嘉祥项目营销推广报告146P

谨呈：嘉祥盛隆房地产盛隆鼎立巨献嘉祥时代地标>>工程诉求点分析>>工程价值体系及整体定位>>工程各物业定位及相互关系>>客户群定位>>营销策略>>售楼处建议>>Logo与VI设计报告体系AnalyzeSystem综合体从来就是城市的中心，天生就能成为区域城市地标、区域核心和城市象征1诉求思考从嘉祥发展现状看，城市综合体还处于简单功能叠加的初期2综合体——是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各局部之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。诉求思考本项目综合体为“商业核心模式”，以商业的高度发展来带动其他业态及区域经济的发展3诉求思考随着嘉祥经济水平的快速开展，以“曾子像〞为城市LOGO的城市形象已经无法与新时代的嘉祥相匹配，急需一引领开展且又能代表嘉祥新形象的地标建筑！作为真正意义上的新型城市体，本案占尽天时，应市而生！开发诉求城市本工程作为盛隆集团进军房地产行业的第一枪，承载着集团以黑马之姿亮相房地产赛场的雄心壮志，勇者无惧，人和之利！因此本工程的开发目的不仅仅是实现开发利润，也是为了获得品牌价值、形象价值开发诉求自身天时地利人和盛隆鼎立巨献嘉祥时代地标开发诉求麒麟时代广场案名建议总案名案名释义：寓意祥和，嘉祥乃获麟之地，麒麟代表嘉祥，本案代表嘉祥！契合本案作为嘉祥门户地标的历史使命；以时代为题，含义深刻，本工程将会开辟嘉祥的新时代，带动嘉祥的新开展。>>工程诉求点分析>>工程价值体系及整体定位>>工程各物业定位及相互关系>>客户群定位>>营销策略>>售楼处建议>>Logo与VI设计报告体系AnalyzeSystem根底思考作为嘉祥的门户地标，综合体必须建立起三大标杆体系：形象标杆：各物业类型以统一的、高端的引领城市开展的形象面世，着力打造商业。产品标杆：向领先城市看齐，打造领先嘉祥、甚至济宁的市场产品、地标性产品，想成价格标杆、市场焦点。价值标杆：依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，更多的是价值的峰值！品牌形象标杆建筑形象标杆经营形象标杆最能表达嘉祥价值的标杆形象现代感、地标性、突破嘉祥市场的引领嘉祥商业升级、潮流生活的引导者根底思考多种商业形态、商场、电影院、高档KTV娱乐场所、时尚风情内街、地标性写字楼、LOFT产品…………根底思考以住宅保证工程的良性运转，招商自持局部，即电影院、时尚高档KTV等为工程商业开展引擎，建立价值峰值根底，其余局部成为实现价值标杆的产品。根底思考根底思考形象标杆及产品标杆的建立，在前期与开发商的沟通中已经详细阐述，本次方案汇报将以价值标杆的寻找及实现为主要阐述！交通价值城市干道：本案紧邻城区主干道建设路、获麟街其他干道：252省道、338省道贯穿全城，紧密连接城乡。地块价值开发价值最具潜力的商圈：在老城区的根底上，开展出以本案为核心的新型商圈，将会吸引大量人，成为寸土寸金的商业旺地；冠亚上城、中央华府、芊一豪庭等品牌工程纷纷涌入，地产资本主导的城市变革已箭在弦上。周边环境：周边成规模的住宅小区开发，提升周边的城市居住概念资源条件：本工程位于老城区核心，金融、医疗、休闲、教育、餐饮等配套相对齐全。区域价值区域价值处于老城区核“心〞，交通通达，配套齐全，衍生出的新商圈成为驱动区域转变的关键*工程业态价值*物业业态：业态丰富，各物业形态之间有机结合，实现工程整体价值提升；率先引进Loft这样的物业形态，在嘉祥地区属于先例，是嘉祥地区唯一的个性化Loft；自持商业：基于当地居民的娱乐休闲需求，引进大型KTV、电影院线这样的商业业态，也是开辟了嘉祥地区的先河。*工程规划价值*提升物业档次和工程品质以及住宅景观性；形成价值上高溢价空间的可能；形成与竞争工程冠亚上城、中央华府的竞争区隔；工程与城市的外向交互界面处理较好、具有一定的昭示性。自身价值自身价值各种业态功能组合，有机结合，形成“新〞型城市综合体项目地段规模（㎡）开发商物业冠亚上城府前片区占地面积37万，建筑面积80万冠亚地产住宅为主，商业有沿街商铺、写字楼等，已引进银座超市中央华府建设路与中心西街交汇西北部占地面积4.2万，建筑面积9万济宁市天诚源房地产住宅与商业并重，商业有底商与酒店本案东临建设路，北挨获麟街建筑面积5.8万嘉祥盛隆房地产商业为主，住宅为辅，商业包含集中式商业、写字楼、Loft等据此可以看出：本案在各方面不存在明显的竞争优势，这就需要我们在深度上挖掘自身的核心价值点所在。