丹阳国际汽贸集聚中心规划设计运营方案

引言丹阳国际汽贸集聚中心的市场项目的规划、设计、市场研究，是件需要用智慧、激情、制造力与严谨工作作风认真对待的情况。这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性与变数，更彰显出其具有挑战性的魅力。如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险?如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，同时富有执行性?如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场?如何建立一个战略进展体系及战略性进展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系?所有这些，都务必在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后，由各方面专业人士担纲规划、设计、谋略、策划，并从市场定位、客户细分、广告宣传、形象包装、招商策略等方面工作展开，并需严谨地执行。——国际汽贸集聚中心规划设计运营方案丹阳市位于江苏省南部，是苏南较发达县(市)之一。市域面积1059平方公里，总人口100万，其中户籍人口80.6万。县域经济基本竞争力在全国百强县(市)中位列第18位，在全省十强县(市)中位列第8位。2006年全市GDP突破300亿元，人均4783美元；财政总收入32.24亿元丹阳地处富饶的长江三角洲，位于二十一世纪中国充满活力、极具潜力的上海经济圈沪宁经济走廊的中心地带，属苏南经济板块。丹阳交通方便快捷，长江、京杭大运河使丹阳成为千年交通要道与商贸集散中心，京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、常州奔牛机场与马上建设的京沪高速铁路、沪宁城际轻轨更凸现了丹阳的立体交通优势。心落户我市。丹阳以6个“中国驰名商标”、10个“中国名牌”与25个“江全国百强县(市)中位列第18位，在全省十强县(市)中位列第8位。2006年全市GDP突破300亿元，人均4783美元；财政总收入32.24亿元。我市经济的快速进展要紧得益于工业经济的强力支撑。改革开放以来，我市工业经济快速进展。我市现有工业企业近5000家，2006年实现销售收入538.7亿元，增长27.3%,利税40亿元，增长36%,工业增加值167.4亿元，可比增长15.7%,其中规模以上实现销售收入433.74亿元，增长29.1%,利税40亿元，增长36%,工业增加值124.28亿元，可比增万美元，增长38.5%。全年新批外资项目83个，实际利用外资16680万美元，增长89.7%。完成工业性投资74亿元，增长34.3%,其中规模以上完成57亿元，增长35.8%。全市现有国家级名牌产品6个，上市企业3丹阳的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列江苏各城市前列，将汽车市场及零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持。丹阳为促进地方经济的加快进展，加大固定资产的投入，改善投资环境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果。去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但丹阳的房地产价格与邻近的城市相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外来投资者具有很大吸引力。丹阳国际汽贸集聚中心项目的定位，应运了丹阳经济进展的大环境。三、丹阳市政策环境1、汽车产业宏观政策新的产业政策将会对我国汽车产业的进展作出战略调整，确立新的进展目标。比如大汽车集团的整合、零部件的规模化进展、规范的市场销售新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，务必建立汽车品牌的销售体系，由生产厂家自行投资或者授权汽车经销商投资建立。