河源房地产市场分析报告

把握现在，展望未来——河源房地产市场分析报告惠州市中城嘉信地产经纪huizhou2023.8

【报告结构】宏观经济及开展规划城市房地产市场分析宏观经济开展小结房地产市场综合分析城市价值功能分析城市宏观经济环境分析房地产市场小结竞争分析与未来供给宏观经济及开展规划Part1城市宏观经济环境分析城市价值功能分析宏观经济开展小结河源简介：河源位于广东省东北部，北接江西省，南连珠江三角洲，是粤东北重要的交通枢纽，也是客家人的主要聚居地之一

东江与新丰江绕城而过，两江在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要的交通枢纽。河源市管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市面积1.58万平方公里，总人口346.64万人，是客家人的主要聚居地之一。河源市位于广东省东北部，东江中上游，其东接梅州、汕尾，南邻惠州，西连韶关、惠州，北与江西省交界。区域分析：河源市处于珠江三角洲2小时经济圈内，既有利于接受沿海地区的经济幅射，又有利于沟通国内外大市场。

河源历史上与惠州、东莞、深圳、汕尾曾处同一地区，市区距广州、香港均不到200公里，距深圳176公里，处于珠江三角洲2小时经济圈内，河源实际上是内陆与沿海的结合部，珠三角的后花园，这种独特的区位，既有利于接受沿海地区的经济幅射，又有利于沟通国内外大市场。河源市拥有绝佳的区位及交通优势，是广东经济北上的接力站和支撑点河源地处珠三角东北门户，是粤赣、广梅产业带和城镇轴的轴心和接力站，区位优越，资源丰富，生态环境条件突出，交通便利，是广东经济北上，向内梯度推进的接力站和支撑点，是南连珠三角北接闽、赣、浙的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。中心城区位于河源市域西南部，与惠州接壤。高速公路、铁路、水路南北贯穿，距离香港、广州、深圳、东莞、惠州等大城市均在200公里内。随着经济的开展以及交通的完善，河源既可以接受沿海地区的经济辐射，又能更加密切沟通国内大市场，具有重要的战略意义CEPA〔《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》〕的实施和不断补充，以及“泛珠三角〞区域合作的推进，交通根底条件改善，特别是粤赣、惠河、河梅高速公路建成通车，使河源由原来的小珠三角的边缘地区转变成为泛珠三角的前沿地区，成为南接深穗港、北连大内陆的交通枢纽；省区域经济协调开展战略的实施和进一步加大对山区扶持力度，有利于河源进一步承接大珠三角和国内外的产业转移，为优化产业结构，促进经济加快开展提供了新的契机和活力。河源开展方向：河源是粤东北地区中心城市，以新型工业和旅游业为开展方向。工业旅游业坚持工业立市，走新型工业化道路；大办工业园区，大力招商引资，工业开展步伐明显加快；大力开展外源型和内源型工业经济，并以此带动全市各行各业的竞相开展；重点建设以“一区六园〞〔即市高新区和6个县区工业园〕为主的工业园区。着力开展以旅游业为龙头的第三产业；全力创立国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市；积极打造以万绿湖为代表的生态游和以苏家围为代表的客家文化游两大品牌；创新以温泉度假、山水度假为特色的生态度假旅游产品。经济开展水平：1992年河源市列入沿海经济开放区，近年来其GDP持续保持10%以上的增长率，正处于高速增长阶段。2006-2023年河源GDP增长情况〔单位：GDP亿元〕2023年，河源市生产总值到达575.6亿元，比上年增长了98.41亿元，增长率到达13.1%。但在广东省21个地级市中排名倒数第三，与其他地区还有一定差距。数据来源：广东省统计年鉴产业结构：随着河源“工业立市〞战略的实施，其第二产业快速增长，以旅游业为主的第三产业也开展迅猛。2002年河源市三大产业结构比例图第三产业占最大比重，第二产业比重最小2023年河源市三大产业结构比例图在GDP增长的情况下，第二产业比重迅速增加2023年全市生产总值394.13亿元，比2002年增长〔下同〕259％。