湖南中原龙盛世纪城定位及营销策略

【湖南中原事业二部荣誉出品】

【开创城市滨江公园生活价值的一极】龙盛·世纪城工程整体定位及营销策略报告湘潭第一个真正意义上的江景楼盘！具备打造成为城市滨江公园·豪门物业的先天血统！初之印象：承担了开创城市滨江公园生活价值一极的重任！肩负着改变河西人居高品质生活的重要开展使命！本报告要解决的核心问题工程定位营销策略报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议2021年新政回忆：政策引导楼市，楼市调控旋律由新十条细化版向新国八条加强版，宏观调控越来越严厉调控内容：增加保障性住房供给打击捂盘惜售，土地闲置行为提高房地产市场消费入市门槛提升利率，增加购房本钱；暂停三套房以上的购房贷款2021年首轮调控后的市场反映：

4.15新政后仅三个月，房价出现量价齐升的局面，其中一线城市〔北京，上海，深圳等〕略受影响，开发商瞄准二三线城市；房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨；

投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。4.15新政后的市场状态：一线城市短时期内成交量下降幅度达40%以上，四个月后即逆市上行，呈现量价齐升的局面政策卷土重来政策内容：闲置地优先供给保障房建设；开发商土地闲置一年以上禁止买卖土地，严控土地出让全面暂停第三套房贷发放，限制家庭购房套数，限购2套房推进房产税征收试点2021年二次新政后的市场反响：楼市新政满月调查：京沪穗等地房价仍坚挺广州：新楼开盘低调卖价高开上海：豪宅热销大幅推高均价北京：房价振荡调整降幅不大天津：“限购令〞或成“抢房令〞9.29新政后的市场状态：二次新政后，一线城市仅出现1个月左右的观望期，随即市场进入量价齐升阶段，二线城市没有受到影响，反而一路高歌猛进2021年10月四大城市限购令出台后，成交量环比均增加，限购令的影响在417与929两次新政后已经根本表达出来，限购令未对二/三线城市市场产生明显的影响，因此成交量环比均上涨四大城市在各自限购令出台后，成交量环比均增加，主要是由于417新政后，市场成交已经较大程度的萎缩，所以限购令出台后，恰逢热钱猛烈涌进国内，人民币升值预期强烈期间，对后续市场强烈看涨的情绪高昂，看涨呼声一浪高过一浪，限购令被忽略，成交量持续上涨。数据来源：中原集团研究中心数据2021年新政分析：10年调控失败，导致新国八条出台——限购升级，全面出击，层层阻截，2021年将是深度宏观调控年后续政策有望持续跟进出台地方政府面临深层次压力房地产行业的黄金时代一去不复返上海、重庆作为房产税试点城市，已经在1月27日，即限购令出台后1天如期而至。作为新的调控手段，房产税+限购令以组合拳形式推出，其效果将远超以往，不排除房产税逐步推广。从严征收二手房个人所得税，根据已公布的政策，按房价差额的20%征收，而实际执行的为总价的1-2%，不排除后期会从严执行。自2021年开始，政府对楼市的调控从未手软。金融、税收、行政、加大保障房供给等手段相继出台，旧式新招、多重升级，一狠再狠。我们认为房地产行业的黄金时代已经一去不复返，接下来房地产行业将进入全新的转折时期，或将下行，或将健康开展，或将在国内外复杂的经济环境中畸形生存，真正严峻的考验已经到来。影响预判本次新政行政手段色彩浓厚，中央与地方政府博弈加剧，中央把控制房价的皮球又重新踢回到地方。预计地方政府将从各自实际情况出发，不排除再次打擦边球的做法。后市预测：一、二线城市改善型需求、投资型住宅需求将受到重挫，投资型产品面临变市之殇，市场风险增大政策下工程思考新国八条、限购升级等政策的调控作用下湘潭楼市将不可防止受到宏观调控政策的影响，但影响将相对较小，市场开展仍将呈小幅度增长之势！一、二线城市改善型需求、投资型住宅需求将受到重挫，投资型产品面临变市之殇，市场风险增大政策启示:1、宏观调控下，湘潭市场投资性需求将受到一定影响，但总体受刚需及外来资金支撑，仍将朝良好预期开展；2、限购令是阶段性调控政策，本案应选择恰当的入市时机，合理躲避影响与风险2021年本案将面临宏观政策调控和市场竞争的双重压力，在这样的形势下，如何根据工程特质与价值，找到工程精准合理的市场价值占位，就将成为本案成功运营的关键！报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议工程根本经济指标：总建面46万平，中等规模具备区域优势；物业类型涵盖住宅，公寓，商业，综合性较强；整体属于较纯粹的宜居住区工程总用地面积：83585.49㎡工程总建筑面积：460400.73㎡工程综合容积率：4.62工程绿化率：35.28%其中住宅建筑面积：295017.55㎡公寓建筑面积：57222.45㎡临街商业面积：32895.1㎡地下建筑面积：72686.2㎡其他公建面积：2579.43㎡地下停车位：2050个地上停车位：640个工程四至：东滨湘江，北望万楼，南临湘潭三桥，三面园林环抱，整体素质较高北面：金荣工程/水果市场西面：三大桥引桥南面：湘江/城市绿地东面：铁路高架桥地块内部：地形方正，一期拆迁量少，易于开发；南北轴长，东西轴短，临江面短，景观视野受到一定限制；三面临路，一面临水，整体独立性较强驾校混凝土企业污水处理厂地块内部地块内部农田一期地块内部一期地块内部一期地块内部一期地块内部一期地块内部地块内部水塘工程周边环境：周边无高层建筑，景观视野开阔；靠江临水，无污染源，属城市稀缺生态栖息地，但北面的湘黔线铁路以及南面的三桥在交通上对本案造成了无法回避的影响周边商业环境：整体档次较低端，商业气氛一般，业态以专业市场、酒店、餐饮汽车美容等为主，生活配套及其他公建配套较少，尚待完善区位价值：城市双中心辐射焦点区域，占据三桥桥头堡位置，把守城市西门户，与繁华河东隔江相望河西中心辐射焦点本案河西中心桥头堡、城市西门户河西是湘潭最老的城区，同时也是湘潭最繁华，商业环境最成熟，居住气氛最浓厚的区域，区域内有湘潭最核心的基建营商圈等，本案距此商圈仅2公里左右，享区域成熟之利好本案占据着三桥桥头堡位置，是河西与河东之间的必经之路，昭示性好，同时也把守着城市西门户，是城市的形象展示窗城市开展正由单中心向双中心转变，本案属于双中心辐射的核心区域交通价值：占据城市交通要塞——三大桥，交通路网纵横，通达性高交通要塞三大桥是湘潭最重要的过江大桥之一，是车流较为集中的交通要道，同时也是从长潭西线去往河东最直接最便捷的必经之路景观价值：拥黄金一线/二线江景，湘江风光带等资源，景观价值突出，生态居住价值高，同时本案对面也有较好的景观面供欣赏；北面铁路钢架桥也属于城市景观，具欣赏性湘江风光带意向图〔局部〕本案工程地块距离湘江生态景观带最近仅为：100m历史人文景点聚集如万楼、岸花亭、进士第，洗脚桥、东岳庙等配套价值：外享区域大配套，内享社区3万商业配套，坐享15分钟成熟配套步行生活圈公园配套教育配套医疗配套商业配套自身配套逸夫小学、和平小学、湘潭一中、二中、四中、十一中等中心医院、二医院步步高、康星百货、大洋百货等雨湖公园、和平公园、白石公园3.28万平米商业配套、幼儿园、社区效劳中心等10分钟生活圈15分钟生活圈地块商业价值排序:>>>〔注：中原土地价值评判体系〕12343412临街面三依托滨江风光带及城市绿地公园，能够打造出具有滨江特色的商业广场临街面二不临城市主干道，周边无居住区，人流不易聚集，因此商业价值较低产品分析：工程总户数2300，面积段在82.9平至182平，户型涵盖两至四房，其中三房占比达93.6%，是工程主要经济产品产品价值分析：本案户型以中大户型为主，具有豪门血统，有条件将本案打造成城市新“豪门区〞136平米舒适三房片区规划价值：河西滨江新城是长株潭三市唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段，历史人文景观资源丰富，对提升本案人文景观价值有重要作用规划区总用地面积为649.64公顷，包括城市建设用地和水域。其中，城市建设用地为625.48公顷，占总用地的96.28%；水域为24.16公顷，占总用地的3.72%。基于自然景观和建成景观的核心元素及其空间格局，形成城市景观结构。规划区域的城市景观结构及其核心元素可以概括为“两心三带五轴九节点〞。“两心〞指依托白马湖和雨湖两大城市水域景观形成的城市景观中心同时也是城市的绿肺；“三带〞指湘江沿线的滨江风光游览带、窑湾-城正街集聚的大量人文历史街区带、韶山路沿线的现代风貌景观带；“五轴〞指在宝庆路、大湖路、建设北路、泗洲路、和平路五条城市道路所形成的南部历史街区和北部城市旧城改造区的连接过渡纽带；“九节点〞包括九天商圈节点、三大桥景观节点、一大桥景观节点、壶山景观节点、窑湾景观节点、文庙景观节点、关圣殿景观节点、民主路-白马湖景观节点、韶山路、车站路景观节点，这些节点结合九天商圈、窑湾、城正街风貌片区形成了城市的标志性区域。工程规划价值：社区立面为西班牙风格，具有较强异域特色，点板结合的建筑布局，错落的天际线展现出工程的大气高端，公建配套较完善，整体规划较高端大气，具有品质感工程在设计上充分利用了基地周边资源，采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征，营造优雅的居住气氛，为居住者提供亲切宜人的空间感受。建筑设计上以点板结合的方式布局，同时采用具有西班牙风情的坡屋顶、塔顶等建筑设计细节，让工程充满异域风情，同时具有高端，大气的调性隐性价值：周边拥有近3500平米的城市绿地，生态宜居价值突出，具备塑造成优质公园景观的条件，能够形本钱案独具特色的“生态绿岛〞价值，同时也能为工程实现出“户户观景、栋栋楼王〞本案周边高绿化面积约：3500㎡具备塑造成为市民公园的条件，能够形本钱案独特的生态绿岛价值，提升工程整体品质本案周边绿地环绕，使工程能够做到户户观景，形成栋栋楼王的价值感工程对面已成型的绿化公园示意隐形价值：2021年万楼新城的崛起，将助力区域经济的强劲开展，拔高区域形象，提升区域价值，本案将成为首当其冲的收益者>>>湘潭市万楼新城的区位从宏观上属于“3+5〞城市群开展主轴上的核心——长株潭都市区，从微观上属于湘潭市的河西组团。它位于湘潭市雨湖区，河西老城区西北部，规划区范围为建设北路〔潭锰路〕以东，北二环线以南，湘黔铁路以北，湘江以西。规划区总用地面积约10平米公里。>>>万楼新城的建设分为起步区、近期建设区、中期建设区、远期建设区。