比照价值“心〞“芯〞“新〞“新〞工程定位思路繁华核“心〞打造嘉祥核心领地城市化高端工程在新的商圈核心制造繁华，在城市中央兴起繁华之城，在城市黄金分割点上打造城中之城工程定位“新〞型城市综合体现代感、地标性、突破嘉祥市场的建筑标杆工程定位新的功能组合体，为嘉祥带来新的精英集群；新的建筑地标，为嘉祥城带来全新的改变；新的物业业态，为嘉祥带来前所未有、永不落幕的都市生活方式芊一豪庭冠亚上城本案中央华府核心价值点——“芯〞工程定位老城区核心，新型城市综合体蓄势待发，锋芒渐露，与冠亚上城、中央华府形成三足鼎立之势。压轴亮相，借势而立，商圈发力之引擎，嘉祥开展之引擎，城市荣耀核芯力。嘉祥之“芯〞引领嘉祥商业升级，提升区域经济开展开启嘉祥华美篇章，于商圈核心谋事而动；工程定位嘉祥开展源动力，蓬勃开展之引擎。繁华核“心〞，打造核心领地城市化高端工程“新〞型城市综合体，打造地标性建筑，引领城市新风貌嘉祥之“芯〞，引领商业升级，带动区域开展，成为城之荣耀工程定位总结>>工程诉求点分析>>工程价值体系及整体定位>>工程各物业定位及相互关系>>客户群定位>>营销策略>>售楼处建议>>Logo与VI设计报告体系AnalyzeSystem住宅定位商业定位住宅VS商业商业各业态定位商业各业态之间关系第一板块第二板块工程各物业定位及相互关系住宅定位商业定位住宅VS商业第一板块工程各物业定位及相互关系项目建筑面积（㎡）户型景观建筑形态销售现状冠亚上城58万主力户型以130-140㎡三室或四室为主有局部水景多层、小高层、高层一期14万㎡，未开盘，接受登记中央华府4.2万户型面积在97-150㎡之间无特色景观高层一期开盘本案3.2万主力户型以100-150㎡的三室一厅或三室两厅为主园林景观小高层报批阶段本案住宅无明显优势，且体量较小，因此以较高的性价比做到与竞争工程的产品区隔。住宅价值点比照住宅定位工程的产品定位：繁华之上，品质宜居社区释义：繁华之上，寓意工程位于城市核心，繁华地段。品质宜居社区说明本工程致力于为置业者提供高性价比的宜居住宅。住宅定位麒麟新意住宅案名建议释义：沿袭前面整体案名，取麒麟二字；依据工程整体定位，取新字；新意二字那么说明为置业者提供颇具新意的居住环境，在其心目中形成高性价比的形象。住宅定位本案在业态上包含集中式商业、沿街商铺、内街、个性Loft、写字楼，各业态相互配合，形成有机整体业态丰富，带动区域产业升级，完善区域功能商业项目体量（㎡）业态行业项目进展冠亚上城17万沿街商铺、酒店、公寓、写字楼大型购物商场（银座）写字楼全部分配给县局机关单位；目前已引进银座超市中央华府底商4.2万，酒店8000沿街商铺、酒店、内街有KTV等娱乐业态前期有手续问题，正在接受预定本案2.6万集中式商业、写字楼、沿街商铺、内街、商住楼有大型KTV、电影院、数码电子广场等报批阶段可以看出，本案体量较小，且业态较为复杂，引入新型业态，打造嘉祥第一标志性城市综合体商业价值点比照商业定位商业属性定位：核心之上，首席全覆盖式商业引擎释义：核心之上，寓意地段价值；全覆盖意指物业形态丰富，涵盖多种行业，这样的物业形态组合，这样的商业价值在嘉祥地区来说属于首席。商业定位住宅商业为商业提供根本消费人群利用各项功能，实现价值最大化；现金流来源；为住宅提供完善的配套作用关系标注：工程活力的核心，树立综合体形象的关键；工程利润实现的关键住宅支持商业，商业配套住宅可以看出：住宅作为回笼现金流的主要来源，因此住宅先推，以回笼资金；商业作为工程实现利润的主要价值点，因此在后期以商业为推广重点。住宅VS商业商业各业态定位商业各业态之间关系第二板块工程各物业定位及相互关系集中式商业AB商业A与商业B同属集中式商业，其中商业B属于开发商自持。A规划为服装卖场，B规划为休闲娱乐Mall。整体来看，本案的集中式商业以休闲娱乐为核心，打造一站式休闲平台，满足人们的吃、穿、玩、乐的需求。相对于整个商业而言，集中式商业可以定位为娱乐核心商业定位商业A和商业B作为大体量的集中式商业，必须依托主力店的拉动，才可实现其他局部的顺利去化。