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文档简介

某路项目商业配套研究报告黄山路项目商业规划的级别?黄山路项目商业配套总量?黄山路项目商业配套业态?规划建议——如何挖掘商业价值,同时有利于社区的可持续发展?【问题】黄山路项目商业规划的级别?黄山路项目商业配套总量?黄山路项目商业配套业态?规划建议——如何挖掘商业价值,同时有利于社区的可持续发展?【问题】★现有商业中心在城市中心(步行街、长江路及美菱路沿线)及东北侧原火车站区域,城市四周没有形成区域性或集中的商业中心。★由于城区规模不大,老城商业集中度高,人们习惯在成熟商业圈内消费。只有日常性的消费才选择居所周边商业,且选择步行可及范围内。★合肥消费比例显示日常性用品比例较高?,显示合肥整体消费能力偏弱。『合肥商业现状——全市共享市区商业圈』目前商业分布长江路沿线极少量商业黄河路沿线零碎、底档商业★人气不足、已售楼盘平时入住率低,成为制约商业发展的瓶颈。★西部目前多表现为零散的、满足局部区域日常生活的商业业态。★目前相对成熟的为杨振宁大道,但沿街商业设施分布间断、业态简单、档次偏低。★西部属于城市发展方向,但规划的商务中心区仍在老城区。『西部商业的发展——人气不足,少而分散——但区域发展和规划人口看,有较大发展空间』『那么,我们是否可能成为西部一个局域性的商业中心,首先,我们的商业是否可能面向小区之外:吸纳黄山路上游(学府区)和下游(高科技产业园)的人流?『人口——商业总是滞后于人口的增长』『商业辐射距离——距人口集中区域的距离——步行的商业的辐射圈极限0.8—1KM』『商业的自然涉生因素——来自于人气』居住区人口增长车站、地铁出入口等人流聚积处某种行业的长期积聚所在道路的原生商业积聚★可辐射区人气不足/缺乏原生商业氛围/缺乏聚积人气的内在因素/没有明显商业优势——短期内不俱备发展成为局域性商业的先天条件★商业的发展有待时,可预留一定的弹性空间,作为区域发展后,挖掘商业价值之用高新产业开发区已入住人口约5-6万规划人口约10万学府区入住师生、居民约6万杨振宁大道黄山路:快速干道隔离长江路西段商业发展零碎、低档,南侧:住宅区及未开发区自然隔离西段:高校、未开发区,基本无商业长江路及黄河路东段:以断续的日常商业为主3KM2-3KM商业辐射圈0.8-1KM1KM距成熟商业圈4KM『百协黄山路项目社区特点』★

社区周边为未建成区及快速干道、铁道围合,相对隔离,自成一体,属内敛性社区,保障了内部商业人流消费的最大可能性。★社区内规划有三条市政干道通过,属自然的内部造街造坊,小区自然成为相对开放的街区,并可自然融入城市的繁华。『百协黄山路项目社区特点』结论:★社区发展需要商业的发展,★短期内看,以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。★在规划中的道路沿线,预留弹性空间,将来根据区域发展情况设置商业。黄山路项目商业规划的级别?黄山路项目商业配套总量?黄山路项目商业配套业态?规划建议

——如何挖掘商业价值,同时有利于社区可持续发展?【问题】『市场容量——合肥在售商业中,街铺求大于供』目前城区商业繁华处在售商业极少。其它区供给的商业呈现沿路发展、住宅小区自及自足、分散特征。一层或二层面积较小的商铺,特别是可面向社区外街铺,整体销售情况好,市场承接能力强;社区内的商业街多空置;但当社区规模大,相对独立且周边无沿街铺面时,少量内铺也有一定的市场,如绿城的内铺登记情况尚可。位置面积租金或售价销售/租赁情况城区繁华商业区一层街铺50-100平100-400元/平基本无空置柏景湾北城一环内住宅区间一层街铺,60-200平社区外铺10000元/平;内铺5000元/平内铺空置,外铺销售完毕瑞景家园东城胜利路两层街铺120-200两层平均6000元/平已售完毕世纪新城望江西路临街一至两层50-140两层平均5000元/平80%(剩两间)绿城黄山路,社区内临水街铺面积及售价未定总数少,客户登记情况良好城市规划指标对比参考国际规划示范社区商业规模比参考国内及合肥类比社区调查『社区容量——商业规模是否适度』一般城市居住区商业设施指标人均商业服务建筑面积

居住区

2/人

类别注:居住区:人口规模3万-5万人(就项目所在局部区域看)。合理服务半径800-1000M『城市社区规划标准』城市居住区的公建配套设施,应依据人口规模确定合理的服务面积。公共服务设施控制指标(平方米/千人)-----------------------------------------------------------------------------

居住规模居住区类别建筑面积用地面积总指标1605~27002065~4680(2165~3620)(2655~5450)----------------------------------------------------------------------------------------医疗卫生60~80100~190(含医院)(160~280)(260~360)----------------------------------------------------------------------------------------商业服务700~910600~940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融邮电20~3025~50(含银行、邮电局)(60~80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《城市居住区规划设计规范》『百协黄山路项目社区发展阶段性指标』时间建成面积入住户数居住人口规划投入使用商业面积2004年底15万平米1500户4500人-32002005年底20万平米2500户8750人6200-80002006年底30万平米3500户12250人8600-110002007年底40万平米4000户14000人10000-13000『国际类比社区』社区建设理论—邻里住区理论背景:以20年代佩里(A。C。PERRY)提出的邻里住区理论为基础建成,社区以交通干道为边界,把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决,不仅是日常必需品的供应,一般生活服务都可以在社区内解决。该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。社区主要特征:1、社区位于距城市中心约15分钟车程,即其属于城市内,其商业受城市内已形成商圈的影响,消费者选择大型商业比较容易依赖城区,项目如果建设大型商业,与城区相比没有竞争力。2、四周区域没有成型的集中商业区;3、人口密度150人/HM2。4、周围有干线公路相连。《集合住宅》一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区占地面积:18.6万M2建筑面积:36.6万M2公园6.07万M2商业设施面积:约1万M2

