商业地产-上海静安国际广场写字楼策划方案-129

静安国际广场筹划案

STARMARKETING空间的聚集，必然导致时间效率的提高——史蒂芬·霍金市场研判一、租赁市场自1999年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供给量，呈现出供不应求的局面。空置率持续下降，2006年上半年的市场平均空置率仅为5.1%。甲级写字楼根本面甲级写字楼租金变化2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长平稳。2003年起,租金增长速度每年15%-21%，显示出市场的强烈需求。2005年甲级办公楼的租金稳步上涨，平均议价空间为9.15％。甲级写字楼前景分析上海拥有世界级城市的人口规模和经济增长潜力，但目前的CBD写字楼总面积不如香港和新家坡，有较大的增长空间。CBD甲级写字楼分析虹桥徐家汇淮海路南京西路人民广场陆家嘴静安中高档写字楼分析1236541234324132155北京西路沿线南京西路沿线威海路沿线华山路沿线静安中高档写字楼分析1236541234324132155北京西路沿线南京西路沿线威海路沿线华山路沿线地段写字楼南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业企业状况跨国企业总部为主外资中型企业\国内大中型金融和和服务贸易企业面积段整层为主200-400/整层北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华企业状况国内贸易+服务+制造+金融等

较分散面积段200-400威海路招商绅士晶采文锦

企业状况外资中小企业\国内中型高端服务和咨询企业

面积段200-300

二、销售市场供需根本面上海销售型写字楼总体仍然供不应求，成交稳定增长，特别是今年供不应求明显。价格下调是由于上市楼盘向外扩散，整体成交均价下滑。回报率分析上海销售型写字楼回报率整体稳定7%左右。CBD高档写字楼销售分析3411891265710

物业总套总面积开盘时间售出套售出面积售出套售出面积成交价现均价租金主力面积月均去化回报率回报率虹口海泰国际477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-11311440.0660.066

宝矿国际155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-40010150.0670.067浦东花旗41899822004.5.182232504223250433042

8253612040.082

中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-35313700.0700.061黄浦海通证券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-13012380.1060.078

旺角广场209296502005.5.19176207361762073623972268004.574-18213820.0630.061

新黄浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-40611940.0630.063长宁大众金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-30015420.0750.079

现代641540752005.102422422421855621318220004.893-17418560.0760.080

华闻国际222400142006.10.086505//20000200003.898-3005050.0690.069

首信银都208400502006.3.296313440//21000230004.887-42219200.0800.076静安晶采世纪262347932005.7.132262262263110623784360005.598-24212440.0780.056

海银238455552005.83434341193124645315005.5250-3409940.0750.064静安写字楼销售分析8541237691011物业总套总面积开盘时间售出套售出面积成交价现均价租金主力面积月均去化回报率回报率海银238455552005.8341193124645315005.5250-3409940.0750.064晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-24212440.0780.056凯迪克40190492005.218690019537220004.43833830.0760.073申银159314482004.81442331911773

住宅174/2421372

静安中华260337352004.102603373520231250005.586-13733740.0920.080海森184289742004.51232671012131165002.9137-27533390.0810.064创展215274482006.80020000200003.580-180

0.0640.064宝华195261142005.12181238251570417000393-22326470.0650.064财富505411872005.6403336521612918000346/11324040.0630.061元茂179251842005.11117119021537816500380-15513220.0660.068世纪商务448250112005.1400213381797417000335-7321340.0560.064静安写字楼客源分析8541237691011物业总套售出套主力面积购买目的客户来源客户性质备注投资自用上海外地境外企业个人海银23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企业晶采26222698-24225%75%15%15%70%60%40%中小型企业静安中华26026086-13750%50%45%45%10%

100%

海森184123137-27560%40%30%70%

100%

宝华19518193-22340%60%45%45%10%

100%

元茂17911780-15525%75%35%55%10%

100%

财富50540346/11370%30%35%60%

100%

世纪商务44840035-7390%10%20%80%

100%

典型个案补充项目名称项目位置建筑面积开盘时间竣工时间现价现租金回报率面积段外立面内部设施备注静安阳光企业中心胶州路安远路270002006.122007.12190003.46.5%100-300现代时尚中央空调等,近甲级

