物业纠纷案例解析

地下车库进水车泡汤物业被判担责三成暴雨降临时，物业假设防范、抢险不到位，导致车库被淹，业主车受损，需担责。近期正是厦门暴雨多发季节。停在地下车库车子被淹，遭遇这样倒霉事，业主们该找谁讨说法呢昨日，思明区法院公布相关案例，法官也提醒物业管理公司尽到责任，否那么就得按过错程度支付相应赔偿。案情车库已是第二次被淹，爱车维修费花了1.6万多元大半辆车泡在水中，而且已经是第二次了，许先生郁闷坏了，他认为物业准备沙包、闸板都是摆设，根本不管用。在爱车修理恢复后，他状告物业管理公司，要求赔偿。2021年7月19日凌晨，雨水灌入了东浦路某小区地下车库，等隔天许先生发现时，爱车已被泡坏。他为此花了1.6万多元维修费。许先生说，这已经是车库第二次被淹了，物业公司作为车库管理人，在第一次车库被淹后，没有吸取教训排查隐患，进展有效整改。车库入口处两块拦水铁闸板形同虚设，根本不管用，物业也未及时通知车主转移车辆，或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施，导致水深达90厘米，给车辆造成了很大损坏。物业对此表示委屈，物业说，当时连续两次台风给厦门带来了暴雨，小区地势较低，又靠山，才会导致泥沙伴着雨水灌入车库，加上又发生在凌晨，很多业主都在熟睡中。“这是不可抗力。〞物业还表示，台风降临前，他们已经分发了提醒业主相关通知。许先生又提出反驳，他说，监控录像显示，物业只通知了一局部车主挪车离开车库，而且事发时，水泵没有方法使用，防范措施不到位。判决：物业防范、抢险不到位，承当30%赔偿责任。思明区人民法院分析认为，小区物业应按照物业管理效劳协议约定与相关法律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况，物业理应对可能发生灾情进展一定预判，并尽力采取相关措施，防范灾情发生，并在灾情发生后进展有效抢险。在本案中，物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报〞外，并未举证证明其事发前采取了哪些防范措施，事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此，物业存在防范、抢险不到位过错。然而，也要考虑到强降雨引发自然灾害，属于不可抗力，即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时，也极可能无法防止地下车库被淹后果。最后，法院酌定物业承当30%赔偿责任，判决物业公司支付约4900元赔偿。说法：物业有义务预报暴雨，事先采取措施事后补救法官表示，物业公司从业务与法律角度上应履行三方面义务，即日常暴雨预报与提醒义务；对管辖范围内特定对象将遭侵害有所预知，有事前通知相关业主义务；发现车库进水后应及时采取合理、有效措施，如排水、拖车等，有事后及时补救义务。为防止不必要损失，物业企业应做好早期介入、接收验收工作，以及后期日常对车库设施设备维护保养，堵住地库进水源头。同时，要加强对应急预案准备与演练，做到暴雨前后有预防与应对措施，并及时与业主进展良好沟通，共同化解淹水问题，尽量将损失降到最低。业主家进水责任归谁？进水原因首先需要说明是，本文所涉及案例——业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成。这里主要探讨是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发三者之间法律关系，这样由谁担责答案不外乎有以下三个因素业主自己当初装修不当；楼上业主装修或使用不当；物业公司效劳管理不善。狂风暴雨降临那是一个台风肆虐夜晚。整个小区、每幢楼宇都在承受着瓢泼大雨给予地无情冲刷与考验。凌晨一点左右，已经入睡501室业主陆先生突然被天花板上掉下滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧与蔓延。从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来。陆先生正好有楼上业主陈女士手机，就立马打了过去。还好通了，但陈女士告诉陆先生，她不在家，她家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了。此刻，才一会儿功夫，陆先生家客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象更为严重。见陈女士推脱，他连忙打给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案情况下，不能贸然进入601室。物业开场给陈女士打，但陈女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。情况紧急，陆先生只能拨打110。民警赶来来了，再次打给陈女士，要求其立即回家。这时，陆先生家已经水溢四处，家里所有能用来盛水器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延速度。周围邻居也赶来帮助，拿来器具投入人水大战。同时邻居也打给陈女士，述说这里情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。容许马上回家。几种原因分析一场水浸房屋，把陆先生家装修搞得面目全非，也把陈女士家搞得伤痕累累。