某地产阶段推广策略要点分析

1会议安排星河湾项目介绍星河湾公关活动及广告回顾下阶段广告推广策略要点比稿要点说明及现场答疑签署广告代理比稿约定参观星河湾现场2星河湾下阶段推广策略要点3销售状况平均成交单价5300元/平方米，每套成交金额约78万元业主忠诚度高，介绍亲友购买率占总成交量的67%为持续形销售，每周去货量较平均销售现场人气相当不足，新客源缺乏4消费者分析来星河湾看楼的原因项目潜在客户准客户业主环境好31%32%69%楼盘设计好6%9%32%配套3%6%29%5消费者分析没来星河湾看楼的原因注：绿色色块为可改变项目项目潜在客户价格14%地理位置13%交通11%6消费者分析对广告与楼盘本身的看法：潜在客户中认为广告好的占13%，业主占8%潜在客户中认为楼盘好的占69%，业主占84%结论：参观现场后的准客户和业主认为楼盘比广告好

7消费者分析主要卖点知名度和喜好度分析园林设计的知名度和喜好度最高，是最大卖点二期室内交楼标准由国际大师定做，是促成购买的原因之一骑江木道排第二位，知名度略低执信中学认知度和喜好度相符亲水住宅、热带水景园林等卖点需进一步提高知名度，因提示后喜好度已高于知名度8销售障碍广告推广中星河湾的价值诉求仍未到位，楼盘本身的核心卖点如优美的园林、不惜工本对品质的追求等仍未能在广告中得到真实传播价格（尤其是一期剩余产品）是制约消费者购买或到现场参观的重要因素市场热点转移，缺乏新客源9解决之道----组合营销全方位描述星河湾核心价值的广告及媒介策略

针对有效人群的直效行销策略以鼓励为主导的业主推广体现星河湾核心价值现场活动/销售推广10推广任务转移市场热点，吸引新鲜客源

五一节期间，市场目光主要集中在广园东碧桂园及雅居乐，下一阶段借大规模的宣传推广将通过一系列的广告宣传将市场热点重新向星河湾转移，以吸引更多新鲜客源。以品牌推广为核心增进业主与发展商之感情，加促业主介绍亲友购买之行动11广告主题“星河湾-----中国地产劳斯莱斯鉴赏之旅”12星河湾-----中国地产劳斯莱斯要素对完美品质的极致追求开创地产界的作品时代，室内（平面设计、室内交楼标准）室外（园林、建筑）都象艺术品般被精心雕琢，由国际大师打造而成选择材料不惜工本劳斯莱斯拥有者的尊贵地位13针对性媒介策略整合媒介资源，发挥不同媒介各自优势，制造立体宣传攻势电视广告普及率高,传播力度强，最能反映星河湾的美丽主要作用：引起大众关注，拉动新的客户群到现场看楼针对星河湾前期广告中楼盘比广告好的特点，填补电视广告中缺乏实景描述的空白，以地产劳斯莱斯鉴赏之旅五分钟广告杂志及系列90秒、60秒、30秒套餐表现有唯美景色中，追求完美品质星河湾标准广告主题：地产劳斯莱斯鉴赏之旅广告创意：星河湾业主眼中的星河湾鉴赏之旅14针对性媒介策略报纸广告结合一系列的现场活动诉求地产劳斯莱斯的核心价值软性宣传配合现场活动宣传星河湾的硬件、业主生活等元素15星河湾中国地产劳斯莱斯鉴赏之旅现场活动

星河湾摄影大赛：------欢迎发现美的眼睛业主摄影活动面向社会的摄影比赛16摄影大赛主要表现：作品时代：突出在建筑、园林、装修等方面表现出来的作品之美以人为本：突出在建筑、设计、规划等方面表现出来的性能之美人文社交：突出在社区、文化、邻里等方面表现出来的人文之美素质教育：突出在名校、教育、成长等方面表现出来的教育之美17行为艺术表演、卡通人物展吸引学生及家长到星河湾拍照、旅游、看楼。邀请专业的行为艺术表演团体，分散到星河湾的各个景点，免费给市民拍照。18执信开放日周六日全面开放执信中、小学。在开放期间，利用学校的设施设备，举办参与性强的活动，如有老师指导的陶艺制作、绘画、上网等。执信开放日将与行为艺术表演、卡通人物展一起举办，为期1－2周。19高尔夫也疯狂系列活动――“一杆进洞十万大奖”

业主高尔夫训练班；组织专业球会会员到星河湾比赛；市民参与大奖活动，凭印章领取纪念品。

各大外企、社团、各国商会到星河湾参与高尔夫活动，由戴德梁行组织，并参观已出租经营的公寓。20驰骋之旅-----名车、名盘展国庆期间，各大车行、厂商、协会在星河湾展示名车，并可试驾。参与品牌：劳斯莱斯、法拉利、美洲虎、奔驰、宝马等名车展与摄影大奖巧妙的组合，名盘、名车、美女成为完美构图 21

中秋联谊活动

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业主送礼，送月饼。¯

江边赏月、放烟花。¯

中秋联谊舞会。同时邀请广州各大外企、各国商会、领事馆人员参与。22推广预算九----十月底推广预算（含电视广告）约600万元十一月----十二月底约300万元23通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。11月-2323:5523:55:54人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。23:55:5423:5511月-23论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富—身体与心灵的财富。人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。23:5523:55:5411月-23经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2023/11/2223:55:54世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2023/11/2223:5523:55:54预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。22十一月2023多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2023年11月22日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。11月-2323:55:5423:55员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。人类被赋予了一种工作，那就是精神的成长。企业发展需要的是机会，而机会对于有眼光的领导人来说，一次也就够了。11月-2311月-23发展和维护他们的家;至于女子呢?则是努力维护家庭的秩序，家庭的安适和家庭的可爱。犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。管理是一种严肃的爱。11月-2323:5511月-23选择?选择这个词对我来说太奢侈了。没有商品这样的东西。顾客真正购买的不是商品，而是解决问题的办法。一个人被工作弄得神魂颠倒直至生命的最后一息，这的确是幸运。从管理的角度来讲，两点之间最短的距离不一定是一条直线，而是一条障碍最小的曲线。23:5511月-2323:55:54自觉心是进步之母，自贱心是堕落之源，故自觉心不可无，自贱心不可有。22-11月-2311月-2311月-23切实执行你的梦想，以便发挥它的价值，不管梦想有多好，除非真正身体力行，否则，永远没有收获。一个有坚强心志的人，财产可以被人掠夺，勇气却不会被人剥夺的。时间和结构。23:5511月-2311月-23南怀瑾说：“心中不应该被蓬茅堵住，而应海阔天空，空旷得纤尘不染。道家讲‘清虚’，佛家讲空，空到极点，清虚到