其中第一产业增加值19.27亿元，第二产业增加值188.64亿元，第三产业增加值76.59亿元。三大产业结构由2002年的30.5∶25.5∶44.0调整为2023年的13.4：54.9：31.7。人民生活水平：全市城镇居民人均可支配收入14737元，比上年增长11.8%。农村居民人均纯收入6662元，比上年增长18.0%。城乡居民收入比〔以农民人均纯收入为1〕由上年的2.33∶1缩小为2.21∶1。均较往年有较大增幅，居民消费能力不断增强。地区生产总值累计增长表旅游资源：河源市山清水秀，是座新兴的旅游城市，有中国绿色明珠之称，年接待中外游客700万人次。新丰江水库喷泉万绿湖市区鸟瞰图交通状况：河源是粤东北的陆路交通枢纽，其区位优势明显，已成为珠江三角洲产业转移的首选之地。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠高速公路、河梅高速公路、粤赣高速以及即将建成的广河高速与正在规划建设中的汕昆高速构筑了河源四通八达的交通网络。从河源到广州、深圳车程在一个半小时以内，到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时，到香港机场不用三个小时。宏观经济及开展规划Part1城市宏观经济环境分析城市价值功能分析宏观经济开展小结河源市中心城区：位于河源市域西南部，是河源城市规划最重点建设。中心城区包括源城区、东源县仙塘镇与新港镇、紫金县古竹镇与临江镇所在的行政区域，总面积约1110平方公里，其中城市规划重点建设区主要包括市区、高新区、东源县城、埔前镇区、新港镇区、临江镇区、古竹镇区及邻近地区等，面积为248平方公里。临江镇源城区古竹镇仙塘镇新港镇开展定位：粤东北特色中心城市，河源市政治、经济、文化中心，以新型工业、旅游休闲业为主的生态园林城市。粤东北特色中心城市河源市政治经济文化中心以新型工业、休闲旅游业为主的生态园林城市《广东省城镇体系规划》确定河源是粤东北山区的中心城市之一。在未来的开展中，随着河源市中心城区社会经济的快速开展，城市功能的日益完善，以及“客家古邑，万绿河源〞城市特色的日益凸显，河源市中心城区将成为粤东北独具特色的中心城市。河源市中心城区是市人民政府所在地，拥有较高的影响力，是河源市政治、经济和文化中心。以创立国家生态园林城市为目标，保护自然生态环境，开展生态工业，加强各类设施的建设，实现自然环境与人文环境的有机协调，形成最适宜人居、旅游、创业的山水园林城市。空间结构：城市空间主要向南部高新区及东江东部拓展，规划中心城区形成“一带、两心、两轴、四廊、六组团〞的空间结构。一带：沿东江形成南北向的滨水景观带，主要突出东江滨水带的景观功能和效劳功能。两心：形成北部综合效劳和南部生产研发两个不同功能的城市中心。综合效劳中心是未来中心城区的生活效劳中心，以行政、居住、文化教育、效劳功能为主；生产研发中心是未来中心城区的生产研发中心，以生产、研发、管理、运输等功能为主。两轴：京九铁路沿线，布置物流和产业组团，形成产业开展轴；东环路至古竹镇沿线，通过布置教育、体育，以及相关居住配套设施，形成文教科研与城市生活轴。四廊：由水体、绿带构筑形成的四条生态廊道，有效别离城市组团，防止城市连片开展。四条生态廊道由北至南依次是木京—洋潭生态廊道、石峡生态廊道、柏埔河生态廊道、埔前河生态廊道。六组团：结合中心城区空间的带形拓展趋势、交通导向、地形地貌，从北到南形成六个城市组团，分别是仙塘—木京组团、观塘—洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团。三大功能区：规划将中心城区分为三大功能区：北部综合效劳功能区、南部生产研发功能区、自然风景旅游功能区。北部综合效劳功能区：旅游大道以北，包括东源县城、河源市老城区和新市区范围。主要开展滨江商务、休闲度假、房地产、商贸物流等生态洁净产业类型，形成以综合性效劳为主要特色的功能区。自然风景旅游功能区：由中心城区东西两侧的桂山风景旅游区、万绿湖风景区等自然景区组成。本区开发的重点是结合当地自然生态资源，建立以生态旅游为先导的绿色消费体系，以恐龙文化、温泉旅游资源开发为特色的城市旅游文化体系，打造生态型旅游基地。