房地产 -【可行性调研】年南京五矿江宁G69项目前期策划分析报告

2011五矿江宁G69项目前期策划分析报告第一章第二章市场研究第三章客户初判第四章整体定位第5页图山路图山路出让面积：178818平方米建筑面积：182394平方米建筑密度：≤28%绿化面积：35%出让年限：住宅70年；商业40年片尊荣氧同地块工整，自然环境得天独厚。周边产业、项目整体偏向高端。芝本案第7页本案尊荣氧同尊荣氧同地块自然条件良好，开发便利，可结合方山景区属性，可形成有效的溢价点。8集菜尊同配套目前比较匮乏，暂依托大学城的配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足。第9页尊荣氧同尊荣氧同路网交通及公共交通自驾车和乘坐地铁均可较快的达到本案，交通较为便捷。小时可达到本案(含从地铁站步行至本案的时间)。地铁一号线南延线地铁一号线南延线雨花的。通付.天元填·策岗小并头水库高周水库陈家向位医院天印山ham5123下方山定林责：村金障街事沙高尔夫安卷门，雨花台区牛词推据侯村尊荣氧同我们有：尊荣氧同我们有：几个初步判断：几个初步判断：关键点充分关注区域发展及主题性产品定位博弈市场第11页第12页第13页尊荣氧同市场研究|区域宏观经济尊荣氧同城市化进程较快，房地产市场发展迅猛城市化进程较快，房地产市场发展迅猛第14页居民收入居民收入稳步增长，增长速度近年有所回居民收入第15页消费支出消费支出易受大环境影响，整体支出稳步增长消费支出南京市居民消费支出示意图第16页小结第17页,商战无序策划先行,《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!火燥促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途!站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗!第19页尊荣氧同市场研究政策环境尊荣氧同市场研究概述2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会做好房地产市场调控工作的通知》,南京基于国八条细则出金融政策央行2011年第三次上调存款准备金率政策类别时间部门细则国务院办公厅上调二套房首付比对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比国务院办公厅民暂停贷款政策商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。银监会叫停银行和信托合作各地银监局电话通知所辖信托公司，银信合作理财产品全部叫停。中国人民银行存款准备金率上调2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。第21页土地政策2011年住房用地调控方向确定，惠民生、控地价是主要目标政策类别时间部门细则国土资源部要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。同时要求各地要按照制定的2010～2012年住房建设规划或提供的城市居民住房持完善招拍挂制度的同时，能有效控制房价地价的政策和措施。国土资源部计划保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%,仅障力发展公共租赁住房.2010年6月3日国土资源部征率2010年6月底国土资源部联合整治重点项目通知表示，将建立“违法用地项目清单”,进而对其在投资安排设项目招投标等方面予以限制。月11日国土资源部国土资源部在3月11日发布的2011年城市住房用地管理和调控重点工作中，将“控价■2011年我国土地政策突出特点是惠民生■2011年我国土地政策突出特点是惠民生，即坚持房地产调控不放松。对土地出让价的控制，使第22页政策类别时间部门细则行业政策《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对售许可，但未在规定时间内公开销售或未将全部准售房源对外公开销售。国务院办公厅国八条对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款的1.1倍南京市人民政府办公厅宁十六条国家发改委《商品房销售明码标第23页集菜尊同集菜尊同南京现行贷款政策限贷政策与国八条保持一致贷款人情况首付比例商业利率公积金利率首套房目前各家银行多数实行基准利率(五年以上贷款基准利率是6.6%)五年以上贷款为4.5%二套房按照基准利率的1.1倍执行第三套及以上住房暂停发放身份证件和相关材料到房产交易中心开新第二步：凭购房证明与开发商签订购房合同/购买二手房第三步：开发商代为送件鉴证/二手房测绘配图前需开具购房证明(2)本人及家庭成员的身份证未婚证明：(4)户口簿。(1)《开具新购住房证明申请表》:(2)本人及家庭成员的身份证原件及复印件；(3)结婚证或未婚证明；(4)户口簿。(5)1年以上(含)纳税证南京现行限购政策限贷政策与国八条保持一致，与北京等地限购政策相比，政策较为宽松。