境外投资者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续，才能在国内从事国产汽车或者进口品牌的销售与售后服务。该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道WTO改写中国汽车游戏规则，1994年中国正式加入WTO谈判，同年4月1日，中国对进口汽车关税第一次进行了调整，排量3.0升下列的汽油轿车关税降为110%,3.0及以上排量关税降为150%,各自下降了70%,迈出了与国际接轨的第一步。2001年12月11日，中国正式入世，随后根据总条款规定，分阶段对汽车进口关税进行了多次调整。2006年7月1日，进口汽车关税最终下降到25%,零部件平均关税降到10%,与国际市场基本接轨。我国汽车关税出让近年国产车进口车销量对比(单位：万辆)年份国产车销量进口车占国产车比例数据来源：中国汽车工业协会海关总署1990-1999年我国汽车进口情况年份正常进口/辆排量时间1235663.OL下列3.OL以上“入世”对中国汽车行业真正的意义在于，它打破了国内市场与国际题，增强外资对中国政府坚持改革开放政策的信心，据统计，2002年汽车行业新签约的中外合资企业20家，2003、2004年这一数字分别达到52家、35家，如今，世界“6+3”的汽车巨头们已经基本完成了在中国的国公司纷纷将最拿手的新车引入中国，2001年中国乘用车型35种，至2005年，当年上市新车便达到创记录的75种，如每个车型下属各类排量、配置细分车型，总数不消四五百种。通用、本田、丰田、奥迪、现代、宝马等巨头开始在中国推出全球同步或者全球首发车型。另一方面是价格加速与国际接轨。从2002年开始，降价成为每年车市的主题词，几年下来，绝大部分国产车型的价格与2001年相比，都降了40%以上。随着车价的快速下降，汽车销量急速上升，短短几年内，中国汽车销量从2001年的235万辆攀升至2006年的721.6万辆，平均每年净增长100万辆，这个速度在全世界内都是绝无仅有。为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫，国家继去年连续出台了一系大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那些投机者。而丹阳的房地产市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，丹阳市至今未出台有关(一)近两年汽车市场状况态势(二)近期市场描述与未来走势预测海在安亭投资500亿元建的亚洲第一大汽车城达65平方公里，集汽车研(三)镇江及丹阳市场现状的品牌年销量也达到3000辆；厂家对市场也很看好也有需求开设汽车4S也使丹阳及周边地区市场更加的成熟，也带动整个商业环境；使4S店、(1)国际汽贸集聚中心总体规划：要根据产业集聚园有关产业与汽车零1.5亿美元。能够分为四块：第一块为150亩的国际汽车4S店集聚区(12家4S旗舰店);第二块为50亩的二手车交易市场；第三块为100亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件配套市场、厂房区等；第四块为50(2)功能配套规划设计：注意考虑仓储、物流、休闲、娱乐、餐厅、沐(3)户型设计：根据汽车市场专业的特点，对各专业的铺面配置、面积(5)智能化系统设计：根据车城特点与适度超前，操纵成本的原则进行心》的有关建议)(1)苏宁环球汽车城2亿元。集汽车多品牌展销、汽车用品及通用零部件销售、二手车交易、于2004年初盛大开业，这是苏宁集团充分利用自身优势，大力开拓中国(2)南京仙林国际汽贸集聚中心南京仙林国际汽贸集聚中心投资有限公司成立于2003年，注册资金现代化房产开发公司。该公司在职员工150人，其中大专以上学历者约程项目“南京国际汽配基地”占地约16万平方米，项目计划总投资4亿内规模最大、功能最全、服务最优、配套最齐全的国际化一流大型汽车配件贸易中心。南京国际汽配基地项目一期工程目前已全面竣工，并将于2005年5、6月正式进入试营业。(3)南京大明路国际汽贸集聚中心大明路国际汽贸集聚中心地处南京东南入口处，紧邻大明路汽车街，路网发达，拥有得天独厚的地理优势。汽车城占地面积130亩，总建筑面积50000平方米，总投资5000万元，一期工程8000平方米已竣工，将于九月十九日盛大开幕。