房地产 -2023年第三季度全国住宅市场研究报告

2023年第三季度全国住宅市场研究CONTENTSP4-6P4-6全国24个重点城市2P23-272P23-272戴德梁行研究院全国住宅市场研究3宏观环境4戴德梁行研究院最终消费支出对经济贡献率升至94.8%三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出拉动经济增长4.4个百分投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长1.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季GDP总量为913,027亿元，1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,00000%全国住宅市场研究5600,000500,000400,000300,000200,000100,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%，增速较1-6月回落0.7其中基础设施投资同比增长6.2%，增速比全部投资高3.1个百分点。高技术产业投资同比增长百分点。实现连续两个月加快，增速比1―8月份和1―7月份分别加快0.3个和0.5个百分点。从行业来看，电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车0—同比增幅—同比增幅25%20%5%0%6戴德梁行研究院住宅市场全国住宅市场研究7140,000105,00070,00035,0000140,000105,00070,00035,0000175,000140,000105,00070,00035,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%40%20%0%-20%-40%-60%30%20%30%20%0%-20%201020112012201320142015201620212022Q1-Q3201020112012201320142015201620212022Q1-Q32023前三季度，全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%，降幅较1-6月收窄1个百分点；结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将8戴德梁行研究院前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；住宅投资66,279亿元，同比下降8.4%，到位资金前三季度累计98,067亿元，同比下降上半年部分城市楼市小阳春，未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，资金压力下开发商土地购置及新开工规模的双双放缓，都会在市场未来供应中体现，也将影响市房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%；住宅开发投资66,279亿元，同比下降8.4%180,000150,000120,00090,00060,00030,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%45%30%0%-30%全国住宅市场研究9全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%180,000150,000120,00090,00060,00030,000020102011201220132014201520162017201820192020 20212022Q1-Q3202340%20%0%-20%-40%前三季度，全国住宅销售面积72,77结合国内宏观经济以及房地产市场情况来看，当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本放宽了刚需及改善型需求的入市条件，但需求提振的效果仍显不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场10戴德梁行研究院20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月减少，环比下降的城市数量增加，结合三季度的新房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月减少，环比下降的城市数量增加，结合三季度的新房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数706050403020070个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数7060504030200全国住宅市场研究11三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%全国住宅销售均价10,899元/平方米，12,00010,0008,0006,0004,0002,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023销售均价（元/㎡）同比涨幅20%0%前三季度，全国新房住宅销售均价10,899元/平方米，同比上涨7.4%，涨幅较1-6月回落3.1个百分点，结构性因素下价格追高的趋势在三季度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比降幅扩大3.5个百分点至下降6.3%，成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%转为下降3.2%，房分季度来看，一二三季度全国住宅成交量分10,532、11,441、10,706元/平方米，在经历二季度的楼市短暂回暖后，三季度新房市场量价双12戴德梁行研究院2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2011,16,9032020,22,3792022,26,947 201545,248,进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上升。截止三季度末，全国新房住宅待售面积四季度，在市场政策利好叠加年终业绩压力下，房企或将释放更多供应，以价换量或是众多房企2013,2013,32,4012019,2019,22,473 2021,22,7612016201720182019202020212022Q3202320112016201720182019202020212022Q32023全国住宅市场研究13典型市场14戴德梁行研究院从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99，其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1.01、0.96，一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体自2022年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不足1。单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%，相应的成交量同比减少20.7%，环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点24个重点城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023年前三季度）0.970.840.661,5001,2009006003000—全国住宅市场研究15316.60316.60从历年一、二线24城月均成交量数据来看，2022年房企暴雷、项目停工、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令24个重点城市2022年成交量创近六年新低。