建设上紧扣商业拓展区的功能定位，大力开展现代商贸和文化休闲产业，根据规划，今年10月份前，起步区内主体工程将根本完工，预计到2021年，万楼景区，文化广场，步步高商业MALL以及新城主干道等根底设施将根本建成工程SWOT分析优势（strengths）劣势（weakness）机会（opportunities）威胁（threats）工程占据河西中心区域，同时是湘潭稀缺的“三角洲地带〞三桥桥头堡位置，昭示性强，是城市展示窗，同时地块独立性强交通价值突出享受河西成熟完善的区域配套地块北临铁路，南临城市主干道，噪音影响较大，是本案最大的劣势周边居住气氛不够浓厚，缺乏生活配套周边存在局部专业市场以及工厂企业，整体形象较差河西是老城区，新的竞争工程较少，市场存在竞争时机点；万楼新城的建设对本案价值提升有一定利好区域新建工程将对本案造成客户分流；宏观政策调控对市场将产生一定影响；放大江景资源优势，完善工程配套，抓住市场机遇，合理躲避政策威胁外部价值内部价值工程价值体系构建区位价值：河西中心辐射焦点区域，占据三桥桥头堡位置，把守城市西门户，与繁华河东隔江相望，同时属于城市稀缺的“三角洲地带交通价值：占据城市交通要塞——三大桥，交通路网纵横，通达性高配套价值：外享区域大配套，内享社区3万商业配套，整体配套成熟完善景观价值：拥黄金一线/二线江景之资源，享三大市民公园之配套与湘江风光带，周边历史人文景点聚集，景观价值突出，生态宜居价值高片区规划价值：河西滨江新城是长株潭三市唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段，历史人文景观资源丰富，对提升本案人文景观价值有重要作用隐形价值：万楼新城的崛起，将助力区域经济的强劲开展，拔高区域形象，提升区域价值，本案将成为首当其冲的收益者隐性价值：周边拥有近3500平米的城市绿地，生态宜居价值突出，具备塑造成优质公园景观的条件，能够形本钱案独具特色的“生态绿岛〞价值，同时也能为工程实现出“户户观景、栋栋楼王〞工程指标：总建面46万平，具备区域规模优势；物业类型涵盖住宅，公寓，商业，综合性较强；整体属于较纯粹的宜居住区工程四至：东滨湘江，北望万楼，南临湘潭三桥，三面园林环抱，整体宜居价值较高地块内部：地形方正，易于开发，临江面短，临街面长，景观视野受到一定限制；三面临路，一面临水，整体独立性较强工程规划价值：社区风格具有较强异域特色，点板结合的建筑布局，错落的天际线展现出工程的大气高端，公建配套较完善，整体规划具有较好的宜居价值城市豪门·生态宜居体西城门户·滨江人居综合聚集地从构建的价值体系可以看出，本案最核心的价值就是稀缺的江景资源价值。但是单凭江景资源价值，本案能否实现其应有的价值呢？本案又能否沉着突围区域竞争市场，并成功打造城市新豪门区呢？寻找市场竞争时机报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议2021年湘潭商品房价格走势2005年-2021年10月湘潭商品房供求走势调控下的市场大势：湘潭房地产市场受政策影响较小，规模逐年扩张，房价保持了稳定持续上涨势头2021年，湘潭市商品房供给206.8万平米，为09年全年供给量的1.64倍〔09年商品房供给125.81万平米〕；其中商品房成交面积达215.7万平米，较09年增长近30%；供求方面，2021年供求系数为0.96，市场持续供不应求；2021年，湘潭房地产价格持续稳定增长，12月商品房成交均价涨至3084元/平米1、区域地段相似；2、规模相当；3、推售时间重叠；4、产品面积段类似；1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势竞争对手筛选的四大原那么竞争对手锁定一级竞争对手：香樟园南院白石古莲城宜华湘江名城二级竞争对手：建鑫城国际东方名苑中地凯旋城市场竞争分析——锁定竞争对手白石古莲城香樟园南院盘龙名府盘龙御景园建鑫城国际社区东方名苑中地凯旋城宜华湘江名城本案1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略香樟园南院——10.9万平米高尚社区；产品涵盖两/三/四房，面积段90-145平米；二期将推3栋约3万㎡，预计今年5月份开盘以春夏秋冬四季命名组团园林，四季常绿；大规模社区配套商业，综合会所提升社区档次约42%超高绿化率，精心打造河西品质高尚人居社区规划配套分析：规划有四季花园园林，商业中心，综合会所；整体规划一般，无明显特色1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势四房：141.76㎡两房：92.34㎡三房：132.88㎡户型方正，全明户型干湿分区，动静分区主卧飘窗设计；客厅朝南，带大阳台卧卧朝南，采光面大主卧带独立阳台，衣帽间，表达户主尊贵地位4.5米宽客厅、餐厅横厅设计，采光足共卫靠近厨房，远离次卧，实用不便4.5米宽客厅、餐厅横厅设计，采光好卧卧朝南，带独立阳台或飘窗干湿分区，动静相离，私密保证产品分析：户型中规中矩，无入户花园，且缺乏创新与亮点，局部户型存在硬伤，户型难以与本案抗衡1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势香樟园南院：两房产品通透性好，双阳台设计，中规中矩，景观价值低，且面积浪费多；三房产品缺少创新，附加值较低；本案两房：面积更经济紧凑〔87.9平以下〕，舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争占优！本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端优势分析〔+〕劣势分析〔-〕一期已经入住，社区居住气氛更浓厚社区规划配套齐全外乡品牌开发商，品质信得过片区属于老城区，交通等市政配套落后户型缺乏创新，没有亮点，且存在硬伤缺乏突出的外部优质景观竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与香樟园南院在区位，配套上竞争持平；本案规模、景观更优，因此本案可从规模、景观上进行对抗。白石古莲城：——百万级双景中式物业，河西高端品质豪宅；目前售价4000元/平米，在售产品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里组团；二期下半年预售白石古莲城本案1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略规划开发：工程分四期开发，目前开发的为一期，共8栋，为18-29层小高层、高层，塔式、板楼相结合ADCFEGH一期二、三、四期工程整体分析四期开发，分别为夏荷里、松竹里、滨湖园、枫林园四组团，目前开发一期夏荷里组团；一期共7栋18-29层高层建筑，板式，塔式相结合；目前推出楼栋为E、F、H栋；规划上采取人车分流设计，中央水景园林；1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略产品分析：一梯两户/两梯四户，大尺度公园景观豪宅，一步式阳台设计，室内即使可欣赏户外美景大客厅、大卧室设计，舒适宽敞；户户入户花园设计弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内；一步式阳台，双层挑高；95-101平两房173-177平四房127-139平三房1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略板楼设计，户型通透入户花园设计，附加值高卧卧朝南，卧卧带飘窗设计大客厅、大卧室设计，舒适宽敞；弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内；一步式阳台，双层挑高；白石古莲城：二房、三房、四房以宽舒见长，尺度阔绰，注重利用公园景观与江景利用；高度舒适性；本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！本案四房：户型中规中矩，创新缺乏，竞争不占优势优势分析〔+〕竞争对抗策略：本案与白石古莲城相比在规模、景观、产品上暂时稍弱，在地段，配套，江景资源上优势明显，可放大优势，进行针对性对抗规模大盘稀缺白石公园景观物业稀缺江景物业内部中心园林景观稀缺的中式现代建筑劣势分析〔-〕1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略属于旧城区，周边环境形象一般交通线路少，出行不甚便捷四房产品面积偏大，总价过高一步式样阳台设计，赠送率不高竞争对抗策略湘江名城：体育公园物业，160万㎡江景大盘；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本工程全年竞争1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略规划配套分析：通过沿江建筑错位排布，最大化利用江景资源；利用体育馆等市政配套，将工程打造为运动健康体育地产工程，外部资源内部化，实现工程价值体育馆工程主入口设置在体育馆对面，有利于利用体育馆配套，将外部配套资源内部化，实现工程价值通过内部中央水景园林打造，提升周边别墅、洋房产品价值，弥补外部资源缺乏1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势132.17㎡三房餐厅与客厅相连，南北通透，空气流通顺畅主卧与次卧步入式落地窗设计，展现尊贵南向观景阳台与北向生活阳台设计，空间明朗4.7米超大开间客厅，尊贵专享；餐厅与客厅相连，南北通透主卧270°全景窗设计，品赏四季美景；私家空中花园设计，品味休闲北向次卧270°拐角飘窗设计与南向次卧飘窗设计，空间更为开阔163.4㎡四房双阳台入户花园观景阳台83.5㎡二房1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略优势分析〔+〕劣势分析〔-〕160万平米规模社区；占据城市有利地段；拥有一线江景，物业类型丰富；以运动为主题，走体育地产开展模式江景资源利用率较低；工程整体缺乏特色和亮点；工程整体档次受运动主题影响竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与湘江名城相比无明显特殊优势，但本案同样拥有一线江景，因此本案在园林打造、江景利用上假设能够有所创新与突破，以及通过具有特色的主题打造，将能够实现与湘江名城的抗衡中占优势1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略东方名苑——市府品质楼盘标杆；在售二期1、2、3、6栋房源，约8.7万平米，产品面积89-190平米，预计今年4月将推出4，5栋房源本案二期配套丰富，包括1.2万平米会所、泳池、健身房等公共配套，15万平米商业，以及中心1.8万平米的湖景资源，工程依旧是湘潭首屈一指的标杆之作。