静安创展大厦西康路安远路277482006.82007.12180003.36.7%80-180现代时尚近甲级内态内庭院，5-5.5米层高写字楼最终用户主力客户：中型智力效劳企业如：广告设计、商务咨询、法律金融、效劳贸易等辅助客户：其它中型企业租赁研判面积段：200-400平方米租金：4元/平方米客户类别：自用型客源60％,投资型客源40%写字楼购置客户销售研判客户地域：江浙外地客户45%，上海本地35%，境外20%面积段:100-200平方米海外基金收购一览海外基金在上海和中国的收购虽然在加快。摩根物业锦麟天地复地雅园锦麟天地世界贸易大厦上海广场商业陆家嘴中央公寓华山夏都东海广场埃蒙顿广场明天广场时间2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7

总金额（亿）USD0.9USD0.55USD0.9HK8.467.017.619.6谈判中谈判中总建面(万平米)股份股份全部股份6.844.92.77.15

单价（万/平方）

1.092.241.432.82.73

麦格理物业新茂城市酒店协和盛捷酒店公寓高盛百腾广场虹桥花苑GatewayGapital翠湖天地花旗永新广场时间2005.12005.9

2006.12006.32006.32005.11总金额（亿）USD0.984USD1USD1.076USD0.76USD0.5总建面(万)3.221.65

4.16

1.573单价（万）2.52.42

USD0.256

3.821.85海外基金收购一览1234567810912111、锦麟天地2、复地雅园3、世贸大厦4、上海广场5、华山夏都6、东海广场7、新茂大厦8、城市酒店9、盛捷酒店10、百腾广场11、翠湖天地12、永新广场非常谨慎，所选商办类物业根本为CBD核心区,且优中选优项目研判一、SWOT分析写字楼共性分析比较因素国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼静安国际广场地段区位CBD中心次级CBD/商务聚积区次级CBD/商务聚积区CBD边缘

交通便捷/离轻轨站近便捷/离轻轨站近便捷离轻轨站不远

商务氛围CBD成熟商圈成熟商圈地段商务成熟离CBD不远楼盘品质规模5万3万1.5万1.6万

外立面高档玻璃幕墙/铝板高档玻璃幕墙/铝板玻璃幕墙/铝板/石材玻璃幕墙

大堂高档石材/H10/400M2高档石材/H7/300M2H5/200M2高档石材/H5/

标准层1500M21200M21000M2957M2

得房率75%70%65%64%

净高2.72.62.52.4

承重250KN/M2250KN/M2250KN/M2250KN/M2

走道高档石材地面/吸音吊顶石材地面/吸音吊顶石材/地毯/吸音吊顶玻化板/吸音吊顶

中央空调国际知名品牌/30M3/温湿度国际知名品牌合资知名品牌/独立空调进口独立空调

电梯进口国际知名品牌/3900M2进口国际知名品牌/4500M2合资知名品牌/5000M2进口知名品牌/5000M2

智能化5A+创新科技5A4A/3A4A

配电双路/90VAM2双路/80VAM2双路/80VAM2双路/80VAM2

供水24H冷热水24H冷热水双路供水双路供水

电话线12M220M220M220M2

卫生间高档进口洁具高档进口洁具知名品牌洁具知名品牌洁具

停车位150M2200M2250M2170M2服务物业管理国际知名品牌物管国际知名品牌物管品牌物管或自管国际知名品牌物管

商务配套5000M24000M21000M27700M2客户选择租售模式只租不售连续整层销售小面积分割出售为主

客户类型跨国大型企业为主跨国大中型企业为主国内中小型企业为主

周边在售写字楼个性分析设计理念娱乐和数学魔比斯环和商业条形码建筑条件外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃幕墙

大堂：7米，高级花岗石，装饰主题时空运转走道：高级磨光花岗石设施条件美国HONEYWELL楼宇自动美国约克热泵中央空调日本JVC背景音响英国精灵8000自动报警日本进口三菱客梯卫星电视系统静安中华大厦商务气氛南京西路CBD周边在售写字楼个性分析设计理念减压空间，花园里的生态OFFICE，城市花园、地面花园、空中花园、叠水落瀑建筑条件外墙：古铜装面的干挂石材

