可行性研究报告资源开发的游戏规划

贵州省遵义海龙屯旅游资源开发可行性研究汇报第一章项目总概 1 1 44、社会经济状况 55、景区现实状况 56、重要景观简介 6 第二章项目开发的必要性和可行性 二、项目开发的有利条件 1、景观配套性好、品位高 2、地理位置优越 3、搬迁工作量少 第三章市场分析及预测 一、国内市场预测 1、市场方位预测 2、游客量预测 三、景区建设风格 第五章环境卫生、绿化及安全 一、环境卫生 二、绿化 第六章组织机构 一、项目法人 二、组织机构 第七章项目建设实行计划 一、项目建设分期规划 二、进入景区道路 三、近期建设项目及规模 四、近期建设实行计划 第八章近期建设项目投资估算资金 二、资金来源及筹措 四、建设期贷款利息 第九章经济效益分析 二、经营收入预测 四、财务分析 第十章结论及存在问题和提议 一、结论 二、存在问题及提议 表一、近期建设项目投资估算表 表二、成本估算表 表三、利润表 表四、现金流量表 表五、净现值 表六、建设投资借款偿还表 37第一章项目概况一、项目简况：1、区域及地理位置。海龙囤中世纪军事城堡景区位于贵州省遵义市城区近郊，属汇川区管辖，距遵义市中心14km,距210国道12km,与大板水森林、金鼎山宗教胜地位于一线，分别相距3.5km和6km,景区面积3km²,包括于娄山省级风景名胜区范围内。遵义市位于贵州省北部赤水河以东，乌江以北，地跨东经105°~108°13,北纬27°8~29°12,市境东西长约247.5km,南北宽约232.5km,北接重庆直辖市，西及西北连四川省，东邻铜仁地区，西南抵毕节地区，东南接黔东南及黔南州，南隔乌江与贵阳相望。全市总面积30762km²,总人口676.56万人。(1)地质面貌海龙囤中世纪军事城堡景区位于大娄山山脉东支中段，其地质构造属新华夏、华夏系构造的鄂黔台向斜。构造单元属松林穹隆变形区内的松林穹隆，出露地层为震旦系灯影组地层，地层倾角5~15°,其岩性分上、下两段不一样，上段为白云岩、砾质砂岩、硅质角砾岩，下段为白云岩、硅质磷块岩、粘土岩。海龙囤景区位于黔北高原，大娄山山脉的腹部，岩孔——松林脊状山脉横贯其中，为乌江和赤水河两水系分水岭地带的乌江水系一侧，地形走势西北高、东南低。大部分海拨在900~1400m之间，海龙囤景区最高海拨为1307m,一般地形商差300~500m,最大高差902m。地貌类型属中低山及低中山地貌，按成因可分为侵蚀构造地貌及岩溶(喀斯特)地貌，侵蚀构造地貌以松林岩孔背斜轴部一带的脊状山为标志，山峰(3)水文切割深度为100~200m,河流冲沟多呈树枝状，河谷多为“V”型谷。海(2)气侯、气象气温12~13℃,海谷地带年平均气温14~15℃,不小于或等于0℃和积温介于4800~5700℃之间。极端最高气温38.7℃,极端最低气温—7.1℃,在全国低值区如下。数年平均日照百分率为26%。景区气侯为植物的生大娄山山脉南麓白云台的扬霍堡，是湘江河支流喇叭河的发源地，其上游称为翁家沟，流经油沙坪、大不井，至坝塘，为白沙水；经大洞河，从海龙囤东侧铜柱关下流出，再经碾房湾、谢家坝、庙林嘴注入太平场，是为喇叭河。喇叭河在太平场波折南流，经海龙坝后，在观音阁与高坪河合流，从高桥进入遵义市区，汇入湘江。喇叭河从发源地至湘江合流口，沿途汇流了小沟、杨堡沟、金家沟、板水等沟水。3、历史沿革海龙囤军事古城堡始建于南宋理宗宝祜五年(公元1257年),又名险”,原为播州杨氏第十五世土官杨文为抵御蒙古大军而构筑的军事保垒，且因囤上风光秀丽，又兼作杨氏家族别墅行宫。