2023年度武汉房地产市场报告2024.1.12

本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有武汉房地产年度市场形势分析易居企业（中国）集团有限公司克而瑞｜武汉区域报告时间：2024-1-1201行业环境及全国市场02武汉整体市场特征03土地市场及企业格局04全国及武汉政策环境101行业环境及全国市场房地产开发投资额占GDP比例从15年以来震荡递减：2023年房地产开发投资额占GDP比例为9.6%，较2013年最高位回落7.3pct，回到2006年水平行业环境-行业衰退背景分类同比绝对值量最高位量对比最高位降幅国有土地使用权出让收入（万亿）-17.9%4.28.70-52%新开工（亿方）-21.5%6.3716.75-62%住宅销售（亿方）-7.3%8.615.65-45%房地产开发投资（万亿）-9.4%10.414.76-29.5%2023年行业运行数据对比：数据说明：数据来源国家统计局行业环境-经济形势下的房价走势企业资金活化程度依然较低，需求弱于供给短期面临“类通缩”压力，房价增长乏力：M2与M1的同比增速之差进一步扩大，CPI连续两个月同比下降数据说明：数据来源国家统计局典型城市房地产开发投资仍占GDP较大比重：典型城市中房地产开发投资占GDP比列均超过全国整体比例，其中西安占比最大为22.5%，北京最少为10.0%行业环境-房地产开发投资占GDP比重数据说明：数据来源国家统计局全年销售规模低位稳定：2023年全国商品住宅销售面积为9.4亿㎡，较去年下滑18%，基本维持10亿平方米水平，回到2016年前水平全国市场-全国商品住宅规模10亿平方米15亿平方米10亿平方米数据说明：数据来源国家统计局全国百城新房存量压力有所减缓，但去化压力增长：截至2023年11月百城狭义库存51852万方，较2022年下滑9%；截至11月狭义库存去化周期为25.4个月，较2022年增长3.5个月全国市场-分能级城市市场数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统一线城市第四季度价格持续下跌，供应放量，成交稳定：2023年一线城市供应2998万㎡，同比2022年下滑12%，成交2871万㎡，同比2022年下跌3%，价格55509元/㎡同比2022微涨2%全国市场-分能级城市市场一线城市2023年同比2022年同比2021年供应面积（万㎡）2998-12%-18%成交面积（万㎡）2871-3%-26%成交均价（元/㎡）555092%16%数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统，4个一线城市二线城市下半年供应缩量，受成交结构影响，价格持续呈现上涨：2023年二线城市供应13215万㎡，同比2022年下滑12%，成交17318万㎡，同比2022年下跌1%，价格17996元/㎡同比2022微涨2%全国市场-分能级城市市场二线城市2023年同比2022年同比2021年供应面积（万㎡）13214-12%-49%成交面积（万㎡）17318-1%-41%成交均价（元/㎡）179962%6%数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统，26个二线城市典型城市2023年度新增供应持续收缩：

2023年供应典型城市成都、杭州、武汉等24个城市同比2022年均有所下滑，少数6个城市有所增长全国市场-典型城市中的占位数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统在成交量层面，呈现城市分化：2023年成交典型城市成都、杭州、武汉等12个城市同比2022年有所增长，其余城市有不同程度的下滑全国市场-典型城市中的占位数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统典型城市成交同比变化相比2022年，多数城市存量压力和去化压力有所缓解：2023年存量去化周期小于12个月的有5个城市，大于18个月的有14个城市全国市场-典型城市中的占位去化周期小于12个月去化周期大于18个月数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统受2023年土地成交缩减影响，多数城市中长期存量压力有所缓解：2023年典型城市中长期存量去化压力最大为武汉，其广义存量8953万方、去化周期6.8年，最小杭州为1885万方、去化周期1.2年全国市场-典型城市中的占位数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统面临“类通缩”压力，行业投资持续下跌、新开工持续下滑，行业进入衰退期