大堂：13.6米，ARTDECO图腾和装饰艺术走道：高级磨光花岗石设施条件5A均国外进口晶采世纪大厦商务气氛四季酒店/南京西路CBD周边在售写字楼个性分析设计理念纯板式写字楼，国际商务品质建筑条件外墙：铝板,玻璃幕墙大堂：挑高9.8米,500平方米平层：板式，方正无柱设施条件国际5A智能化商务配套日立四管制中央空调OTIS无齿永磁电梯商务气氛长寿路成长商圈普陀宝华大厦周边在售写字楼个性分析设计理念弧形外观海螺壳螺旋上升建筑条件外墙：法国圣迭哥三层LOW-E中空玻璃大堂：28米阳光中庭走道：高级石材层高：2.7米设施条件美国HONEYWELL楼宇自动美国约克热泵中央空调日本JVC背景音响美国盛塞尔自动报警日本进口三菱客梯日本松下监控系统商务气氛人民广场，南京西路CBD，但高架和中凯高层有影响海银国际广场周边在售写字楼个性分析设计理念有氧商务,超大空中花园,挑空中庭建筑条件外墙：高墙聚胺保温系统,中空LOW-E玻璃,高级石材大堂：15米挑高,高级大理石走道：玻化砖设施条件5A智能化,一般品牌商务气氛北静安,别紧贴居民区静安阳光企业中心周边在售写字楼个性分析设计理念KIBSLOFT复合空间生态化庭院办公建筑条件外墙：铝塑板,玻璃幕墙,高级石材大堂：挑高9米,两个,250平米走道：地毯层高：4-5.5设施条件5A智能化三菱电梯空调品牌未定商务气氛周边紧贴居民区静安创展中心周边在售写字楼个性分析营销理念6E:区位/纯商务/品位建筑/一流配套出众商户/实用科学建筑条件外墙：中空玻璃幕墙大堂：进口大理石走道：高级玻化砖层高：2.8米设施条件大金中央空调三星闭路电视监控OTIS电梯商务气氛离长寿路一站普陀元茂金豪大厦周边在售写字楼个性分析设计特点酒店公寓和写字楼联体,写字楼圆弧切面建筑条件外墙：皮尔金顿双层中空玻璃幕墙天花:矿棉隔音板设施条件松下VRV空调6台三菱电梯商务气氛延安西路商圈,成熟地段长宁首信银都周边在售写字楼个性分析设计理念ARTDEC风格建筑条件外墙：LOW-E玻璃幕墙大堂：挑高8.1米,700平方米设施条件TOSHIBAA电梯一般中央空调商务气氛长寿路成长商圈,亚新生活广场长宁华闻国际静安国际广场设计理念产品设计缺乏核心理念，缺乏主题或灵魂建筑条件外观：玻璃幕墙