占据湘潭市府央区核心地段，坐享区域顶级配套，整体档次高规划配套分析：二期以公园居为工程主题定位，规划有1.8万平米中心湖景，以及1.2万平米公共配套，15万平米商业1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略中心湖景商业会所、健身房自身配套周边配套市政府、市委、人大、政协湘潭电视台、房产局湘潭大剧院、东方红广场、湖湘公园步步高、红旗商贸、建鑫家居广场、建设银行、工商银行、农业银行湘潭第六医院、妇幼保健院1.2万会所配套15万商业配套1.8万湖景配套社区幼儿园、篮球场产品分析：产品面积跨度大，在89-190平米之间，户型以两房三房为主，赠送面积大，户型设计合理，产品竞争力强1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略B型：两房106平米A型：三房139平米C型：三房134平米D型：三房143平米户型中规中矩，主卧带独卫；户型舒适尺度大，但面积浪费多；动静分区不合理，性价比低；户型中规中矩，主卧带独卫；客厅餐厅一体，舒适尺度大；阳台进深大且开阔户型中规中矩，主卧带独卫；双阳台设计，舒适性强；落地飘窗设计，凸显产品价值；户型中规中矩，主卧带独卫；三景观阳台，双飘窗设计，创新十足；超大客厅，衣帽间，储藏室等设计提升产品价值东方名苑：两房产品中规中矩，缺乏亮点，性价比低；三房舒适尺度较好，创新点多；四房较奢华，面积尺度，同时面积浪费也多，缺少创新亮点；本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！本案四房：户型方正大气，产品拥有空中花园，附加值高,竞争占优！优势分析〔+〕劣势分析〔-〕占据市府中央核心地段，区位价值与配套优势明显；内部湖景资源与周边公园配套使工程景观价值突出；一期销售的“叫好叫座〞，使工程品质与品牌形象深入人心产品以大户型为主，面积尺度大，总价高，浪费面积多；户型缺乏创新，性价比与附加值不高；竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与东方名苑相比在区位、规模、配套、品牌影响力上全面处于下风，仅能在景观资源上保持一定优势，因此本工程还需进一步放大景观价值与优势，同时在产品级园林上有所突破。1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略建鑫城国际——150万平米城市综合体大盘。目前在售二期5号栋，10号栋约300套左右，以公寓、两房、三房产品为主，预计5月份将推出2期剩余产品建鑫国际社区二期共12栋小高高层产品，目前在售5/10号栋，以公寓与高层住宅为主，户型以两房三房为主，面积段在79-135平米之间1期2期3期4期〔待开发〕〔待开发〕高层住宅+专业家居商业高层住宅+商业+写字楼本案规划配套分析：工程规划有9000平米市政广场，东南亚风情园林，人人乐超市，以及酒店与写字楼，公寓等，整体上属于新城综合体工程，周边配套完善，工程综合素质较高1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略东南亚风情园林——云顶雅境市政广场酒店与写字楼自身规划与配套人人乐超市、崇尚百货东南亚风情园林、空中游泳池棋牌室、健身中心、SPA、桑拿咖啡沙龙、红酒品鉴屋周边配套一期商业产品分析：产品线丰富，涵盖两/三/四房，面积段跨度在79-140平米，户型设计合理，具有创新性及高舒适性，性价比及附加值均较高，产品竞争力强大1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略83平米两房109平米三房140平米四房产品方正实用，布局合理户型舒适尺度较好，但缺少灵活与创新；阳台面积较大，景观价值较好；产品功能分区合理，紧凑实用；户型舒适尺度较好，附加值较高，赠送入户花园，大阳台，拐角飘窗等；建鑫城国际：二房周正实用；三、四房户型周正，赠入户花园，飘窗，户型舒适度高本案两房：面积更紧凑；本案三房：创新与灵活度相对低，无竞争优势！本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端优势分析〔+〕劣势分析〔-〕城市综合体大盘，影响力较大；地段优势较明显；各种生活配套完善，综合素质高；物业类型丰富，吸附力强；东南亚风情主题园林，独具特色产品以大户型为主，户型设计上存在缺乏，得房率低无强势景观资源竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与建鑫城国际社区相比在规模、配套、产品上处于下风，仅在景观上具有优势，因此可通过一线江景实现竞争差异化，表达优势。1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略中地凯旋城——法国风情贵族生活住区。工程分三期开发，目前在售二期共11栋，约600套左右，建筑面积4.5万平米，预计销售周期将持续到2021年下半年工程共分三期开发，目前一期售罄，2021年10月31日二期开盘，产品主打50㎡一房，105㎡、111㎡三房，36000㎡法式园林随着呈现，本案规划配套分析：规划有3.6万法式风情的中央皇室园林，以及凡尔赛广场，一期8000平米商业也逐渐成熟，周边配套也较为完善，工程整体素质较好1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势3.6万平米中心园林二期规划及配套工程规划有3.6万平米皇室园林以及一期8000平米商业，同时凡尔赛广场、香水广场南北照应，胜利女神广场、皇冠水景广场、水世界广场点缀其间、错落有致。埃菲尔园、凡尔赛园、塞纳园、雨果园四大组团将完全展现法式风情生活产品分析：产品主打一房和三房户型，面积段在50-133平米之间，以紧凑实用为主，整体中规中矩，功能分区合理，但缺少创新亮点，产品附加值较低，竞争力较弱1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势105平米三房111平米三房户型紧凑实用，分区合理；产品缺少创新与亮点，附加值较低；户型紧凑实用，分区合理；产品呈L型，是产品一大缺陷；产品缺少创新与亮点，附加值较低；二期优势分析〔+〕劣势分析〔-〕稀缺的法式异域风情生活社区；占据城市有利地段；有成熟的园林实景展示；周边配套较为完善产品设计单一，产品线不够丰富，户型存在缺陷；工程整体缺乏品质感竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与中地凯旋城相比最核心优势在于景观，假设本案在园林打造上也能够有所创新与突破，将全面压制中地凯旋城区域典型工程产品综合对抗分析——市场仍然缺乏具有特色主题的工程，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势区位规模配套定位/主题园林产品东方名苑建鑫白石古莲城湘江名城盘龙名府城郊香樟园南院本案区域典型工程产品对抗分析——本案需通过放大景观、地段、配套上的优势与价值，才能与竞争工程实现有利抗衡本案属于资源型楼盘，基于市场竞争分析，本案差异化竞争突破方向在园林景观、定位或主题上1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略推售时机初判：4月-8月市场集中放量，市场竞争相对剧烈；8月-9月市场存在供给窗口期，建议工程在工期条件满足的前提下于8-9月上市，以避开市场竞争剧烈期2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月两房：84套三房：600套四房：40套宜华湘江名城东方名苑二期盘龙名府·君泽府建鑫国际社区二期剩余产品中地凯旋城二期白石古莲城夏荷里组团剩余产品放量初始集中放量，持续销售阶段余量消化一房、三房约242套一房、三房约262套香樟园南院8/9/10号栋76-147平米两-四房，约350套90-145平米，两至四房约220套2021年4-9月区域竞争市场预计放量：两房约250套；三房约800套；四房约400套89-190平米；两至四房约648套二房、三房、四房约200套数据来源：工程组实地调研+中原研究中心注：本数据为调研所得，与实际数据存在误差市场竞争分析小结市场仍然缺乏具有特色主题的工程，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势4月-8月市场集中放量，市场竞争相对剧烈；8月-9月市场存在供给窗口期，建议工程在工期条件满足的前提下于8-9月上市，以避开市场竞争剧烈期市场竞争启示：单凭江景价值本案难以形成市场竞争优势，因此本案还需找到其他的工程价值构建成工程独特的价值体系，并整合工程所有的资源价值，形本钱案另一极价值，实现市场竞争突围。如何找到本案的另一极价值？报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议足迹客户洞察方法调研方法：深度访谈调研时间：2月15日-17日，共计3天；参与人员：袁建平、王作楷、尹灿访谈对象：成交〔或诚意〕客户、销售经理〔或筹划、销售人员〕；访谈数量：深访近20位潜在客户；其他竞争工程客户20位深访的潜在客户：1、包括在周边楼盘拦截访问的成交〔或诚意〕的客户、以及置业参谋；2、本地居民；3、中原在湘潭工程前期积累客户资源；深访的销售经理〔或筹划、销售人员〕：包括湘江名城、白石古莲城、金侨城、东方名苑、建鑫城国际……共计10个楼盘。70客户深访基于本工程属性的整体了解，对本案潜在客户进行深入访谈，以找到“本案对位的客户群体及置业需求〞。