M2与M1的同比增速之差进一步扩大，CPI连续两个月同比下降。规模基本筑底，新房存量有所减缓，但去化压力持续增长，内部城市分化加剧2023年全国商品住宅销售面积为9.4亿㎡，较去年下滑18%，基本维持10亿平方米水平，回到2016年前水平；截至2023年11月百城狭义库存51852万方，较2022年下滑9%；截至11月狭义库存去化周期为25.4个月，较2022年增长3.5个月；典型城市供求价表现各异，内部持续分化。武汉对比其他城市，成交规模依然名列前茅，但复苏程度不如其他城市典型城市中，12个城市2023成交量同比上涨，武汉同比上涨6%。全国仅有4个城市能够成交量过1000万，武汉成交1089万方，位居第三。武汉狭义存量去化周期降至20.6个月，但在全国城市中依然处于较高位，广义存量持续位居全国榜首典型城市中，超过半数城市狭义库存去化周期均以下降至18个月以内，如合肥、上海、杭州和成都，而武汉目前存量去化周期为20.6个月，存量去化压力依然较大。行业环境及武汉在全国市场占位102武汉整体市场特征指标2020年2021年2022年2023年同比供应量（万方）21452081980914-7%成交量（万方）15951818103110896%供求比1.361.140.950.84-0.1库存（万方）1829209520441869-9%去化周期（月）10.813.823.820.6-3.2年度均价（元/㎡）156371694916085167984%武汉新房市场-年度楼市指标2023全年市场体感较差，供应低位，同比下降7%，成交超1000万方，同比上涨6%，全市均价结构性上涨4%：狭义库存总量下滑，去化周期同比得到改善，整体市场仍处于调整周期内2023年度武汉楼市指标数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价供应谨慎，成交回归2012年水平，价格结构性上涨：商品住宅市场规模逐级下台阶，2022-2023年已回落至2011-2012年水平。需求端低位震荡但整体规模小幅赶超去年，价格受区域结构影响出现名义上涨。库存受供求影响小幅降低武汉新房市场-年度量价走势数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价月度价格剧烈波动，主要受结构性影响：2-3月为年度市场高位，待需求逐渐消耗4月起市场持续滑落。分月3、5、6、10、12月受结构性影响明显拉升，4、9月出现价格实质性上行武汉新房市场-月度量价时间全市均价变动价格变动影响度结构变化影响度2023年3月6.0%8%92%2023年4月6.4%55%45%2023年5月-9.7%9%91%2023年6月23.2%29%71%2023年7月-13.3%33%67%2023年8月-11.7%42%58%2023年9月9.8%79%21%2023年10月9.5%0%100%2023年11月-10.3%34%66%2023年12月-8.3%0%100%数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价武汉新房市场-分区结构1-2月价格3-5月价格6-8月价格9-12月价格2023年2022年2021年同比2022年同比2021年核心功能区30344301173526431347315553194629424-1%7%二环内235312394923644253712434124460285680%-15%主城居住组团18330188281844317995184401914219743-4%-7%新城居住组团11300119621143811075115291219813267-5%-13%三四环间12615126171247812328125061344713698-7%-9%光谷212582132721465200422096120577196432%7%车都1052711993105771099811236101691010910%11%临空9781100739981974799181028611576-4%-14%长江新区65127969819181287796732588126%-12%城镇中心7620784881417699780686159281-9%-16%四环外8856765556556163684369377646-1%-11%第四季度市场进入全面降价：月度分阶段看，整体市场在3-5月出现一波调涨行情，分区价格呈现明显高位，6-8月趋稳，9-12月普遍下调。年度均价对比2022年降幅虽不明显但对比2021年均呈现较大幅度下调数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价三环内市场份额明显扩张、三四环缩量：2023全年三环内主城成交占比明显扩张，同比增幅5个百分点，影响全市均价的结构性波动。三四环占比下调4个百分点，四环外整体持稳武汉新房市场-分区结构数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价武汉新房市场-分区结构120㎡以上综合占比扩容，单价＞2W占比有所上涨：新房成交主力仍集中于90-120㎡但同比占比缩减，120㎡以上不同分段占比均有所提升，品质改善需求逐年扩容。单价主流1.5W以下市场占比有所回缩，2W以上单价市场占比上升3个百分点数据说明：