南部生产研发功能区：旅游大道以南，包括高新技术开发区、临江工业园、古竹工业园、埔前镇和古竹镇等。主要开展以电子信息业、机械与设备制造业、食品加工业、五金制造等为主要产业类型，形成集生产与研发为一体的功能区。五大城市分区：依据城镇职能相对独立，综合效劳功能相对完善，空间范围连片完整等要求，将中心城区分为五大分区。旧城分区：积极对旧城实施有机更新，营造尺度适当的城市开放空间；逐步完善公共效劳设施与城市绿地系统，保护历史文化遗迹，提高人居环境品质。新市区分区：创造良好的居住与创业条件，加快都市型工业与效劳业的开展，提高综合效劳功能和人口吸纳能力，促进新市区社会气氛的加快形成。东源〔仙塘－新港〕分区：加强与南部市区的联系与协调，适度开展加工制造业、商务效劳业、旅游休闲业等，增加就业与人口集聚吸引力。高新区－埔前分区：强化特色产业集群的开展，加快区内产业置换升级，推动生产性效劳业的开展；营造效劳于高新产业和创新产业空间的平台，加强与珠三角城市的产业协作，提升区域辐射能力。紫金〔临江－古竹〕分区：坚持生态优先，在保育生态的根底上，适当开展局部无污染的技术密集型产业以及农产品加工业，提高城镇的效劳与管理水平。同时，充分利用优美的自然环境，开展生态观光休闲旅游业。未来交通规划：未来将构建市区“六纵十三横〞干线路网，加快打造市、县“一小时经济生活圈〞。至东源至江西至梅州至紫金至汕头至惠州、深圳至广州、湛江至桂山高速公路快速路干线性主干道主干道“六纵〞是205国道、粤赣高速、东环路、西环路、东环高速、环城公路。“十三横〞包括旅游大道、埔前大道、纬十四路、临埔大道、新河大道、建设大道、河紫路、双下路、力王大道、科技大道等。“六纵十三横〞将通过与城市交通主流方向一致的快速路解决过境及对外交通和城市长距离交通，布设相应的主干道与快速路、干线性主干道一起构成城市骨架网络。“六纵十三横〞干线路网的建设将从根本上打破组团之间的交通“瓶颈〞，提升已开发组团的竞争力，使东江两岸的大规模开发和形成新的居住板块成为现实。城市文化特色：河源市属于客家方言地区，通过打造“客家古邑、万绿河源〞的城市文化，吸引了不少客户前来旅游投资。经济带动效应生态城市客家水乡特色旅游文化交流合理利用生态环境和景观资源，融入生态河源的山水肌理，打造“万绿河源〞生态园林城市景观。围绕河源东江、新丰江、万绿湖等水系独特的滨水环境，塑造“客家水乡〞的滨江城市形态。重点建设万绿湖、桂山风景旅游区、恐龙遗址公园、越王山风景区、苏家围、南园古村等特色文化旅游区。世界客属第23届恳亲大会于2023年11月在河源市举行。有利于河源旅游及相关产业的开展；有利于招商引资，带动经济开展；有利于房地产业〔特别是度假地产〕的开展。宏观经济及开展规划Part1城市宏观经济环境分析城市价值功能分析宏观经济开展小结【小结】河源经济开展迅速，交通日趋完善，旅游资源丰富，区位优势突出；但也受到经济总量小，工业化程度低，创新能力缺乏的制约。宏观经济开展迅速，处于高速增长阶段，居民消费水平提高，为房地产的开展提供了有力支撑；经济总量小，在广东省21个地级市中排名倒数。小结二交通日趋完善，随着“六纵十三横〞干线路网的建设，河源成为粤东北重要交通枢纽。内部交通体系不够健全，公交系统等缺乏。12小结三旅游资源丰富，吸引越来越多的观光游客，为度假地产提供了客户支持。工业化和城镇化程度低，开展根底差。3小结四区位优势突出，既可以接受沿海地区的经济辐射，又能更加密切沟通国内大市场。自主创新能力缺乏，开展后劲较弱。4小结一城市房地产市场分析Part2整体房地产市场分析竞争分析与未来供给房地产市场小结【供给分析】目前河源房地产市场商品房供给大幅增长，供给结构进一步改善，信贷适度从紧的调控政策将影响开发速度。供给特点具体问题描述商品房增长幅较大1供给结构不断优化2政策风云变幻刚需蓄势待发32023年第一季度，市区房地产市场在调控持续的情况下，开发投资依然活泼。目前，在建的商品房工程有40多个，施工面积约264万㎡。这意味着在去年开发规模较大的根底上，开发量同比增长了30%。144㎡以下的商品房比较畅销，占第一季度总销量的74%；144㎡以上的大户型存在滞销现象。总价在40-50万元的商品房是主力销售商品房。而今年市区几个已经或准备推向市场的工程仍然存在户型偏大、总价过高等问题。

