碧桂园一级区域组织管控汇报

苏州〔一级〕区域组织管控汇报碧桂园●苏州区域2023年7月01

区域概况02区域管控思路及措施区域概况—根本信息区域自2023年10月正式成立，现下辖9个工程，16年市场占有率已达1.54%，17年区域合同销售额力争120亿。2016年销售额：23.9亿4个项目市占率1.54%，排名262017年销售目标：120亿≥12个项目土地情况土地储藏955.4亩，总货值249亿在建面积96.8万㎡，本年可售货值122亿总编制人数180人(含未来领袖、碧业生)区域125人，工程55人员工平均司龄8月，中高层〔部门负责人及以上〕平均司龄15月〔截止，不含营销人员〕人员情况苏州区域1年9盘覆盖苏州无锡上海区域所属市场商品房销售总额：1552亿(不含县级市〕苏州区域累计签约销售额：23.9亿市场占有率：1.54%市场地位区域概况—组织架构区域副总裁王小军区域总裁林强区域总裁直辖投资筹划部张蕾运营管理部缪泽工程管理部郭书报本钱管理部王君采购部穆方君设计管理部凌贤综合管理部胡冬冬财务资金部徐静娜商业管理部管许耘营销管理部施乐平物业公司陈康运客户关系管理部党军辉昆山市工程迎春路工程〔王小军〕阳澄湖工程〔鲁登武〕裕元工程〔谈利勇〕运东工程〔张骏〕苏州市区工程花桥中宇工程〔单兴海〕高铁工程〔鲁登武〕无锡市工程钱桥工程〔邱应钦〕璜土工程〔邱应钦〕上海市工程惠南工程〔蒋春晖〕区域平台组织架构健全，各职能部门负责人均已到位投资布局围绕环苏州、环上海，目前已进入3个城市9个工程年度保底目标年度激励目标土地投资额权益签约净利润销售回款58.6%39.1%18.2%50.0%39.4%2023年上半年合同销售额46.87亿，较去年实现翻倍式增长〔2023年23.9亿〕，保底目标完成率58.6%，鼓励目标完成率39.1%。备注：销售额含合作工程、收购并购业绩2023年上半年五大经营指标完成情况〔单位：亿元〕土地投资额：上半年土地投资额共计36.4亿，受限于区域市场的不确定性，整体完成一般销售回款：上半年累计回款30.21亿元，累计签约回笼率为91.78%〔含草签〕。做得好的工程：西溪碧桂园工程96.82%、万科碧桂园工程93.14%。权益签约净利润：上半年权益签约净利润3.28亿，其中给集团奉献净利润多的工程为西溪碧桂园1.73亿，万科碧桂园工程0.89亿。指标分析区域概况—经营状况区域概况—经营状况价值双享工程16个月0.83亿199人1.55亿元66%同心共享投入人数同心共享投资金额平均累计年化自有资金收益率成就共享已发放奖金成就共享实现奖金同心共享回正周期1.90亿成就共享达成工程成就共享周期奖金2个0.2亿同心共享成就共享万科碧桂园三千邑湖畔樾山西溪碧桂园江阴璜土工程高铁新城工程昆山裕元工程7区投公司占项目公司股权比例5.00%10.00%5.00%5.10%4.06%9.68%0.22%区域概况—同心共享目前共7个工程已参与同心共享，已开盘4个工程平均累计年化自有资金回报率为66%，双享机制在区域已深入人心。区投公司累计募集资金1.55亿〔本金0.87亿，滚投0.68亿〕，已返本金0.35亿，已发预分红0.12亿。区域概况—所获荣誉万科碧桂园工程荣获碧桂园集团2023年度“齐鸣奖-卓越工程部〞奖项。工程静态投资回报率≥170%，工程荣获2023年吴江区销售套数冠军。183天开盘，366天清盘01

区域概况02区域管控思路及措施管控思路及措施—管控目标核心目标做实做强区域平台实现组织驱动业务经营与管理双丰收管控思路及措施—区域平台定位管控思路及措施—工程定位管控思路及措施—组织管控片区管理投资先行，逐步做实片区；经营责任、管理责任下移，驱动一线开展新业务探索围绕产城、商业、养老等类型进行组织重新设计；建立健全新业务版块制度、业务流程体系片区执行总裁2018年经营目标区域直属林强80无锡片区王小军60昆山片区王勇60管控思路及措施—人才管理千人项目总强将计划片区第二梯队未来领袖碧业生新员工/新经理人培训集团/区域轮岗内部竞聘各类专项培训以德为本德才兼备创造舞台提供舞台管控思路及措施—人才管理聚焦职能升级、聚焦业务痛点区域联开工程、相互轮岗提升收并购项目流程标准化多重资金组合加快销售回款加强经营数据分析财务指导经营，注重经营分析，发现问题（如资金运营、盈利能力等角度）持续优化回款模式及完善考核制度（因项目制宜）传统融资、供应链融资等高效率、低成本多重组合收并购项目股权交割、资料移交，制定标准化动作，避免纠纷收购后历史遗留问题追踪及清理，投资和项目交底后，项目主导管控思路及措施—财务资金管控思路及措施—投资拓展扎根苏州，拓展周边城市依托苏州现有工程，重点开展昆山、吴江，时机型拓展市区工程；积极拓展无锡市区及周边县级市。重点拓展环上海市场重点拓展环上海的昆山、太仓、启东、海门等县级市，时机型拓展上海市区工程。两个聚焦聚焦苏州市及其周边；聚焦环上海。招拍挂市场关注苏州招拍挂市场：责任到人，第一时间掌握挂牌消息借助大运营平台，横向打通沟通机制，支撑投资研判关注产交所挂牌及司法拍卖工程工程收并购加大对工程收购模式的研究与实践，灵活运用多种收并购模式两点关注关注招拍挂市场，关注工程收并购管控思路及措施—投资拓展商办、酒店、养老多产品类型的拓展及开发依托苏州区域现有工程，培育开展多业态产品类型的开发运营能力；在上海及苏州市区拓展非住宅类工程。科技小镇、特色小镇等产城工程的拓展及开发组建苏州区域产城开展部，重点拓展环上海的科技小镇、特色小镇，并开展产城工程的招商运营能力。两种能力培育商业、办公、酒店、养老等产品的拓展及开发运营能力；培育产城工程的拓展和经营能力。管控思路及措施—运营管理横向协同纵向打通月度经营分析会半月大运营协调会每周职能部门沟通会双周方案考核月度财务通报月度质量考核月度本钱通报物业每周走场物业季度检查强管控强传导强帮扶管控思路及措施—运营管理以计划管理为主线，以策划为工具，加强对区域、项目各类信息与资源的整合，最终实现区域、项目的经营目标。集团关键节点

