房地产融资中的税务分析与筹划

房地产融资中的税务分析与谋划

2021年9月中税咨询集团上海办公室目录不同房地产融资方式的税务分析与谋划房地产投资入股房地产运营租赁房地产售后回租房地产无偿划转房地产企业股权重组房地产信托关于我们我们的效力我们效力过的客户231.不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产投资入股的税务分析与谋划4不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产投资入股的税务分析与谋划以房地产投资入股其他企业的行为，主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。一、营业税〔能否承当投资风险〕二、土地增值税

5房地产投资入股的税务分析与谋划〔续〕

三、企业所得税开发企业将开发产品作为投资，成立新公司开发企业将开发产品作为对价，收买其他企业股权四、印花税

6不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产运营性租赁的税务分析与谋划7房地产运营性租赁的税务分析与谋划企业将房屋对外出租，是一种较为普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税、企业所得税、房产税和印花税。一、营业税二、企业所得税

三、房产税

四、印花税

8房地产运营性租赁的税务分析与谋划〔续〕节税操作提示：合理分解租金收入变房屋出租业务为投资业务

改出租为转租

出租变为仓储

9不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产售后回租的税务分析与谋划10房地产售后回租的税务分析与谋划

涉税处置房地产企业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签署该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房假设干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业运营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商〔卖主〕同时是承租人，购房者〔买主〕同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户那么是承租人。在这种方式下，承租方主要会涉及到营业税和企业所得税的处置问题。11房地产企业购房者商户出卖商品房出租商品房出租商品房房地产售后回租的税务分析与谋划〔续〕1.房地产开发企业与经同意从事融资租赁业务的企业进展售后回租业务

2.房地产开发企业与其他企业或个人进展售后回租业务房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进展税务处置。销售业务租赁业务

12不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产无偿划转的税务分析与谋划13房地产无偿划转的税务分析与谋划

涉税处置

无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经济规划和构造调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛运用。国有产权无偿划转能够涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无一致明确的政策，主要是采取针对个案逐案进展审批的方式加以处置。14房地产无偿划转的税务分析与谋划〔续〕

一、营业税二、土地增值税三、企业所得税国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额假设干问题的公告(总局2021年29号公告)

四、契税

五、印花税

15不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产企业股权重组的税务分析与谋划16房地产企业股权重组的税务分析与谋划

根本含义房地产企业股权重组是指房地产企业的股东〔投资者〕或股东持有的股份发生变卦。主要包括股权转让和增资扩股两种方式。股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东添加投资扩展股权，从而添加企业的资本金。17房地产企业股权重组的税务分析与谋划(续)18涉税规定：一、营业税和增值税二、土地增值税和契税房地产企业股权重组的税务分析与谋划(续)19三、企业所得税根据财税[2021]59号文件的要求，对企业合并、重组、分立等行为区分不同条件分别适用普通性税务处置规定和特殊性税务处置规定。普通性税务处置特殊性税务处置〔适用条件〕房地产企业股权重组的税务分析与谋划〔续〕进展房地产企业股权重组的税收谋划须思索以下几个方面：资产转让损益确实认与否对所得税负的影响〔普通重组或特殊重组〕资产计价的税务处置对所得税负的影响〔原账面净值或评价价值〕亏损弥补的处置对所得税负的影响〔以前年度的亏损能否可以继续结转〕

20房地产企业股权重组的税收谋划〔续〕房地产企业股权重组后税收事项的承继房地产企业股权重组普通不需经清算程序，合并或兼并各方的债务、债务由合并后的存续企业或新设企业承袭。纳税人的认定减免税优惠的处置21不同方式房地产融资的税务分析与谋划房地产信托融资的税务分析与谋划22房地产信托投资基金简介

房地产投资基金〔RealEstateInvestmentTrusts,REITs〕，其实践上是一种证券化的产业投资基金，经过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构运营管理，经过多元化的投资，选择不同地域、不同类型的房地产工程进展投资组合，在有效降低风险的同时经过将运营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。在运作方式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。由于房地产投资管理中需求对房地产装修、招租、物业管理等运营活动，且房地产不是在买卖所集中挂牌买卖的规范化产品，REITs的构造中还安排了物业管理人〔担任所投资房产的物业管理〕和独立估值师〔担任所投房产的价值估值，以公允的反映基金的净值〕等效力机构。

由于投资标的〔房地产工程〕不易变现，难以应付赎回，因此，REITs多采用封锁式基金的方式，并将份额在买卖所集中买卖。23房地产信托的根本运作流程24运营性物业资产池REITs投资者信托发行挑选组合构造安排REITs发起人将其一切的可产生继续现金流的运营性物业经过挑选组合构成资产池，然后设立REITs，经过信托公司向投资者进展发行，投资者凭仗持有的REITs份额，享用资产池带来的收益。房地产信托的买卖构造25⑦支付收益