征得陈女士同意后，物业把封闭落水管翻开，从水管雨水斗里发现里面有大块木头与其他杂物，可以断定，这是陈女士当初在装修房屋时，施工队“坼烂污〞留下。由此得出结论是事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量；水管雨水斗里有异物导致无法排解如此特大流水量，而封闭雨水斗更造成排水困难。地漏又被封堵，致使从水管雨水斗处外溢水无法正常排水。各自辩白理由责任该由谁来承当呢？陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于内阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗与地漏，也是根据内阳台性质理所当然封闭，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管与地漏，自己没有过错。要让物业公司承当责任，那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区，整个小区当初就是全部封闭内阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实；陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致；再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管雨水斗处会有异物，而几年下来正常雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞，而出事那天偏偏是几十年不遇特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进展了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承当责任。法院起诉些后物业协调了陆先生与陈女士处理后续事宜。陆先生很明确，要求物业与陈女士赔偿他全部了装修损失。几次协调未果后，陆先生将陈女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。本案争议焦点主要围绕责任认定展开。为此，法院委托上海市有关质检部门进展了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄雨水从水管雨水斗中泛出；且当初601室业主在装修时，将该雨水斗与地漏全部封闭在自己自制橱柜内，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出；而物业在管理小区过程中也有一定疏漏。至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。据此法院判决结果为：601室陈女士承当本次进水事件70%责任，承当费用为4247元；物业公司承当30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承当。后续报道本案到此并未了结。601室陈女士在赔付了楼下501室损失后，认为既然法院判了物业有一定责任，那么，对自己家损失也应负有责任。于是，一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进展了鉴定，结论为修复费用在9385元。法院按照上次法律

文书，判决物业公司对陈女士承当30%责任，赔付2815元及其他鉴定费等相关费用，驳回了其他诉讼请求。完毕语一起进水案件，引发多起诉讼，累计耗时跨了二年，各方都已筋疲力尽；同时陆先生为此也与陈女士结下了怨，而陈女士二次诉讼下来赔付与承当各项诉讼费用几近12000元；作为物业公司赔付金额虽然不是很高，但也不得不为本案买了二次单。笔者接到类似这样进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司，那么物业在这样进水案件中终究是否担责，担什么样责法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量权利。那么，作为业主与物业公司该如何各自防止类似遭受损失，注意平安防范呢？本文如果算是一把钥匙，但愿能开启阅者思索与启迪之门。停车管理：业主汽车在小区内被划，物业公司应承当保管合同违约责任吗？河北省某小区业主与物业公司车辆保管合同纠纷案责任吗？河北省某小区业主与物业公司车辆保管合同纠纷案根本案情李某居住在河北省某小区，该小区由一家在河北省注册三级资质物业公司进展管理。李某将私有轿车停放在物业公司指定停车位上，并按时交纳了停车管理费用。2021年9月20日，李某发现其轿车在物业公司停车位前保险杆到后保险左面被严重划伤，轮胎被扎，后李某向物业公司反映情况，物业公司一直没有答复李某。2021年9月20日，经李某申请，区公证处对其轿车损伤情况进展了公证〔详见录像光盘〕。李某支付公证费1000元。2021年10月10日李某又发现其车辆后面又被人划伤，李某将此情况告知物业公司。2021年11月12日，物业公司会计给原告出具一份证明，证明主要内容是：兹有李某车辆免半年停车费，具体时间为2021年11月5日-2021年5月5日。2021年12月29日，李某到汽车维修站对其轿车维修进展评估。汽车维修站给李某出具结算单为6500元。后李某屡次找过物业公司协商赔偿未果，李某将物业公司起诉至人民法院，请求判令被告赔偿原告私人轿车因两次深度划伤及轮胎损坏费共计8000元。