融创集团电梯管理制度

融创集团电梯管理制度2013年集团加强了电梯的管理工作，使各区域公司电梯总的故障率有了明显的的下降，同时，也积累了部分管理经验。结合此部分经验，制定了本制度，请各区域公司执行。1、区域公司电梯管理的工作目标电梯困人故障率是从业主感受方面直接反映电梯好坏的一项指标，故集团将此指标作为2014年集团电梯管理的工作目标。此目标结合2013年集团各区域电梯困人故障率统计制定而成，如下：电梯困人故障率的月均目标：1.5%注：1、月困人率=月困人次数/电梯在保台数；2、在保电梯含所有归融创物业管理的所有品牌电梯。2、区域公司电梯管理的工作要求①设计阶段要求◆项目公司根据项目定位，与电梯公司确认电梯选型及功能要求，避免后期功能缺失；◆项目公司设计部牵头组织电梯公司与设计单位针对建筑图纸及电梯施工图纸的互审工作,并建立书面确认文件存档，避免诸如井道缺少圈梁等问题发生;◆项目公司对轿厢装饰如有特殊要求需在电梯选型时与电梯公司沟通，后期在轿厢装饰时应严格按照电梯预留要求进行。②供货阶段要求◆项目公司及时确认电梯公司复核的井道尺寸和产品技术标准，确保及时排产；◆项目公司及时确认变更签证，避免厂方因为技术问题影响排产；③安装阶段要求◆项目公司根据项目进度，严格按照“电梯安装标准工期”提供合理的安装工期，确保电梯安装质量；（“电梯安装标准工期参考”详见附件1）◆项目公司根据项目进度，及时提供电梯安装前、安装、调试、临时用梯等四个阶段合格的条件，保证电梯安装质量及进度；（电梯安装前、安装、调试、临时用梯阶段要求详见附件2）项目公司全程监督电梯公司安装全过程；（“电梯安装质量控制要点”详见《电梯采购战略协议》技术承诺部分内容）④验收阶段要求◆项目公司和物业公司全程监督电梯公司的厂检工作，确保100%覆盖，确保在项目入住前完成；（“电梯厂检内容及标准”详见《电梯采购战略协议》技术承诺部分内容）◆项目公司和物业公司组织实施电梯公司进行电梯的“舒适性检测”，按100%覆盖进行，达到合格标准作为验收通过物业接管的依据，确保在项目入住前完成；（采用通力公司“DT5”检测设备进行，IQE值小于1.6为合格标准）◆物业公司对于验收完成的电梯及时接收，进行正常维保管理。⑤维保阶段要求◆物业公司加强维保管理（严格执行维保协议）；◆所有故障问题必须通过电梯公司400/800系统进行报修；◆物业公司建立故障问题管理台账，以分析故障问题及统计停梯率；◆物业公司对电梯管理人员进行培训及考核上岗。3、电梯管理的工作制度①区域公司电梯总体负责人制度◆为便于管理，明确责任和义务，明确各区域公司品质中心总经理为电梯管理的第一负责人，并在品质管理中心内指定地区电梯总体负责人；◆区域电梯总体负责人，负责本区域内所有项目地产和物业的电梯工程问题的总体协调与解决，负责参加集团电梯专题月度例会与相关问题的分析与解决。②建立电梯故障问题的及时上报制度◆各区域公司各项目的地产及物业负责人（或对接人）对电梯的故障问题（困人、停梯、滑梯、轿厢剧烈晃动等）及时上报集团；（具体要求详见附件3）◆集团建立“电梯的故障问题管理总台账”，及时录入信息并分类；◆集团每月按照统计区间分析电梯故障类型及原因，形成对区域、原因、共性等的分类；③建立月度例会制度◆每月26日（如遇节假日顺延），集团项目管理部、成本管理中心、物业管理部、各区域公司电梯总体负责人、集采电梯公司总部人员召开“集团电梯专题月度例会会议”。◆要求每月由区域电梯总负责人牵头组织各项目地产、物业公司相关人员和电梯公司（维保单位）地区总经理或以上人员召开“区域电梯专题月度例会”。（会议要求详见附件４）◆会议主要关注的重点内容：各区域公司电梯在设计、安装、销售、维保阶段存在的重点问题电梯重大故障问题的分析及解决措施4、电梯管理的工作考核◆季度考核：每季度，根据“电梯困人故障率的工作目标”，集团对各区域公司进行“季度电梯月均困人故障率增幅排名”进行集团公示，月度结果亦将通过短信形式抄送各区域公司总经理；◆年度考核：集团根据各区域公司“年度电梯月均困人故障率增幅”情况进行排名，对于达到电梯困人故障率月均目标且排名第一位的区域公司进行奖励，对于未达到电梯困人故障率月均目标的区域公司进行处罚；（注：电梯月均困人故障率增幅=（季度/年度月均困人故障率—电梯困人故障率的月均目标）/电梯困人故障率的月均目标）◆不定期，集团对各区域公司（项目）电梯的故障问题（困人、停梯、滑梯、轿厢剧烈晃动等）上报情况进行核查，凡一经查处存在漏报、不报现象，对责任人进行严肃处理；◆不定期，集团对各区域公司（项目）以上要求的的执行情况进行检查，凡一经查处存在不执行或执行不力的情况，对责任人进行严肃处理。5、技术支持资料经对2013年8-12月份电梯故障情况进行统计，分析及制定出主要原因及针对措施，作为2014年电梯管理重点关注方向，如下：ⅰ地坎有异物约占10%针对措施：物业公司针对电梯（尤其是处于装修期的小区）加强巡查及清洁，结合电梯公司对电梯管理员的正确安全使用培训，制定合理的巡查及清洁方案。ⅱ读码器故障约占9%针对措施：要求电梯公司加强备品备件管理（增加读码器故障相关库存），提高维保对读码器的清洁标准和调整钢带位置的频率。ⅲ人为破坏约占8%针对措施：物业公司针对电梯（尤其是处于装修期的小区）加强巡查，结合电梯公司对电梯管理员的正确安全使用培训，制定并悬挂电梯安全使用提示，制定合理的巡查方案。ⅳ电梯进水约占7%针对措施：物业公司结合电梯公司对电梯管理员的正确安全使用培训，明确跑水时的电梯处理原则。同时，要求在打压试水时将电梯停靠顶层。ⅴ显示板约占5%针对措施：要求电梯公司加强备品备件管理（增加显示板故障相关库存。ⅵ变频器约占5%针对措施：要求电梯公司维保时加强检查变频器接线并仔细核对变频器参数，同时，加强备品备件管理（增加变频器相关库存）。以上针对性措施物业公司需明确责任人进行监督。集团项目管理部２０１４年１月１日附件1电梯安装标准工期参考升降梯单台工期（天）=基本工期+层差X层差工期+其他工序工期数自动扶梯单台工期（天）=起吊用时+基本工期+（提升高度）米差X米差工期单台升降梯工期计算相关参数参照表梯种速度（m/s）基本停层单台电梯安装工期（天）参考型号基本工期层差工期其他工序低速电梯1.05/5151有贯通门电梯每扇贯通门+0.5——1.5.1.6.1.7510/102012.010/10251中高速电梯2.515/15301——3.020/204013.525/254514.025/25501.55.030/30701.56.040/40801.5超高速电梯＞6.040/40项目特殊另行确定——货梯0.5-1.05/5401——无机房电梯1.0-1.755/5201——单台自动扶梯/人行道工期计算相关参数参照表梯种基本提升高度单台电梯安装工期（天）参考型号基本工期提升高度米差工期起吊用时（整机出厂）自动扶梯6.0m610.5——自动人行道6.0m610.5——注：1、电梯层站数仅供参考，目前以3.0m每层作为计算标准，具体以现场实际情况为准。2、以上均为一般安装队安装1台电/扶梯所需的纯工期（天数），工期计算从电梯进场安装开始计算，直至电梯快车调试完毕为止，安装队单梯配置3-4人。3、自动扶梯/人行道的起吊期仅为一般工地货到现场后的起吊用时，对于轨道交通项目及其他现场环境复杂的场地的起吊时间另行计算。4、由于现场土建因素、不可抗因素以及其他各种因素造成的工期拖延不计算在内，需要另行考虑。5、本工期计算不涉及电梯外围设备的安装调试所需工期。6、计算举例：如安装一台30层站、速度2.5m/s的升降梯，无贯通门，计算如下：升降梯单台工期（天）=30+（30-15）X1+0=45天