大堂：挑高5米,面积小走道：一般地砖平层：布局不合理设施条件分层中央空调商务气氛南京西路CBD有一段距离，周边居民区项目名称静安中华晶采世纪宝华大厦海银国际静安阳光企业中心静安创展中心元茂金豪首信银都华闻国际本案区位CBDCBD成长商圈CBDCBD边缘CBD边缘成长商圈成熟商圈CBD边缘CBD边缘规模3.4万3.5万2.6万4.5万2.7万2.7万2.5万1.7万5万1.5万外立面玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙大堂7米挑高13米挑高10米挑高28米中庭15米挑高9米挑高5米挑高6米挑高8米挑高5米挑高标准层13001300120014002200250010629502800950得房率68%65%66%71%66%64%70%67%68%64%净高2.82.73.82.73.5-4.53.5-52.82.72.72.4中央空调美国约克中央空调日本日立美国约克VRV空调VRV空调大金VRV松下VRV中央空调VRV空调电梯6台三菱6台OTIS3台三菱6台三菱3台三菱3台OTIS4台OTIS6台三菱8台东芝3台OTIS智能化5A5A5A5A4A4A4A4A5A4A二、产品重塑建筑品质提升步骤一：大堂建筑品质提升步骤二：平层布局景观重塑产品主题导入当代拼贴艺术的建筑实践石库门艺术展示中庭中式楼阁电梯厅产品主题展开一ARTDECO大堂产品主题展开二艺术家工作室、作品展示和建筑博物馆黑皮书------献给复杂人群的复杂产品大音希声最差的演讲者让人们听过之后称赞其发音，次之那么是让听众对演讲本身给予赞许，而最高明的演讲者令听众忘记演讲，被其倡导之事潜移默化，有所为。三流的广告让人们对其美术或语言表示欣赏，稍好的广告令受众对其创意和策略印象深刻，最成功的那么让受众行动起来，而忽略广告和策略本身。城市的再解构CBD的崛起是当代中国城市秩序重建进程中的重要事件。与世界潮流同步的国际顶级CBD的诞生，那么是上海国际都市开展过程中的必然结果。南京西路CBD的一骑绝尘，国际购物天堂的不断提升，那么标志着中国和世界之巅的距离不断缩小。CBD的再扩张从南京西路、陆家嘴、人民广场、淮海路、虹桥、徐家汇到竹园、长寿路、中山公园，表达的是城市经济幅员的再扩张和新城市价值的再扩张。从纯粹商务商业中心，到城市人文时尚精神的原创动力街区，表达CBD价值多元提升的同时，更表达了城市文明开展的多元组成和不断升华。新城市价值的诞生静安常德路，一条曾不知名，将来一段时间内也不知名的路，却已成为静安规划中最重要的一条南北向道路。从南京西路静安寺、静安人民政府、上海警备区，到未来的北静安商业商务中心区，都已经或即将沿静安常德路展开。静安常德路将成为连通南京西路顶级CBD和长寿路新兴CBD的最重要的道路。空间的语言国际CBD对国际住区的入侵，使我们对城市建筑空间组合的选择多了一种普遍未来的愿景。办公物业和酒店公寓开启了第一重建筑拼贴；不同风格的大堂、电梯厅和内中庭装饰构成了第二重建筑拼贴；艺术家工作室和建筑博物馆的导入那么完成了永远的价值拼贴解密COLLAGE上层建筑COLLAGE，当代西方最著名的艺术思潮之一，意指不同文化艺术流派元素的多元拼贴。1984年美国哈佛大学的教授ColinRowe和FredKoetter在其史诗般的著作中，第一次将拼贴艺术扩展至城市规划、建筑构成领域。拼贴建筑已经成为当代西方艺术在建筑领域最著名的实践流派之一。COLLAGE：新资本阶层的选择这是一个与时俱进的社会，自由、开放、娱乐、快乐是其主题，新的消费需求是不断产生的，根底决定意识，意识决定了形态。艺术和商务的拼贴构成了全新的商务模式，商务成为艺术的载体，艺术亦可成为商务的途径。艺术和建筑的拼贴构成了物业的永恒的价值，一个高尚的物业让人有尊严感，甚至会对生命做出重新的审视。推广案名：COLLAGE------当代拼贴艺术的建筑实践城市建筑和城市艺术的再拼贴，由此而来城市阶层的再拼贴，最终是城市文明和开展的再拼贴。拼贴城市和时间的再征服红皮书一、营销思考一项共识上海正在成为国际大都市；南京西路顶级CBD的作用也已举世认同；静安已经成为中国最时尚的国际城区；

静安国际广场与南京西路CBD相邻，与北静安国际住区相接非凡之地，非凡之选四个问题离南京西路CBD核心区尚有一定距离；紧挨住宅，办公档次受一定影响；只有分层中央空调系统，走道大堂面积小，装修普通；写字楼入口在北面，不够大气；核心聚焦面对恒隆广场、梅陇镇广场、中信泰富等顶级写字楼的强势吸引我们如何做到异军突起？面对南京西路极有可能后发制人的潜在竞争者我们如何建立自己稳固的竞争堡垒阻断他人的攻击，占领自己的市场空间？

目标锁定他们可能是江浙富贾，也可能是海上豪门；可能是产业巨子，也可能是金融行家。但他们具有相同的属性：完成原始的资本积累，渴望跨入最高竞技舞台；尚不具备跨入CBD核心区的实力，但有强烈的CBD情节，自我实现的强烈愿望；国际化的视野，看好静安的未来开展和投资回报；战略实施差异化战略品牌战略分销战略非常规营销整合营销核心关键词静安国际城区顶级CBD高档写字楼国际广场