(包括店铺、百货、专卖店)其地理位置与配套规划与百协黄山路项目较接近。背景说明:该社区于1972年开发,位于离东京约1小时车程通勤圈内,90%以上是高层住宅(8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学,都带有运动场并位于边缘以便与外界共享;所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便……经过多年发展,其商业满足了社区居民生活需求,经营状况良好。商业规模比=1/36.6=0.027商业分布形式:成片集中布置于社区中心。根据国外类比社区商业规划指标

商业规模比1:0.0272004年底,黄山路项目已建成面积15万平米,类比商业规模4050平方米。2005年底,百协黄山路项目预计建成25万平米,类比商业规模6700平米。百协黄山路项目达到规划建筑面积40万平米,类比商业规模1.1万平米。『类比社区综合参考』社区圆岭松坪山白沙岭华侨城四季花城人均商业面积1.031.090.851.080.44权重比10%30%10%5%45%加权平均值0.77权重确定的原则:1、社区规模相近2、社区功能相近3、发展阶段相近黄山路项目商业规划的级别?黄山路项目商业配套总量?黄山路项目商业配套业态?规划建议

——如何挖掘商业价值,同时有利于社区可持续发展?【问题】『类比社区沿街商业分析』日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式,其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。装饰类集中在30-50平米,五金集中在80-120平米,花艺与水族店集中在30-50平米,电器店集中在80-120平米书店、乐器租用店集中在5-50平米,酒吧集中在60-200平米,网吧集中在300平米『类比社区各业态店铺面积』日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集中在30-60平米,医药店集中在30-60平米,眼镜店、通讯店集中在70-120平米。『类比社区各业态店铺面积』晒相馆、美容美发店、家电维修店、洗车店、单车摩托修理店、小门诊集中在25-60平米,干洗店、纯水店、缝纫修补、复印店集中在5-20平米,银行集中在150平米以上二手楼地铺、售票点、驾照培训、足彩投注点、货运店集中在5-40平米,贸易公司集中在100-150平米『类比社区各业态店铺面积』1、社区商业的主要分布形式:沿街商铺与成片集中商业相结合。通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年后才进驻;较偏远的社区为解决基本生活需要,因而较早安排引进小型集中商业(600-6000平米)。2、集中商业之间的距离在800米以内。3、集中商业均为招商引进,业态以综合性百货为主,集中解决社区日常购买的需求。4、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主,新建社区的业态中,沿街商业的家居装饰类业态相对居多,随着社区的发展与成熟,逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。功能较复杂的社区(华侨城)各类业态相对均衡。5、社区主题商业街较少,已有案例为美食街、服装街,其他较易形成集中分布的业态有:西餐酒吧文化类。6、社区商业各业态店铺有相对集中的面积范围,对临街商业划铺有参考意义。7、能接受在二层的业态相对有限:酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类。『社区商业特点』社区商业普遍具备的基本功能购物功能综合服务功能修理服务功能再生资源回收功能家政服务功能餐饮服务功能购物功能———提供主、副食品、生活日用品;修理服务功能———日常用品修理的需要;餐饮服务功能———提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐;综合服务功能———社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成;家政服务功能———社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。『社区特点对商业业态、布局的影响』百协黄山路项目是一新建且尚未建成的社区,有着与新建社区共同的需求特征。社区人群多为28-40岁,有一定经济实力和品味的3口家庭为主,倾向中档消费。建材、家居装饰、窗帘布艺、五金、餐饮儿童托管、家政服务、盆景店、宠物店、家教中心、餐厅商业作为大社区的重要配套,商业的定位、布局需考虑社区包装与推广的需求可标识性:业态相对集中,打造知名的“商业街”,营造配套卖点『基于社区内需求的商业业态及比重』由于四季花城的业态非自然生成,在此只选择相对成熟和类似的社区进行参考,结合百协黄山路项目的社区特点及业主需求,百协黄山路项目沿街商业各业态较为合理的比重范围为:生活饮食类家居类日常购买类日常服务类娱乐类其他类30%—40%20%—30%30%-40%20%-30%2%-4%2%-4%黄山路项目商业规划的级别?黄山路项目商业配套总量?黄山路项目商业配套业态?规划建议

——如何挖掘商业价值,同时有利于社区可持续发展?【问题】【商业街价值来自于……商业街分布特点及影响因素建筑设计对业态发展的制约所临道路状况位置特点规划设计与周边商业的连续性内部划分进深、面宽层高人流组织社区对商业街需求满足日常生活便利服务的需求社区内休闲消遣场所的需求﹢﹢建议在黄山路沿线布置商业街铺,预留空地,未来区域成熟后可能开发集中商业。在规划道路沿线布置商业街铺。沿街形成开阔广场,在购物同时满足休闲功能。沿黄山路注重形象和档次,成为沿街亮点,吸引银行、西餐厅等需要高档次物业的商业界入。形成开放的街区,与城市繁华互融。在售卖时,集中展示,成为项目卖点之一。【商业街规划与展示建议】/留驻空间结合色彩的变化,围合形成一些“浑若天成”的街道广场空间,提供留驻场所。遮阳系列及休闲椅的随处设置充分体现人性关怀精神。【商业街规划与展示建议】/休闲设施【商业街规划与展示建议】/灯光处理营造诱人的灯光,让脚步久久停驻在橱窗前,流连忘返,激起更多的购物欲望。【商业街规划与展示的建议】/导示牌与

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