②以其持有的财富及运营收益权设立信托银行理财资金特定资产收益权信托方案规模:X亿元委托人公司上海XX房地产物业持有并运营①20年财富及运营收益权转让③投资信托受害权⑨溢价回购⑤抵押给信托托管银行设立、管理信托公司〔受托人〕④签署回购协议

⑦支付收益房地产信托的买卖构造〔续〕26委托人公司与上海xx房地产开展签署<财富及运营收益权转让合同>及<资产处置合同>,从而获得物业工程的财富及运营收益权。委托人将物业工程所产生的财富及运营收益权〔即信托财富〕委托给信托公司〔受托人〕，设立金额最高不超越x亿元，期限最长不超越X个月的财富〔权益〕收益权信托方案。银行私人银行理财资金投资于该信托方案，成为信托方案受害权持有人。xx房地产公司与信托公司签署<回购合同>，回购物业工程所产生的财富及运营收益权。xx房地产公司将本工程对应物业抵押给信托方案为回购合同做担保。委托人公司为xx房地产公司上述回购义务作保证担保。由于委托人公司将本工程运营收益权的收益权转让给了本信托方案，那么委托人公司与本信托方案及xx房地产公司商定，每期信托方案收益由xx房地产公司直接支付给信托方案。每期信托方案收益的兑付日前7个任务日，xx房地产公司应确保租金收款专户中的余额不低于当期信托方案兑付金额。xx房地产公司承诺经过差额补足方式确保按年支付收益及本金〔信托方案成立满三年后，xx房地产公司有权以溢价回购方式提早终止信托方案〕。xx房地产公司溢价回购信托方案持有的收益权或补足信托方案预期收益实现投资人退出。房地产信托获得房地产工程资产的主要途径及涉税分析27一、REITs获得房地产工程资产的主要途径购买物业产权收买商业地产工程公司〔SPV〕二、购买物业产权的涉税分析营业税营业税金及附加土地增值税契税和印花税以一个合同价值10亿元的商业地产工程为例，假设其可计算增值部分为1亿元，那么买入方需求多支付相当于成交价3.05%的契税和印花税等，卖出方要支付相当于成交价5.55%以上的销售税金及附加税、土地增值税和印花税等，致使收买本钱提高约8.6%即8600万元。三、收买商业地产工程公司〔SPV〕涉税分析营业税房产税城镇土地运用税企业所得税印花税在REITs收买SPV股权后，该SPV即成为一家独立核算的企业，SPV持有商业物业运营过程中存在的税收有营业税、房产税、印花税、城镇土地运用税、企业所得税等。REITs的投资者所能得到的投资收益最多不超越SPV向REITs分配的利润，而假设境外的REITs持有我国境内的SPV，在收到SPV分配的股利时，还需交纳10%的预提所得税。，282.关于我们29关于我们中税咨询集团是是一家专业的财税效力机构，我们专注于为客户提供全面的会计、财税、商务、法务效力。我们的顾问团队阅历丰富，主要成员来自国家税务机关、国际著名会计师事务所、大型跨国企业及大型国有企业。效力范围包括：转让定价效力、税务顾问效力、税务纳税效力、税务安康检查效力、企业重组税务效力、进出口税收效力、税收优惠恳求效力、税务稽查协助、税务鉴证、加计扣除、会计审计、资产评价、房地产工程预决算审计、移民及会务效力。目前，我们已在北京、上海、深圳、南京、浙江、广州、济南、河北、新疆、西藏、宁波等十余个城市设立了办公室，并在新加坡、旧金山、东京、首尔等城市建立了境外协作方。中税咨询集团努力于成为中国最具影响力和发明力的税务及商务咨询效力机构。我们将凭仗严密的全球协作体系与优秀的专业人士为客户提供高质量的专业效力，希望成为客户眼中积极自动而又富有预见性的咨询顾问。303.我们的效力我们的效力31转让定价效力税务顾问效力税务安康检查效力税务纳税效力进出口税收效力税收优惠恳求效力税务稽查审计协助企业重组税务效力其他财务，会计效力以及政府效力324.我们效力过的客户33我们效力过的客户KohlerSensataGroupWillmarSchneiderElectricSKEnergyJohnsonControlsInternationalSOSNokiaABBLGHanjinShippingDoosanInfracoreJASolarGroupSINACorporationSamsungHeavyIndustry34我们效力过的客户AirMediaGroup,Inc.FlextronicsIndustrialGroup(Zhuhai)Co.,Ltd.LongcheerHoldingsLimitedHYUNDAIMOBISMonsterWorldwide,Inc.Li&FungLimitedE-houseChinaAlstomBroadUnionGroupPerfectWorldCo.,Ltd.FutureEl