-----------下面截取了4个典型客户的深访情况。注：客户资料为开发商提供样本典型客户访谈代表分析一样本典型客户访谈代表分析二样本典型客户访谈代表分析三样本典型客户访谈代表分析四姓名：罗红联系：1376221xx05职业：白石古莲城置业参谋访谈要点：1、目前在售的产品以130~180平米的三房、四房为主，大社区，均价3800元/平米，客户对于区域价值认知度高，接受度尚可，购房主要以改善型置业因素为主；2、成交客户主要为大企业职工，且整体文化层次较高，收入稳定，购置力较强，且追求生活品质与尊贵感；3、市场上真正意义上的高品质楼盘还是比较少，公园物业的价值对于湘潭人来说非常重要。对他们的吸引力也是比较强的。业内人士访谈实录一姓名：石正联系：1387316xx26职业：九华新城筹划师访谈要点：1.目前市场开展稳定，均价不高，但是受政府政策的促进以及河西整体环境改善等利好作用，未来开展较好2.目前客户购房置业的主要关注点还是集中在价格，户型，配套这几点上。完善的配套与好的环境加上不错的产品最能吸引客户的眼光。3.目前在售的几个楼盘如东方名苑，纳帕溪谷等相对来说品质较高，配套也比较完善，河西这边大盘较少，只有白石古莲城，竞争相对较弱，同时价格上涨空间也比较大；姓名：彭熙联系：1380749xx14职业：湘江名城销售经理访谈要点：1.来这边置业的客户分布区域很广泛，以企业职工，政府公务员为主，省内外的客户也有很多，大家都很看好这里的开展前景，其实客户的要求很简单，有品质感，舒适，价格合理对他们的吸引力很大，我们工程有体育公园，白石古莲城有白石公园，东方名苑也有公园，公园物业的价值越来越来被市场客户所认可和接受；2.区域的客户整体素质很高，对于居住环境与品质有较高的要求，生活的舒适性与便捷性也是客户会重点考虑的因素，同时也不乏对于时尚，尊贵享受的追捧与推崇。但是目前符合客户心理需求的工程较少，多数产品以普宅为主配套以商业，与客户心理距离较远；业内人士访谈实录二语录：“滨江风光带在修了，万楼那边也在修了，未来这个地方升值潜力还是很大，而且有江景”