克而瑞监测数据，均价为含精装均价受新增供应不多影响，狭义存量面积下降至1869万方，但去化周期仍在18个月以上，为20.6个月：整体市场销售规模虽不容乐观，但从存量角度来看未来短期之内库存压力有所减缓，同比降幅8.5%武汉新房市场-存量及去化周期数据说明：

克而瑞监测数据总体广义库存8953万方，去化周期6.8年：核心区去化占比增加的同时土地也在加速出让，导致分区库存量无实质性减少，主城居住组团库存值虽为分区高位，但去化周期相对理想。城市外围长江新区、四环外区域去化周期超10年2023年末全市分环线广义库存分区广义库存（万㎡）去化周期（近三年年均，年）主城居住组团14164.8临空9797.5新城居住组团9645.4长江新区95513.3四环外90516.6核心功能区8815.7光谷8505.4车都6887.4城镇中心5478.0三四环间4257.5二环内3366.3全市合计89536.8

400万方以下

400~600万方

600-800万方

800~1000万方

1000万方以上武汉新房市场-广义存量数据说明：

克而瑞监测数据新开盘首日去化率略有回升但仍处于历史低谷，下半年创新低：全年在2-3月出现短暂上涨行情新开盘去化明显上升后二季度再度回落，9-10月受供应端放量且新盘集中上市结构性优化影响去化率明显上涨，年末再度下行至历史低谷武汉新房市场-新开盘走势全市新开盘项目量大幅下滑，以三环内推盘为主，占比达73%：中心城区推盘频次明显高于远城区，单盘推盘持续缩减，新开盘项目量大幅下滑，三环内外新盘数量占比至70%：30%武汉新房市场-新开盘结构环线新开盘数量新开盘数量占比2021年2022年2023年2021年2022年2023年二环内16161715%22%43%二三环间23181222%25%30%三四环间3428733%39%18%四外环间108310%11%8%外环以外212120%3%3%总计1047240100%100%100%推盘2019年2020年2021年2022年2023年中心城区推盘频次362382388171236单盘推量（万㎡）2.862.732.552.332.02远城区推盘频次38633926310594单盘推量（万㎡）2.512.062.081.721.64中心城区/远城区推盘效率对比2021-2023年分环线新开盘数量对比8-10月入市的新项目在已有优势情况下叠加低价入市，吸血存量项目造就热销：新项目低价分流，老项目易跟随降价，万科光谷锦曜低竞品近3000首开，伟星随即降价4000打乱市场价格预期武汉新房市场-新老项目差异单盘低供应典型首开热销项目与竞品差异对比项目名称开盘时间推售产品供应套数成交套数成交均价首日去化率竞品名称23年1-8月成交均价均价差值首开项目优势建发朗玥2023.08.27不看湖高层超高层看湖高层21214434145366633728668%武汉沙湖中心（超高）39818-3155品牌产品电建汉口公馆2023.09.28小高层洋房56563300036000100%越秀中交星汇园（高）35739-2739低密产品武汉长江天地2023.09.28超高层2481733350070%相较预期下降明显汉悦府朗境2023.09.29高层1631391350085%打破区域价格下限中寰润府2023.09.30小高层洋房8060345003950075%长投保利汉口印（超高）36046-1546品牌低密武汉城建万科云泊江岸2023.10.07高层/超高层小高层412342222692517083%龙湖清能天曜（高）24161-1892地段武汉润府2023.10.15超高层2401803159775%学区优势明显万科光谷锦曜2023.10.28小高层高层403300179151684074%伟星光谷星悦广场（高）19681-2841品牌新增供给优化项目呈现点状定价特征，联动定价影响显著减少：2023年主城范围内出现大量新结构优化项目，其定价并非过去的成本定价和市场比较定价逻辑，结合客户支付意愿前提下差异化定价，新产品策略下的竞争优势明显增强武汉新房市场-新增供给优化统一项目名板块户型开盘认购率

