第2章房地产市场分析泡沫与过热_第1页
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第二章房地产市场——房地产泡沫与过热2023/12/30一、房地产市场的周期循环房地产市场周期循环——指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。繁荣衰退萧条复苏供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降供给增长率=需求增长率需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小小步上升需求上升，开始新的建设，但需求增长比供给增长快，空置率仍下降，租金增长率上升供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑2023/12/30供需因素（金融因素最为关键）市场信息不充分（导致供需不平衡）心理因素（追涨不追跌）政策因素（容积率控制）制度因素（预售制度、中介服务）生产时间落差影响（季节性调整）原因2023/12/30房地产市场泡沫——由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

二、房地产泡沫2023/12/30价格上涨投机价格暴跌金融危机土地稀缺性——基础投机需求膨胀——直接诱因金融机构过度放贷——直接助燃剂原因2023/12/30房奴蚁族蜗居危害2023/12/30房地产市场过热——市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。三、房地产市场过热2023/12/30开发商对市场预测的偏差开发资金的易得性开发商之间的博弈和非理性行为原因房地产泡沫与房地产过热的区别与联系两者反映不同层次的市场指标房地产过热反映供求关系房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系严重程度和危害性不同房地产泡沫一旦产生，要通过外力干预房地产过热可以通过自我调整回复到平衡状态2023/12/30房地产泡沫与房地产过热的区别与联系在周期循环中所处的阶段不同房地产泡沫产生时，市场处在上升阶段；房地产过热产生时，市场已经开始下滑了。联系：房地产泡沫一定引起房地产过热，但过热不一定由泡沫引发2023/12/30思考为

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