被告物业公司辩称：1、辩论人与被辩论人之间没有财产保管关系，被辩论人要求于法无据。2、被辩论人车辆，无权停放在小区。3、被辩论人车辆系他人损坏，辩论人不应承当赔偿责任。综上，辩论人认为，被辩论人诉讼请求缺乏事实依据与法律依据。请求法院驳回被辩论人诉讼请求。原告李某为证明其主张向法庭提供以下证据：证据1、小区便民联系卡，证明本案原告是被告物业公司管辖居民。证据2、原告交停车费收据，证明物业公司有义务对原告汽车进展看管。证据3、物业公司免费停车证明，证明事发后，物业公司成认对此事负有责任，以免半年停车费作为补偿，而原告对此决定表示不同意。证据4、两份公证书，证明事发现场，原告汽车两次被划伤，及车胎被刀子刺破实际情况。证据5、本案公证费发票及汽车修理结算单，证明本案公证费1000元，汽车修理费6500元，加本案诉讼费500元，共计8000元。被告物业公司为证明其主张向法庭提供以下证据：证据1、小区物业管理效劳承诺一份，证明我公司对该小区实行物业效劳，对公共部位实行平安保护，对小区内私人物品不存在保全保护职责，同时对业主车辆停车不存在保管关系。证据2、2021年7月20日开具收据副联一份，证明我公司与原告之间只存在车位使用关系，不存在车辆保管关系。证据3、照片二张，证明我公司物业管理效劳承诺已向小区居民公示。法院认为：原告李某向其所在居住被告物业公司交纳车辆停车费，原、被告双方虽然没有签订书面保管合同，但原告李某与被告物业公司事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告李某所停放轿车受损，被告物业公司应当承当全部责任。法院判决：一、被告物业管理赔偿原告李某轿车损失费6500元。二、被告物业公司承当原告李某轿车公证费1000元。本案诉讼费500元，由被告物业公司承当。案例评析本案是一起物业管理区域内停车管理效劳纠纷，本案争议焦点是业主按约交纳停车费情况下车辆在小区内被划，物业公司承当何种责任？对于物业公司在此类纠纷中应承当何种责任，历来争议颇多。责任类型大致包括如下几类：一是违约责任，其中又包括三种〔1、物业效劳合同引起违约责任；2、停车管理合同引起违约责任；3、保管合同引起违约责任〕；二是侵权责任，即物业公司因过失应承当损害赔偿责任。注意：不管是违约责任还是侵权责任，业主只能选择其一而请求，本案原告李某主张追究物业公司保管合同违约责任，物业公司认为原被告之间没有财产保管关系，法院最终判决物业公司按照保管合同向业主承当违约责任。〔一〕违约责任与侵权责任区别违约责任与侵权责任主要区别包括如下四方面：1、构成要件不同。合同法采取了无过错责任原那么，违约构成并不要求违约方具有过错，只要没有免责事由，就要承当违约责任。而侵权责任，有过错责任与无过错责任两类。对于过错责任，受害人要对侵权行为人过错进展举证，通常不适用举证责任倒置。此外，侵权行为虽然有时不需要损害这个要素，但在通常情况下，只有存在损害后果才能构成侵权行为，所引起侵权责任也自然以损害为构成要件。但是，违约责任成立不一定以损害为要件，只有赔偿损失才以损害为成立要件，而违约金责任、强制履行责任等均不以损害为构成要件。2、举证责任不同。违约责任，只要债权人证明债务不履行就可以了，至于债务人是否具有免责事由，那么由债务人自己举证。而侵权责任，如果是过错责任，那么要求受害人举证加害人具有过错。3、赔偿范围不同。违约责任赔偿额应当相当于因违约造成损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成损失。而侵权责任赔偿范围原那么上包括直接损失与间接损失，还可以进展精神损害赔偿。4、责任方式不同。违约责任为财产责任，包括强制履行、支付违约金、赔偿损失、价格制裁。而侵权责任既包括财产责任，如赔偿损失，也包括非财产责任，如消除影响、恢复名誉、赔礼抱歉。正因为违约责任与侵权责任存在着以上诸多不同，因此受害人主张何种责任，直接关系其切身利益，也关系到对方当事人利益。当然，违约责任与侵权责任竞合时，受害人权衡利弊后可以选择主张违约责任或者请求侵权责任。本案受害人〔原告李某〕主张了违约责任。〔二〕物业公司应否承当保管合同违约责任保管合同又称寄托合同、存放合同，是指双方当事人约定一方当事人保管另一方当事人交付物品，并返还该物合同〔合同法第三百六十五条〕。保管物品一方称为保管人，或者称为受寄人，其所保管物品称为保管物，或者称为寄托物，交付物品保管一方称为存放人，或者称为寄托人。保管合同有如下两个显著特征：1、保管合同是提供劳务合同。保管合同以物保管为目，保管人为存放人提供是保管效劳。保管合同履行，仅转移保管物位置，而对保管物所有权、使用权不产生影响。2、保管合同是实践合同。就保管合同而言，仅有当事人双方意思表示一致，合同还不能成立，还必须有存放人将保管物交付给保管人事实。保管合同与委托合同都属于提供一定效劳合同，但二者之间有明显区别：保管合同中受托人所提供效劳仅限于保管保管物；委托合同中受托人所提供效劳那么为范围广泛事务处理。本案中，法院认为原、被告双方事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告李某所停放轿车受损，被告物业公司应当承当全部责任。笔者认为本判决有误，本案原告业主李某与被告物业公司之间并不形成轿车保管合同，因为原告李某并未将轿车交付给被告，即并未实现轿车转移占有。而转移占有关键是，存放人要将保管物实际控制权与排他占有交付给保管人。实际上，李某仍然实际支配着轿车。物业公司提供效劳，仅仅是划定车位、进出小区〔刷卡〕、车辆引导等效劳。双方之间是委托合同关系，而非保管合同关