二、二、营销推广形象定位ＣＢＤ新起点国际化正中心主题形象展开一虽然我们不是南京西路CBD的中心虽然我们不是国际顶级品质写字楼虽然我们的客户只是在做阶段性选择但我们是南京西路CBD的核心延伸方向我们是CBD的新起点是CBD开展的未来价值增长的中心南接国际顶级CBD北邻北静安国际住区我们是静安国际城区的正中心国际化不是图腾客户选择了我们就是选择了世界级的竞技舞台就是选择了世界级的价值增长点就是选择了世界级的开展目标这里是国际企业公园是INTERNATIONALCOMPARK主题形象展开二主题形象展示三放心入储国际房屋银行最具国际气息的顶级CBD是国际国内投资基金关注的焦点庞大的资金流在此聚集良好的投资回报和巨大的地产升值空间使您放心投资国际房屋银行视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现三–绣稿视觉表现三–绣稿视觉表现三–绣稿视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现一LOGO视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用LOGO、视觉表现三视觉表现二--运用视觉表现二--运用视觉表现二--运用LOGO、视觉表现三视觉表现二--运用视觉表现三–绣稿视觉表现三–绣稿视觉表现三–绣稿视觉表现三–绣稿LOGO一前台表现LOGO二前台LOGO二礼品盒LOGO二衣服LOGO、视觉表现二LOGO二名片、信封LOGO三前台表现LOGO三展板表现LOGO三展板表现LOGO、视觉表现三LOGO三挂旗表现LOGO三名片LOGO三名片LOGO三名片LOGO三手提袋LOGO、视觉表现三销售执行销售分期12.112.203.16.1导入期开盘期强销期持销期清盘期代理期限为八个月，完成销售总额的95%销售速度、资金回款12.112.203.16.1导入期开盘期强销期持销期清盘期准备10%15%45%20%准备3300万6600万14850万6600万35万35万50万87.5万35万广告投入总额：3.3亿*0.75%=250万(前期150万左右须投入，强销中期后酌情投入〕12.112.203.16.1导入期开盘期持销期强销期清盘期10%10%15%45%20%推广投入和分期预算推广阶段及主题推广分为四个阶段第一阶段：品牌概念导入期推广目的：静安国际广场整体形象与概念导入推广时间：2006年12月推广主题：COLLAGE，艺术化办公空间在静安区诞生——品牌力量的准备第二阶段：品牌形象清晰期推广目的：静安国际广场艺术概念渗透和逐渐强化推广时间：2007年1月——2007年2月推广主题：COLLAGE——改变CBD程序化商务模式

将您的办公空间变为梦工场——品牌力量的成型推广阶段及主题第三阶段：品牌概念强化期推广目的：COLLAGE-静安国际广场艺术概念广泛传播推广时间：2007年3月——2007年6月推广主题：重点诠释商务楼与众不同的人文艺术气氛，在“COLLAGE〞真正实现商务理想的切身感受。——攻击力量的形成第四阶段：品牌概念延伸期推广目的：COLLAGE-静安国际广场艺术概念运用推广时间：2007年7月推广主题：不仅有稳定的投资回报，更有惬意的办公空间！——市场力量的延伸售楼处装修及销售道具制作大厅售楼中心布展 约：30000元背景墙制作 以实际情况计算标志板形象制作 约6000元销控台制作 约100000万以下其它工程费用参考以实际印刷制作量计算销控台椅子定做 约：3200元洽谈区桌子定做 约：12000元洽谈区椅子 约：6400元洽谈区沙发定做 约：40000元大门正上方墙体广告制作以实际情况计算大门外导视系统制作以实际情况计算大门外左边两张墙体广告制作以实际情况计算大门外右边三张墙体广告制作以实际情况计算大厅内挂画制作制作以实际情况计算大厅内墙体指示牌制作以实际情况计算大厅内悬挂指示牌制作以实际情况计算走廊导视以实际情况计算一楼电梯导视以实际情况计算大厅形象牌以实际情况计算 玻璃门形象以实际情况计算易拉架制作 约：3000元大厅内墙体广告制作以实际情况计算 大门内导视系统制作以实际情况计算楼书制作 约50000元名片制作 约2000元手提袋制作 约35000元信封制作 约5000元DM制作 约8000元费用：约35万元售楼处装修及销售道具制作媒体特征时间段预算针对客户网络:搜房网房地产门户网站连续一周12万业内人士、投资客报纸:上海证券报证券类专业报纸投放一次7.5万投资客、自用客二十一世纪经济报道经济类专业报纸投放一次7.5万企业高管时代报免费新闻类报纸投放一次4万企业中低层经理电视:第一财经头脑风暴经济类焦点电视栏目投放一次4万企业高管总计

