公租房建设项目可行性研究报告

（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）第一章项目综述……………………61.1项目名称及承办单位 61.2研究工作的依据和范围 61.3建设规模与内容 81.4投资估算与融资方案 81.5项目结论 8第二章项目建设背景与必要性……………………102.1项目建设背景 102.2项目建设必要性 11第三章市场预测与住房保障分析…………………143.1公共租赁住房市场预测 143.2住房保障分析 15第四章项目建设总体规划 ………184.1项目建设规划方案 184.2项目建筑形态和物业建设规划方案 184.3项目建设户型规划方案 184.4项目建成后价格规划方案 194.5项目小区配套功能建设规划方案 19第五章场址与建设条件……………215.1项目选址 215.2地势地貌 215.3气候气象 215.4水文条件 225.5周边建筑物与环境条件 225.6交通条件 225.7公共设施条件 225.8施工条件 23第六章工程建设方案………………246.1建筑设计 246.2结构设计 266.3给排水系统 286.4电气系统 316.5电讯设计 366.6燃气工程 38第七章项目管理……………………407.1质量管理 407.2进度管理 417.3合同管理 417.4资金管理 417.5现场管理 427.6项目实施 427.7建设工期 427.8运营期管理 43第八章环境保护及消防安全………468.1建设地点环境现状 468.2主要污染物和污染源 468.3治理方案 478.4绿化 478.5环境影响评价 478.6消防及安全 48第九章节约能源措施………………499.1概述 499.2节能规范和用能指标 509.3节能措施及效果分析 50第十章工程招标投标………………5310.1招标原则 5310.2招标范围 5310.3招投标程序 53第十一章投资估算与资金筹措…………………5711.1投资估算 5711.2工程项目资金筹措 58第十二章效益分析与评价………6012.1经济效益分析与评价 6012.2社会效益分析 67第十三章结论与建议……………691.1.1项目名称1.2.1研究工作的依据1.2.2研究工作范围3.1.1低收入住房困难家庭现状3.1.2市场需求预测3.2.1住房规划保障3.2.2政府保障能力分析3.2.3承办单位保障能力分析6.1.1设计依据6.1.2建筑设计指导思想与原则6.1.3项目布局方案6.1.4主体建筑设计方案6.1.5建筑风格设计6.1.6户型设计6.2.1工程结构形式6.2.2结构设计依据6.2.3抗震设计及荷载6.2.4结构材料6.2.5结构选型6.3.1设计依据6.3.2给水系统6.3.3排水系统6.3.4主要设备材料选择6.3.5系统与设备的控制6.4.1供配电设计依据6.4.2设计范围6.4.3变配电系统6.4.4电力系统6.4.5照明系统6.4.6防雷与接地系统6.5.1设计依据6.5.2设计范围6.5.3通讯系统6.5.4有线电视系统6.5.5可视对讲系统6.5.6火灾报警系统6.6.1燃气设计依据6.6.2气源项目前期工作招投标8.2.1工程建设期8.2.2排放标准9.3.1建材节能9.3.2工艺节能9.3.3设备节能9.3.4电器节能9.3.5节水10.3.1招标10.3.2投标10.3.3开标、评标和中标某某公租房建设项目招标范围招标组织形式招标方式资质要求不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√甲级设计√√√甲级建筑工程√√√一级安装工程√√√一级监理√√√甲级设备√√√相应资质重要材料√√√相应资质其他审批部门核准意见说明：11.1.1投资估算范围11.1.2投资估算依据11.1.3投资估算说明11.1.4投资估算序号工程或费用名称建筑工程费设备购置安装工程费其他费用合计投资比例（%）备注1工程费用6432.5947.7%1.1主体及辅助工程5975.391.1.1土石方工程1344.001344.00384174.2m³；按35元/m³计1.1.2住宅楼（面积：10855.02㎡）2171.00108.552279.55土建2000元/㎡,安装：100/㎡1.1.3居委会、文化活动站等（面积：368.03㎡）73.613.6877.29土建2000/㎡,安装：100/㎡1.1.4地下商场（面积：5231.56㎡）1046.3152.321098.63土建2000/㎡,安装：100/㎡1.1.5地下停车场（面积：5599.59㎡）1119.9256.001175.92土建2000/㎡,安装：100/㎡1.2公用工程457.21.2.1节能工程（22054.2㎡）110.27110.27按50元/㎡计1.2.2综合布线（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡计，含呼叫对讲系统1.2.3给排水消防（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡计1.2.4绿化、道路等附属设施170.49170.495683.07㎡，按300元/㎡计2工程建设其他费用6513.8748.3%2.1拆迁补偿费750.00750.00项目拆迁补偿方案2.2过渡安置费4320.004320.00按180万/月计，建设期2年2.3建设单位管理费209.43209.43财建（2002）394号2.4招投标代理费38.6638.66计价格（2002）1980号2.5工程监理费220.5220.5发改价格[2007]670号2.6勘察设计费425.8425.8计价格[2002]10号2.7施工图审查费12.7712.77取勘察设计费3%2.8规划放线、验线费9.059.05国测财字［2002］3号2.9环境影响评价12.0012.002.10地质灾害评估费8.008.002.11验收检测费（包括防雷检测费）22.0522.05共22054.2㎡，按10元/㎡2.12消防配套费110.27110.27非洲省征收城镇市政公用设施配套费暂行规定；50元/㎡2.13城市配套费110.27110.27非洲省城市基础设施配套费征收使用管理办法；50元/㎡2.14人防易地建设费220.54220.54共22054.2㎡，按100元/㎡计2.15水土保持费4.534.53非洲省水土保持设施补偿费征收管理办法；2元/㎡占地面积2.16工程咨询费（含可研编制）40.0040.00计价格[1999]1283号3预备费5504.0%3.1基本预备费(4.0%)550.00550.003.2涨价预备费4建设投资合计6212.04220.557063.8713496.465建设期利息6总投资6212.04220.557063.8713496.46比例（%）46.0%1.6%52.4%100%序号名称单位指标说明1项目总投资万元7101.231.1建设投资万元7101.23其中：基本预备费万元300其中：涨价预备费万元1.2建设期利息万元2营业收入(不含税)万元1072.79生产期平均3营业税金及附加万元18.24生产期平均4总成本费用万元313.77生产期平均5税后利润万元740.79生产期平均6财务盈利能力分析6.1财务内部收益率项目投资所得税后%11.85项目资本金%11.856.2财务净现值项目投资所得税后万元2153.81ic=8%6.3项目投资回收期含建设期静态投资所得税后年9.13动态投资所得税后年13.856.4总投资收益率%10.436.5项目资本金净利润率%10.437盈亏平衡点%27.91生产期平均表1：单因素敏感性分析结果序号不确定因素\变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资35.2434.3033.4132.5831