商业B中的KTV与电影院是本案的主要发力点，需要我们在招商过程中最大限度的迎合主力店的各项要求，以确保商业局部的平安去化需要注意的是：商业定位麒麟万象集中式商业案名建议释义：万象说明集中式商业包罗万象，一应俱全地满足人们的吃、穿、玩、乐等需求。故取名“麒麟万象〞。沿街商铺该业态虽然零散地分布在外街，但是它是引发良好商业气氛的重要着力点。因此从商业整体来看，沿街商铺是引发气氛核心。商业定位分布区域：商住楼底商、写字楼底商、服装卖场沿街商铺写字楼从写字楼功能来看，用途主要是办公，将衍生出一批批商务俊杰，对于整个商业而言，写字楼的属性定位是办公核心。写字楼案名建议麒麟时代大厦释义：一批批商务俊杰的诞生会成就一个新的时代，引领一个地区进入新的时代。以时代命名，暗含对新时代的希冀与新兴城市的展望。商业定位Loft商业定位Loft的引入更确切地说是新型居住概念的引入，通过这种概念的植入带开工程价值的整体提升，引领整个城市的潮流，因此Loft对于整个商业而言是潮流核心。Loft是嘉祥地区的新兴业态，它具有较高的附加值，可以实现商住两用，宜商宜住宜投资。目前在嘉祥地区尚属独一无二的商业形态，对于本工程而言，是一个巨大的挑战。但是通过精准有效的推广宣传，可以成为本工程的时机点，在嘉祥地区掀起风潮。麒麟公寓Loft案名建议释义：麒麟象征桔祥，象征高贵，以麒麟命名更能贴近居民的心，方便对嘉祥居民的引导，使他们更容易接受公寓的概念，接受这种新的居住潮流。商业定位内街本案中的内街是嘉祥地区第一条时尚风情步行街，通过内街打造嘉祥地区第一个风气核心。内街案名建议麒麟风气街释义：风气有两层意思，一是风情时尚，贴合我们的内街定位；二是含有引领时代风气的深意，故以“风气街〞命名。商业定位商业五大核心娱乐核心引发气氛核心办公核心潮流核心风气核心集中式商业沿街商铺写字楼Loft内街根据商业各业态的功能定位，以娱乐核心为首，引发居民的休闲娱乐风潮，带来客流量；以沿街商铺引发整体商业气氛，聚集更多人气；办公核心吸引精英人群，吸引高端客户；Loft引领商住新潮流；凭借前四个核心的拉动启动内街，吸引人气，打造风气核心。五大核心相辅相成，逐步吸引客流，稳步拉动人气商业定位写字楼集中式商业、沿街商铺内街商住楼工程利润实现的发力点与拉动点为写字楼、商住楼提供配套；拉动内街实现较高的销售价格；保持物业形象写字楼为商业、商住楼带来潜在客户；写字楼可提高商业整体档次商住楼可提高商业整体档次最初不具备吸纳投资和经营的能力提高工程整体档次的有力手段；标志性起初完全依赖集中式商业与沿街商铺的带动；作用关系商业各物业之间功能复合、多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力商业各业态关系物业类型角色策略自持商业实现利润的发力点主力店先行，需要牺牲部分利润招商入驻，奠定基础服饰卖场实现利润的拉动点强势拉动客户入驻，实现高利润沿街商铺写字楼树立标杆形象，实现高价值租售并举，销售为主，需要一定时间积累客户个性Loft引领商务新生活方向，提高项目整体档次需要采取有力的营销手段将公寓概念推广，以实现销售内街被动点租售并举，销售为主角色定位结合商业五大核心的功能定位以及关系分析，以及各局部角色定位，我们得出商业各业态的推售次序：自持商业服饰卖场、沿街商铺内街Loft写字楼推售次序>>工程诉求点分析>>工程价值体系及整体定位>>工程各物业定位及相互关系>>客户群定位及客户策略>>营销策略>>售楼处建议>>Logo与VI设计报告体系AnalyzeSystem

·客户群定位核心客户群重要客户群12老城区首改及乡镇首置客户置业目的：改善住房，婚房购置3偶得客户城区周边乡镇的首置客户——暂住居民与进城农民置业目的：购房安居济宁等与本区域相关的周边客户以老城区首改及乡镇首置客户为主。住宅客户定位住宅客户锁定住宅核心客户：个体经营者机关企事业单位人群客运物流商贸等行业的经营者。嘉祥地区所有大、中、小学校、教育机构、医院、银行员工；国家机关公务员。