大明路国际汽贸集聚中心是一个以汽车大型超市为基本业态，以整车销售为主营业务，集汽车展示、销售、零配件供应、技术咨询、售后服务为一体，具有特色营销模式，多元功能设置，现代商务管理的大型汽车专业市场。汽车城开业后将向消费者提供购车上牌、保险、按揭、纳税等各类手续所需的“一站式”服务。2、镇江汽车市场(1)镇江汽车商贸城(正在筹建中)镇江汽车商贸城是在建设“国家火炬计划镇江沿江绿色产业基地”的宏观布局之下，依托原有产业优势、顺应市场进展导向，而进行开发建设的。建成后将成为一座较大规模、新型、现代化的汽车商贸展示中心。该项目位于镇江经济开发区的丁卯片区—在市区东南6公里处，占地约22.8公顷。(2)镇江4S市场镇江的4S店市场整体档次不高多为代理商经营，厂家直营的很少。分布在丁卯路、学府路等地方分散相对不集中缺乏竞争力。3、盐城中联国际汽贸集聚中心城市政府之重点工程——550亩33万m²盐城汽贸广场(正在筹建中，建成后成为苏北地区最大的、唯一的汽车消费中心城，辐射整个苏北地区)4、连云港振兴国际汽贸集聚中心连云港振兴国际汽贸集聚中心由连云港振兴集团与上海客商强强联项目位居全国十大港口城市之一的连云港市区北大门之交通要塞，总占地面积500亩，总投资4.8亿元。整体分为：4S店区、汽车超市、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、银行、试车道、物流仓储配送区，总建筑面积达30多万平方米，其中一期占地288亩，总建筑面积约15万平方米。建成后的汽车城将是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐及汽车文化等一条龙服务的苏北鲁南地区规模最大、配套最完善、功能最齐全的大型综合性汽车汽配丹阳现有4S店规模不大，多为二、三级代理商在经营，经营的品种安、标致、尼桑、五菱、福特这些品牌4S店，缺乏竞争力。6、华东汽车城华东汽车城位于苏、浙、皖三省交界，八县通衢的安徽省广德县，地理位置极其优越，交通十分便利。318国道与宣杭铁路贯穿全境，广宜路，广溧路，广宁路建设接近尾声。距沪、杭、宁长江三角洲经济圈车程均在两小时内，服务范围直接辐射到苏、浙、皖各大城市，是目前华东地区最大的汽车专业市场，功能齐全，环境优雅，物流快捷。华东汽车城由浙江省杭州市有关企业投资开发的恒基房地产开发公司直接控股，总投资额达四千余万元人民币，总占地面积100亩，总建筑面积70000平方米，其中：展厅面积8000平方米，展位600余个，市场内泊车位600余个。7、无锡市东方汽车城无锡市东方汽车城在美丽的无锡东郊，坐落着一座占地130多亩，经营面积10万平方米的现代汽车城，这就是商业大厦集团控股的东方汽车城。她东距沪宁高速公路入口3公里，南接无锡市高新技术开发区，与无锡最大的超市—法国鸥翔超市隔路相望。并紧邻无锡东部交通枢纽广南立交桥，地理位置优越，交通便利，现公司下有20多家子公司，其中70是4s专营店，公司在江苏安徽等地区有30多家二级代理，业务遍及长三角大部分地区，是无锡地区规模最大的专业汽车经营与服务公司。8、苏州高新国际汽贸集聚中心苏州高新国际汽贸集聚中心位于苏州城西，紧临沪宁高速公路与312国道，距火车站5公里，具有得天独厚的地理区位优势。同时，该城与古城区一河之隔，由寒山大桥与之无缝对接，南依高新区最大的住宅区与枫桥商业区，北靠高新区工业区，人气旺、商气足，前景十分看好根据高新区大力进展汽车产业的要求，抓住汽车行业进展前景，汽车城作为新区又一新的经济增长点，我们对汽车城原先的规划进行重新完善。为此，在一期1200亩规长江路东、鹿山路南约2000亩进行规划湖州江南汽车城位于湖州经济开发区西南分区西塞山路与二环西路交汇处，总建筑面积12万多平米。一期为新车交易区在3万平米，有4S项目优势·地理位置优越，区位优势明显项目位于地处中国最发达的经济区之一的长江三角洲腹地苏南经济板块丹阳经济开发区内，背靠长江大港国际港口，身处上海与南京之间，200公里半径之内有杭州、苏州、无锡、常州、镇江、南通、湖州、扬州、周边配套设施齐全，已形成视光学、五金工具、木业加工、汽车零部件、彩印包包装五大特色产业。