语录：“新景那边的绿化隔离带做的就蛮好，像个公园一样，不过在桥下面，风水不是很好”

语录：“这个地方在两座桥之间，一边铁路，一边公路，很吵的”语录：“这边景观资源还蛮丰富，但是周围环境较差，配套少，而且每天都会很吵，一天不歇气”地块印象关键词：噪音，景观，配套，公园倾听本地居民心声···阻碍“工程定位提升，调性拔高〞的现实因素

第三

第一

第二工程处在三桥与铁路湘黔线之间，噪音污染较严重，影响了客户置业行为一线江景资源利用率不高，江景观景面较窄，同时江景资源也存在枯水期，因此江景资源并不能形本钱案的核心竞争力居住气氛较浓厚，但周边环境档次较低，生活配套尚待完善，公建配套较缺乏，与河西中心地段有一定距离万楼新城和新景那边滨江风光带已经在开工了，但是我们这边还没有消息，虽然周边历史景点很多，但是没有一个像样的公园新景那边有个步步高，那里人比较多，根本上附近的居民都会去那边买东西，其他就没地方了，平时想要娱乐下要么就只能区市中心，要么就只能去江边上走走了。客户置业需求的敏感点分析

第三

第一

第二价格仍是影响主流客户的关键因素客户需要看见实实在在的景观地段是影响客户置业的重要因素价格是客户最关心的因素，但不是必要因素，本案在定位需要寻找到对位的客户群，这群客户的置业敏感点将在景观，配套，地段上在景观的打造上，不能单纯的依靠江景资源去提升工程价值，拔高工程形象，需要通过其他的景观打造，从概念、实景上下功夫本案在地段优势比较明显，三桥是由长潭西线去河东最近的必经之路，本案处在西城核心门户位置，是城市形象的展示窗口。从客户洞察分析来看，在面临市场竞争，现实存在的不利因素的前提下，本案单纯依靠江景资源及整体规划，是无法形成工程核心价值力的。从投入本钱，市场接受度，客户置业需求分析，以及工程实际操作的便利性考虑，我们需要找到一个能够实现并被认可的工程价值，作为本案核心竞争力的重要组成。客户洞察启示工程核心价值建立的思考本案核心价值：江景资源价值基于本案的核心价值、市场竞争思考、客户洞察三个维度的思考，本案的另一极价值是：生态公园宜居价值市场竞争启示：单凭江景价值本案难以形成市场竞争优势，因此本案还需找到其他的工程价值构建成工程独特的价值体系，并整合工程所有的资源价值，形本钱案独有的价值开展模式，实现市场竞争突围。公园物业价值是本案易于实现，同时也是市场开展较为成熟，较为认可的一种物业开展价值！客户洞察启示：在面临市场竞争，现实存在不利因素的前提下，本案要形成工程真正的核心价值力还需要找到一个能够实现并被认可的工程价值，作为本案核心竞争力的重要组成。本案的两极核心价值两极核心价值江景资源价值公园物业价值一/二线江景、滨江风光带三大市民公园/内部景观公园报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议本案公园物业价值的狂想生态宜居价值无可替代顶级的房子并不难得，位于城市中心的天然的河流、天然的森林、珍贵的土地才是稀缺的资源，而且价值往往随着时间的推移更加历久弥新。