进入2023年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%。除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为0.84和0.66，供应不足限制1,078.04742.54703.01705.05643.93455.64424.641,109.90720.25683.87382.56382.56289.65277.94290.29289.65277.94259.83201820192020202120222023Q316戴德梁行研究院810.00805.12810.00805.12747.92695.88552.52/365.06/365.06/446.29474.40446.29379.70385.82315.94341.59315.94262.49262.49225.7821Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全国住宅市场研究1724个重点城市成交量下滑令其在全国住宅成交占比24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势180,000150,000120,00090,00060,00030,0000◆22.6%22.5%◆20.3%20.0%◆◆◆◆◆◆◆◆202020212022Q1-Q3202320112012201320142015202020212022Q1-Q3202325.0%22.0%18戴德梁行研究院第三季度，一二线重点城市新房成交均价环比全线回落，一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比二季度分别下降0.5%、2.7%及6.6%。各级城市成交量与均价的双双下滑，市场需求走弱迹象明显。虽然二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、后劲不足、房企加大购房优惠力度等现实压预计四季度重点城市均价或将小幅回落，一方面三季度优化了购房调控政策，从中央降低贷款利率，银行认房不认贷，到地方松绑大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在四季度集中释放，刺激更多刚改型、品质提升型全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向24个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米)50,17650,17648,89747,41847,21645,53442,14441,80040,84248,08147,85039,02338,76818,69419,81718,50919,03020,47519,55520,51520,92918,69419,81718,50919,03016,54416,62814,37614,50115,43415,49014,45320Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全国住宅市场研究1970,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002023年前三季度，全国重点城市新房均20,00010,0000708090 02468101214161820222426283032343638404244注：以过去一年的月均销售面积作为去化速度，来计算去化周期；可售面积：取得了《商品房预售许可证》、20戴德梁行研究院2023年前三季度大于900万㎡300-600万㎡600-900万㎡小于300万㎡345570440740897858858402629629456456425526526245445632632267436全国住宅市场研究2116,09814,299广州37,5282023年前三季度重点城市16,09814,299广州37,5282023年前三季度重点城市均价1-2万元/平方米均价2-3万元/平方米10,0429,299北京54,35017,55634,56121,62415,40629,50344,567注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为60,976元厦门41,538深圳66,068杭州37,81912,57923,39414,55922戴德梁行研究院政策及预测全国住宅市场研究23中央层面，提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进8月25日，财政部、税务总局发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所并在现住房出售1年内重新购买住房的纳税以退税优惠。其中新购房金额大于原住房，全部退还个税；如果小于，按新购住8月27日，住建部、央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否已利用贷款8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：贷款购买商品住房的居民，首套住房商业个人住房贷款最低位不低于20%，二套住房统一不低于30%。8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：存量首套个人住房贷款，指2023年8月31日前金融机构已发放住房商业个人贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业个人住房贷款。新发放贷款利率由金融机构与借款人协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市24戴德梁行研究院对保障性住房建设用地免征城镇土地使用税，免征保障性住房经营单位以及购买保障性住房涉及的相关印花税。个人购买保障性住房，契税减按1%的税费征收。保障住房单10月16日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多限制等。所谓“取消地价限制”，意味着未来土拍将恢复价高者得的市场规律，优质地栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际评估后对购买新对集体土地房屋征收推行放票安置；建立统一的“安置房源超市”，面向各建筑面积在144平方米（含）以上的房源；取得现售备案意见书的项目，可不再实施公证摇号。优化无房居民家庭认定标准：至少一名购房人符合成都住房限购政策，且购房家庭在成都无自由产权住房的。同日，成都发布《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》以及《关于优化商品人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买全国住宅市场研究258月30日，福州发布《关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在限购区域购买一二手房，本市户籍居民家庭在限购区内住房。家庭生育二个孩子及以上，其中一个（或以上）孩子未成年的，可在限购区家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否以利用贷款购买过住房，银大连、济南、青岛。福州、合肥、郑州、兰州等。部分区域海沧区、同安区、翔安区限购；天津将限购区域优化为市内六区；长沙首套房不需个人住房贷款套数认定标准的通知》，上海成为首个公积金实行“认房不认贷”政26戴德梁行研究院三季度5.2%的GDP增速也有助于恢复并稳定市场信心。消费依然是拉动国内经济增长的主要动力，高新技以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大，但