明朝万历二十四年 (公元1596年),杨氏二十九世官杨应龙又调集役夫工匠，在其祖先修建的龙岩囤上扩建城堡，修建宫室，筑铜柱、铁柱、飞虎、飞龙、飞凤、朝天、太平、万安、西关等9关以拒官军。在广阔5公里的龙岩山顶囤筑土城、月城二重，建楼房、家庙、仓库、兵营、水牢于城中，各关之间石墙相连，马道互通，城蝶随山势绵延5公里余，气象十分雄伟，并在海龙囤东之山顶，建养马城、养鸡城、养鹅城，认为后勤给养。明万历二十八年(公元1623年年，明朝廷发动平播战争，兵部侍郎李化龙总督川湖贵三省军事，率十五省兵二十四万人，围攻海龙囤历时114天，双方伤亡人数3~5万人，杨应龙燃大火焚烧宫殿后自缢而亡，万历二十九年，朝廷在播州实行“改土归流”政策，杨氏自唐以来历725年，传29代的土官统治宣布结束。海龙囤上、木构造建筑物被焚毁，但城墙、关隘、皇宫中轴踏步，建筑基石、水牢、卡门等石砌建筑仍保留423年前规模，展示着惨烈战争后的场景。4、社会经济状况海龙囤景区内，工业不发达，仅有某些以农副产品为原料的家庭加工副业。由于土地零星分散，土多田少，土地贫脊，粮食生产水平低，经济作物少。农民多养马和耕牛，马多用于畜力运送，耕牛多用于耕地。有养羊的荒草坡，但少养羊，草场资源未能合理运用。景区内林产品重要有：生漆、乌柏子、桐籽、五倍子、弥猴桃、刺梨等。中药材有：杜仲、黄柏、厚朴、金银花等名贵药材，但加工制作技术差，未形成优势，社会经济不发达，外出经商，务工人旅游业尚未获明显经济效益。海龙囤中世纪军事城堡景区旅游业则尚属起步阶段。进入海龙囤古城堡山脚的道路，部分是村级公路，部分还仅仅是狭窄崎岖的山路。进入海龙囤古城堡的游览线路尚待规划。海龙囤山上仅有一种简陋的游客接待站，可处理二十余人的食宿。景区内尚无供水、供电和通讯设施。海龙囤军事古城堡景区重要景观有：(1)囤前防御体系遗迹海龙囤古城堡囤前防御体系，位于龙岩山东侧，其山势陡崩峭，悬崖如刀砍斧削，陡立于白沙溪水畔。山腰下，有巨石砌成的结实城墙，高4~10m,威亚挺拨。登囤小径从山谷蛇行爬升到城墙下，左有铜柱关，右有铁柱关，凭借山势和城门，扼住上山之道。关后山梁上，有石砌宽平高台，称“歇马台”,实为军事嘹望哨。山腰崖壁下设飞虎关弈称吊桥关，运用半崖上的天然石壕凿为城门，城门前，铁链高悬吊桥；城门后，有开凿于岩壁上的秘密军事通道，直达飞龙关。飞龙关、飞虎关和铁柱关之间，城墙倚山临谷，墙高5m,长400余米，屏障上下三关，声热通同一气，构成严密的囤前防御体系。(2)前沿指挥体系遗迹海龙囤顶东侧，在从南到北的环形式悬崖上，飞龙关巍然矗立，宛若天门，关内三道石砌拱券城门，构成三重防御，关后壁上，是棱形套下，朝天关建在悬崖峭壁缺口处，居高凭险，扼住上囤必经之处，大有一夫当关，万夫莫开之势。虽然铜柱、铁柱、飞虎三关失守，朝天关也足可遏阻囤东攻势。朝天关的围墙坚实厚重，砌筑石料最大的重达两吨。城墙又宽又平，足可跑马。城墙沿山崖蜿蜓上升，直达飞龙关。习凤关宜称五凤楼，是一组宏大群筑群，挺立于囤东制高点，是前沿指挥中心。封闭的石城作阶梯式布局，内设两重天井，前置左、右两道大门，最高一层为拱券城门，五凤楼雄踞城上，登楼嘹望，群山尽收眼底，甚至可平视养马城等建筑。飞凤、朝天关和飞龙关三关连成一体，高下相属，互成崎角之势，构成前沿指挥体系。