在世界知名的大都市里，其城市公园的四周往往也是高档住宅的热土。接近自然不仅是身体的需求，也是人类心灵的渴望。每两秒钟，一片足球场大小的森林就从地球上消失。绿色、环保的主题日益被提上日程，在全球化的保护生态环境大潮中，有氧、健康的生活方式也成为现代都市所热衷追逐的生活方式。而作为城市中有限的自然资源，其价值也随着城市的开展水涨船高。公园物业价值，已经成为了城市低碳、低压、低调、环保、健康生活的代名词私享专属的公园生活本案公园物业价值的狂想本案公园生活相比湘潭其他公园物业最大的不同在于其私有、专属的特点。如湘江名城打造的是非真正意义的体育公园；白石古莲城、东方名苑依靠的是城市的市政公园，都并非私有公园。而本案三面的绿地公园属于本案的配套公园，是针对本案而精心打造的，能够为业主提供一种私享的、专属式的公园生活体验无法复制的城市稀缺资源本案公园物业价值的狂想在繁华的城市中心，稀缺的山水就是一种稀缺的资源。一来这种资源不可再生、屈指可数并日益减少；二来这种资源又是人们所热衷追求的生活方式，那么它的价值可想而知。本案占据着稀缺的江景资源，也占据着城市的公园资源，工程的价值也随着高涨，价值开展潜力巨大。从另一种层面来讲，谁占据着无法复制的城市稀缺资源，谁代表的就是城市的价值巅峰和高贵性！城市豪门圈层的焦点本案公园物业价值的狂想公园物业，天然豪宅，公园与豪宅总有着不解之缘。从纽约中央公园的上东区到伦敦海德公园的海德公园1号，公园物业早已成为豪宅的不二的代言人，为更多城市居民的公园化居住提供了无限的想象空间。无论纽约中央公园，还是伦敦海德公园，不再是单纯意义上的富人区，而是一个具有高品质的豪门区域，这个区域应该具有特殊的人文气氛、深远的历史纪念、明确的身份象征以及绝对的生活享受。依公园而居，是城市品质与品位的代表，隐隐概定出上层豪门阶级的生活方式，左右城市，享用自然，这是豪门圈层在垄断稀缺公园资源根底上，对自己的犒赏。报告重要结论回忆整体定位依据定位客户洞察市场竞争本体素质客户洞察市场竞争启示工程价值梳理利用主题概念确立市场高品位的工程形象利用产品竞争力获得市场客户的选择和青睐利用概念化营销确立必要的市场地位河西中心辐射焦点区域，占据三桥桥头堡位置，把守城市西门户占据城市交通要塞，交通路网纵横，通达性高拥黄金一线/二线江景之资源，享三大市民公园之配套与湘江风光带，周边历史人文景点聚集，景观价值突出，生态宜居价值高河西滨江新城是长株潭三市唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段，对提升本案人文景观价值有重要作用本案能够实现市场差异化竞争优势的两大关键：主题、景观本案需通过放大景观、地段、配套上的优势与价值，才能与竞争工程实现有利抗衡江景+公园的开展模式是市场上比较成熟的开发模式，受到市场较好肯定；本案具备走这种开展模式的条件和素质以及必要性工程主题思考都市唯一的、以滨江生态资源、公园资源为主的综合社区——整合工程所拥有的江景资源，历史人文资源，同时打造公园资源，形成工程独树一帜的资源价值体系，实现工程的差异化优势工程市场价值占位思考：做市场的挑战者，重现定义城市滨江生活的价值领导者—资源环境不可复制性—树立市场标杆—产品的难以超越追随者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规那么—强调新的评估标准—强调产品特色和价值市场角色界定利用双景观生活营造，建立起区域新的住宅价值标准，实现在区域市场的竞争优势，早期确定市场挑战者的角色；利用工程及区域的成长性价值，依托工程“双景观〞的不可复制性，进行特色产品的打造，逐步树立市场标杆，最终确立市场领导者的角色。东方名苑城郊香樟园新景御江山白石古莲城工程整体定位城市公园·NewCLD·瞰江豪门区都市公园——本案的区位价值突出，既属于河西的核心区域，又是湘潭城市的西门户，占据三桥桥头堡位置，受湘潭两大核心——河西中心区与河东中心区的辐射，因此本案可以说是都市之心。公园代表着本案所具有的周边绿化景观资源瞰江豪门区——江景资源属于城市的稀缺资源，本案占据了城市的稀缺资源，足以表达本案先天的高端调性，同时本案在定位上偏向中高端，因此可以说是城市的豪门聚居区。当公园邂逅城市稀缺江景···一种国际化的滨水生态人居模式已经开启··公园物业价值与江景生态资源价值的聚合···代表着城市开展的新高度，成就了一个豪门阶层的荣光400米滨江风光带···3500平米环绕绿地···8000平米集中绿地···30000万平米内部绿化···预示着城市最具生态价值的“天然氧吧〞栖息地已经形成工程住宅物业定位IPark·滨江豪门·生态观邸iPark〞——指在那些置身在公园其中，或被公园环绕，与公园零距离，能自主、直接享受公园资源的物业。“iPark〞带着更强烈的主语色彩，强调“我拥有，你呈现〞的主动选择关系。城市中，“iPark物业〞在与公园保持零距离的背景下，能给予居住者更优越的居住环境和生态景观，使贴近自然、回归园林的城市居住梦想，轻易实现。滨江豪门——本案由于户型为中大户型，高总价决定本案的目标客户更加纯粹，更加尊贵，同时也代表住在本工程是一种身份的象征。生态观邸——工程所拥有的江景资源以及周边的公园资源决定了工程首先是都市的顶级的生态住区，宜居价值十清楚显；豪邸那么代表了本案的整体调性客户区域来源洞察—以河西居民为主，同时力争吸附河东区域客户核心客户区域主要客户区域边缘客户区域客户地图住宅物业客户定位—城市豪门，贵族阶层属性特征：财富；地位；生活；品质；自我；自尊；创意；私密；享受；宜居；品味；荣耀。核心客户心理描述：注重宜居生活感受，对舒适生活有高要求，品味极高，事业渐入佳境，具备投资眼光重要客户心理描述：对生活品质充满追求与渴望，眷恋城市宜居情调，自尊心强烈，热衷于自由宁静的气氛，尊贵之感游离客户心理描述：渴望舒适生活，自尊心强烈，向往品质生活，关注交通及配套游离客户重要客户核心客户偶得客户偶得客户心理描述：关注投资价值，传统家观念，乡情未改，眷恋故土政府公务员事业单位职员私企老板上层管理人士高级白领45%10%20%35%目标客户：以湘潭城市中高端收入人群为主，深入挖掘和吸纳长沙，株洲及湘潭县客群案名建议龙盛·江与城主推案名：备选案名：龙盛·世纪公园主诉求点工程调性：大气、奢华、高端工程大气、高端，工程价值点释放报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议基于整体定位思考下的产品优化：1#126.4㎡三房主要解决餐厅采光问题建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高工程赠送面积。建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。基于整体定位思考下的产品优化：2#122.6㎡三房与1#126.4㎡三房建议相同主要解决餐厅采光问题建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高工程赠送面积。基于整体定位思考下的产品优化：11#、12#110.5㎡三房问题主要为餐厅及客厅通透采光问题：客厅采光面约为2.1米，通透性受到影响。问题：餐厅与书房无采光面，容易形成暗室。建议对餐厅位置进行调整。问题：活动空间面积较大，造成空间浪费，可设计入户花园、杂物间等灵动空间，提升工程卖点。基于整体定位思考下的园林优化：借景，借助周边三大市政公园及湘江风光带，打造公园物业，对不同组团进行园林组团命名，将公园与住宅相融合本案工程为市政绿化所围绕，同时靠近万楼风景区，依托湘江风光带；外部景观优势明显。本案可借助外部资源，扩大观景空间。基于整体定位思考下的园林优化：框景：利用植被、道路、休闲广场及水系等运用，形成景观区隔，实现移步异景植被，广场等围绕不同组团打造，同时与幽静道路，木桥等配合，实现处处观景；景观主线将社区群落划分为假设干局部，在社区之间形成有效的区隔，实现移步异景。工程内中央水系处打造水上栈道或亲水平台，精致的材质，赋予意境的细节设计，给业主回家、赏景多了一条选择，增加情调。基于整体定位思考下的园林优化：水景栈道或亲水平台，零距离享受水景，扩大休闲空间亲水平台水上栈道水上栈道水上栈道基于整体定位思考下的园林优化：园林内部放置西式风情的文化小品，让社区随处充满异域风情景观小品各地块昭示性强的区域如公共广场、社区内、景观大道旁，根据各组团的主题分别布置风格相宜的景观小品。跌水池畔水景雕塑景观雕塑特色的装饰小品特色的装饰小品基于整体定位思考下的园林优化：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感充分利用景观相互连接性，增加生活情趣；布置广场、驻足空间等，提升居民参与性。商业价值优化：〔假设条件允许〕建议临街商业尽量布置在工程东南面，通过景观资源的结合打造特色滨江商业区，提升商业价值地块商业价值排序回忆根据地块商业价值的排序以及商业人流动线的设计考虑，建议本案商业布置在工程的东面及东南面〔如图〕理由如下：一方面可借势周边景观，打造特色商业，另一方面出于昭示性及工程出入口设置情况的考虑规划中主要临街商业优化后主要临街商业其他优化建议：建议幼儿园的摆放位置进行调整，以保证工程东南面景观资源价值最大化规划幼儿园建议幼儿园位置幼儿园作为本案重要配套，位置选择尤为重要；基于工程自身考虑，为了让工程景观价值最大化并充分得到利用，同时考虑幼儿园对昭示性，景观性等要求不高，因此建议本案幼儿园摆放位置设置在西北角。工程西面为本案重要的小区出入口，将幼儿园设置于附近，也对工程业主提供了更多方便。基于整体定位思考下的亮点打造：增强底层架空层的作用，作泛会所，园林景观，休闲设施等用途使用工程架空层：增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受。健身房台球室咖啡吧有氧健身房作为会所必备配套设施，也是今后会所经营的主要来源之一；咖啡吧、餐厅等可为业主待客休闲提供场所，美景与美食共享，成为工程一大卖点基于整体定位思考下的亮点打造：会所根据本工程定位，建议本工程设置以滨江休闲为主题的对外经营会所餐厅基于整体定位思考下的亮点打造：取消地上停车位，扩大工程景观及休闲空间，同时实现人车分流，提升整体宜居档次湘潭重点楼盘车位比统计表湘潭主要在售或待售工程车位比集中于1：0.6-1：0.8，本案地下车位比约1：0.9，取消地上车位，不影响工程交通，同时实现人车分流，提升工程档次。铁路及公路噪音解决策略专题用事实说话，用声音传达！13录音点2铁路/公路现场实景铁路及公路噪音问题的躲避：设置减震沟或减震墙。设置减振沟或墙需消耗不小的投资，可根据资金情况进行选择振波在地下遇不同介质时,介质间差异越大,那么振波越容易反射而不易穿过介质分界面。因此，通过设置沟和墙改变改变原来的介质—土，从而到达减震的目的减震墙深度原那么与减震沟类似，只是材料用的是墙体而已向地层下打入柱桩，形成柱阵列或柱阵也可以获得显著的减振效果减振沟要产生明显的减振效果,那么沟深必须大于振波波长的1/4，因此，深度必须大于5m，深度越深，减震效果越好，沟内可填塞聚氨酯泡沫塑料或类似软质材料，既耐压,又隔振(不能将沟填实,否那么失去隔振效果)沟渠也能起到减震沟的作用减震沟和减震墙的减震原理减震墙的设置原那么减震沟的设置原那么铁路及公路噪音问题的躲避：沿线设置绿化带、绿化土堤、隔音墙等隔声设施，削弱噪音影响绿化带：防噪绿化带必须由矮生树、灌木丛与树冠浓密的高大树种配合组成绿林实体，并宜选择常青的或落叶期短的树种，才能起减噪作用。防噪绿化带不仅能起声屏障的作用，而且还可以净化空气绿化土堤：可在土堤旁设置运动健身设施和休憩设施，充分利用空间隔音墙：隔音墙应注重景观效果铁路沿线的隔声设施种类铁路及公路噪音问题的躲避：通过材料上的选择，进一步削弱噪音的干扰隔音玻璃是一种对声音起到一定屏蔽作用的玻璃产品，通常是双层或多层复合结构的夹层玻璃，夹层玻璃中间的玻璃膜(Interlayer)对声音传播的弱化起到关键作用,具有隔音功能的玻璃产品包括夹层玻璃、中空玻璃、真空玻璃、DOK聚酯遮阳静音玻璃

