万科地产：成本构成研讨-房地产成本组织

房地产成本构成引

子我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？引

子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少!!!宏观调控形势下我们还有多少底气敢说这句话？引

子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本行业中占有优势!!目

的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识题

纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰一、前言成本工作三大块：事前----事中----事后开标前：测算、

预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：

成本软件、数据库等30%

50%

10%

10%二、成本八大类每类可分为二----四级科目共约500行子目约2000组数字二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目单价商业合价地下车库序成本项目号高层地下车库高层商业合计建筑面积可售面积*

可售车位*一

土地获得价款二

开发前期准备费三

主体建筑工程费四

主体安装工程费五

社区管网工程费六

园林环境费七

配套设施费八

开发间接费开发成本九

期间费用项目总投资三、光明城市成本简介一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费光明城市高层单价比例7%5%

6%3%5%43%28%3%七、配套设施费八、开发间接费三、光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布5%

2%

6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费30%5%11%4%七、配套设施费37%八、开发间接费三、光明城市成本简介光明与宝山住宅单价比较光明住宅单2500.002000.001500.001000.00500.000.00宝山住宅单一、土地获得价款六、园林环境费三、光明城市成本简介30002500200015001000500金色光明0一

二

三

四

五

六

七

八四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工成本财务科目分配表成本有哪八大类？四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修四、主体安装工程费1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压线路5、室外智能化系统6、其它六、园林环境费2、绿化建设费3、建筑小品5、围墙建造费6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、地下室6、行政管理及设区服务7、市政用房八、开发间接费1、工程管理费

3、营销设施建造费2、资本化利息

4、物业完善费5、不可预见费四、成本科目基本组成三级、四级科目一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆

土地出让金◆

契税4%3、红线外市政设施◆

大市政配套费◆

河西市政配套费105元/M2110元/M2光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆

勘察丈量费------下设五

~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆

规划设计费------下设五

~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆

报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五

~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修

◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校

---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费

◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费光明的建筑工程费为何比金色便宜？五、光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标106914万科指标133562.5万科-中海26648.51

总占地面积2

总建筑面积3

计容积率面积4

总可售面积5

住宅可售面积6

配套面积2309021682381659931621052245.562663.71028276066214004211262205262200045164457664526943157-245.5-601.72517

地下室面积8

地下车位6206212799

总户数1298151121310

户均面积(M2/户)11

车位面积(M2/个)125136116149-12光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）39908.39万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）开发前期准备费主体建筑工程费基础工程52735.423473.6040851.466169.8625974.252870.035731.26106.06二三2460.0028883.084336.7418891.852073.373520.7360.3912345结构及粗装修门窗工程公共部位装修室内装修四五六七八主体安装工程费社区管网工程费园林环境费4338.512369.083628.198268.104643.0498518.395806.062953.675210.706702.547643.13133169.38配套设施费开发间接费项目总投资光明与赛纳丽舍单价对比序号中海住宅单价

万科住宅单价成本项目万科-中海（元/M2）（元/M2）一

土地获得价款（大市政配套费）232923825316二

开发前期准备费三

主体建筑工程费1

基础工程14813402561641550290210342

结构及粗装修3

门窗工程760862102121241354

公共部位装修5

室内装修199259600.872642.5528214024731736258122四

主体安装工程费五

社区管网工程费六

园林环境费七

配套设施费八

开发间接费项目总投资18143-321928498-181822805462.39350六、天津万科项目与顺驰成本对比一、顺驰项目简介指标：主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业建筑规模272600北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业191001146001431006000蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业26000丹荔园多层11240018300048490绿萱园联排、小高高层城市之星宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半130000世纪城三期第一城多层、高层多层8395011700019680013154汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层顺驰土地费用：各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业土地10141248819北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层885建筑师走廊中心城别墅10391243782太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层749城市之星848宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半408世纪城三期第一城多层、高层多层1749533汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层533河东区多层1810万科土地费用：各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2主要产品

开工年份

建筑规模

土地新城东区新城西区多层、联排联排199820002001200320042004188000

427127400

656108415

858108191

1196121305

94762004

832天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排多层、联排多层东丽湖一期别墅加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势顺驰

万科830

773顺驰前期费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业前期91北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业271247227363313205218124蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层城市之星宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半69世纪城三期第一城多层、高层多层23762汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层13866河东区多层万科前期费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品前期新城东区新城西区多层、联排联排102131127199246412天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排多层、联排多层东丽湖一期别墅加权平均顺驰