首套房二套房三套房本地户籍家庭及个人夫妻一方为南京户口√√南京市集体户口外地户籍家庭及个人能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴√不能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的第25页市场研究|区域房地产市场Ao2010年江宁楼市供不应求2010年江宁楼市供不应求南京商品房总体供需走势(含存量房源)0城东仅为0.15:1;江宁剩余供应量仅0.17:1。第26页市场研究|区域房地产市场市场研究|区域房地产市场集BA供应量(万m²)销售量(万m²)存量(万m²)2006年■■■2007年■■2008年■■■2009年■■2010年■■江宁每■江宁每年新增上市供应面积在200-240万平方米，销售量在200-240万平方米，但09年供应量则明显下降，销■截至到2010年12月，江宁商品住宅存量为37万平方米，按10年月均18万平方米销售量来看，销售周期2个月，第27页市场研究|区域房地产市场市场研究|区域房地产市场集BA2010年土地成交幅数较09年全年有所上住宅占全市比例2007年622008年92009年7722010年97■江宁区近几年成为南京市房地产投资开发的热点区域，07-09年至今上市成交■江宁区近几年成为南京市房地产投资开发的热点区域，07-09年至今上市成交72幅地块，成交纯住宅用地达37■08年由于市场处于冷淡期，因此供地成交幅数最少，但09年已来供地数量已经回升，并且配套商业土地量明显上第28页第29页1、江宁销售量排全市第二，约占南京市住宅四分之一；2011、江宁销售量排全市第二，约占南京市住宅四分之一；2010年江宁年销售量月去化18万，目前存量仅37万。整体市场目前供不应求。2、土地供应量加大，2010年三季度成交量已经超过09年全年土地成交量。随着2010年开工量的增长，预计未来供求压力将降低。第30页江宁的潜在价值得到挖掘以及认可，已成为南京楼市重点发展板块，从最初的东山、百家湖、九龙湖板块发展成多板块格局，科学园板块也成为市区置业的方向之一。中低收入者集散1990年2000年2001-2003年2004年2008年至今时间轴集菜尊同市场研究|区域发展带动集菜尊同江宁双核规划发展，规划价值辐射逐步显现江宁双核规划发展，规划价值辐射逐步显现第31页中山路宁高高速公路圩长江扬子大道路江3路中山路宁高高速公路圩长江扬子大道路江3路西塘村宕前江宁板块分布江宁板块分布路路定林6▲野鸡山百家湖2方山周本案新华村第33页市场研究|区域发展带动江宁大区域发展的次生板块东山板块岔路口板块东山板块三山板块养生的麒麟养生的麒麟汤山板块路口板块大江宁优美的三山板块具爆发力大江宁优美的三山板块核心的核心的东山板块百家湖板块第34页楼市特点岔路口板块距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇百家湖板块江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少九龙湖板块交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈将成未来供应的热点板块，2014年通行的三号线对板块有一定助力大学城板块)城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大学城，最具人文气息，后期发展潜力巨汤山麒麟板块远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较江宁最养生板块，但交通较为不便得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧东山板块板块江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。是江宁居民置业首选地规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型发展，近期供应热点，但未来供应紧缺第35页板块现状老市镇/繁华/地缘人口价格挤压+升级改善,商战无序策划先行,《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!火燥促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途!站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗!第37页园、雷丁TOWN共同组成高端别>地铁公寓价格挤压属性龙湖湾、龙庭水岸等大学城项目，成为热点区域地铁一号线南延第38页第39页科学园板块发展市场研究|区域发展带动A方山风景区方山风景区■方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，定林寺寺庙香火缭绕，为南宋所建，五百万年前的火山活动而形成的方山国家地质公园，方山的建设规划中可望成为长江三角洲第一个，也是全国区条件最好的一个火山地质公园。