地处亚洲最大的铝箔、眼镜、钻头、锯片、木业生产基地内；拥有汽车零部件及生产集聚区的新桥、界牌、后巷(目前已兴建的汽配产业集聚区，集中有202家企业，85%的企业以汽车零部件产品制造为主，专业为国内外汽车主机厂，汽车制造集团配套服务，形成了汽配产业链与汽配产业群，已成为全国最大的汽车零部件生产基地；华东灯具城位于丹阳市界牌镇，被国务院进展研究中心评定为全国最大的车用灯具市场，是镇江市十强商品市场)也在丹阳所辖范围之内。项目位于丹阳经济开发区的东侧的齐梁路与通港公路交界口，沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距上海200公里。紧靠241省道(葛丹公路),直达镇江大港港口，仅16公里。·项目定位在丹阳首创，与丹阳进展战略相吻合，符合汽车经营的方向，得到政府的大力支持，具有各类政策性扶持优势具有良好的进展前景。具有纯粹市场之外的强大政策号召力。·项目占地350亩(150亩4S店；50亩二手车交易市场；100亩的亩的有关的功能配套设施),建筑面积能够达到25多万平米，在丹·国际集聚汽贸中心汽车城项目，是任何一个投资商都不具备的优他行业的经营者的进场柱产业的进展方向而且与丹阳产业集聚园有机的配合起来，机会价值突丹阳有6000年的文明史。历史上人文荟萃。丹阳的民间文化艺术亦丰富多采，民歌民谣、民间传说、曲艺戏剧等。丹阳境内的文物众多，丹阳故有“江南文物之邦”之美称。丹阳沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距上海200公里。紧靠241省道(葛丹公路),直达镇江大港港口，仅16公里。丹阳国际汽车城规模在丹阳乃至苏南地区都是首屈一指，其规模与(一)目标客户群定位5、汽车零配件生产厂家与经销商；7、部分投资商及镇江、丹阳的投资商。(二)目标客户群的需求分析经营现状：这些汽车经销商都是在汽车行业拼搏多年商业精英，他们在前两年的经销汽车过程中，经营状况良好，具有相当的实力，其资产在1000万元以上，由于今年开始实施的品牌区域专卖制度，限制了他们的进展，使他们今后生存与进展空间都受到极大影响，他们迫切想成为某一畅销品牌的区域代理，但在当地这种品牌早已没有可能。需求设想：这部分经销商迫切想有自己代理畅销品牌，以此来进展、壮大自己的企业，使自己真正成为名符事实上的品牌经销商，丹阳国际汽贸集聚中心与合作厂家出让汽车品牌的设想，正与这部分经销商的办法不谋而合。他们大多数想以买断形式经营品牌汽车。关注焦点：丹阳的总体经济环境，购买力；丹阳国际汽贸集聚中心所设的合作商家品牌是否畅销品牌；门坎会有多高；授权区域代理的范围有多大；会不可能在经营上产生竞争等。经营现状；这部分经销商大部分是近年来涉足汽车行业的或者是原先去年来汽车市场大幅频繁降价，加上当地市场竞争特殊猛烈，使这些经销商的利益受损，经营难以维继，因此，他们选取择到经济欠发达地区寻找市场商机。想进行长线投资，以获取稳固的投资回报率。需求设想：这部分具有一定实力，经营品种较杂，其奉行的宗旨是哪车有钱赚就做哪种车。他们对进展中市场的经济情况相当关注，对代表当地中上层阶层的公务员人均收入情况很感兴趣。这部分人相当现实，销售以短、平、快为主，在短期内能获取较高的投资回报率。关注焦点：经济状况、汽车的年销量、当地中上层人群的购买力，工商、税费减免等。经营状况：在江浙经济发达地区，由于汽车市场实行品牌战略，汽配的维修市场正在逐步被品牌专营店取代，因此，导致汽配市场生意下滑，这部分经销商有的在维持，有的正在选择改行或者到经济欠发达的异地进展。这部分经销商经营实力相对较小，许多人可能会选择先租后买的形式进场经营。一部分汽配厂家为了扩大其业务，也在寻找适合自己扩大业务范围的销售渠道与物流集散地。客户需求：市场具有较强的幅射力与覆盖半径、能够帮助其建立经销的网络渠道、减免税费与与此有关的优惠政策。关注焦点：国际汽贸集聚中心的经营模式是售还是租赁，租赁的价位是多少；市场有无保护政策。一—提升企业形象，实现品牌突破；一—统一流通市场，实现利润增长；——颠覆市场现状，提升城市形象；——确立行业地位，塑造城市名片。——高端4S园区的管理者，汽贸流通行业的领导者(一)形象定位1、丹阳国际汽贸集聚中心——丹阳城市名片4、概念创新的经营模式；(二)经营模式定位4、形成与众不一致的"汽车经营+汽车文化+娱乐休闲"的经营模式与产业工业园(三)品牌定位(四)规划理念——“集聚”与“进展”的理念相结合1、从丹阳市及开发区与产业集聚园的角度入手，以整体集聚园理念、建为丹阳开发区注入生机与活力。