万科前期成本有差异？160

1771-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品方案设计

施工图设计

环境设计北辰区翡翠城1、2号地

多层、商业183519128201076126蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层6建筑师走廊中心城别墅19117太阳城河东区商业851012175351015188305丹荔园多层绿萱园联排、小高高层5城市之星城市艺墅世纪城三期第一城5宁河、武清、静海、宝坻4层半多层、高层多层3河西1141175汉沽区塘沽5莱茵春天东屏园多层686河东区多层281单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业人防费用

备注北辰区0蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业400

自建车库蓝色版块联排、高层多层247

自建车库42建筑师走廊中心城别墅0太阳城河东区商业0丹荔园多层20绿萱园联排、小高高层27城市之星城市艺墅世纪城三期第一城451

自建车库宁河、武清、静海、宝坻4层半多层、高层多层20河西104

自建车库汉沽区塘沽00莱茵春天东屏园多层河东区多层202-2、人防费用对比：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。3-1、小配套费用：单位：元/M2小配套费用各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业北辰区01651651201201201201200蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层城市之星城市艺墅世纪城三期第一城宁河、武清、静海、宝坻4层半多层、高层多层0河西70汉沽区塘沽0莱茵春天东屏园多层54河东区多层03-2、小配套费用对比：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业主体123618181507131914682124928北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层13431981城市之星宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半713世纪城三期第一城多层、高层多层1127810785798汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层万科主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品主体新城东区新城西区多层、联排联排96410441271146814732602天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排多层、联排多层东丽湖一期别墅简单算术平均顺驰

万科结论：万科建安成本较高1153

1329顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业市政配套209北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业357蓝色版块联排、高层多层312196建筑师走廊中心城别墅293太阳城河东区商业252丹荔园多层196绿萱园联排、小高高层285城市之星221宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半280世纪城三期第一城多层、高层多层346229290274汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层万科区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品市政配套425新城东区新城西区多层、联排联排477天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排294多层、联排多层345396东丽湖一期别墅549简单算术平均顺驰

万科247

408区内配套成本差异很大？1-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业供热200热源内网200北辰区000000000蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层2030502828281520305028282815建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层城市之星宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半806218世纪城三期第一城多层、高层多层10059.5808045.56220141820汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层85651-2、供热费用对比：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费

额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本

平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业气源基金北辰区510109蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅9.89太阳城河东区商业丹荔园多层9绿萱园联排、小高高层9城市之星0宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半20世纪城三期第一城多层、高层多层200汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层2010河东区多层单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业智能化18北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业10蓝色版块联排、高层多层308.948建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业5丹荔园多层8.917.517.5绿萱园联排、小高高层城市之星宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半10世纪城三期第一城多层、高层多层3517204汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层单位：元/M2各项成本对比土地成本

3-2、万科智能化：前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品环境新城东区新城西区多层、联排联排00天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排10多层、联排多层232911东丽湖一期别墅加权平均顺驰

万科成本相当1719顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业环境66北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业197.541蓝色版块联排、高层多层10684建筑师走廊中心城别墅太阳城河东区商业19275丹荔园多层绿萱园联排、小高高层18城市之星26宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半74世纪城三期第一城多层、高层多层91728763汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层万科环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品环境新城东区新城西区多层、联排联排83116169174154677天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排多层、联排多层东丽湖一期别墅加权平均顺驰

万科环境成本差异很大？71179顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业销售成本北辰区8813197蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业蓝色版块联排、高层多层建筑师走廊中心城别墅21021385太阳城河东区商业丹荔园多层绿萱园联排、小高高层98城市之星115宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半32世纪城三期第一城多层、高层多层10535汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层75河东区多层82单位：元/M2销售成本对比：按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：单位：元/M2主要产品翡翠城1、2号地

多层、商业开发成本2691北辰区蓝调街区蓝欣水岸紫玉园商业4268蓝色版块联排、高层多层34622869建筑师走廊中心城别墅3422太阳城河东区商业4384丹荔园多层2305绿萱园联排、小高高层2778城市之星3810宁河、武清、静海、宝坻河西城市艺墅4层半1604世纪城三期第一城多层、高层多层3769172818913087汉沽区塘沽莱茵春天东屏园多层河东区多层万科开发成本：单位：元/M2主要产品开发成本新城东区新城西区多层、联排联排221026162966363436255541天津万

美树丽舍科项目

天玻一期天玻二期联排多层、联排多层东丽湖一期别墅简单算术平均顺驰

万科开发成本差异约500元2625

3141顺驰总成本：单位：元/M2主要产品总成本282844133589294137074694244129374009售价217375004700330080008000315035755549毛利毛利率16%北辰区翡翠城多层、商业商业5392816977蓝调街区蓝欣水岸紫玉园38%21%8%蓝色版块联排、高层多层248建筑师走廊