.7931.0530.3429.6729.022产品价格0.00-0.3310.6021.1731.7942.5953.5964.7976.193产品产量24.0226.0928.0729.9731.7933.5535.2436.8838.474可变成本71.3260.7750.6540.9831.7923.0914.856.96-0.65表2：敏感度系数(Saf)分析表序号不确定因素\变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资-0.5413-0.5249-0.5096-0.49530.0000-0.4694-0.4575-0.4464-0.43582产品价格5.00006.73506.66706.68040.00006.78826.85386.91896.98103产品产量1.22241.19501.16981.14630.00001.10421.08501.06701.04994可变成本-6.2157-6.0766-5.9304-5.77910.0000-5.4739-5.3284-5.2079-5.1025序号不确定性因素科目名称临界点(%)临界值1产品价格住宅-25.4688-40.1133商场-25.4688-422.6794车库-25.4688-15.28132产品产量住宅-25.4688-2764.6379商场-25.4688-1332.4129车库-25.4688-1426.14563建设投资固定资产37.03132518.5805无形资产0.00.0其他资产0.00.0总投资37.03132629.6742项目投资现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入218101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1营业收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2补贴收入1.3回收固定资产余值250025001.4回收流动资金2现金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1建设投资7101438127202.2流动资金2.3经营成本10475858585858585858585858585858585858582.4营业税金及附加3281818181818181818181818181818181818182.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634964累计所得税前净现金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-126870186728633859485658526849784588419838133345调整所得税6所得税后净现金流量(3-5)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634967累计所得税后净现金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-12687018672863385948565852684978458841983813334计算指标项目投资税后财务内部收益率(%)11.85项目投资税后财务净现值(ic=8%)2154项目税后静态投资回收期(年)9.13项目税后动态投资回收期(年)13.85项目资本金现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入218101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1营业收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2补贴收入1.3回收固定资产余值250025001.4回收流动资金2现金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1项目资本金7101438127202.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本10475858585858585858585858585858585858582.5营业税金及附加3281818181818181818181818181818181818182.6所得税2.7维持运营投资3净现金流量(1-2)13334-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496计算指标资本金财务内部收益率(%)11.85资本金财务净现值(ic=8%)2154项目投资方现金流量表单位：万元序号名称201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入99699699699699699699699699699699699699699699699699634961.1实分利润1.2回收还款后折旧摊销公积金9969969969969969969969969969969969969969969969969969961.3回收流动资金1.4回收固定资产25002现金流出438127202.1实缴资本438127202.2租赁资产支出2.3其他现金流出3净现金流量(1-2)-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496计算指标财务内部收益率(%)11.85财务净现值(0%)13334投资回收期(年)9.13利润与利润分配表单位：万元序号名称合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311营业收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310732营业税金及附加3281818181818181818181818181818181818183总成本费用56483143143143143143143143143143143143143143143143143143144补贴收入5利润总额133347417417417417417417417417417417417417417417417417417416弥补以前年度亏损7应纳税所得额133347417417417417417417417417417417417417417417417417417418所得税9净利润1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174110期初未分配利润9633963012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411可供分配的利润1096737411370200026303259388945195148577864087037766782978926955610186108151144512提取法定盈余公积金133374747474747474747474747474747474747413可供投资者分配的利润1083406671296192625563185381544455074570463346963759382238852948210112107411137114应付优先股股利15提取任意盈余公积金66737373737373737373737373737373737373716应付普通股股利1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