(3)老王宫建筑群遗迹：老王宫建筑群位于囤顶中部，包括南宋时建造的老王宫、兵营、阁(4)新王宫建筑遗迹：新王宫建筑群分布在囤北侧两道山梁上，因是杨应龙所建造，故称之为“新王宫”,以与其祖先在囤上修建的建筑相区别，新五宫规模巨大，包括殿宇、宫室、厅堂、亭、阁、仓库、营房、金银库、水牢等，建筑群以多级石梯踏步为中轴线，呈两翼展布，由下至上，五重天井贯穿。现保留的石基座宏大结实，宽50m,柱基直径达0.5m,重要建筑室内铺40cm见方的素面青砖，天井则为石板铺砌。杨应龙的“宝座”,在今海潮寺后，系整石雕成的长方形石榻，长2丈，岁月侵蚀，雕龙剥落，榻周雕有的多层圆弧棱线也掩没在荒草丛中。(5)采石场遗迹群囤顶南侧，有长宽百余米的较场坝，是当年杨应龙演习兵法之地，与较场坝相邻的小石山上，危岩裸露，即为采石场遗迹。当年工匠个在山岩上凿槽打眼取石，其痕迹历经423年沧桑，仍清晰可见。(6)绣花楼遗迹囤南山中，有一座秀丽的小山，山顶为平地，小山三面都是悬崖断落英缤纷，在这幽幽深谷中，寂寂山林间，杨应龙为其女儿杨二公主修建了一座精致的绣花楼，杨应龙为何将绣花楼修在如此险峻的山崖上，为何要让其女儿独自生活在远离王宫的地方，是爱、是恨还是惩罚，给后人留下了无法解开的谜。(7)囤西防御体系遗迹关隘、了望台、火药池等建筑。土城、月城环山而筑，万安关、西关、后关三座城门，从高到低，构成三重关口，城墙沿山蜿蜓而建，结实雄伟。万安关城墙高近8m,关口下方掘深壕，凭借吊桥出入。西关城门内，两道巨石拱券呈“十”字交叉，门内左右壁均有耳洞西藏兵。后关囤东和囤西各关战事剧烈，官军从后关破囤杀入，宣布平播战役结束。(8)养马城遗迹位于囤东白沙水右侧，距囤3公里，是当年杨应龙养马的城池。现城墙保留完好，有城门6个。据《方兴纪要》载：海龙囤东之山顶，建养马城，周5里，墙高丈余，可容马数万。(9)教场坝遗迹位于养马城之东南侧，是当年杨氏官兵习武训马之地，宽阔的马道和操场随地可见。(10)养鸡城遗迹距囤3.5公里，处在白沙水左侧，与养马城隔河相望，现其城墙和两座石城门仍基本保留完好。(12)白沙水峡谷风光进山2.5公里处，有巨崖临水壁立，崖上开凿有大小方洞数十个，(13)杀人沟峡谷(14)腰带岩瀑布站在绣花楼处，放眼远眺，只见密林掩映中，断崖峭崖上，飞流直下，水花喷浅，雾气升腾，犹职一条白练，缠于山间，故称“腰带岩瀑布”(15)大树杜鹃林从囤东飞凤关至南侧绣花楼，缓缓的山坡上，杜鹃丛生，春深时，满山杜鹃花怒放，灿若红霞，间或山桃、野李，缀于其间，浅红粉白，斗艳竞芳，花香飘逸，令人陶醉。(16)炮台坡炮台坡与海龙囤隔溪相望，独自兀立。登上坡顶远望，海龙囤全景尽收眼底。平播之战时，官军置火炮于山顶，于此处发飞炮攻囤。如今，山顶仍依稀可见部分炮台遗迹。(17)定军山该山与炮台坡相邻，是杨氏土官祭视定军之地，居高临下可俯视海龙车、炮台坡、白沙水峡谷等，也是镇锁海龙囤古堡，延绵杨氏统治的(18)海龙囤中世纪军事古城堡海龙囤中世纪军事古城堡囤址选择讲究，规模宏大，内涵丰富，构筑物巍峨、厚重，体现出古人粗犷雄健的生命力，展现出中世纪古城堡是明朝万历年间震惊全国的“平播之役”主战场，是杨氏土官持续二十九代统治播州725年的历史见证，是目前国内保留最完整的中世纪军事海龙囤中世纪军事城堡景区是以海龙囤军事古城堡为主体，包括森林、峡谷、溪流、瀑布等景观，具有科学考察、科普及历史教育、观光游览、休闲避暑、保健等多种功能的旅游风景区。二、可研汇报编制根据1、遵义市计委(1998)第280#文“有关遵义市海龙囤中世纪军事2、遵义市建筑设计院《娄山风景名胜区总体规划》。