外地企业驻本地机构人群嘉祥地区外地企业驻本地分公司、办事处员工嘉祥普通居民嘉祥本地居民，改善型住房需求者住宅客户定位住宅客户锁定嘉祥普通居民——嘉祥当地居民25~45岁价格具备相当的敏感度，追求性价比需求以改善型住房为主追求便利性置业要素排序：区位、价格、配套、外观、小区环境、升值潜力行为及生活特征置业需求住宅客户定位住宅客户锁定个体经营者——客运物流商贸等行业的经营者25~45岁，外地人占相当比例，人口基数大城市新生力量、小康之家收入不一，购房需求梯度大价格具备相当的敏感度，追求性价比攀比心强，注重面子兼顾生活和生意的便利性置业要素排序：品牌、价格、配套、外观、小区环境、升值潜力行为及生活特征置业需求住宅客户定位住宅客户锁定机关企事业单位群体——政府、事业单位、医院、学校等单位职工、管理者25~50岁，政府、事业单位职工多为三口之家，另有局部25~30婚龄人群事业进入稳定阶段，支付能力强初次、二次置业各占一定比例，选择范围大，注重身份感，追求舒适性置业要素排序：区位、品牌、交通便捷性、教育商业配套、舒适性〔户型、产品形式〕、小区环境。行为及生活特征置业需求住宅客户定位住宅客户锁定外地企业驻本地机构人群——外地企业驻本地分公司、办事处员工25~35岁思想开阔，追求生活品质，认可物业的稀缺性和升值潜力多为初次置业，注重身份感，追求舒适性置业要素排序：区位、品牌、交通便捷性、教育商业配套、舒适性〔户型、产品形式〕、小区环境。行为及生活特征置业需求住宅客户定位住宅客户锁定核心客户群重要客户群12区域内专业市场老板：70%来源：多为嘉祥本地人，嘉祥当地商铺店主以及从事煤炭、石材、鲁锦等行业的老板。置业目的：投资、居住。3偶得客户嘉祥本地投资客：20%，来源：嘉祥财富阶层置业目的：投资使用其他：5%，与嘉祥有业务往来的外地客户。来源：山东省其他市县客户。济宁及周边县市客户：5%以区域内专业市场老板和嘉祥投资客户为主。商业客户定位商业客户锁定环境及配套方面在满足其根本功能外，客户追求的是产品的投资回报率、品质感、效劳品质、相关配套。●投资回报率：拥有多套物业，掌握较多的财富，敏锐的投资意识，对产品的投资回报率要求较高。●效劳品质：需要高品质、完善区别于普通住宅的效劳；●环境需求：园林不是考虑的首要元素，但符号性和品质感要强；●配套需求：充分整合周边商务、生活配套；商务配套效劳要完善，家是商务功能的延伸；商业客户定位需求特征

·客户拓展策略前期市场定位中，本案的定位是市场追随者，因此我们的客户拓展策略以搭便车、借势为主。本案位于新商圈的核心，可以充分借助冠亚上城、中央华府的规模优势、推广炒作和客户吸纳能力，针对冠亚最主流的客户进行截留和分流。在操作过程中无需进行大规模的区域炒作和客户开发，而是更多地在冠亚主流产品的根底上做适度优化，通过精致的细节、精准的客户定位和精心的客户效劳实现对目标客户的逼定。客户拓展策略核心策略客户渠道内部渠道外部渠道老带新朋友介绍关系户推广吸客异地客户拓展电视·网络·短信·DM·户外·活动建立工程客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护竞争客户拦截客户拓展策略渠道策略交通通达性区域客户嘉祥县区域客户工程周边客户导入期销售前期销售中后期客户拓展策略客户地图A\行销拓展C\嘉祥县内客户拓展D\嘉祥周边客户拓展B\工程周边客户拓展客户拓展策略客户拓展现场展示到位之前：节点性人数控制在20人左右，主要目的：一是通过点对点宣传工程，提升知名度。二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数；因此派单地点为拉网式，不针对具体地点；当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，工程知名度快速提升；现场展示到位之后：行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。A\行销拓展：客户拓展策略设置市内品牌展示中心；行销队伍派单扫街；在人群密集度高的超市、商场巡展，吸纳更多客户来源；B\工程周边客户拓展：客户拓展策略C\嘉祥县内客户拓展：区域内客户拓展方式香樟路湘府路劳动路韶山路政府机关企事业单位；周边院校；拓展方式：登门拜访、企业联谊、等客户拓展策略对象：济宁区域客户方式：项目广告，赠送矿泉水，挂房价抵用卷吸引客户来访。