蓝色岁月计划的可行性研究报告

第一部分项目总论第二部分项目概况第三部分房地产市场分析第四部分项目定位分析第五部分项目开发进度安排第六部分项目投资估算与资金筹措第七部分项目经济效益分析第八部分项目风险分析第九部分项目可行性研究的结论路150米，南临三九村，地形方正，地貌平整。总占地面积约67.746经营范围：房地产开发和经营、自有房屋的租赁、精密工业缝注册地址为西安经济开发区尚稷路8号企业成立于2023年11月，注册资金4000万元，为西安天朗地拟开发建设的“蔚蓝时光”项目，总投资约61109.49万元人民币，建筑面积约181099平方米。占地面积亩容积率总建筑面积住宅建筑面积商业建筑地下面积总户数户绿地率%地下停车位地面个地下个合计个西安天朗地产集团有限企业(如下简称“天朗地产”)成立于2023年，注册资金14000万元人民币，房地产开发资质贰级；企业位于西安市大庆路3号蔚蓝国际大厦22层，经营范围：房地产开发和经营；中联置业发展有限责任企业，该企业成立于1994年，是一家专业房100%,获得了很好的经营成果。媒体报道等负面事件，合计开发总建筑面积约150万平方米。该企业房地产销售团体和商业管理团体人员既有60余名，物业管理人员100股东全称投资金额投资比例投资方式孙茵货币资金鬲晓鸿货币资金陈兴培货币资金马琳货币资金陈晓武货币资金西安恒毅装饰装货币资金西安天朗商业管理有限企业货币资金单丽华货币资金合计货币资金状况阐明：该企业原注册资本6000万元，于2023年9月增资为14000万元，并经陕西康华有限责任会计师事务所审核验证，并出具天朗地产管理体系由五大业务模块和两大支持体系构成，五大业几+△某市△兴以珊2023陕西地产品牌30强称号2023西安楼市最具爱心品牌企业奖蔚蓝国际2期：“2023西安楼市年度综合性价比楼盘奖”蔚蓝花城4期七色镇：“2023年西安楼市最值得期待楼盘奖”等该项目距玉祥门盘道260米，位于大庆路11号，是一座11层板式小高层住宅小区，总建筑面积11万平方米。该项目聘任新西兰Greenston设计企业设计，采该项目于2003年6月1日开盘销售，合计销售房屋1154套，销售率到达100%,该项目已于2023年清盘。该项目位于丰禾路11号，目前已开发的蔚蓝花城共分3期开发，占地约190.95亩，总建筑面积24万平方米。蔚蓝花城是一座花园式蔚蓝花城定位于大众精品住宅，主力户型从80平方米至115平方米，性价比较高，自2023年9月开盘以来，获得了很好的市场反响。6、蔚蓝风景该项目位于东二环北段辛家庙电信局南侧100米，距胡家庙仅5分钟车程，西临东二环，交通便利。该项目占地108亩，总建筑面积超过12万平方米，由15栋多层住宅构成。该项目采用江南园林式庭院设计，配套设施齐全，提供二房、三房户型，房屋面积从85至210平方米。该项目上市以来，销售火爆，已于2023年上六个月清盘。4、蔚蓝国际一期项目该项目占地13.694亩，总建筑面积约10万平方米，目前，综合租售率达90%以上；国际B座商务公寓已售罄。该项目位于玉祥门广场西南角，大庆路、环城西路、莲湖路的汇处，交通非常便利。项目占地2783平方米，建筑总层数为23层，其中：1-6层为商业裙房，建筑面积9000平方米；7-23层为准五星筑面积2029平方米，蔚蓝时代B座建筑面积20000平方米，整体建整体出租率到达85%以上。该项目位于韩森路西段路北，东临康居雅苑小区，西临黄河水利7.87亩，总建筑面积为37415平方米，商业面积4990平方米，原则层面积29201平方米，地下建筑面积3324平方米。蔚蓝领寓项目是蔚蓝印象的子项目，位于西安市大庆路11号，紧蔚蓝领寓项目占地面积27109.3平方米(40.66亩),拟开发建设总面积71618平方米，其中地上面积64357平方米：住宅由30层的高层1号楼(22738平方米),和32层的2号楼(37303平方米)、以及商业面积(4316平方米)构成；地下面积7261平方米。目前已四证2、蔚蓝国际二期项目蔚蓝国际二期项目坐落在西安玉祥门盘道西北角，大庆路5号，一栋建筑总高度5层的机电广场，和两栋33层公寓楼构成。项目规产品展示中心。该项目于2023年3月份正式动工，住宅部分于2023年5月正式获得预售许可证，截止目前住宅部分已基本清盘，项目销售均价在5200元/平方米左右。