第41页售業氧向售業氧向方山风景区号召力还不够强大第42页助推板块发展，但发展能级/热点启动受规划配套制约六驻院校(代入驻院校(数入驻人口仙林大学城南京大学、南京师范大学、南京理工大学17万方山大学城南京医科大学、药科大学、工程学院10万江北大学城东南大学等8约8万入驻院校质量：仙林>方山约=江北自身配套天景山商业中心城东站义乌小商品城响京医科大学天印大道站m京医科大学站教那公离m京医科大学站教那公离每餐南京工程学院东方龙湖湾·条江苏海事学院条文鼎广场大学城商盘中心本案中国药科大学乐活时尚街区金陵科技字税中国药科大学晓庄学院第44页市场研究|区域发展带动集菜尊同周边在建部分生活配套，整体尚未发力■文化体育：第45页文化配套区*商务核心区性RR热A位文化配套区位文化配套区市场研究|区域发展带动Ao地铁强力助推，地铁1、3号线抵消了九龙湖和科学园区板块的距离劣势，实现客源转移的主要条件。地铁[1号南沿线开通、地铁3号线加速与主城的互联]2010年5月1号南沿线开通；拉动了项目与主城的关联互动。[机场线连通北核南京南站区域与江宁南部空港及发展区域]机场轨道交通线有望在2010年启动建设；以目前的计划，机场轻轨线未来将有望对接地铁三号线；根据规划，机场轻轨将从南京南站出发，与机场航站楼直接相连。第47页天印人禾元东路n龙庭水岸本案乐活时离方山州城分喻演路否人交通资源景观资源品牌资源龙湖湾海事职业技术学院以北500米系五矿地产，品牌度较高公里资源丰富市政集团，江宁本土品牌雷学院站1.5公里方山脚下，周边景观资源丰富天印地产，品牌影响力欠缺居三期海事职业技术学院站远眺方山浙商投资，品牌影响力欠缺融侨世家距城东路站500米自身有一定的水系融侨集团，具有一定的品牌苑学院站1.5公里系科学园蓝天房地产，品牌影响力欠缺宜家国际系景致佰富置业，品牌影响力较小万裕龙庭水岸距方山较近，且内部水系较大万裕集团，品牌影响力一般本案距交大院站800米距方山较近，且内部水系较大五矿地产，品牌度较高第49页板块内在售项目区域内别墅项目在售项目较少，整体供应量较少，市场供不应求。万m)(万m)在售东方龙湖湾伴山香槟园00加州城第50页第51页第52页尊荣氧同尊荣氧同第53页加州城客户分析业内访谈对象：客户经理李雷■客户来源：主城区客户为60%,江宁区为30%,外地客户10%。博菜育向博菜育向第55页尊荣氧同尊荣氧同伴山香槟园客户分析伴山香槟园客户分析访谈对象：销售经理王芳芳,商战无序策划先行,《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!火燥促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途!站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗!第57页颐和南园客户分析访谈对象客户经理陈希涵■客户来源：主城区客户为80%,江宁区为15%,外地客户5%。弟58贝第59页东方龙湖湾客户分析访谈对象：客户经理■客户来源：主城区客户为75%,江宁区为18%,外地客户7%。湖的别墅。第60页第61页客户私营业主■看好大学城未来大规划，升值空间大。■投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动。■产品品质要求高，能体现其身份与地位改善型客户1经济型客户第62页尊荣氧同尊荣氧同小结主城客户占到了60%-70%的比例，主要以教主流客户主流客户边缘客户Ω江宁当地城乡居民尊荣氧同尊荣氧同爱慕虚荣爱慕虚荣向往舒适斤斤计较向往舒适目标客群关键词追求品质关注总价追求品质关注总价约15500～16000元/平米)米)第64页第65页整体定位[正常模式][本案的创新模式]●大学城龙眠大道沿线为公寓聚集区，主力面积80-130·方山弘景大道沿线为别墅聚集区，主力为联排别墅本案90二房半/125三房第66页产品占比49.5%第66页第67页分层策动/市场捕捉分层策动/市场捕捉地铁机遇/方山资源借方山资源，本案以创新差异化类别墅概念(借方山资源，本案以创新差异化类别墅概念(借地铁引擎，本案(偏远属性)以高品质附加值和高端品牌树立区域市场标杆对比别墅总价优势)挑远属性)以高品质附加值和高端品牌树立区域市场标杆第68页像果氧同像果氧同第10页第10页像果集同像果集同地处郊区化市场空白区——固安永定河畔；比依傍永定河生态发展带，生态、低碳、低密第13页第13页序号项目名称项目体量(平米)容积率元/m²)项目特色1旭辉紫郡150-240m²三居、四居待定6层花园洋房2东亚马赛公馆81-131m²两居至三居10-18层板楼3光创·D标9层LOFT公寓4丽水佳园三期220-280m²独栋2层独栋别墅项目616—18层塔楼、板楼890-100m二居130-180m²三居，190-220m四居，250-330m²平米跃园洋房960-145m²—至四居66m²—居三居126m²90-98平米的二居为主(435套)明悦湾80-90m两居为主120-140m3居富力丹麦小镇二居98-142平米四居186平米独栋别墅花园洋房产品演变0.49经济型纯别墅像果集同像果氧同像果氧同,商战无序策划先行,《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!火燥促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途!站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗!产品分析-豪华大堡(叠堡)