3、遵义市旅游局“有关编制遵义市海龙囤中世纪军事城堡景区开发项目可行性研究汇报”的委托。第二章项目开发的必要性的可行性伴随生产力的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺。本省是旅游大省，旅游资源丰富，旅游业已确定为本省的先导性支柱产业，本市旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。遵义市作为首批右史文化名城，作为一长伟人毛泽东领导的中国共产党命运的转折地，围绕长征文化构成的一系列人文景观，更是具有国际著名度的优势资源。旅游区的基础设施、接待能力滞后等，使我区旅游资源的优势未得以发挥，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在遵义市城郊开辟一种能集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为长征文化旅游线路的延伸，吸引、留住前来娄山风景名胜区、遵义会议会址观光，游览的游客，从而带动我区旅游业的发展。二、项目开发的有利条件1、景观配套性好、品位高。海龙囤景区内、人文景观有规模宏大的古军事城堡建筑群；自然景观有清新秀丽的森林景观，险峻雄奇的高山峡谷，飞珠溅玉的溪流、瀑实为难得。此外，以210国道线为主干道，海龙囤景区与遵义会议会址，娄山关红军战斗遗迹，全国文物保护建筑物粲墓董名景观，共同构成黔北旅游观光游览线。这些景观互相配套补充，集中展现了播州中世纪文化精髓和红军长征革命纪念体系的精髓。娄山关战场是红军长征走向胜利的里程碑。海龙囤战场是朝廷结束中古土司农奴制，在播州正式推行封建制的转折点，两处名胜，构成复合值极高的古今战场游览线。海龙囤景区距遵义市仅28km,距210国道线仅12km,由遵义市进入景区，交通便捷。而遵义市作为贵州第二大都市，服务设施完善，贵遵高等级公路和即将动工的遵重高等级公路，川黔旅游车国内外游客提供了以便。海龙囤景区中内，住户很少，项目开发所波及的搬迁工作量少；景区内荒山草坡、林地、遗迹关梁占地和少许开荒地可收归国有，土地征用量不大，海龙囤地处高山，除自然毁损外，人为破坏原因较小，古城堡某些坍塌地段石料尚存，易于修复。囤上宽平，环境容量大，是开展旅游的理想地方，景区开发条件很好。第三章市场分析及预测伴随经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，与遵义相邻的云南、四川、广西、均为旅游大省，周围旅游市场的开放和繁华，对遵义旅游上的发展造就了有利的背景。在国内可以独树一帜，对不一样层次、不一样类型的旅游均有较大的吸开发前期，以遵义市、贵阳、重庆为第一客源市场，景区建设逐渐完善后，可以开辟广西、广东、上海、成都、北京等为第二客源市场。组织到大西南地区的团体，到海龙囤游览。据记录，近几年，到海龙囤景区游览的人数由于受道路限制，每年为1.1万人左右，考虑到海龙囤景区的区位优势和海龙囤景观的独特性，游人在近期内将有较大的增长，增长率考虑为50%。中期由于游人基数较大，增长率下降，考虑为15%,远期取10%。近期1999~2023年，海龙囤景区游人规模为nn8.3万×21.15n-1=56.30万人远期2023~2023年，海龙囤景区游人规模为n很深，借助于遵义这座历史文化名城的知我度，到海龙囤去品味古播州历史，遗迹的奇特，中世纪古城堡的神秘感，战争遗迹的宏大气魄和丰富内涵会产生很强的感召力，可以吸引周围国家和地区的海外游客，如宣传促销有力，提高产品的国际著名度，欧美游客也将光顾海龙囤。