在交通枢纽口做户外广告或海报宣传；短信锁定重要客户来源区域D\：嘉祥周边客户拉升客户拓展策略>>工程诉求点分析>>工程价值体系及整体定位>>工程各物业定位及相互关系>>客户群定位及客户策略>>营销策略>>售楼处建议>>Logo与VI设计报告体系AnalyzeSystem从上一阶段的总体规划中我们可以看出，工程总体量较小，住宅仅为四栋，而商业业态多样，按屡次少量推出，整体不适合长期运作，加之开发商快速回笼资金的诉求，故我们的总体营销策略是：一举攻破短、平、快把握市场需求，精准定位把握销售节奏，快速出货总体营销策略根据前面我们对工程整体产品关系的分析以及角色定位，可以得出：住宅为商业提供根本消费人群，是现金流的主要来源商业为住宅提供完善的配套，是工程活力的核心，是实现利润的关键率先推出住宅，低价位入市，以快速回笼资金，紧接着商业入市，招商先行，租售并举，住宅起到辅助作用客户拓展策略前面我们分析到，本案周边最大的竞争对手是冠亚上城以及中央华府，已经形成一定的区域影响力，在这种情况下，想要出奇制胜，我们首先要做的是：借势借其区域影响力的大势，向外界传达冠亚上城、中央华府、本案三者将构成嘉祥核心商圈，并带动嘉祥的经济开展，在这一根底上，紧接着我们要做的就是：截流总体推广策略住宅篇1#2#楼栋楼座分析1#位于住宅部分内侧，受商业街干扰较少，朝阳并可观景2#临近商业内街，受噪音干扰较多，安全性不高，朝阳可观景3#受商业街干扰少，南北景观好，较好设计户型朝向，周边有水景，可作为楼王4#临近商业内街，朝阳，南北景观好3#4#3#>>>1#4#2#楼栋价值大小排序：楼栋价值解读

分期推售产品住宅一期1#、2#（祥麟组团）住宅二期3#、4#（麒瑞组团）我们将利用2021年4月-2021年10月十二个月的时间实现全盘倾销！我们的推盘原那么是：货源充足、均匀去化、稳步提升推盘节奏------推盘节奏时间简表-----2021年10月逐步亮相嘉祥，打响领跑者的第一枪！2021年10月12月11月1月2月4月3月5月6月一期开盘消化期二期开盘尾期加推推盘节奏时间7月8月9月10月形象导入蓄客期强销蓄客期强销尾盘销售推盘节奏2021年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月份开工3月份1#、2#取得预售条件售楼处建成并装修完毕7月份3#、4#取得预售条件12月份临时咨询处搭建完成为配合推盘节奏，有效完成住宅销售目标，需按工程节点要求完成施工任务：良好的推售效果，必须要以既定的工程节点配合工程节点配合

一期开盘3月7月10月推广启动二期开盘4月2021年10月临时咨询中心启动尾盘销售售楼处开放阶段1、形象导入，引发关注2、一期开盘销售3、二期开盘销售12月户外广告·调性和信息点1、形象调性树立2、工程调性，卖点挖掘，营销信息、开盘信息3、二期营销信息、开盘信息传播渠道实施短信·DM〔直投〕信息点·截流客户1、售楼处开放信息、工程卖点信息2、一期开盘信息3、营销活动信息4、二期营销信息、开盘信息到嘉祥县各乡镇进行一对多营销，传达工程信息说明：以上推广直接针对目标客户群，具体实施节点可根据重大工程节点进行调整，既要起到高端调性的传播，又要实现客户截流。8月行销·工程卖点截流客户电视·工程卖点节点信息截流客户嘉祥当地电视台广告推广部署传播渠道实施渠道类型必备等级具象选择作用时间行销嘉祥县人流量密集的各街道、企事业单位、私营企业一对多的营销，迅速建立客户认知，量大、时间短2012年4月一期开盘前期2012年8月二期开盘前期（灵活调整）户外广告建设路道旗、项目周边3块户外视觉冲击力强，给受众留有深刻印象，扩大项目知名度2011年10月DM（直投）形象树立与价值点传递并重，重大节点配合，营销信息受众面广，一对一发送，广告效果最佳，灵活性大，可根据节点调整2012年4月一期开盘前期2012年8月二期开盘前期（灵活调整）短信针对目标客群进行项目价值点传达、节点营销信息低成本、顺势轰动效应强、具有灵活性、速度快的特点根据销售节点以及营销活动灵活安排电视嘉祥当地电视台，节点活动告知，项目价值点传达见效快、具有时效性，覆盖面广2012年4月一期开盘前期2012年8月二期开盘前期（灵活调整）说明:以上传播渠道将根据销售节点的不同有所侧重和调整推广部署活动节点7月2021年11月2月3月8月4月6月5月1月12月世界杯世博会大型营销活动营销节点活动暖场活动9月10月咨询中心启动售楼处开放一期开盘二期开盘五一唢呐大型表演装修讲座消夏Party产品说明会样板间开放活动铺排第一阶段：形象导入期时间：2021年10月-2021年3月2021年10月11月12月1月2月3月奠基仪式圣诞嘉年华售楼处开放工作重点：高调亮相，引起广泛关注工作内容：时间内容2011年10月宣传物料、围挡的设计与制作2011年11月-2011年12月派单、短信发布活动信息2011年12月-2012年1月广告宣传，媒体投放2012年1月-2012年3月灵活采用各类媒体，强势蓄客营销推广主题：核心大宅，尊荣优居释：核心，为我们的主打概念，本案位于城市中心，也是区域的轴心；我们致力于打造品质宜居社区，尊贵、荣耀是我们的终极目标。