房地产 -2023 房地产市场总结与2024 展望-诸葛研究院（完整版）

2一、宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修 2 2 7 10 10 14 18 18 21 23 25 26 26 28 29 31 31 32 33 35 37一、宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修复任重道远2023中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度大央行、住建部等多部委以及多项会议针对房地产市场的表态大致相同，因城施策，支持好自7·24中央政治局会议“供求关系绑基调推向高潮，释放了强烈的积极信号；供给端，11月以来，央行频发声一视同仁支持会议中被多次提及。所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急两用”加快推进保障性住房建设，优化住房供应结构，将有效解决外来人口、新青年等群体住房难、住房贵等问题；推进“平急两用”公共基础设施建设，将解决居民对居住安全、便利等住房配套设施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品质、改善城市面貌的重要一步，是城市发展和进化的重要过程。日前住建部表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、经常性整治提升和介于两者之间的拆整结合三种模式推进实是市场发展需求催生下的产物，也是加快建立房地产发展新模式的重要突破点，为市场稳地方政策的松绑整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，政策松绑力度在去年末的基础步发力，政策调整上以优化调整公积金贷款政策为主，主要涉及提高公积金最高可贷额度以及降低公积金贷款首二套首付比例；同时限购政策也有局部松动，主要集中在重点二线和实行购房补贴仍为主要手段，其中，购房补贴中针对高层次人才的补贴力度上升；推行外，本阶段“认房不认贷”加速落地，其中一线城市全面落地短期内促进市场大幅升温，同时，限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面一阶段政策松绑频次较上一阶段有所减少，政策调整上以“补”为主，购房补贴成为主要城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、下调房贷利率、放宽普宅认定标准等，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市来的同期新低。根据国家统计局数据显示，2023年1-11月，全国商品房销售面积为缓慢，不及预期。一方面，就业情况改善缓慢，居民收一方面，房企信用危机持续蔓延，购房者观望情绪犹存，需求释放一季度销售端高位开场，3月单月销售额达年内高峰；随着购房需求释放殆尽以及速放缓，房地产市场复苏也较为缓慢，市场各主体对房地产行业的投资持谨慎态度；另一方面，市场供求变化或许也是导致房地产开发投资下降的原因之一，目前，购房需求释放从新开工、施工、竣工来看，受新房销售乏力、房企现金流不足的影响，新开工、施工意愿持续偏弱；而在保交楼的政策基调下，房企竣工意愿较强，房屋竣工表现改善突出，同比降幅最大，为21.2%；施工面积同比下降7.2%，竣工面积同行业资金压力仍未缓解，“促销售、抓回款”是关键。根据国家统计局数据显示，个百分点。今年11月以来央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低收窄。但从整体来看，受到销售端拖累，房企到位资金并未全面改善，房地产到位资金连位资金中，国内贷款下降9.8%，利用外资下降35.1%，自筹资金下降20.3%，定金及预收款下降10.9%，个人按揭贷款下降8.1%。国内贷款、利用外资和自筹资金累计同比降幅呈力度加大下，市场信心提振，房企存量股东或新增股东的增资举措增加，自筹资金方面有交24241.8万㎡，较去年同期下降6.1%。出现“退热”现象，成交规模小幅回落。整体来看，尽管今年政策端持续放松，利好信号（注：监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张从月度价格走势来看，上半年价格水平及增长势头均高于下半年，主要系上半年新房成交动力相对较足，改善需求加速释放，价格结构性上扬；下半年成交持续性减弱，以及供应现象偏多。1、2月批准上市面积低位开场，3月份迎来首个“爆发”点，单月批准上1-11月重点城市批准上市面积为12810.6 于较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但进入二季度以来，在去化（批准上市面积重点30城包括北京、上海、深圳、广武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、廊坊、无锡、常熟、衡水、江阴、泉州、芜湖、张沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、长春、一线城市成交“独升”显韧性，二线、三四线面临下行压力。从重点监测60城来看，11月份，三四线城市成交同比跌幅已经扩大至37.2%，一线城市16.2%，二线城市起政策松绑调控主力军下，环比独升，一线、三四线延续下行态势。进入下半年，成现分为五类：局部遇冷、两端发力、阶段性发力、后劲不足、持续低温。成交总体呈现上涨态势的城市主要覆盖于局部遇冷、两端发力、阶段性发力三个特征中，重点一二线城市城市主要表现为第一、四季度成交增势强劲，二、三季度增长动力则相对不足，除南京累成交微升外，其余城市均呈下滑态势；此外，今年以来，成交持续低温的城市以部分弱二线及三四线城市为主，如肇庆、沈阳、舟山等，累计成交同比相对明显。