变更。三、被告（反诉原告）按照商定推行了对应的合同义务。合同订立后，被告（反诉原告）于11月14日交付定金50万，于12月3日获得截止日期为1月31日的银行贷款授信1850万，12月6日监管首期款100万。截止12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格万元，至此合同义务推行完毕。在3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金累计650万，当天原、被告双方订立《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在状况阐明（见证据X）中也明确表明乐意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方订立《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同含有双务和同时推行的特性，因此被告商定在订立《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小额贷款公司的承诺也阐明了被告（反诉原告）含有支付能力。总而言之，被告（反诉原告）在合同订立及变更中按约推行了合同义务，遵照诚实信用的原则主动促成合同目的的达成。四、原告（反诉被告）的行为构成违约。合同订立后，标的房产解除抵押的时间始终处在不拟定状态，原告（反诉被告）也没有用实际行动主动消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在12月6日推行完合同有关价款支付的义务，而原告（反诉被告）始终到2月28日才解除标的房产的抵押，懈怠推行标的权利瑕疵的担保义务。被告（反诉原告）在原合同变更后按约推行了合同义务，并于3月7日致函原告（反诉被告）规定配合办理订立《深圳市二手房买卖合同》并办理过户，原告（反诉被告）非但未予回复和配合并且还在3月25日将标的房产抵押给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为表明其没有诚意推行合同义务，造成原合同的目的无法实现，构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条规定，被告（反诉原告）能够规定解除合同。五、原告（反诉被告）应当承当违约责任。根据《合同法》一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承当违约责任，支付违约金400万，并且返还定金50万元。总而言之，原告（反诉被告）没有推行合同的诚意，对于被告（反诉原告）的催告置之不理，私自将标的房产抵押，造成原合同目的无法实现构成根本性违约，依法应当承当违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充足考虑。XX律师事务所律师：