开发初期欧美游客不多，争取在2023外，接待海外游客5万人次，2023年达10万人次。第四章景区建设一、景区建设原则把保护风景名省事资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，永续运用。对海龙囤中世纪军事古城堡建筑群，要修新如旧，恢复原有风貌，对景区内的自然景观要绝对保护，精心培育，防止一切也许毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都以服从已审批的娄山风景名胜区规划为前提，并按主次轻重，统一规划，分期逐渐开发、建设和发二、景区建设指导思想充足发挥海龙囤中世纪军事城堡景区距遵义市中心近、交通以便、区域位置优越的优势，突出中世纪军事古城堡景观罕见的特点，以观光游览、科学考察、休闲避暑为重点，在保护的前提下逐渐开发风景资源，带动遵义市旅游业、交通运送业、土特产加工业，以及第三产业等有关产业的综合发展，力争环境、社会、经济效益的统一。三、景区建筑风格海龙囤景点建设重要是对原建筑的保护和修复，使囤上再现中世纪城堡的神秘、宏大、囤外非保护区可建某些旅游服务设施，但应采用黔北老式建筑风格，使之与自然山川融为一体，但室内装修，尤其是卫生设施要配套，使游人感到宾至如归、身心愉悦。第五章环境卫生、绿化及安全1、在景区管理机构下设环卫管理监察队，定员、定人、定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边对应地设置果皮箱，各景点对应设置垃圾集中处理场地，以保证环境卫生。3、在景区内设公共厕所6个，厕所外观与景区的建筑风格协调，并有专门的环卫人员管理。保护好景区内既有植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有欣赏树种如杜鹃、红豆杉等，使绿化率到达80%以上三、安全管理安全是旅游的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采用有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡查，以保证游人的安全。第六章组织机构一、项目法人根据遵义市政府决定，设置“海龙囤中世纪军事城堡景区管理所”,为海龙囤景区开发管理的项目发人，由遵义市旅游局黄天舜同志任法人代表，对项目的筹划、资金筹措、建设实行经营和债务偿还实行全过程负责。管理所编制10人，从属于遵义市旅游局。二、组织机构1、管理所下设专门的管理科室，分别管理景区内森林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。2、管理所应在景区内充足行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。第七章项目建设实行计划根据地方财力、物力及旅游业的发展状况，整个海龙囤中世纪军事城堡景区项目开发建设分期如下：近期：1999~2023年中期：2023~2023年远期：2023~1023年二、进入景区道路为了集中有限的财力，处理景区可进入性，对进入景区的道路，可分为近期和中远期两步来建设，近期建设进到海龙囤山脚下的车行道和攀登上国顶的步行道。中远期建设址达囤顶的车行道。