第九商业大街房地产行业营销推广方案

第九商业大街房地产行业营销推广方案一、市场概述1、区域〔库车县〕商业概述

1-1、以中抵御商品为主，商业形状以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形状仅占极小比例。

1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。2、区域〔库车县〕商业结构

2-1、文明路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵御商品销售为主，构成集贸市场、超市等商业形状。

2-2、随着城市经济开展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业少量供应市场，库车商业形状由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，招致局部商业物业出现滞销，运营户的盈利才干末尾下降。3、区域〔库车县〕商业物业开发现状和趋向

3-1、依据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文明广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，假设再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的少量供应，估量今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将打破20万平米。关于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需求4——5年时间〔按历史销售可比量计算〕，市场压力和过剩状况可想而知。

3-2、从商业开展趋向判别，库车县商业区域进一步向文明路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文明路将建成一批中高档定位的商场，估量开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。

3-3、天山路仰仗集贸市场和大型综合卖场，构成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发形式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，中心商圈的位置逐渐构成，但少量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来庞大压力。4、消费者状况

4-1、少数民族占相对比列，但汉族人口在城区增长迅速。

4-2、中高档商品仍是市场消费的主体。

4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。

4-4、县城居民支出水平正在提高，随着外来人口添加，中档和非生活必需品消费增长清楚。

5、运营户状况

运营户普遍存在一种矛盾的心思——对库车经济开展前景的看好和对运营状况日薄西山的忧虑。形成这种现象的主要缘由，是商业市场开展的速度远远超出了消费增长的速度，同时微观经济和城市经济的开展抵消费的贡献不能够同步发生，普通会出现迟滞效应。随同着商业楼盘的少量供应，这种矛盾将愈加突出，并招致运营户盈利水平进一步降低，商户对运营投资的决计将更显缺乏，持币张望的心态也将减轻。二、竞争物业

1、直接竞争对手——天五商业批发城

1-1、项目概略

天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，修建面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率缺乏20%。

1-2、项目优势

区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；

商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；

规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且联系摊位面积小，总价低，契合库车市场购置力；

1-3、项目优势

定位效果：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场构成错位运营，招致市场间的竞争；

工期效果：现处于基地施工阶段，估量交付时间在明年8月以后，丧失了往年有利的销售机遇；

价钱效果：价钱定位偏高，和周边楼盘相比不具有竞争力；

/销售效果：采用复杂的拉客方式，价钱混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金〔无预售容许证〕发生的销售将很难保全。2、直接竞争对手——国贸购物中心

国贸购物中心位于束缚路和文明路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总修建面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货〔一层沿街为门面〕，三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上，三层全体租赁给温州大酒店，其他物业销售缺乏15%。3、直接竞争对手——金桥文明广场

金桥文明广场位于文明路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，方案由金桥超市直接进驻；地上三层，总修建面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售任务仍在延缓中，近期在做复杂的项目咨询和开发企业推介。三、SWOT剖析

1、优势和时机点

1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；

1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻勾搭路；

1-3、价钱优势，比周边异性质的楼盘价钱低5——10%；

1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于构成集聚效应；

1-5、微观经济和城市经济开展时机，使库车投资开发潜力庞大，经济开展前景良好，为商业运营和商业投资发明了庞大的市场机遇。2、效果与要挟点

2-1、商业规划无序，区域不明晰，功用不明白；

2-2、主体二层和局部三、四层的结构规划，既不利于构成同一层全体大市场格式，也不利于商业垂直人流效果；

2-3、市场前期销售未思索市场定位，致使现阶段市场没有明白的运营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位构成阻碍；

2-4、至今没有树立起基本的销售基础，销售制度不明白，销售队伍素质较低，没有充沛应用国度软、硬政策，招致现阶段出现庞大的销售压力；

2-5、面临商业过剩要挟，运营和投资户决计缺乏，持币张望心态严重四、项目定位〔简明〕

1、转型定位的必要性

1-1、目的：改动商城定位的局限性，发扬错位定位的优势，构成与该片区不同的商业形状〔该片区商业定位主要是商城、集贸市场〕，最终到达顺应库车县商业市场状况的新商业定位，以到达促进销售的目的。

1-2、方法：依据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发扬内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，构成项目独有的项目竞争优势。2、转型定位