河源市区购房者持币观望的心态加重，特别是对房价下降有较强的心理预期。今年第一季度，市区新建商品房预〔销〕售面积18.7万平方米，同比下降32.68%；预〔销〕售商品房1429套，同比下降36.35%，以刚需为主。【物业类型】河源市区房地产市场存在普通住宅、别墅两种类型其中普通住宅工程较多但质量良莠不齐，别墅工程较少且分散。河源市目前房地产市场开发水平不高，高中低档次产品俱全，大体量工程主要集中在新城区及文化广场区域。本案117865432910111213普通住宅普通住宅别墅【户型分析】从2023年上半年商品房销售情况看，河源市普通商品房90㎡以上面积占总销售67%，两房、三房成为市场主流。占比分析商品房面积及销售占比图商品房户型结构及销售比例图根据河源市市房地产管理局统计数据显示，目前本市普通商品房中，90㎡以下面积户型占33%，90㎡以上面积户型占67%。两房、三房的户型占到销售的66%。河源市的别墅户型根本为3房2厅-6房3厅，联排面积由180㎡-230㎡，独栋面积由220-350㎡。目前河源满足市场需求的别墅产品目前供给量不大，碧桂园别墅御宾156在售，未来将供给高层住宅产品，天琴半岛因为价格及定位，别墅销售成绩不佳。康城水郡周边同类型竞对较少，工程区位优势明显。河源市房地产市场上联排别墅的销售面积较集中在180-230㎡之间，独栋面积比较集中于220-350㎡之间。〔联排〕〔独栋〕(㎡)40036032028024020016012080400碧桂园-------雅居乐------龙城【价格分析】目前河源市住房价格稳定，2023年第一季度市区商品房平均价格维持在4270元左右，价格较为平稳。2023年2023年2023年2023年2023年市区商品住宅成交均价为3200元/平方米，同比增长7.6%。大局部商品住宅成交单价在2500元/平方米—3500元/平方米之间，占交易总量的70%左右。目前随着地价上升、利率提高、税费增加、建材价格上涨等因素，总体来说河源市区目前的房价定位还是比较合理。与周边城市相比具有价格低的优势。2023年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济形势进一步恶化影响，房价下跌，商品住宅销售加权平均价格为每平方米2920元左右，环比下降2%。“国八条〞确立基调，明确调控措施。货币环境全面收紧，中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，加快推进经济开展方式转变和经济结构调整〞。议指出要突出把握好“稳中求进〞的总基调。2023-2023年河源市房地产开发投资情况表