1、近期进入景区线路遵义市中心———→民庄———→伍家垭口———→养马城车行210国道车行道车行道→上坝停车场———→铜柱关———→海龙囤顶———→飞龙关步行攀登上山步行下山——→铁柱关———→炮台坡山脚———→炮台坡停车场步行下山步行下山步行 →三叉坝———→大桥———→遵义市中心。车行沙湾公路、车行210国道2、中远期进入景区线路遵义市中心———→大桥———→三叉坝———→炮台坡210国道沙湾公路车行——→油沙坪———→白沙水桥———→海龙囤后关。三、近期建设项目及规模近期建设的指导思想是要集中有限的财力，建设进入海龙囤处理景2、新建伍家垭口到上坝停车场车行道6.7km,路幅宽9m,水泥砼3、改造上坝经铜柱关到海龙囤顶步行道1820m,步行道宽1.5m,4、改造海龙囤顶经飞龙关、铁柱关，到炮台坡山脚白沙水河边的步行道1020m,步行道宽1.5m,石块路面。5、新建白沙水人行桥，桥长20m,宽6、拓宽、改造炮台坡停车场到三叉坝车行道7km,路幅宽9m,水7、拓宽、改造沙湾公路三叉坝到大桥段10km,改造后道路路幅宽上坝停车数：30辆炮台坡停车数：30辆停车场部面积：(30+30)=2100m²(1)铜柱关；(2)铁柱关；(3)歇马台；(8)朝天关；(9)栈道；(10)后关；(4)到飞虎关天梯；(5)飞虎关；(6)飞龙关；(7)飞凤关；(11)西关；(12)环囤马道；(13)新王富部分建筑修复简介杨应龙世家725年播州土司的统治、平播战役及军事古城堡建14、厕所6个，上坝、炮台坡山脚各一种，海龙囤顶上四个，每年15、卫生所1个，设于海龙囤顶上，面积为50m²。16、入口标志大门及收费站2个，分别设于上坝和炮台坡山脚。1999年：1、完毕项目提议书、可行性研究汇报及规划设计编2023年：1、完毕伍家垭口到上坝公路；2、修复飞虎关、飞龙关、飞凤关、朝天关、后关、西关、环3、修复部分新王宫；4、修建停车场；2023年：1、修建海龙囤顶到白沙水河力步道；2、修建白沙水人行桥；3、修建炮台坡停车场到山叉坝公路；2023年：1、修建山叉坝到大桥公路；2、修建海龙囤土司文化陈列馆。第八章近期建设项目投资估算及资金筹措一、近期建设项目投资估算1999~2023年建设项目总投资为5202.91万元，见下表一。1、遵义市政府自筹：4002.91万元2、争行贷款：1200万元第一年工程建设投资为473.69万元；次年工程建设投资为1390.23万元；第三年工程建设投资为1052.52万元；第四年工程建设投资为942.63万元；第五年工程建设投资为1343.84万元。四、建设期贷款利息单位：万元次年第三年第四年第五年1、年初借款合计2、本年借款支用3、本年支付利息4、年末借款合计注：银行借款利率按当年贷款利率5.94%计第九章经济效益分析一、测算阐明1、项目计算期为23年，其中建设期5年，经营期23年。2、项目基准收益率取10%。二、经营收入预测景区目前游人达1.1万人/年，伴随景区基础设施的不停建成，在建设期内，估计游人数量每年增5%;当建设项目完毕后，估计第6~第23年游人数将到达平均每年11万人，第23年~第23年游人将到达平均每年18万人。按人均消费145元计算：第一年可实现营业收入万元；次年可实现营业收入239.25万元；第三年可实现营业收入358.88万元；第四年可实现营业收入538.31万元；第五年可实现营业收入807.41万元；第6~23年可实现平均年收入1595万元；第11~23年可实现平均年