附件2电梯安装前、安装、调试、临时用梯阶段的标准和要求1）电梯安装配合操作指引：施工阶段施工位置土建配合要求开工前机房顶部吊钩设置符合合同规定的承重要求机房预留孔符合营业设计的尺寸要求井道内圈梁设置正确符合营业设计要求井道口门洞防护要求井道口完全封闭层站预留孔，消防预留孔，到站灯预留孔符合营业设计要求堆场卸货堆场方便卸货，预留搬运通道库房电梯库房宽敞，避免安装过程中搬迁电梯安装阶段机房正式门窗安全，牢靠底坑底坑清洁，防水浇筑清洁，防水井道口层门防水保护防止楼层内的水漏入井道内层门地坎封堵防止杂物坠入井道层门封堵防止杂物坠入井道调试阶段机房正式电源调试前必须提供正式电源到机房五方通话五方通话验收前必须有五方通话设备临时用梯轿厢轿厢保护临时用梯前必须对轿厢做好成品保护注：以上详细要求及图示附后。2）临时用梯阶段的其它要求1、临时使用的电梯必须经过政府部门验收合格后方可使用。2、电梯使用前，使用方须指派专门的开梯人员，该人员必须持电梯操作证并经巨人通力培训后上岗的专职人员，巨人通力须对该人员进行使用、安全培训。3、使用方指派的专职开梯人员不得将开梯钥匙交给其他人员使用，由此造成的一切损失应由使用方承担。4、使用方应指派专人负责配合巨人通力做好电梯使用的协调工作，并制定出完善的“电梯使用规定”，规定出开停梯时间，准运的材料数量、重量及类型等等。5、在电梯的使用中，使用方负责对施工队伍（含分包方）在使用电梯中的消防、安全、文明施工监督管理工作，任何人员应服从使用方现场管理人员的管理，严禁野蛮用梯，否则使用方有权停梯。6、使用方在运送施工材料时应做到专人负责、均匀码放、完好包装、轻拿轻放、不遗撒、不超载，严格按照“电梯使用规定”用梯。7、在监管使用期间，如因防护和使用不当造成的设备损失或人员伤亡，由使用方支付维修费用，直接损失及赔偿金并承担相应的法律责任，巨人通力负责维修工作。8、在施工期结束后，投入正常使用前，使用方须负责相关的清理工作。