首先，在前期积压的购房需求加速释放以及政策延续宽松态势下，2、3月成交走高；进入4月份，由于积压需求消耗殆尽以及政策持续性减弱，成交复苏放缓，成交量看，青岛涨势领先，同比上涨51.6%，今年以来，青岛政策松绑力度明显提升，且涉及面对提升购房者入市积极性意义重大；成都紧随其后，较去年同期上涨47.9%，今年以来成二手房挂牌量攀升，供应增速明显大于需求。不同于成交端的热度回落，重百城二手住宅均价“前稳后跌”，下行压力持续蔓延。进入2023年，购房需求释放线累积下降4.01%。一线城市凭借较为稳定的市场需求等，房价具备一定的上涨动力；与此同时，二线城市的分化在持续，部分热点城市房价维持上涨行情，而其他多数城市上涨动力不足，如长春、沈阳等，拖累二线整体价格下行；三四线城市的市场复苏总体偏弱，二手房分流新房市场的现象持续凸显，二手房对新房形成一定的供应替代，成交比重进一地模式全面铺开，土地市场供需节奏再度生变。一方面，供应减少不排除与房地产市场去化缓慢有关，消化存量土地库存似乎成为了主要任务；另一方面，成交下降主要系房企资金压力仍然较大，各方面投资成本有所压缩。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动2023年全国300城土地供应规划建筑面积为78993.64万万㎡，较去年同期分别下降20.11%、25.11%；成交楼面价为4722元/㎡，同比上涨6看，今年以来，土地供需两端持续呈现“前低后高”的走势，与往年类似。供应方面，1个别优质地块激烈竞争的带动下，整体溢价率略微回升，仍处于底部修复阶段。根据诸葛现象得到了持续性改善，但当前流拍率仍处于历史高位水平，整体改善空间仍然较大。根一二线城市整体溢价率略高于三四线，三四线城市“低溢价高流拍”并存的特征仍在。分等级城市来看，由于今年房地产市场恢复缓慢，重点一二线城市的布局优势明显，房企城市溢价率最大，为6.6%，二线其次，为4.5%，三四线最小为3.9%，且各等级城市溢价然延用限地价规则。取消地价上限意味着给予了房企更多的自主权和利润空间，对提振市在多数城市集中取消地价上限的带动下，11月土地热度小幅提升。根据诸葛数据研究但普遍平淡成交。整体来看，土拍成交热度分化犹存，核心城市优质地块更受追捧，非核年以前，民营房企一直是土地市场的拿地主力，随后由于202紧加之“三道红线”高压施力下，民营房企拿地步伐明显放缓，与此同时，地方城投平台根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年国央企权益拿地金额占比元，排名不仅较去年略微提升，资金实力也不容小觑，权益拿地金额均较去年涨超10%；地方城投权益拿地金额占比由上年62%降至44%，但整体占比仍然处于略微领先地位， 代表的头部品牌民企，扎根市场多年，土地储备稳健有力，二是以滨江集团、伟星置业等售面积为30450.27万平方米，同比下房企单月销售额及销售面积达到年内峰值；进入二季度，随着需求逐渐消耗殆尽以及政策售表现凸显韧性，销售额同比上升2.99%，是唯一一个销售额实现正增长的企业阵营；国央企销售表现稳健，抗压能力更为突出，销售额占比由去年同期46%增加了8个百分点至看，房地产整体复苏承压，民营房企销售压力要略好于下半年，数据显示，上半年总发行规模23求，凸显对房企融资的大力支持。不过，在利好政策持续释放的同时，违约、退市等现象头部房企发债减速，民企融资难问题依旧突出。从各阵营企业表现来看，2023年仅企业性质来看，民营房企融资难问题依旧突出，发债规模延续下降态势，2023年民营企业行业债务违约风险尚存，民营房企成“高发者”。根据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，截至目前，金科、融信中国、泛海控股、荣盛发展、金辉控股、中国恒大、阳约，包括宝龙地产、上海地产及远洋集团；二是本息违约，包括弘阳地产、建业集团、融看，房地产市场进入深度调整阶段，资金流动性是各房企避免不了的压力，债务违约仍有了中央定调适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，地方也跟随中央定调对房地产高速发展时期出台的限制性政策进行松绑，尤其一1）核心城市限制性政策宽松，如首付比例下调，房贷利率加点调整，限购政策松绑，限价政策进行调整，更多的回归市场，旨在降低购房者的购房成本，完善现有基3）三大工程落地，提到2024年政策支持方向，不得不提的是“三大工程”重要性提升，项目进程将会加快。所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性引进更多市场主体参与“三大工程”建设，房企也可关注该板块的价值。城中村改造建设对当地的“房市”也将带来一定的改善，刺激城市的消费水平，对城市经济活力改善不及预期，房企债务风险仍存，近两年土地成交规模下滑的影响，新开工面积月2023年房企拿地规模继续下降，且202发周期相对较长，其次，房企当下最重要的任务是资金压力，而新开工项目将会加大贷事件以来，烂尾楼的社会现象备受重视，在中央及各地政府频频发声“保交付、保竣工增速将会继续走强，预计全年竣工增速上升2房地产开发投资取决于施工、新开工、竣工以及土地购置投资的相关情况，2023年受到新开工，土地购置投资的拖累，2023年房企投资信心仍较弱，根据国家统计局场的合理融资，国央企及优质房企更具备融资优势。进入9月份，央行频频发声一视金面有改善空间，预计到位资金累计降幅收窄至8%。的局面。从年内趋势来看，新房市场呈现前高后低的局面，年初大规模的积累的刚性控政策迎来较大松绑，市场反应不及以往政策带来的效果。其根本原因在于就业环境、右。数据也侧面证明了在今年一系列宽松政策的影响下，需求端的活跃度呈现了一定未来的存量房市场的重要性凸显，居住服务行业也将迎来新的利好周期，经纪公司在压从房价端来看，房价变化是反映房地产市场发展的重要指标，房价水平高低和居从降幅上看，新房价格较二手房更加坚挺，新房降幅小于二手房降幅，一方面，新房限价，部分城市为了稳定房价，价格变动过大不予网签；另一方面，新房成交结构上行，拉高整体成交价格。然而，