35万

注：我们会通过原有关系，增加新闻、专业采访等软性报道开盘期广告批次组合价格策略开盘均价：19500元定价方法一：平均租金收益法4元/天*平方米*365天/7.5%=19500元/平方米物业现均价租金回报率海银315005.50.064晶采360005.50.056凯迪克220004.40.073静安中华250005.50.080海森165002.90.064创展200003.50.064宝华1700030.064财富1800030.061元茂1650030.068世纪商务1700030.064本项目/47.5%定价方法二：售价市场比较法比较因素权重本案静安中华海银晶采世纪创展地段区位20%68885

交通15%77996

商务氛围10%68895楼盘品质规模5%58985

外立面3%78887

大堂2%57885

标准层2%57784

得房率5%56674

净高5%67777

走道1%67896

中央空调3%68885

电梯5%47774

智能化5%68996

停车位5%77777服务物业管理7%68886

商务配套7%57785

比准得分

9211812412888

本案静安中华海银晶采世纪静安创展实际售价/25000315003600018000比准价格/19492227652458718723权重/45%10%10%35%本案价格200608771.42276.52458.76553.05价格策略室差：明暗控制10-19楼7-9楼4-6楼层差:300元/层层差:100元/层层差:200元/层价格策略均价：中开平走195001950020000200002050012.112.203.16.1导入期开盘期强销期持销期清盘期推盘策略广告投入、客户量、价格、推盘量的精确定量精确制导推盘本钱控制／利润最大化／快速推盘推盘组合开盘期:中低部楼层通过价格竞争形成市场影响力,积聚人气持销期:底部楼层和中高部楼层通过产品组合给予客户更多项选择择,扩大人气,提升成交概率强销期:高部楼层扩大客源量,快速去化,回笼资金,代理费收费标准和费率写字楼代理费：按销售金额的1%商铺招租佣金：按成交租金的2个月租金营销筹划案要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？首先，让我们回忆一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……解读宝莲城上海宝莲投资〔集团〕成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域开展的投资集团。宝莲投资〔集团〕以“缔造传世精品〞为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的工程总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的开展，宝莲投资〔集团〕已建立了权责明晰、标准完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐效劳，2、石材加工——主要为公司房地产开发工程提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业效劳，创造出更加舒适平安的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立工程品牌影响力方面还需继续努力。宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？工程概况工程位置：本工程位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧总占地面积：土地面积10.9万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.6绿化率：40％工程规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率工程建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层办公楼商业广场标的中的工程产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本工程的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供给总量到达5.6万㎡。这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本工程主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点:我们的客户又在哪里？一种不具备可持续开展的产品如何引领未来宝山市场？我们要突破！新工程、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！我们的市场在哪里？宏观市场时机点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇—东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区那么是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的开展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的开展，特别是宝山镇的现代效劳业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些效劳型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30㎡，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，到达5元/㎡·天；微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢————隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220————————基本资料建筑面积11540㎡，可售8999㎡约5万㎡3000㎡左右25199㎡办公2500㎡左右4800㎡左右，层面积600㎡左右总约480㎡，单套20㎡层面积300㎡左右，总1200㎡左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，3－7层为办公，8－18层为住宅4栋，8－10层，1－2层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率————61%75%————————物业管理公司——高力国际——三湘物业————————交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各类面积套数——层面积1400㎡左右，单套面积未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右约100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡约120套100㎡左右25套单套面积20㎡，每层有8间左右积15－20㎡，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析