一：开工前阶段机房要求——机房土建施工完毕。机房预留孔、受力点要求、机房布置符合营业设计图要求。机房吊钩（机房）规范：规范说明：机房顶部需有符合合同规定承重要求的吊钩，以便机房部件安装时进行起吊作业。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：如果机房顶部没有吊钩，为了进行主机起吊定位，势必打穿顶梁钢筋，不仅增加额外的人力物力，并且对建筑结构造成隐患。要求土建配合节点：电梯到货前

机房预留孔（机房）规范：规范说明：机房地面应根据营业设计图做出相应开孔，使得曳引钢丝绳、限速器钢丝绳能从孔中通过。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：图中机房地面未留有相应开孔，对主机安装的进度造成影响，耗费额外的人力物力。要求土建配合节点：电梯到货前

井道要求——电梯井道符合设计图要求（如：圈梁位置、平面尺寸、预埋件及预留孔位置等）电梯井道整体垂直度要求。。（垂直度的偏差必须确保电梯垂直净空尺寸符合营业设计图要求）电梯井道规范：规范说明：圈梁安装到位，符合营业设计要求。为导轨支架安装提供可靠的支撑。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：圈梁不符合营业设计要求，两档圈梁之间的开距超过国家规定的2.5m。要求土建配合节点：电梯到货前

层站要求——每个层站符合设计图要求（如：门洞防护及预留孔位置）门洞防护（每层）规范：规范说明：完整的隔离防护栏使井道开口完全的封闭，确保人员不会跌入井道，杂物不会落入井道。并配有警示标语，增强警示效果。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：隔离防护过于简陋，井道口无警示及照明，人员有可能跌入井道，存在严重安全隐患！杂物可能落入井道可能砸伤工人。需绝对杜绝此类情况！要求土建配合节点：电梯到货前

召唤（以及到站灯、消防开关）预留孔规范：规范说明：每个层站都应按营业设计图做出召唤预留孔，如左图。下图是在外招盒装入后进行的收口抹灰，这是最终移交装饰面的结果，收口抹灰也由土建完成。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：照片中的召唤预留口按营业设计图做好了，但红色框线处应有的消防开关预留孔未做，影响后续施工。要求土建配合节点：电梯到货前