单位：亿元2023年，河源市房地产开发投资保持了持续、健康的增长速度，开发投资活泼，房地产开发投资主要为商品住宅

2023年，全市房地产用地出让面积42.53万平方米，同比下降41.6%，成交金额6.62亿元。其中市区出让土地面积16.28万平方米，同比下降71.7%，成交金额5.41亿元，同比下降45.4%。从数据来看，由于2023年受到国家严厉房地产调控政策影响，用地政策收紧，用地指标紧缺，相比2023年，出让土地面积和成交金额都有明显的减少。各县区土地出让开展不平衡，市区土地出让面积和金额占全市多数，相比之下，五个县土地出让成交量较小。【客户来源】本市客户在河源市场份额占主导地位，占到整体的63%，而本省客户原籍根本均为河源市。河源市典型楼盘客户结构调查:本地客户所占比例最高，一些深圳、广州客户原籍根本上也在河源。河源商品房客户来源分析从商品房客户来源分析，本市人员购置商品住宅比例为63%，是普通住宅的消费主体；本省购置比例为20%，两种来源客户相加占据客户来源的83%。典型楼盘成交客户分析【客户需求特征】目前河源市自住性客户比较青睐中小户型和中低价位商品房，局部四房以上的改善型住房也较受市场欢送。客户需求特征123

购置自住性住房的人群比较青睐中小户型和中低价位的商品房。90-120㎡的二房、三房比较适合本地家庭成员构成的需求。这局部刚性需求在2023年得到释放，但潜在的刚性需求仍然存在。有改换住宅需求的群体目前河源市改善性住房需求目前也日渐兴起，主要表达在价格4000-5000元/㎡、面积144㎡以上、四房商品住宅方面。大批的外来投资置业客河源市的工业园区与高新技术开发区，引进了一批国内外知名企业，随着产业群的形成，将吸引大批的外来投资置业客，此类顾客对住房质量要求很高。城市房地产市场分析Part2整体房地产市场分析竞争分析与未来供给房地产市场小结【市场竞争分析——板块竞争】目前市场大盘的供给主要集中在三个区域：新城区板块、文化广场区域、高新区板块。东方比华利山庄万隆一品时代花园德润东方银座金堤雅湾康城水郡雅居乐花园华达凯旋国际2高新区板块：片区楼盘以中低档次为主，中兴、汉能、东芝等大型企业的相继进驻为片区提供了无限的投资商机，总价低、性价比高吸引了大批的投资客前往该片区置业宝源区板块：片区产品供给较有特色，康城水郡的别墅、东方比华利的纯复式户型等，由于产品独特、设计新异、品质景观具佳，产品受市场认可度较高文化广场区域：片区依附于文化广场、体育公园、江景等配套资源，是河源市商业文化中心和高端工程集中区域；目前，在售楼盘以东江首府为代表，品质档次位居全市之首新城区板块：本工程所在板块，是河源市未来的CBD，也是未来大盘供给集中区域【市场竞争分析——板块内竞争】未来板块供给楼盘集中，整个板块已经成为河源市房地产市场开展的重点板块。德润东方银座通旺花园雅居乐花园华达凯旋城东江首府金色领地万隆一品铭城花园宝豪御龙湾中心壹号翠泽新园御府中央时代花园万隆一品一级竞争工程分析工程概况

推售量：已推产品、已售产品、剩余存量〔核心〕

总均价、各类产品的价格〔核心〕

客户构成

推广调性及画面分析指与本案相同区域、产品类似、客群有重叠【个案分析——时代花园】立足城区，打造大社区品牌中央居住区，户型南北通透，以111-134平米的3-4房为主。时代花园商铺共200间，靠近永和路29000元/㎡，靠近永福路23000元/㎡，买一层送一层，一楼3.8米，二楼3.5米，面积以120-130㎡为主，目前根本售罄。二级竞争工程分析工程概况