价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5万/15㎡/年主力价位6500（除装修费）——9800－9900——————————成交均价6126（除装修费）——9800－9900——————————物业管理费3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余30－40套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75㎡出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调——中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调————————层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米————————备注800元/㎡，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等————多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心1－2层为苏宁电器所租赁，3－8层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的——此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前工程还在土地平整阶段，无开工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼廉价很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢送。价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场开展处于一种畸形竞争状态，工程的市场价格并不是由工程的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源——钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍工程一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。宝莲城的核心客户群是谁核心客户群本地区固有的自由商态企业与该地区支柱产业相配套的相关行业重点客户群与该地区产业链息息相关的个体或私营公司普遍性客户群偶得客户群外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存开展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点环境由于市场的高速开展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多购置客户分析——客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而开展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180㎡左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购置可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营本钱，平衡经营本钱，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购置可能性较大。竞争对手的解读安信商业广场——大型商业广场、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目鸟瞰图安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过１4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、电影院、汽车陈列室等诸多生活效劳配套设施，停车位近１000个。1、开展商背景：安信置地〔中国〕成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。2、工程定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域效劳为一体的商业生活广场。3、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业工程，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4、品牌经营原那么：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，表达了要做强商业品牌的开发理念。工程特色和经营方式：资金雄厚＋商业运作经验丰富＋精品运作模式安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和开展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代效劳业为主；而宝莲城由于工程体量以及区位条件上都更适合开展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！竞争对手的解读祥腾国际广场——社区型商业、办公综合工程占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本工程结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147㎡两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套层面积450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套层面积500㎡，暂未分割层面积1000㎡左右，单套面积50㎡，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70％左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/㎡/月祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本工程的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。此外，5.5米层高可自由分割，也增加了工程的卖点，同时削弱了其15000元/㎡的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本工程而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置宝莲城与安信有着不同的产品属性、不同的工程定位，决定了我们有不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！！祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在工程概念和规模上与我们有着显著差异。其目标客户与本工程有重叠，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源！！营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本工程处于未来的CBD，边缘化其他竞争对手；所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本工程的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在工程主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的根底上，建立更高端的市场形象，通过工程整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升工程概念，利用工程工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的根底上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的时机；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用工程北块开发时机，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善工程钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级效劳支持实现手段接下来，就看看请我们的实操方案……定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃开展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升〞的走势；因为没有竞争个案原故，致使本工程的定价缺乏参考、比照的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！定价原那么

区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流为定价原那么。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行平安价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略项目名称销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价比照表作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-13000元/M2项目名称租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金比照表结合本工程产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4元/M2为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于15500/㎡，我司在参考本工程以往的价格策略的根底上，建议公寓式办公的推售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量〞，实现阶段性的价格拉升。销售攻略6月18日前，首推15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本工程的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践根底，均价为12000元/㎡；6月18日公开出售时，加推20%的货量，均价上升13500元/㎡；当第二批货量销售达80%时，加推15%的货量，均价上升14500元/㎡9月，当前三批货量总销售达90%时，加推25%的新货量，均价上升16500元/当第四批货量销售达90%时〔预计11月底即将临近各公司财务报表结算月〕，加推剩余25%的货量，均价上升10%，到达18000元/㎡预热期时间5月1日-6月18日推广配合1、媒体炒作——板块炒作——宝山新CBD的崛起开展商品牌炒作——综合实力雄厚工程炒作——打造“钢铁行业CBD〞要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略组织前期已积累客户召开“宝莲城〞工程推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲城〞工程推介会，发动内部员工优先购置；供货单位翻开5号楼的1-10层，及9号楼的11-13层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息