渠道：形象导入期的主要目标是扩大工程知名度，无缝隙覆盖目标客群，故在这一阶段主要以户外广告、派单为主，以短信、电视为辅。营销推广第一阶段：形象导入期活动：主题：圣诞嘉年华时间：2021年12月25日地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：嘉祥市民内容：举办群众圣诞Party，联欢活动，但凡到场的客户，均可获赠工程纪念品营销推广2021年4月5月6月产品说明会五一大型唢呐表演活动样板间开放工作重点：蓄客认筹开盘工作内容：时间内容2012年2月-2012年3月中旬蓄客2012年3月下旬认筹，认筹前对外发布信息、产品说明会信息2012年4月短信、DM、电视传达一期开盘信息、五一活动信息以及活动物料的准备2012年5月短信、DM告知样板间开放2012年6月样板间开放活动，凡是到场客户均可获赠本案礼品第二阶段：一期祥麟组团盛大开盘时间：2021年4月-2021年6月一期开盘营销推广主题：核心大宅耀市登场祥麟组团〔1#、2#〕渠道：形象导入期过后，已经形成一定的知名度，这一阶段主要以行销、派单为主，短信、电视为辅。营销推广第二阶段：一期祥麟组团盛大开盘活动1：主题：一期祥麟组团产品说明会时间：2021年4月初地点：售楼处邀请人员：前期累积客户内容：向客户传达工程信息，对意向客户进行详尽解答，现场放置点心、饮品营销推广主题：一期祥麟组团开盘活动时间：2021年4月开盘日地点：售楼处邀请人员：前期积累的客户内容：通过对前期积累的意向客户进行梳理，在销售中心进行选房开盘；根据拟定的优惠策略进行价格优惠折算；最大化的去化客户，去化房源活动2：营销推广活动3：主题：五一“唢呐之乡嘉祥之魂〞大型表演活动时间：5月初地点：售楼处门前空地〔暂定〕邀请人员：意向客户及已签约客户内容：以嘉祥传统唢呐文化，吸引大量客群，瞬时激发轰动效应，扩大知名度营销推广活动4：主题：一期祥麟组团样板间开放时间：2021年6月地点：样板间邀请人员：老业主、意向客户内容：通过样板间的开放，带给客户直观感受，促进销售营销推广2021年8月9月二期开盘工作重点：蓄客认筹开盘工作内容：时间内容2012年6月-2012年7月中旬蓄客2011年7月下旬认筹，认筹前对外发布信息2012年8月短信、DM传达二期开盘信息、活动信息消夏Party第三阶段：二期麒瑞组团荣耀加推时间：2021年8月-2021年9月营销推广主题：臻品上市火爆抢购麒瑞组团：3#、4#渠道：在一期宣传的根底上，更换户外广告内容，以户外、行销为主，派单、短信为辅。营销推广第三阶段：二期麒瑞组团荣耀加推活动1：主题：消夏Party——新老业主联谊活动时间：2021年8月地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：新老业主内容：准备消夏饮品，邀请新老业主参加，在享受凉爽的同时增进彼此间的了解营销推广主题：二期祥麟组团开盘活动时间：2021年8月开盘日地点：售楼处邀请人员：前期积累的客户内容：通过对一期开盘后积累的意向客户进行梳理，在销售中心进行选房开盘；根据拟定的优惠策略进行价格优惠折算，力争做到全盘售罄活动2：营销推广

商业篇95根据商业地产效劳经验以及市场研究，我们认为：商业中心的目标不是销售性收入，而是整体物业租金组合的最大化及长期财务奉献；需要以鲜明的品牌号召市场，以最大化地整合商家和消费者价值为导向，并积淀品牌资产；商业中心的运作成功关键是创造优越的品牌平台以整合商家和消费者价值，大大提高招商率和营业效益。商业品牌思路

图中：

A为写字楼〔包含银行、底商〕

B为集中性商业〔规划为服装商城〕

C为集中性商业〔规划为数码广场、KTV、电影院、地下美食城〕自持

D为商住楼〔包含底商、酒店、Loft〕