隔音玻璃处理中空玻璃真空玻璃夹层玻璃DOK聚酯静音玻璃临街面的隔音处理选择具有隔音功能的建筑外强涂料、板材，如纤维板、夹芯轻质内、外墙板，建筑涂料等，均能够起到一定的隔音效果关于铁路及公路噪音问题的思考中原观点：本工程地块与铁路之间有100~200米的距离，中间有绿化带，我们是有条件通过绿化带植被及防噪防震动设施削弱铁路高架桥上传来的噪音干扰；同时本工程与城市三桥的引桥局部有20米以上的距离，中间也存在绿化景观带，因此我们同样能够采取相应措施削弱不利影响。后期在营销过程中不用刻意回避此问题，可通过正面解释，专业的噪音测试，防噪音材料等的应用，告知铁路对于社区居住无任何影响不是每个工程都是十全十美，关键在于我们如何正确面对工程问题！报告体系AnalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本体分析>>市场竞争分析>>客户洞察>>工程整体定位>>工程价值优化建议>>工程营销策略建议推广策略价值策略价格策略推售策略项目整体营销策略工程整体营销策略链循环契合工程整体的工程节点及相关展示；合理躲避市场同类型产品的竞争；巧妙躲避工程内部同类型产品之间相互竞争；符合工程分期资金回收目标的要求；符合整体推广节奏并契合工程品牌价值的逐步推高升华；考虑客户影响〔以符合客户需求为重，以最高性价比产品吸引市场眼球，突围市场竞争圈，吸引客户关注点〕；集中力量，各个击破〔持销期销售难度大速度慢，冲刺开盘销售率为制胜法宝，结合工程和展示，制造节点，分批推售)。整体推售策略制定的原那么本工程推售策略原那么工程整体推售策略——重新挖掘工程价值，构建新价值体系——把握关键节点，采取活动营销，制造倾城影响力价值展示策略避实击虚，高密度推售活动策略核心策略配合策略策略目标以合理的销售价格，实现高溢价及资金快速回笼渠道策略——渠道整合，深耕细作【避实击虚】——基于对市场竞争思考下的制胜策略——考虑市场竞争工程推售时间，采取避实击虚策略，寻找市场空白点，快速出货高密度推售，保持工程在市场上的持续关注度【高密度推售】为什么要进行高密度推售？本案通过推盘节奏的控制，完全可以，而且必须使用高密度的推售手法，持续性提高产品销售价格本案能否实现高密度推售？原那么上以一个半月一次为准，具体要配合工程节点以及蓄客情况。高密度推售的频率控制123——基于对市场竞争思考下的制胜策略——中原认为，本案住宅产品可通过外部公园景观与内部景观的结合，实现“栋栋楼王，户户观景〞1#2#3#4#7#8#5#6#9#10#11#12#14#13#15#16#17#18#19#20#21#22#一期住宅价值排序为：〔根据景观、朝向、噪音、日照等打分〕内部景观单位17#>18#>15#>16#外部景观单位11#>12#>2#>1#利益实现最大化：现金牛产品入市炒热工程；一期明星产品拔高利润明星产品现金牛产品17、18#旗帜1、2、11、15、16#利润主力主流三房：成熟市场中领导者，具有极高性价比，它是工程资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。三房：具备差异性优势以及稀缺景观的高端产品，形成工程标杆价值，实现高市场溢价。1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617工程产品价格提升的策略思考：以明星产品强势入市，拔高工程形象与价值，提高客户心理预期，搭配现金牛产品，实现快速热销，炒热工程，制造持续影响力，同时实现资金快速回笼婴儿产品现金牛产品明星产品一期整体户型配比1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略推售时机初判：4月-8月市场集中放量，市场竞争相对剧烈；8月-9月市场存在供给窗口期，建议工程在工期条件满足的前提下于8-9月上市，以避开市场竞争剧烈期2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月两房：84套三房：600套四房：40套宜华湘江名城东方名苑二期盘龙名府·君泽府建鑫国际社区二期剩余产品中地凯旋城二期白石古莲城夏荷里组团剩余产品放量初始集中放量，持续销售阶段余量消化一房、三房约242套一房、三房约262套香樟园南院8/9/10号栋76-147平米两-四房，约350套90-145平米，两至四房约220套2021年4-9月区域竞争市场预计放量：两房约250套；三房约800套；四房约400套89-190平米；两至四房约648套二房、三房、四房约200套竞争回忆数据来源：工程组实地调研+中原研究中心注：本数据为调研所得，与实际数据存在误差三期推售策略分解：充分利用明星产品的溢价作用，对现金牛产品采取积极的少量多推，好坏搭配，错位搭售、集中出货策略，制造紧迫感，让客户不能自拔，售罄法那么1、少量多推：本案一期单体楼栋中单位量较少，容易制造售罄效果；多频次推售容易拔高单价，逼定客户。2、好坏搭配：好单位与差单位相搭配推出，并保证每批产品均有观景单位，实现均匀快速走货。3、售罄原那么：所推量根据客户蓄积量确定，保证每一批推售量售罄，创造工程市场热销良好口碑。1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617工程节点假设能够满足推售策略以及营销节点需求，可将一期产品分三批次进行推售重要说明：1、首期第一批推售楼栋2/15/17#，共291套；户型全是三房；第二批推1/18#，共355套；第三批推11/12/16#，共240套2、中原建议每一批次推售均有性价比高和价值较高的户型介入1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617第一批次第三批次第二批次一期第一批次产品分析户型设计干湿分区，动静相离双阳台设计，厨房有生活阳台，客厅带4.2米宽景阳台主卧带独立卫生间，带八角飘窗，舒适性强入户设计厕所较不合理2#三房户型一期第一批次产品分析户型设计干湿分区，动静相离双阳台设计，厨房有生活阳台，客厅宽景阳台主卧带独立卫生间，舒适性强入户设计厕所较不合理15/17#三房户型销售策略：小步快跑、高频次推售及售罄法那么鼓点战略制造紧迫【龙盛理论】让客户心急——似鼓点般紧凑的营销节奏制造紧迫感2月3月4月5月6月8月9月10月11月第一批次第二批次第三批次12月7月第一批主推2#，15#，17#共291套〔根据蓄客情况适时加推1#，共157套〕蓄客期蓄客期蓄客期第二批主推1#，18#，共355套〔根据蓄客情况适时加推12#〕一期整体销售铺排方案第三批主推11#,12#，16#，共339套2#样板房开放售楼部开放，认筹2021年1月持销期开盘持销期开盘持销期开盘一期售罄，二期开始蓄客形象建立价值树立首批开盘强销持续销售阶段策略一期实景园林开放房交会蓄客期持续销售推广策略价值策略价格策略推售策略项目整体营销策略工程整体营销策略链循环推广策略思考关键一：需要言之有物；

