第09章 地价评估

第九章地价评估

第一节路线价法

一、路线价法的根本原理

1.路线价法的概念

路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取假设干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

编辑课件2.路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

3.路线价法适用的对象和条件

⑴路线价法适用对象

城市商业街道两侧土地的估价。

⑵路线价法估价的前提条件

是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。编辑课件4.路线价法的操作步骤

①划分路线价区段；

②设定标准深度；

③选取标准宗地；

④调查评估路线价；

⑤制作价格修正率表；

⑥计算临街各宗土地的价格。编辑课件二、路线价法的操作步骤

1.划分路线价区段

将可及性相当、地块相连的土地划为同

一个路线价区段。

2.设定标准深度

以临街各宗土地的临街深度的众数作为

标准深度。编辑课件3.选取标准宗地

⑴标准宗地的含义

标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。

⑵选取标准宗地的具体要求

①一面临街；②土地形状为矩形；

③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度；

⑤临街宽度与临街深度比例适当；

⑥代表性的用途；⑦代表性的容积率；

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程

度等也应具有代表性编辑课件4.调查路线价

⑴路线价的实质

路线价是附设在街道上的假设干标准宗地的平均价格。

⑵路线价的表现形式

路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。

⑶路线价的求取方法

在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。编辑课件5.制作深度价格修正率

⑴制作深度价格修正率的依据

----深度价格递减规律

深度

n米an

n-1米an-1

n米……

2米a2

1米a1

街道单位地价编辑课件⑵深度价格修正率表的制作形式有:

①单独深度价格修正率(深度价格递减率)

a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an

②累计深度价格修正率

a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…

﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)

③平均深度价格修正率

a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…

﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

编辑课件表9-1深度价格修正率的形式

临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0编辑课件6.计算临街各宗土地的价格

⑴以单位宽度标准宗地(1英尺宽、100英尺深)

的总价作为路线价的计算公式：

V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度

V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积

=路线价×累计深度价格修正率/临街深度

⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：

V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度

×临街深度编辑课件[例]

以下图中是一幅街深度

15.24m(即50英尺)、

临街宽度20m的矩形

土地，其所在区段的

路线价(土地单价)为

2000元/m2。该宗地

的深度价格修正率为

140%，计算该宗土地

的单价和总价。

20m15.24m街道路线价2000元/m2图：一面临街矩形土地编辑课件[解]

由于路线价是土地单价，应采用平均深度

价格修正率计算宗地价格。故：

宗地单价=路线价×平均深度价格修正率

=2000×140%=2800(元/m2)

宗地总价=土地单价×土地面积

=2800×20×15.24=85.34(万元)

编辑课件[例]右图中是一

块前后两面临街、

总深度为30m的矩

形土地，其前街路

线价(土地单价)为

2000元/m2，后街路

线价(土地单价)为

1000元/m2。试按重

叠价值估价法计算

其前街影响深度。

后街路线价1000元/m230m前街路线价2000元/m2图：前后两面临街矩形土地编辑课件[解]

前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：

前街影响深度=

=

=20(m)编辑课件[例]

右图中是一块矩形街

角地，其正街路线价

(单价,下同)为2000

元/m2，旁街路线价为

1000元/m2，临正街深

度为22.86m(75英尺)，

旁街深度为12.54m

(50英尺)。根据深度

价格修正率，另设旁

街影响加价率为20%，

求该土地单价和总价。22.86m路线价1000元/m215.24m

路线价2000元/m2编辑课件[解]

该宗土地的单价和总价分别计算如下：

该宗土地单价=

=2000×120%+1000×140%×20%

=2680(元/m2)

该宗土地的总价=土地单价×土地面积

=2680×15.24×22.86

=93.37(万元)

编辑课件[例]如下图，有三

角形ABC的一宗土地，

如果临街深度80英尺

的一面临街矩形土地

的平均深度价格修正

率为路线价的116%，

临街深度80英尺三角

形土地价格修正率为

矩形土地价格的63%，

试求该宗三角形ABC

土地的价格。路线价1000元/平方英尺DCB50英尺20英尺

80英尺AFE编辑课件[解]

在图上作补充线AD，AE，BE及CF，那么有：

△ABD总价=1000×116%×63%×70×80÷2

=2046240(元)

△ACD总价=1000×116%×63%×20×80÷2

=584640〔元〕

△ABC总价=△ABD总价-△ACD总价

=2046240-584640

=1461600〔元〕编辑课件第二节城市基准地价评估

一、城市基准地价的概念

城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原那么划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。编辑课件二、城市基准地价的评估步骤

〔1〕确定基准地价评估的区域范围。

〔2〕明确基准地价的内涵、构成、表达方式、

基准日期等。

〔3〕划分地价区段。

〔4〕抽查评估标准宗地的价格。

〔5〕计算区段地价。

〔6〕确定基准地价。

〔7〕提出基准地价应用的建议和技术。编辑课件第三节宗地价格评估

一、宗地价格的含义

宗地价格是一宗土地的一定权益在某一

时点的价格。

二、宗地价格的评估方法

宗地价格可以采用两种技术途径来评估：

⑴直接运用市场法、本钱法、收益法、假设

开发法等来评估。编辑课件⑵在有了基准地价的地区，可通过基准地价

的修正来评估。

三、基准地价修正法估价的步骤

①搜集有关基准地价的资料；

②查出估价对象所处地段的基准地价；

③进行交易日期调整；

④进行土地状况调整；

⑤求出估价对象宗地的价格。编辑课件第四节高层建筑地价分摊

一、高层建筑地价分摊的意义

高层建筑地价分摊解决：

1.各局部占有的土地份额；

2.各局部享有的土地面积；

3.各局部享有的地价数额等。编辑课件二、高层建筑地价分摊的方法

1.按建筑面积进行分摊

某局部享有的地价金额=

×该局部的建筑面积

某局部占有的土地份额=

=

编辑课件[例]

某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。

[解]

该人占有的土地份额为：80÷1000=8%

该人拥有的土地数量为：500×8%=40m2

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。编辑课件2.按房地价值进行分摊

某局部享有的地价数额=

×该局部的房地价值

某局部占有的土地份额=

=

编辑课件[例]

某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业局部，此局部的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼局部，此局部的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。

[解]

甲公司占有的土份额为：1000÷5000=20%

乙公司占有的土地份额为：500÷5000=10%