E为商业内街

ABCDE商业业态排序自持商业服饰卖场、沿街商铺内街Loft写字楼依据前面分析，推售次序如下：商业业态排序我们将利用2021年10月-2021年11月十三个月的时间实现全盘售罄！分期推售产品商业一期C集中性商业主力店招商（自持部分）商业二期B集中性商业、底商麒麟万象商业三期A写字楼麒麟时代大厦商业四期Dloft公寓麒麟公寓商业五期E内街麒麟风尚街推盘节奏我们的推盘原那么是：招商先行，租售并举以嘉祥商业引擎、“芯〞之动力的概念迅速打入市场，快速回笼资金！推盘原那么------推盘节奏时间简表-----2021年10月逐步亮相嘉祥，打响领跑者的第一枪！2021年10月12月11月1月2月4月3月5月6月推盘节奏时间7月8月9月10月形象导入为主招商〔C自持局部〕集中性商业、底商(B)Loft(D)写字楼(A)内街(E)根据价值排序以及招商先行的原那么，我们作出如下安排：一期招商二期出售三期出售四期出售五期出售11月推盘节奏2021年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月份开工8月份Loft(D)取得预售条件12月份临时咨询处搭建完成为配合推盘节奏，有效完成商业销售目标，需按工程节点要求完成施工任务：2月份到达自持局部〔C)的招商条件4月份集中性商业、底商〔B)取得预售条件6月份写字楼〔A〕取得预售条件10月份内街〔E)取得预售条件工程节点配合

3月7月10月推广启动5月2021年10月临时咨询中心启动尾盘销售售楼处开放阶段1、形象导入2、招商3、集中性商业、底商出售12月户外广告·调性和信息点1、形象树立2、卖点挖掘，一期招商信息传播渠道实施短信·DM〔直投〕信息点·截流客户2、售楼处开放、二期出售3、三期开盘信息4、营销活动信息、四期出售5、五期营销信息说明：以下推广直接针对目标客户群，具体实施节点可根据重大工程节点进行调整，既要起到高端调性的传播，又要实现客户截流。4、写字楼出售5、loft出售6、内街出售3、营销信息、二期出售信息4、三期出售信息5、四期出售信息5、五期出售信息1、工程卖点信息，一期出售网络·信息点1、工程卖点信息，一期出售2、售楼处开放、二期出售3、三期开盘信息4、营销活动信息、四期出售5、五期营销信息行销·工程卖点截流客户到嘉祥县各乡镇进行一对多营销，传达工程信息电视·工程卖点节点信息截流客户嘉祥当地电视台广告推广部署传播渠道实施渠道类型必备等级具象选择作用时间行销嘉祥县人流量密集的各街道、企事业单位、私营企业一对多的营销，迅速建立客户认知，量大、时间短2012年2月一期公开招商前2012年4月二期发售前2012年6月三期发售前2012年8月四期发售前2012年10月五期发售前（根据营销活动灵活调整）户外广告建设路道旗、项目周边3块户外视觉冲击力强，给受众留有深刻印象，扩大项目知名度2011年10月启用DM（直投）形象树立与价值点传递并重，重大节点配合;营销信息受众面广，一对一发送，广告效果最佳，灵活性大，可根据节点调整各期开盘前进行派单、直投（根据营销活动灵活调整）短信针对目标客群进行项目价值点传达、节点营销信息低成本、顺势轰动效应强、具有灵活性、速度快的特点根据销售节点以及营销活动灵活安排电视嘉祥当地电视台，节点活动告知，项目价值点传达见效快、具有时效性，覆盖面广根据销售节点以及营销活动灵活安排网络项目价值点传达覆盖面广，更改灵活，速度快2011年10月说明:以下传播渠道将根据销售节点的不同有所侧重和调整推广部署活动节点7月2021年11月2月3月8月4月6月5月1月12月品牌发布活动世界杯大型营销活动营销节点活动暖场活动9月10月咨询中心启动售楼处开放一期招商二期出售新老业主联谊活动投资理财讲座开街文艺演出活动三期出售四期出售五期出售招商酒会元旦喜乐会鲁锦展示会区域经济发展论坛活动活动铺排第一阶段：形象导入期时间：2021年10月-2021年1月2021年10月11月12月1月奠基仪式元旦喜乐会工作重点：高调亮相，引起广泛关注工作内容：时间内容2011年10月奠基仪式各物料的设计与制作2011年11月-2011年12月各类媒体的密集投放，发布活动信息2012年月1月举办元旦喜乐会营销推广第一阶段：形象导入期主题：嘉祥华章绝版领地经典压轴之作营销推广活动1：主题：新年元旦喜乐会时