推售量：已推产品、已售产品、剩余存量

总均价、各类产品的价格

客户构成

推广调性及画面分析〔核心〕指与本案不同区域或者不同产品或不同客群【个案分析——丽日中心城】继德润东方银座、金色领地等楼工程之后的又一以小户型为主打的楼盘。1、产品情况：主打小户型，32-51㎡的一房、76-113㎡的两房、120㎡的三房。2、销售情况：2023年12月17日首批业主入住；2023年3月5日33-52平米现房。3、客户：预计投资客比例会占较大比例。【个案分析——丽日中心城】主打小户型，32-51㎡的一房、76-113㎡的两房、120㎡的三房。【个案分析—东江首府】位于河源市中心，紧邻东江，为河源市一线江景豪宅社区，属于河源市场上的高层住宅标杆工程。【东江首府】以大户型单位为主，159-270㎡的四房为主力户型，所占比例为75.5%。已推房源户型配比——以四房为主共905套，所占比例为75%，其次为三房270套，所占比列为23%；另有3栋、5栋、10栋、11栋共12套顶层复式，面积区间较大；A、B、C三栋双拼别墅共6套。【东江首府】以大户型单位为主，一般最小户型为150㎡左右的三房单位。客户主要来自河源本地高端群体，局部河源籍商人。户型分析客户分析户型普遍较大，一般最小户型为150平米左右的三房单位。产品设计赠送面积较少，使用率80%，不具备市场竞争力；特设入门玄关、观景大阳台。工程主要面向河源本地高端客户群体，接近25%的客户来源于祖籍为河源的广州，深圳客户；客户对于总价的敏感性普遍较高，以100万为临界线。观阳台【个案分析——东方比华利】小区结合地势高差，塑造上下错落变化丰富的美体建筑；配有3万余平方米欧式主题园林，豪华会所、休闲设施等完备。1、产品情况：全为小复式产品，楼层高4.7米，150%至172%的超高使用率。2、销售情况：二期推出3栋新品房源，现属于正常走量阶段。3、客户：自住70%，投资30%。【个案分析——东方比华利】小复式结构，4.7米层高构造两房三房，首创150-172%超高使用率，最高可达220%，性价比高。【个案分析—雅居乐】河源少有的超大型楼盘，是一个以居住为主，集商业、体育、娱乐、教育为一体的大型综合人文小区。【个案分析—凯旋城】由1栋3万平方米的综合商业楼和30多栋现代主义风格的小高层建筑组成的社区，交通便利，配套齐全。

【个案分析—万隆一品】毗邻客家文化公园、内部配有3500平米的欧式风情园林、约700平米的四季游泳池提高了小区的生活品质空间

1、产品情况：户型面积从七十多到二百五十多平方米，有多种户型自由选择。2、销售情况：尾盘单位在售。3、客户：本地70%，其他30%。【万隆一品】毗邻客家文化公园、内部配有3500平米的欧式风情园林、约700平米的四季游泳池提高了小区的生活品质空间。

工程以中小面积户型入市，方正实用，局部户型带有入户花园、景观阳台，性价比高，获得源城区局部中高收入客户的认可，市场形象良好；目前剩余房源不多。已推房源户型配比【万隆一品】局部户型带有入户花园、大景观阳台，性价比高，获得源城区局部中高收入客户的认可。入户阳台灵动空间入户花园【个案分析—翠泽雅园】工程位于华达街东边，周边交通便利、配套齐全，生活气氛较好。1、产品情况：户型设计以实用的中小户型为主，方正实用，根本南北通透，但楼间距较小，局部难以满足采光和通风的需求。2、销售情况：售罄。3、客户：本地85%，其他15%。【翠泽雅园】以套内面积出售，综合性价比较高，易获得市场认可，户型设计简单实用，根本南北通透。已推房源户型配比三房129套，所占比例为41%，四房143套，所占比列为46%；五房面积约为162平米，共39套房源，所占比例较小；所推