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浅谈我的房地产认知房地产是土地与地上建筑物、附着物的总和。这是一个较专业的术语。我的认知，1，房地产是一个不动产，区别于动产。你可以动，它不会动；只能你去它这里，不能它来你这里，因为它是不动的。房地产就是不动产，不动产就是房地产。2、房地产也可表示为一种空间，一种空间权益。从地上往下的一定深度的空间（地下室、矿井），从地上往上的一定高度的空间（国土领空），空中的一定空间（如你家在12楼）。从这角度看，房地产是不需要完全依附于大地，如果科技足够发达，人们可以将房子浮在空中，在他人家的顶上一定的空中，有如房车。水域、大海也是房地产。3、房地产是人类一切生产、生活活动的基础；所有活动都是在土地上（包括水域、或者空中）进行。这是泛房地产概念，有人说肯德基，其实他是房地产商；也有说，每一家大企业都有房地产，都开发经营房地产；只要企业或个人有房地产，都可以理解为房地产商或在进行房地产投资，如企事业单位的基建处，如你的房产。4、任何房地产都在价值，或任何土地和房屋都有价值；土地有绝对价值，因为它有稀缺性，房屋有重置成本价格。5、房地产的三要素：地段，体现土地价值的高低，地段价值是一种社会价值，当然也有少数天然资源极佳的区域（如湖景、海景），地段受外部性的影响很大，所以政府可以将一个一般甚至极差的地段打造成一个高档的地段（如进行交通、教育、医疗等公共资源的投入），这也就是经营城市的理念；时机，这是一个市场变化相关的概念，也是一个与利率即资金成本相关的重要因素；质量，也叫品质，对于小型投资者是影响长期价值的重要因素，大型投资者在土地价值足够高的情况，可以直接将低品质的房产拆了重建。房地产行业特点一、周期性特点1.强周期行业：商品属性：反映居民刚需，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动金融属性：房价走势与货币供应正相关2.受政策影响大：房地产关乎经济稳定和社会稳定，经常受调控3.中国房地产周期特殊性：仍处于城镇化阶段，刚需较强，为未来房地产业发展提供有力支撑。资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨。土地供应受政府管控，进而影响房价二、现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金、首府、按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入。因此，现金流入早于盈利。现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份。另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流。拿地多的年份经常产生净现金流为负。现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资。另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款。因此，房企对于银行融资的依赖高。三、经营模式住

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