间：2021年1月地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：已登记的意向客户内容：借元旦传统节日，举办一次联欢活动，节目安排有嘉祥当地特色并穿插暖场小游戏营销推广活动2：主题:区域经济开展论坛活动时间：2021年1月中旬地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：嘉祥县政府领导、嘉祥、济宁企事业单位领导；私企老板及嘉祥煤炭、石材、鲁锦等行业经营者内容：由政府牵线，与各行业经营者站在嘉祥新商圈的角度探讨嘉祥区域经济开展前景。营销推广时间：2021年2月-2021年3月2021年2月3月一期招商招商酒会工作重点：一期招商工作工作内容：时间内容2012年1月招商工作各类资料的准备、招商宣传工作2012年2月各类媒体的密集投放，发布招商信息酒会的宣传以及物料准备2012年3月举办招商酒会第二阶段：一期主力店盛大招商营销推广第二阶段：一期主力店盛大招商主题：娱乐核心一应俱全自持局部〔酒店、银行、美食广场、KTV、电影院〕招商渠道:自持商业目标客户多为财富阶层，其媒体习惯以短信、户外为主，故在这一阶段以户外、短信为主，行销、网络、电视、DM为辅。营销推广活动：主题：干红韵味，品鉴生活——暨品牌签约仪式时间：2021年3月地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：公众、行业、商家、媒体、政府、社会名流、意见领袖，一期入驻商家及意向客户内容：通过品鉴红酒的形式，对工程的投资价值做进一步的阐述，坚决业主信心，激发意向客户的投资欲望营销推广112目的：1、品牌发布实现工程品牌形象首次精彩立体亮相；集中展示、阐述工程品牌形象、个性及；理念；建立各界良好关系，整合媒体报道，引发市场关注，增强品牌认知。2、招商推介全方位展示商业工程的鲜明特色和魅力；展示强大实力及开展前景，凸显投资潜力和商业价值，增强合作意向和信心；发布未来开展方案、招商信息等。营销推广113合作品牌签约仪式2021年4月5月二期出售抽奖活动工作重点：二期出售工作内容：时间内容2012年3月各类媒体的密集投放，二期发售宣传工作2012年4月发布二期发售信息，抽奖活动的宣传以及物料准备2012年5月举行抽奖活动第三阶段：二期麒麟万象公开出售时间：2021年4月-2021年5月营销推广主题：城市芯黄金铺服装商城、底商渠道:该业态目标客户以个体经营者为主，其媒体习惯多为户外广告、宣传单为主，因此在前期导入取得一定效果的根底上，这一阶段以户外、派单为主，网络、电视、行销为辅。营销推广第三阶段：二期麒麟万象公开出售活动：主题：鲁锦展示会绣出新嘉祥时间：2021年5月地点：售楼处门前邀请人员：鲁锦行业经营者内容：邀请嘉祥当地鲁锦商将其独具特色的产品展示出来，借其产品属性对服装商城进行宣传营销推广2021年6月7月三期出售投资理财讲座工作重点：三期出售工作内容：时间内容2012年5月三期发售信息发布，网站、短信、DM单等物料制作2012年6月各类媒体的密集投放，发布活动信息以及物料准备2012年7月投资理财讲座时间：2021年6月-2021年7月第四阶段：三期麒麟时代大厦公开出售营销推广第四阶段：三期麒麟时代大厦公开出售主题：办公核心商务才俊写字楼渠道：写字楼客户多为商务白领，其媒体习惯多为网络、短信、户外广告，因此推广渠道以户外、网络、短信为主，电视为辅营销推广活动：主题：新时代投资理财讲座时间：2021年6月地点：嘉祥酒店〔暂定〕邀请人员：一、二期老业主、意向客户内容：邀请专业投资分析师，专业的角度讲解现今投资的方式以及本卷须知，在对本案的投资价值作出详尽的分析营销推广2021年8月9月四期出售新老业主联谊活动工作重点：四期出售工作内容：时间内容2012年7月四期发售信息发布，网站、短信、DM单等物料制2012年8月各类媒体的密集投放，发布活动信息以及活动物料准备2012年9月新老业主联谊活动时间：2021年8月-2021年9月第五阶段：四期麒麟公寓公开出售营销推广主题：潮流核心时尚前沿Loft渠道：Loft客户多为商务白领，其媒体习惯多为网络、短信、户外广告，因此推广渠道以户外、网络、短信为主，电视为辅营销推广活动：主题：麒麟佳景新老业主联谊会时间：2021年9月地点