——能清晰的告诉客户我们卖什么关键二：推广信息与销售重点结合——让推广真正为工程销售效劳关键三：结合销售阶段，有重点的投放——控制营销本钱，将钱花在刀刃上关键四：在客户看得到的地方，做文章

——渠道深挖，实现推广效果最大化“一个中心，三个根本点〞本案一期首开区线上推广策略“一个中心〞—围绕都市公园·瞰江豪门区形象为核心，高举高打“三个根本点〞—1、立足资源优势，展开实效营销2、循序渐进，逐步加大推广力度3、注重网络营销一个中心：以“塑造都市公园·瞰江豪门区形象〞为核心，以低本钱实现高举高打形象标杆立意出发点：工程定位—都市公园·瞰江豪门区都市公园瞰江豪门VS形象塑造关键：1.工程前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一；2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。一、媒体组合：软文及硬广揭发布，进行预热炒作，牢牢抓住消费者注意力。二、公关营销活动互动的方式，直接而准确地传达楼盘信息、宣传工程的形象及工程所宣言的生活方式。第一阶段第二阶段第三阶段123能量积聚，高度蓄势强势入市，脱颖而出多媒体组合，立体轰炸，无懈可击的现场展示。全面渗透，口碑传播以主流媒体为主要阵地，持续渗透推广攻势减弱，保持市场声音，手段：价格策略、促销手段、营销节点。形成品牌积累与沉淀第四阶段4一个中心：通过悬念式广告，引发市场强烈关注，以“都市公园·瞰江豪门区形象〞为核心，制定阶段性推广战略形象塑造期卖点诉求期体验营销期价值聚变期调性——始终保持工程推广的连贯性和高调性！一个中心：高举高打——制造群众影响力资源把握资源决定战略，扼芙蓉大道、河东大道、建设路口等城市主干道上的广告牌资源，通过强势媒体资源，树立对外主形象关键节点投放局部焦土政策关键节点加强投放，将楼盘的实销信息最广泛的传播出去重点区域、重要节点实行局部焦土政策，挖掘一切可以挖掘的渠道，全面扩大工程的影响力网络炒作充分发挥炒作的力量，任何一个营销节点，实现网络先行，加强网络投放中原长沙代理楼盘，目前在售的工程有21个，可以形成相互转介，形成资源互动。长沙奥园北辰·三角洲长房·时代城卓越·蔚蓝海岸建鸿达·万博汇昊天…第一个根本点：立足资源优势，展开实效营销借助中原各分公司已有的客户资源和地缘优势，中原湖南、中原广州和中原深圳“三地齐卖〞，开启全国地产销售崭新篇章。联动资源·三地齐卖联动资源·三地齐卖：“中原湖南〞全程组织，“中原广州〞、“中原深圳〞鼎力支持！第一个根本点：立足资源优势，展开实效营销整体指导原那么：“立足湘潭、辐射省内、多层结网、多城营销〞立足湘潭：树立工程核心价值体系，同时通过高端媒介和圈层营销渗透长株潭高端客户；多层结网：利用中原强大联动资源，积极开展多个城市同时运营的方式，实现“化零为整〞；联动营销：各个城市根据自己的市场、客户不同，“化整为零〞做出适合自己销售的策略；联动资源·三地齐卖第一个根本点：立足资源优势，展开实效营销销售阶段第一阶段2021.5.30—6.30第二阶段7.1—8.30第三阶段第四阶段10.1—12.31渠道营销〔聚众起事〕立体营销〔全面覆盖〕阶段主题“相见恨晚〞+定位语城市CBD上的瞰江豪门推广渠道〔逐级递增〕户外广告牌1块网络炒作短信营销中心开放活动样板房开放开盘前主流媒体全面覆盖、产品说明会渠道客户直效营销园林开放不定期现场营销活动体验活动营销业主答谢活动老带新活动中原转介秋交会其他促销活动龙盛世纪公园，城市首席生态公园居线下和渠道传播为主线上线下全方位覆盖第二个根本点：推广力度逐步加大渗透循序渐进，从区域开展到全城的标志性地位围绕工程核心价值点进行全方位阐述和推广重点活动增加户外广告牌2~3块公交车身路旗市政导视增加交通电台电影院屏幕短信报广诚意登记启动暖场活动增加公交站台谁让豪门停止想象谁让豪门停止想象活动角色：线下传播主导作用要求：长期性、覆盖性、截流性活动各媒体角色定位户外户外角色：线上传播主导投放需求：长期性、覆盖性、截流性阶段性户外网络报广角色：线上传播第一辅助作用要求：节点性、覆盖性、沟通性短信短信角色：线下最灵活辅助媒体作用要求：节点性、覆盖性电台公交电台角色：线上传播第三辅助作用要求：节点性、覆盖性报纸网络角色：线上传播第二辅助作用要求：节点性、沟通性临时角色：线上传播第一辅助作用要求：节点性、覆盖性、截流性竞争拦截在本工程营销的重要节点上，需要在岳塘区及雨湖区各目标客户来访的重点区域进行路旗包装，以最大限度的释放工程信息。结合各区域的重要性和执行的可行性进行排序如下：路旗地点选择——以三桥双拥路〔工程周边〕为主局部焦土政策实施方案——主干道路旗包装投放时间：样板房开放和开盘前开始投放户外投放点中原建议：投放3~4块户外，主要设置于芙蓉大道与红易大道交汇处，河东大道与吉安路交汇处，湘潭三桥，建设路口等增强对全湘潭以及县级客户的截留，同时提高工程的影响力。3~4块户外广告投放，高调树形象，全城展示湘潭一桥建设路口河东大道与吉安路交汇芙蓉大道与红易大道交汇第三个根本点：注重网络营销1、网络营销目标：让本工程成为网络关注度最高的楼盘之一！2、具体指：热点楼盘和论坛排名前三甲。3、实现方式：建议与知名主流房地产网站进行合作，形成品牌号召力。4、通过品牌号召力获取诸多效劳附加值，如看房日记、看房团、成长日记、文字链首页更新、硬广动态新闻发布等。5、事件营销：制造影响力话题，炒作网络。6、中原制定工程组筹划专人专职维护网络营销。建议合