驻商户品质较高，蔚蓝国际二期总面积约6万平方米，现入驻率达蔚蓝花城七色镇项目是蔚蓝花城项目的子项目，位于丰禾路11号，项目居住环境优雅，配套设施齐全。项目总建筑面积35万平方地下建筑面积21960.14平方米、车位727个(地上229个，地下498个)、综合会所1019.52平方米、商业2461.31平方米。居住总户数为1756户，由5栋纯多层，13栋小高层和5栋高层构成，可以满足4.蔚蓝观园项目蔚蓝观园位于桃园北路和桃园东路交界处的东南角，北临桃园东齐全。该项目占地面积31714平方米，拟开发建设总面积135900平方米，其中住宅面积105100平方米、小区配套6800平方米、地下面项目位于北郊经济开发区凤城七路北侧，东距明光路150米，南临三九村，地形方正，地貌平整。总占地面积约67.746亩。1、北侧紧邻凤城7路(40米),西侧南北向街坊路路况良好(202、主干道裙房退用地红线8米，主干道塔楼退用地红线12米。万家强超市距离约3公里老求央区第一医院经开区是西安市未来的都市行政中心。近年来，以行政中心的北建设工作已经深入至经开区的中心区域二次规划的层面。同步还显1、本项目所处区位非常靠近经开区关键区域(中央商务区),距离区域级关键区3公里左右；为经开区重要的住宅(居住)配套片区。占地面积亩容积率总建筑面积住宅建筑面积商业建筑地下面积总户数户绿地率%地下停车位地面个地下个合计个第三部分西安房地产市场及本区市场分析1、国内房地产环境及西安环境：度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%,其中，商品住宅销售面积增长8.7%;商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%,其中，商品住宅销售额增长24.7%。西安市场的体现也充足印证了这一点，记录数据显示：西安市6月份商品房销售量到达110万平米，为23年11月以来初次突破百万平米大关，较去年同期相比增长99.84%。国家积极的宏观政策以及刚性需求的逐渐释放，2、西安市房地产市场价格刚性趋势明显到目前为止，西安市高中等住宅均价保持在5000—7000元/平方3、西安城北住宅需求刚性明显4、天朗地产集团在西安的长期经营“蔚蓝品牌”深入人心综上所述，市场刚性需求的逐渐释放，估计2023年西安房地产(一)区域环境概况西安经济技术开发区成立于1993年，位于西安市北门外、都市区一期规划面积10.51平方公里，2023年西安市政府又同意了11.23平方公里的二期开发用地，开发区总体规划控制面积21.74平方公河西安咸阳国际机场草游生态产业园中央商务区0Z45西安至法碎公增管委会出口加工区逐渭工业民■西安市行政中心北迁西安市行政中心向北迁移的新址位于西安经济技术开发区张家堡广场附近。目前，新行政中心建设于2023年6月启动。新行政中心北迁将使西安经济技术开发区所在的这一区域成为西安新的政治、经济、文化中心。:■新火车客运站北迁:通过国家铁道部及有关部门的多次反复论证，投资逾百亿元的西安新火车客运站最终选择定点在北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内。该客运站距开发区中央商务区局限性两公里，它的建2023年国家正式启动实行渭河流域治理，重点处理渭河流域水增进渭河流域经济社会可持续发展。该规划项目总投资229亿元，(二)城北市场分析城概念的提出与开建、地铁2号线的全面施工以及大明宫遗迹文化的运用好老式文化(汉文化)元素，通过项目建设体现历史与现代经开板块西成板块电子城板块政中心曲江板块未央路段多以商住项目和商业项目为主。