2-1、项目定位：主题商业街——库车商贸、旅游、文明窗口；

2-2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店

2-3、投资定位：一家一铺，终身产权销售3、商业符号定位

3-1、项目符号：第九商业大街——突出区域性

3-2、商业符号：第九商业大街——突出商业性、现代性、抢先性4、商业功用定位

4-1、内街——服装鞋帽一条街

运营商品：服装、鞋帽

商品层次：中档、中抵御

4-2、中城——精品购物广场

运营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品

商品层次：中档、中高档

4-1、外街——日用百货一条街

运营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商

品

商品层次：中高档、高档5、定位目的

5-1、由外到内，由动到静，由高档到中高档，由目的消费到休闲消费；

5-2、内外有序、划行归市、全体一致、相对独立；

5-3、中高、中挡、中高档价钱互补，多种商品品类完全，构成专业性综合市场；

5-4、完成一、二期商业的互补、互促。五、营销方案

1、营销准备阶段〔9.1——9.10〕

——现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功用牌、导视牌、笼统识

别、大卖场店面和门头号；

——销售人员任务分工和潜在客户摸底；

——制定详细的广告和促销方案；

——销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；

——广告创意、设计；

——售楼员现场接待，局部招商展开；2、前期招商阶段〔9.10——9.30〕

——市场招商，采取先大户、后大户，先品牌户、后普通户的招商战略；

——市场营销，针对招商商户展开广告、推行和促销；

——市场管理，做好商户入住任务、管理任务和市场规划任务。

——停业准备，完成停业活动筹划和准备任务，做好停业预备；

——使市场招商率到达30%，市场商户的进驻率〔招商和销售〕到达40%，初步具有停业条件。3、市场停业准备阶段〔9.30——10.18〕

——做好市场停业前的活动筹划、宣传、组织任务；

——配合市场停业，进一步针对大户停止热势宣传任务；

——应用停业时机，对等候、张望人群停止引势诱导任务；——做好聚集市场人气、完善市场管理和运营的其它任务；

——在停业前，使市场招商率到达40%，入住率〔招商和销售〕到达60%。4、市场停业和销售阶段〔10.6——11.5〕

——借助大户、品牌户进驻构成的感染力，充沛应用停业时期良好的市场运营气氛，扩展散户招商效果

——方案在10.18日停业，做好停业时期的广告和促销，构成旺盛的人气和良好的运营气氛；

——做好停业后的市场管理、广告促销和活动推行，保证市场旺盛人气的继续；

——在市场停业以后，每天筹划、组织促销和群众性文明活动；

——完成任务重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩展销售效果；

——充沛应用大户进驻、市场停业等有利点，停止营销推行，促进销售；

——市场招商率到达50%，商户进驻率到达70%；

——市场按方案顺利停业，市场运营管理步入良性循环；

——使一期市场〔剩余面积〕销售率到达20%，二期市场销售率到达10%。5．4销售重点期〔11.15——1.15〕

——一期销售全方位、鼎力度展开；

——二期销售推行片面展开；

——二期停业准备和市场停业；

——到12.15日，使一期销售率到达40%；到1.15日，使一期销售率到达50%；

——到12.15日，使二期销售率到达25%；到1.15日，使二期销售率到达40%；六、租、售面积的战略性确定

截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示方式准确标明租、售位置和实践面积。面积划分的原那么执订如下：1、销售招商区域

1-1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；

1-2、内街〔南、北两翼〕一层铺面全部以出售为主，不租赁；

1-3、一期中街〔街道中心商铺〕除曾经确定的家电、通讯大户以全体引进方式招租外，其他商铺底层原那么上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有临时开展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。

1-4、二期B座针对餐饮业、文娱业销售，不租赁；

1-5、二期D座一只针对小商品运营户销售，不租赁。2、租赁或免租引进区域

2-1、一期内街〔南、北两翼〕二、三层以租赁为主，在市场构成规模以后，逐渐引导二层运营户购置，三层临时租赁运营；

2-2、一期中街〔街道中心商铺〕二层以上铺面临时租赁。

2-3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场构成规模以后，逐渐引导运营户购置。3、销售控制

一层：20%招商，80%销售，目的为大户或品牌户，不针对散户招商；

二层以上：50%招商，50%销售，目的以散户为主；

中城：90%招商，10%销售，目的以大户全体租赁为主。

4、租、售比例

4-1、停业阶段〔10月18日以前〕：出租率占入住率的70%，销售率占入住率的30%；

4-2、销售完成阶段〔1月15日以前〕：出租率占入住率的50%，销售率占入住率的50%。5、营销评价

5-1、本方案曾经确定销售和租赁的基本区域，实践租、售面积在销售执行进程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。

5-2、当市场入住率到达70%以上，且销售控制契合本方案提出的控制比例、租售比例时，应视为营销成功。

5-3、营销评价以面积为单位核算。七、招商政策

1、大户

卖局面积在400平米以上，带动市场人流作用清楚，且对散户进驻具有较强感染力的，可一次性免租两年；2、品牌户

卖局面积在120——400平米之间，对散户进驻具有较强感染力的，在一次性签署三年租赁合同时，免租两年；3、散户

卖局面积在120平米以下，一次性签署租赁合同在两年以时，免租一年。八、销售政策

1、一次性购置

一次性付清全部购房款时，在现行销售价钱的基础上，给予5%的优惠让利。2、一年分期付款购置

在交纳40%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价钱的基础上，给予3%的优惠让利。3、按揭购置

首付40%，银行提供60%、10年期按揭存款，无优惠政策，银行按揭在合同签署30天内操持到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同操持按揭顺序。4、预订金购置

针对二期销售，在预售容许证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，预订合同签署后，预订房屋予以保管，在不违犯双方商定的状况下，预订款原那么上不予退还。九、广告战略

1、媒体组合

全体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做片面掩盖配合。

分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段外销售渲染。2、广告区域

电视广告：库车、阿克苏、库尔勒、沙雅、拜城、新和

报纸广告：阿克苏〔侧重〕、库尔勒〔过度〕

印刷品广告：库车〔侧重〕、阿克苏〔过度〕、沙雅、拜城、新和〔补充〕3、广告方式

印刷品：海报、楼书、招商手册〔或折页〕；

户外广告：布标、T型旗；

影视广告：30秒促销广告配合专题旧事；

报纸广告：硬广告、软文、旧事；4、公关战略

4-1、政府公关

取得免税、收费等多项优惠政策；

4-2、大户公关

协助政府组织招商团，在全国停止大户招商；

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