进场准备——卸货堆场要求：根据到货时间确定现场堆货场地及进货通道。库房要求：根据每栋楼底层附近提供库房。（库房面积：至少60平方米/台）场地内卸货堆场（进场准备）规范：规范说明：在工地内设有卸货堆场，方便卸货，并为之后的开箱清点、设备搬入库房带来便捷。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：因工地内无卸货堆场，导致现场只能将货卸在工地外。造成二次搬运，对后续施工有影响，极大耗费人力物力。要求土建配合节点：电梯到货前库房（进场准备）规范：规范说明：宽敞明亮的库房，整洁分明的料架，统一陈列的工具及文明施工管理资料，给专业的工程服务带来保障。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：缺少库房将使安装队无法有序地保管电梯部件，影响施工的有序开展，耗费额外人力。缺少库房造成部件、工具损坏被盗，后果严重，影响恶劣。要求土建配合节点：电梯到货前二：电梯安装阶段机房要求——完成机房门窗安装。机房门窗规范：规范说明：机房内应配有正式的门窗，以保证机房内部的通风及紧急时的安全通道。机房门应能锁上。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：因机房未安装门，任何人员都能进出机房，印板可能被盗，下图为控制屏内多块印板被盗。机房开放，运行中的电梯存在严重安全隐患。要求土建配合节点：电梯到货前完成临时门窗，机房部件安装前完成正式门窗。底坑要求——底坑清洁无杂物。并且底坑无渗水或积水。底坑清洁规范：规范说明：现场应提供清洁干燥的底坑，并保持整个安装过程中的清洁干燥，保证安装好的底坑部件不会受损，并使电梯能正常运行。有条件的底坑可以增加底坑排水孔。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：底坑积水影响正常的作业和电梯运行，图2中调试接线受积水影响已无法进行。底坑积水会损坏底坑部件，使金属材料生锈（图3）。严重的积水甚至会损坏电梯的电气部分，造成严重后果。底坑积水将造成电梯无法调试、无法通过政府验收。要求土建配合节点：电梯井道部件安装前。

层站要求——相关安全隔离措施到位，防护有效。层站防水保护规范：规范说明：层门留孔底部垫有防水保护，即使楼层有积水也不致使积水流入井道。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：底部无防水保护，一旦现场遇到暴雨或其他施工单位漏水，将有水流入底坑，后果严重。要求土建配合节点：电梯安装前。

层门地坎规范：规范说明：在地坪处以临时性的封堵作为过渡，保证施工时层门地坎处的密封。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：没有层门地坎，造成严重安全隐患，杂物有可能进入井道，造成人损物损。要求土建配合节点：层门安装完成后。

门套封堵规范：规范说明：左图是以金属套做的临时性的门套封堵，右图是现场用水泥做的正式封堵。完成门套封堵之后，可以开展后续的装潢工作。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：无门套封堵，层门周围存有空隙，杂物有可能落入井道，存在安全隐患。无门套封堵对后续的调试工作造成影响。要求土建配合节点：层门安装完成后。

三：电梯调试阶段电源要求——根据建筑施工要求，电梯井道附近每两层提供一个施工电源箱。调试期间提供正式电源。正式电源规范：规范说明：机房内的正式电源，每台电梯接入独立的配电箱。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：电源未接入电梯专用电箱。对调试及使用造成影响。要求土建配合节点：电梯主体安装完成，调试前。

四：临时用梯阶段产品保护说明——由于施工期间用梯环境比较恶劣，因此对电梯今后的运行质量影响极大，一般需要采用专用保护材料，产品保护方法一般有以下几种：临时用梯期间，先使用特制临时轿厢、层门、轿门等部件，待临时用梯结束后，大楼正式使用前，再安装正式部件，并进行二次调整。如不采用临时部件，则需对轿厢、层门、轿门等易损部件采取防护措施，轿厢部件保护采用木质夹板﹢保护膜，层门部件保护采用专用薄膜保护。临时用梯轿厢地坎保护规范：规范说明：完整的轿厢保护，将轿厢全部保护到位。更细节的是圈中的地坎防护。通过活动的保护板，在停站后铺下，使运输建筑材料对地坎的损伤降到最小。不规范：不规范的土建施工对安装的影响：左图中工人违规使用电梯运输砂浆水泥，甚至在轿厢中搅拌，影响电梯正常运行，损坏电梯。右图中轿厢地坎、层门地坎缺少完整的轿厢保护，污毁严重，无法清洁，因临时用梯不当造成严重后果。要求土建配合节点：临时用梯前。附件3电梯故障问题的及时上报制度要求负责人：各项目公司总经理为安装阶段和售楼处电梯的负责人，各项目物业公司经理为维保阶段的负责人。（注：负责人可以指定其它人员作为汇报人）汇报故障类型：对客户产生重大影响的故障问题（如困人、滑梯、停梯，轿厢晃动等）汇报时间：故障信