吸引下游企业的关注3、占领宝钢宾馆作传播点——做展销会

寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合1、样板房建议装修方案必须充分配合工程定位，针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出工程的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计2套示范单位，加强展示效果。2、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时工程外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于工程展示；建议在销售中心设高风格咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格效劳免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的气氛；同时将样板房安排在9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本工程日后的环境质量；3、销售路线从售楼部出发——环城路〔沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟〕——集中绿化广场——9号楼样板房沿路以VI指示系统进行工程形象推广4、销售效劳——国宾式效劳国宾式效劳的几个表达：客户所到之处都受到微笑礼遇……客户刚在销售大厅坐下，便有效劳生递上咖啡以及点心……客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产效劳：工程咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导……目的：A、效劳能充分表达工程形象，优质、贴心的效劳才能表达效劳式办公的理念；B、为客户提供针对性、一对一效劳；C、效劳是一种专业，也是一种艺术展示配合5、完全工作手册做一本工作手册，主要围绕日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景〞，通过该效劳手册一方面向业主介绍工程物业管理的效劳范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对工程的了解，有效配合销售推广。展示配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶〔最新变化是否为9#楼〕3、4#楼外立面完成工程配合引爆-保温期时间6月18日-8月31日引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造“热销〞态势。策略二：全球同步出售目的：扩大声势，一方面用“有外资购置〞的现象来映衬工程开展前景及档次感，增强工程“世界性〞的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留局部单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本工程受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调工程所在区域的开展前景及自身的产品优势。供货单位引爆：翻开5号楼11-22，8号楼的1-6层，保温：翻开8号楼的7-20促销方式捆绑车位由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积到达150㎡以上均可获赠40年的车位使用权〞，而为了防止车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；4幢建筑外立面脱落至12层以上工程配合优惠政策适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销推广配合1、开盘热销气氛衬托在宝山当地媒体上随时刊登工程热销情况2、将推广重点转入工程炒作上进行工程卖点述求，通过媒体建立工程独特的工程主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站〔可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作〕，并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的时机；持续期时间9月1日-10月31日续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位翻开6号楼所有单位推广配合工程进度持续曝光，跟进工程工程进度，吸引大客户进场4幢22层外立面根本完成7#楼主体封顶1、2#楼外立面全部完成工程配合公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立工程作为钢铁CBD的行业优势，吸引大客户进场持续保温期时间11月1日-精品房源开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个工程的销售推向高潮，也是本工程销售目标最终实现的关键供货单位翻开9号楼所有单位和所有剩余房源推广配合1、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度持续曝光，跟进工程工程进度，吸引大客户进场年底前4幢22层全部竣工，可实景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD〞概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD〞概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开门营业6.18媒体公开4.28项目推介会13500/M²14500/M²销售进度12000/M²10月11月12月1月2月3月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保存房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保存房源首批入住客户的大型SP活动16500/M²16500/M²17500/M²15500/M²合富辉煌房地产〔上海〕销售进度销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼方案END营销筹划案要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？首先，让我们回忆一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……解读宝莲城上海宝莲投资〔集团〕成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域开展的投资集团。宝莲投资〔集团〕以“缔造传世精品〞为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的工程总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的开展，宝莲投资〔集团〕已建立了权责明晰、标准完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐效劳，2、石材加工——主要为公司房地产开发工程提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业效劳，创造出更加舒适平安的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立工程品牌影响力方面还需继续努力。宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？工程概况工程位置：本工程位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧总占地面积：土地面积10.9万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.6绿化率：40％工程规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率工程建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层办公楼商业广场标的中的工程产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本工程的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供给总量到达5.6万㎡。这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本工程主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点:我们的客户又在哪里？一种不具备可持续开展的产品如何引领未来宝山市场？我们要突破！新工程、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！我们的市场在哪里？宏观市场时机点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇—东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区那么是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的开展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的开展，特别是宝山镇的现代效劳业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些效劳型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30㎡，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，到达5元/㎡·天；微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢————隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220————————基本资料建筑面积11540㎡，可售8999㎡约5万㎡3000㎡左右25199㎡办公2500㎡左右4800㎡左右，层面积600㎡左右总约480㎡，单套20㎡层面积300㎡左右，总1200㎡左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，3－7层为办公，8－18层为住宅4栋，8－10层，1－2层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率————61%75%————————物业管理公司——高力国际——三湘物业————————交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各类面积套数——层面积1400㎡左右，单套面积未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右约100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡约120套100㎡左右25套单套面积20㎡，每层有8间左右积15－20㎡，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析

价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5万/15㎡/年主力价位6500（除装修费）——9800－9900——————————成交均价6126（除装修费）——9800－9900——————————物业管理费3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余30－40套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75㎡出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调——中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调————————层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米————————备注800元/㎡，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等————多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心1－2层为苏宁电器所租赁，3－8层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的——此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，