2021保利臻悦9月营销推广方案-34P

1项目业绩情况6.186.18年度任务完成率26.87%2项目余货情况高楼层产品去化情况较差，客户价格敏感度仍然较高33新希望悦珑湾世茂国风滨江卓越碧桂园天悦湾龙光玖龙玺建发和鸣新希望悦珑湾世茂国风滨江卓越碧桂园天悦湾龙光玖龙玺建发和鸣市场情况板块内竞品成交均不佳，本案来访/成交情况虽已处于中上水平，但仍然不产品情况：高层78/88/103㎡三至四房4市场情况周边多个新盘入市去化不佳，续销盘世茂、碧桂园项目已率先降价，市场陷入板块项目名称在售产品在售均价（元/㎡）全民营销/老带新渠道情况最新动态陈村世茂国风滨江高层在售1/2，97-128㎡叠墅10-26栋，133-168㎡高层住宅23000-27000元/㎡叠墅500-700万/套洋房3万，叠墅5万（税前）3%7月推出一条梯腿做21888元/方任选单位卓越碧桂园天悦湾货75-108㎡凤凰通5‰后佣由3%提升至5%降价加推8座17000-19000元/方金融街金悦府在售8座，面积103-138㎡高层住宅23000-24000元/㎡悦享家5‰2.5%2T4，96套，当天去化仅6套新希望悦珑湾首推11栋78/88/103㎡24000-300002万/套——蓄客4个月，首开仅去化36套新城盛悦之光85/95/115㎡26000-310001%/套房道网，后佣2.5%蓄客5个月，首开仅去化6套佛山新城龙光玖龙玺叠墅600-800万/套洋房3万/套（大面积最），——尾盘一口价活动泰禾世茂佛山院子B区25/26座，100/108/120-135㎡三四房，带装24000-26000——后佣3%尾盘一口价活动建发和鸣首推4/5栋105/125/140㎡23000-28000元/㎡叠墅400-800万/套2.5万/套(税前）1.7-2%购房送大家电五重礼中南春风南岸在售4栋72-115㎡价格20000-24000元/㎡2万/套一口价房源5凤凰通5‰ 在售没有分期凤凰通5‰ 在售没有分期上周来访431，成交95，上上周已调整均价为2.1-2.2万元/㎡，但去化不理想，次降价，均价调整为1.7-1.9万元/m²,并提升渠道佣金到5%，来访去化量实现了大的提升【在售产品】26层小高层，2梯5/6户，面积段75-108三 4#待售元/m²,元/m²,并渠道提2.2-2.3万元/m²万元/m²,但去在售价2-2.1万元/m²化不理想0018915016213813910719317923118620512178671121214318-6--6--陈村佛山新城禅陈村佛山新城禅城1/2栋余货清，约1.65万方余货75-108㎡200套，约1.75万方余货103-138㎡余货78/88/105余货70套，约1.1万方加推3/6座，105/125/140㎡共计168套，约2.07万方共计120套，约3.3万方市场情况9-12月市场供应量不减反增，本案97/131方产品，面临比上半年世茂国风滨江卓越碧桂园天悦湾金融街金悦府新希望悦珑湾新城盛悦之光龙光玖龙玺建发和鸣中南春风南岸龙光天境泰丰千玺湾粤海拾桂府加推3栋高层住宅，共计299套，约3.29加推3栋高层住宅，共计299套，约3.29万方加推4栋，加推4栋，75-108平方米，共计490套，预计4.28万方加推3栋，加推3栋，103-138平方米，共计380套，预计4.38万方加推4栋，加推4栋，78/88/105平方米，共计480套，预计4.34万方加推4栋，加推4栋，85/95/115平方米，共计576套，预计5.47万方更多免费方案资料加微信：更多免费方案资料加微信：chuangshiji02加推4栋，加推4栋，105/125/140平方米，共计336套，预计4.14万方加推2栋，加推2栋，70/90/113㎡，共计248套，约2.6万方余货约80套，约1.39万方余货约80套，约1.39万方亚艺/城南两大新盘入市预计将分流本案改善客户加推1/2/3/7座，加推1/2/3/7座，98/122/133/143平方米，共计584套，预计7.24万方加推1/7座，加推1/7座，95-140平方米，共计320套，预计3.76万方8市场小结精准对位客户是破局关键9来访情况概览近期项目来访量持续低迷，转化率仅有3-6%6月以来项目来访数成交腰斩，转化率持续下滑近5周来访成交情况0556409总成交客户概览城南/亚艺131方客户特征城南/亚艺本案凭借景观天赋，与亚艺/城南/桂城板块形成差131方客户特征城南/亚艺禅桂客户价格接受度更高，未来将持续成为本案来访转化主力，00 