133417各投资方利润分配***17未分配利润1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133418息税前利润1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174119息税折旧摊销前利润17935996996996996996996996996996996996996996996996996996996财务计划现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311经营活动净现金流量(1.1-1.2)179359969969969969969969969969969969969969969969969969969961.1现金流入225931255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551.1.1营业收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1.2增值税销项税额32831821821821821821821821821821821821821821821821821821821.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出46582592592592592592592592592592592592592592592592592592591.2.1经营成本10475858585858585858585858585858585858581.2.2增值税进项税额1.2.3营业税金及附加3281818181818181818181818181818181818181.2.4增值税32831821821821821821821821821821821821821821821821821821821.2.5所得税1.2.6其他流出2投资活动净现金流量(2.1-2.2)-7101-4381-27202.1现金流入2.2现金流出7101438127202.2.1建设投资7101438127203筹资活动净现金流量(3.1-3.2)7101438127203.1现金流入7101438127203.1.1项目资本金投入7101438127204净现金流量179359969969969969969969969969969969969969969969969969969965累计盈余资金179359961993298939864982597869757971896899641096111957129531395014946159431693917935资产负债表单位：万元序号名称201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311资产438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204351.1流动资产总额99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.1货币资金99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.2应收账款1.1.3预付账款1.1.4存货1.2在建工程438171011.3固定资产净值6846659063346079582355675312505648014545428940343778352232673011275625001.4无形及其他资产净值2负债及所有者权益(2.4+2.5)438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.1流动负债总额2.1.1短期借款2.1.2应付账款2.1.3预收账款2.2建设投资借款2.3流动资金借款2.4负债小计(2.1+2.2+2.3)2.5所有者权益438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.5.1资本金438171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171012.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金11122233344455666777888910001111122213331445155616671778188920002.5.4累计未分配利润63012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411334资产负债率(%)营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号名称单位合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311营业收入万元193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1住宅营业收入万元3077171171171171171171171171171171171171171171171171171171单价元/平方米158158158158158158158158158158158158158158158158158158数量平方米195390108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100销项税额万元5232929292929292929292929292929292929291.2商场营业收入万元15628868868868868868868868868868868868868868868868868868868单价元/平方米166016601660166016601660166016601660166016601660166016601660166016601660数量平方米94168523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100销项税额万元26571481481481481481481481481481481481481481481481481481481.3车库营业收入万元605343434343434343434343434343434343434单价元/平方米606060606060606060606060606060606060数量平方米100793560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100销项税额万元1036666666666666666662营业税金及附加万元3281818181818181818181818181818181818182.3城市维护建设税万元2301313131313131313131313131313131313132.4教育费附加万元985555555555555555553增值税万元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182销项税额万元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182进项税额万元总成本费用估算表单位：万元序号名称合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311外购原材料费2外购燃料及动力费3工资及福利费10475858585858585858585858585858585858584修理费5其他费