竖立产业区域形象，使丹阳国际汽贸集聚中心成为该城市的标志性建筑群。2、集合丹阳国际汽贸集聚中心在汽车行业的人脉关系，在宏观上搭建我们的平台，给予汽车市场提供开阔的进展空间。这样就能够确立“国际汽贸集聚中心”的功能定位及其在该行业中的旗舰地位与其优势。3、在整个国际汽贸集聚中心的规划中力求营造高品质的空间环境、人文环境及绿色环抱环境。制造出高效、安全完美的内部交通网络与充足的商业及有关服务配套设施，营造优美与谐的城市形象及建筑购成体来提升整个丹阳及开发区的形象品位。4、节约土地、优化环境、合理布局，确保整个项目进展的可持续性与建设实施的可操作性。5、项目总共占地350亩：拥有占地150亩的12家4S店；占地50亩二手车交易市场；100亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件配套市场、厂房区等；50亩的有关配套的与有关的功能配套设施。(六)规划设计根据6、丹阳开发区主管部门提供的规划用地地形图(电子文件)(七)经营功能及目标定位2、组织车主俱乐部，汽车城内配有生态公4、合理确定功能布局，使整个区域做到配套设施齐(八)规划设计、功能区域定位(1)将穿越本项目的高压走廊沿线设置为绿化轴线，布置成宽阔的景观绿色通道”——这样就确定了整体规划的基调。(1)汽车展示交易区(2)汽车美容服务区(3)汽车配件交易市场(4)二手车交易市场(5)商贸流通中心(6)信息咨询服务区(7)综合配套服务区功能布局沿通港公路操纵在30米宽的生态绿化带，齐梁路操纵在20米宽的生态绿化带，规划道路沿线操纵在12米宽的生态绿化带。A汽车展示交易区沿主干道通港公路与次干道齐梁路，是人流量、车流量的要紧动线，使用周边式布局，安排汽车展示交易区。自西向东、由北向南依次布局12座品牌汽车销售服务旗舰店(简称“4S店”)。本区域位于汽车展示交易区之后，在梁区间布置贯穿的绿化带与公共停车场，将展示交易区的要紧车流到达该区，通过交通的组织引导，为该C汽车配件交易市场在国际汽贸集聚中心规划的西南片，是地块较大的汽配交易市场。不仅面在国际汽贸集聚中心规划的东南片区，依傍“绿轴”是二手车市场。沿规划道路布置经营用房，同时面向城市与内部二手车停车场，有利于经营。E汽车零部件生产区、快修区在国际汽贸集聚中心规划中心的汽车零部件生产区、快修区沿着齐梁路建设布局。与汽车交易、汽配交易记性有机的结合。F商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区沿规划道路布置商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区，为国际汽贸集聚中心注入活力，形成良好的浓厚的商业氛围。这些有关区域里面有：高级酒店式公寓、商贸信息中心大厦、交易中心、娱乐休闲中心、,是他们成为整个国际汽贸集聚中心NO1标志。借助丹阳汽配市场的基础设施条件，带动整个国际汽贸集聚中心的开发建设与经营运作。以两条轴线为基本框架，形成层次分明的空间序列。轴线发端于主干道通港公路与齐梁路的交汇口，向内扩展形成广场，做为汽车城的主入口广场。广场将成为展示国际汽贸集聚中心甚至整个丹阳及开发区城市形象在主广场边耸立一座港结构标志塔——实际上的“城市雕塑、城市的名片”,高22.8米，顶部托起“国际汽贸集聚中心”的霓虹标志，极好的圆形、高大的体量成为轴线组织的“龙头”,以此来衬托主体建筑的气势。12座品牌汽车交易展示旗舰店联祛而立，发端于综合展示中心边，汽车美容服务区、汽配市场与二手车市场的空间形态，顺应连接延伸或者承接主轴线，形成基地上统一完整的立体空间序列。位于基地中部的酒店式公寓，挺拔的体量，为“水平节奏”中，加入“高直”的要素，支撑期国际汽贸集聚中心的天际线。走廊布置为宽阔的绿化带，同时沿综合展示交易中心与12座品牌汽车旗舰店设置为40米宽的连续生态绿化带，形成国际汽贸集聚中心独一无二以65米宽高压线走廊为景观带轴线，是绿化贯穿整个国际汽贸集聚(1)绿化(2)景观代、生态、人文、功能与建筑，构筑出优美的城市形象。(2)绿化方式艺术效果，绿化设计充分考虑环境形态(地形、建筑)与气候形态(大风、6、消防规划栓，间距不大