各项目多依托都市运动公◆发展趋势：根据西安市2023-2023年都市发展规划，西安市将迹保护区森林公园；北部以经济技术开发区为中心形成装备制造业规划的迎宾大道，其东侧的综合改造将会延申至明光路，建成商业商——0(机会分析)◆发展前景看好，地区升值潜力◆沿凤城路诸多大盘相继开发势◆伴随首创等大型开发商的进驻必将使目的客户逐渐提高对北城居◆短距离内生活配套档次及规模◆项目所处区域人群收水平较低——T(威胁分析)◆都市综合改造需要过程，周围环◆沿凤城路诸多大盘的相继开发，从价格、配套、规模等方面势必对◆市场上项目日益增多，而客户群体有限，本项目在开发时效上要抢二、客群定位关键：中端客户范围公务员、企事业中高层、专业技术人员、收入水平公务员、企事业中高层、专业技术人员、业主流客户目前生活结婚/工作购房或改善目前居住状况，出多数有房，改善居住环境愿望较强，有置业能力35-50万50-90万置业倾向本区域性价比高的项目为主◆客户特性描述：城北区域情节较为严重的相对青年人群项目需求产品对接/人L三、总体定位定位解析：客户的心理共鸣区——他们眷恋城北区域，又渴望变化，他们需要居住的小区能代体现代都市的感觉，而内涵充斥友好与自然、和睦邻里亲情，(1)价格参照名称价格(元/m²)白桦林居占地537亩，总建筑面积67万平方米。5000多户园洋房、小高层及少许高层构成，划分为5个组团；商业部分以商业、餐饮、特色精品店为主，包括少许的公寓。最高价：6400高层起价：4800最高价：5300紫薇占地184亩，总建筑面积30万平方左右高层，以现代时尚的板式小高层与高层住宅为设计理念，把花园从地面搬至每一种住户的门前，让家家不出家门即刻享有花园的鸟语花香，见照一种充斥但愿的“花园式住宅”。最高价：5000风景御园占地260亩，总建总建筑面积12万平方米，共10006栋联体28层高层。最高价：5200首创国际城占地500亩，总建筑面积168万平共59栋，总户数9736户。小区配有42万m²的公建配套，拥有甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的ShoppingMall以及一座超五星级酒店，精品住宅所有为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大最高价：5400占地150亩，总建筑面积36万平方18栋26层高层，2梯3、4户高层构成，总户数达2500多户，绿化率达50%。一次性付款优惠7%,按揭优惠5%,嘉城总占地面积165亩，总建筑面积其中住宅面积约47万平方米，商业面积3.7万平方米。采用现代风格，局部运用汉代元素符号。共22栋高层26—32层，分为三个组团，其中北向4栋2最高5000占地面积116亩总建筑面积30万容积率2.8,建筑密度21%,绿化率42%,含少许商业。住宅部分所有为高层，总户数1502,主力户型为90-120平方米的二房、四房，顶层和底层有万华园占地35亩，总建筑面积11万平方12层的临街板式小高层，1梯2户设计2、层的点式高层，7号楼为2梯4户的27层点式高层元，均价4500优惠6%,按揭优惠4%紫薇·风尚一期占地127亩住宅建筑面积约19万平方米。配套商业4500平方占地面积120亩。项目由12栋板式高层、小高层构成。小区内配置生活馆，风情商业街等。住宅部分最高价：5000小镇亩，总建筑面积小区由高层和小高层构成，总体规划采用英伦小镇形式，突出了休闲典雅的英伦小区特点。(2)定价方略正式入市销售周期计划约18个月。整盘销售均价预估：5500元2023年7月正式开盘销售，在样板体系完善，区域环境亟待改善6000元/平米。较少，销售均价约：8500元/平米。广场下沉2米左广场下沉2米左北边缘街两个塔连板27层，2梯4户-6户，75-80层高3.6米， 小区图书馆、洗衣房、便利店、ATM自动取款机、医疗站、影第五部分项目开发进度安排1、2023年4月项目挂牌；10月，其他节点依次推后2、2023年5月项目摘牌；4、2023年5月底获得土地证；6、2023年7月获得规划许可证；7、2023年8月获得建设施工许可证8、2023年8月底项目出正负零；10、2023年9月主体封顶；11、2023年9月项目交付。(1)陕西省建设厅颁布陕建发[2023]45号文，2023陕西省建设工(2)2023年陕西省建设厅颁布，陕西省建筑装饰工程消耗量定根据上述估算根据及其他有关政策，估计本项1土地费用拆迁赔偿费契税2前期工程费市政公用设施配套费劳保统筹基金新型墙体材料专题项目设计费监理费3基础设施费箱式变电站工程施工期间工地建设费天然气安装建设费雨、污水管道及化粪池工程建设费4公共设施配套费5建筑安装费6不可预