区域主项计划

条线专项计划严控计划二次策划落地七前三后落地新项目快速启动落实策划信息管理完善运营周报机制加强信息对称提供决策依据实现目标抢供货、冲业绩保进度、优质量高效运营管控思路及措施—设计管理强化项目设计管理持续跟进专业研发完善部门架构：形成纵向片区划分，横向职能支持的部门组织架构。明确岗位职责：完成岗位职责表，各岗位定位清晰，分工明确。持续学习成长：鼓励采盘，组织新规范培训，组织集团文件学习。通过例会形式完成学习分享。完整资料存档：建立部门资料平台，由专人负责各项目重要设计资料及集团下发文件存档。片区设计管理模式：形成以片区设计大PM负责，以部门各专业组支持的项目管理模式。把控方案关键点：重点关注项目规划及单体阶段设计，注重核心要点把控。把控项目关键节点：强化设计管理的计划管控，确保设计里程碑节点。专人专岗投资拿地：设立投资拓展组，专人专岗配合投资拿地设计测算工作。产品设计标准化：积极开展标准化建设工作，完成《区域标准化产品库》及《苏州区域刚需刚改装修标准》设计管理标准化：梳理项目设计管理流程各节点，推进形成标准动作，提高设计管控质量。推进苏州区域标准建筑做法，标准设计报建流程，完成区域标准销售手册（用于营销培训）等一系列标准化工作完善部门组织建设编制结算要求的宣贯课件，加强对项目及施工单位进行培训开展设计联动工作，推行预算包干制工程造价招标合约建立履约评价机制，从工程技术、成本合约等多维度评价注重工作时效，严控工作节点计划，专业负责，责任到人成本管理注重成本预结算数据积累，建立苏州区域成本数据库与其他企业对标，学习其成本管控及优化经验做法市政配套细化核心业务，量化业绩指标提前介入方案审定，优化成本管控思路及措施—本钱管理两个目标区域整体工程质量水平，进入集团前列确保集团新工期目标的实现三个提升提升区域管控效率提升工程人员意识和专业能力提升投标单位意识标前交底培训、考试标准化苏州区域展示区管控要求苏州区域工程制度汇编●苏州区域工程巡检考核办法●苏州区域标杆实施办法●苏州区域工程策划评审制度●苏州区域首批材料进场验收制度●苏州区域工序质量停歇点管理办法●苏州区域工程拉闸管理办法●苏州区域工程样板管理办法苏州区域新体系制度●铝模板工程标准做法●铝模深化设计标准化●水电精确定位标准做法●高精砌块技术要求●预制墙板技术标准●截水系统做法指引苏州区域项目管理标准动作苏州区域标准合约界面苏州区域标准施工做法安全技术统一标准（脚手架篇）管控思路及措施—工程管理管控思路及措施—SSGF落地合作资源库团队培养标准化建设反复考察、筛选，建立区域新体系合作资源库培训、考试、邀请集团帮扶指导，培养一批新体系管理团队招标流程标准化〔标前交底、承诺函〕、清单标准化、工程管控标准化、产品标准化、运营管控标准化过程管控，制订管控文件：展示区巡检制度；案场巡检制度；交付苑区巡检制度；客户关系管理板块（大运营）考核制度。节点管控，制订指引文件：审图要点指引；开盘前风险排查；合同会签指引；案场公示及宣传指引；承接查验制度；完美交楼制度；房屋保修指引。幸福回家5+1两个支撑两种坚持

支撑成立以项目经营单元为核心，立足片区服务，区域管理的组织建设平台，形成内部人才梯队。坚持坚持“客户维温九步法”坚持客户体验至上。支撑建立以全开发周期的管控体系及客户全生命周期的服务体系。坚持坚持客户体验导向，以幸福5+1为根本,在客户体验环节创新管理。签约首周回访设计师面对面成熟社区参观业主开放日精装工艺部品开放预验收、预收楼体验拎包入住维保维修智慧生活幸福护航幸福成长幸福盈门幸福入住幸福守候+1幸福延伸管控思路及措施-客服管理管控思路及措施—物业管理让客户因物业而购房高客户感知+高客户满意增强客户信心，强势支持营销联合审图+联合验收+联合品质提升+联合维温最正确协同，最好机制强执行、重效率、重效益价值双享，付出即有回报助推品牌价值增值通过高端效劳口碑的传播，让物业效劳成为品牌价值不可分割的组成局部。平台建设助力保证营销策略做好基础营销管理工作，夯实执行动作，实现做一个成一个明确各职能板块职责分工，建立长期有效的竞争机制，过程与结果管控并重明确区域管理平台职能，建立有效的监管、帮扶、指导制度，强化项目考核接受集团专业线管控，合理高效开展营销工作