改善环境/就近工作为客户的主要购买目的大品牌/大体量/大园林可作为下阶段起势的增值131方客户需求 改善环境/就近工作为客户的主要购买目的大品牌/大体量/大园林可作为下阶段起势的增值深入挖掘品牌/体量/园林价值，丰富推广体系，对换房改善居住86420131客户置业目的刚需改善投资70400424禅桂客改善需求明显禅桂客改善需求明显陈村客存在一定的投资需求城南/亚艺城南/亚艺本案刚需实用属性相比禅城/新城竞品不占优势，禅桂客外溢相比131方更加困难现象1：97方禅桂客外溢明显少于131方现象1：97方禅桂客外溢明显少于131方0禅城禅城改善陈村刚需投资刚需297方客户需求2地段好户型好地缘情结性价比高桂城陈村禅城30406 6 3530存量客户抗性情况46.7%存量客户抗性情况46.7%缺乏产品信息价格问题客户自身资金问题且目前暂无更多产品信息可进行输出，较多客成交客户居住地点佛山新城佛山院子乐从镇劳村花园西街二巷一号禅城区铂顿城禅城区彩虹路怡翠宏璟存量客户情况决策人未到场存量客户情况决策人未到场12价格抗性1132来访客户意向面积5存量客户情况存量客户情况决策人未到场53价格抗性4未售意向楼栋1411来访客户意向面积客户小结提升现场配套成熟度，强化项目居住便利性，深挖品牌/体量/园林价值，改善现场体验动线，快速明确产品基本信息，结合本次契机在保利内部开展二佛山新城一线江景佛山新城一线江景湿地公园客户关注的需求大品牌是接受引导的前提项目体量决定发展上限注重产品素质与舒适性目标客户关注点更高阶的进阶型客群综合素质相对偏高目标客户对产品品质要求高有自己的生活品味类型项目具备的卖点品牌价值佛山头号开发商——保利华南区位价值广佛中轴佛山新城核心东平河畔配套价值佛山文化中心地铁6号线潭洲站佛山滨江湿地公园项目价值产品价值一线江景景观保利发展大体量社区纯粹舒适人居产品保利发展大体量社区纯粹舒适人居产品对望佛山新城地段佛山新城·东平河畔·江园双景大盘营销主题案名：保利·臻悦主推广语：拥江望城臻悦佛山营销洞察推广：项目定位不明确需树立明确的项目物理/精神定位，使客户对项目卖点有明确的认识展示：销售动线不合理项目溢价压力大，需要在客户看房动线上深化配套卖点，拔升项目价值销售：销售政策相对少尽快启动分期、小贷等动作，减少客户购房门槛渠道：渠道信心不足与爱家方面密切沟通，优化渠道+全民营销动作效能第一步第二步第三步第四步第一步第二步第三步第四步起势纲要明确操盘节点稳定人员架构包装保利独资信息树立客户信心•按照节点进行倒排，提前做好阳光城/保利方交接•将阳光城撤资包装为“保利认可本地块价值，逆市高价买断股份”•将信息传播给佛山各大地产媒体，铺排炒作口径，独资后立即放出沟通保利爱家总包扭转渠道口碑•尽快邀约保利爱家负责人现场沟通项目佣金及点数集中势能造节点现场配合转化支持推广策略借力保利此次独资的市场热点，利用保利自身资源进行发声。线下户外大牌、候车厅广告、停车场广场、道闸广告全面曝光项目信 息，渗透目标客群集中地。线上配合节点，进行辅助推广。后期加大渠道佣金，利用渠道大搅动，减弱大推广。保留一块户外大牌保持持续线上发声。推广策略——品牌立势保利拿下独资股份，进行品牌立势，顺势转危为机重塑形象：基于客户的判断及成交客群的落位，集中火力，户外风暴覆盖禅桂、佛推广费用汇总推广费用汇总户外大牌候车厅广告414140.08禅桂人流集中地合计0.2*20快=4万/月■推广策略——渠道推广(渠道重新起势）展示策略优化销售动线，并限制谈客在负一层，集中人气，增加卖压感样板房调整样板房调整给予客户江景景观的体验，随着楼层的升高，景观金融政策需求金融产品建议：引进保利小贷，并提供6个月免先息后本3/6/12个月0.5%每月只收取利息，到期还本。等本等息24/36个月0.483%每月固定还本还息还需额外收取1%垫资手续费付款方式建议项目对于分期需求较大，建议延长付款时间，给予客户争取购房资格和付款方式建议比例限制首付半年长分期7天内60天半年网签前可免费转名1次——给齐剩余首付控比例20%首付一年长分期7天内90天一年给齐剩余首付•目前渠道佣金2.5%-3%，30套起跳，渠道成交占比38%•同步进行快确佣，快结佣，控费的同时做好渠道维系，保持热度板块