(%)2023年主力成交总价板块平均总价与板块总价差建发朗玥沙湖高层：152㎡四房90%534477+12%超高层：183㎡三房71%659+38%高层：224㎡四房33%839+76%国铁城投国樾滨江武昌滨江高层：129-142㎡三房60%482418+15%电建汉口公馆汉口滨江小高层：109-118㎡三房100%353366-3%洋房：114-141㎡三四房100%525+43%武汉长江天地武昌古城超高层：127-217㎡三四房70%484302+60%中寰润府金融街小高层：139-167㎡四房77%463466-1%洋房：163㎡四房69%635+36%武汉润府花桥超高层：124-170㎡三四房75%418224+87%龙湖御湖境武珞路高层：120-220㎡三四房41%333269+24%武汉城建万科云泊江岸后湖高层/超高层：108-143㎡三四房83%234200+17%小高层：143㎡四房81%363+82%万科光谷锦曜金融港小高层：126㎡四房82%225203+11%高层：95-112㎡三房70%157-23%经开绿城柳岸春晓沌口中心高层：117-226㎡三四房68%238195+22%中国铁建花语汀澜王家湾高层：84-131㎡二三房12%184200-8%小高层：143㎡三房49%259+30%双叠：154-182㎡40%394--2019年334人次13.2%2020年5月至2021年12月287人次13.7%2022年234人次7.2%2023年1-6月308人次7.6%2023年7-10月220人次5.9%全年来访不低，但客户转化较为艰难：从月度案场监测来看，上下半年差距明显，上半年平均来访308人次，转化率7.6%高于2022年全年水平，下半年来访有所下滑但整体还好，主要是客户转化率低数据说明：克而瑞监测指标盘300+统计武汉新房市场-来访及转化率上下半年认购水平差距大，7-8月基本为底部，月平均单盘认购11套：上半年月平均认购23套，下半年已降至14套，其中7月、8月及11月为全年最低位水平2023年1-6月23套2019年44套2020年5月至2021年12月39套2022年17套2023年7-12月14套数据说明：克而瑞监测指标盘300+统计武汉新房市场-认购走势部分项目降价后销量明显上涨，二环内典型代表星誉国际，二三环典型代表星河2049，三四环典型代表星悦广场：三环内典型降价项目不在少数，其年度均价降幅集中在5%-10%，普遍降价行为均能带来成交转换环线板块项目名2022年销量2023年销量销量涨跌幅(%)2022年均价2023年均价均价涨跌幅（%）二环内汉正街复星外滩中心2.53.122%39,11932,932-16%钟家村武汉城建汉阳印象2.33.655%20,89818,068-14%徐东朗诗熙华府2.73.529%21,40019,168-10%宗关武汉城建万科万维天地1.31.45%29,18026,239-10%花桥福星惠誉星誉国际3.48.6151%23,84021,623-9%王家墩绿城湖畔雲庐3.13.616%38,66735,402-8%宝丰航空华发公园首府2.93.317%32,73930,188-8%琴台文化区恒韵府0.62.1255%20,08418,995-5%花桥万科公园5号4.96.940%23,86023,427-2%二三环间长丰龙湖揽境4.96.736%14,92113,321-11%长丰绿城华生桂语朝阳1.73.8125%15,41814,252-8%黄金口保利庭瑞阅江台4.86.638%16,44815,339-7%长丰万科华生公园大道0.82.6206%16,03615,123-6%大关山中建大公馆6.414.7131%27,54426,114-5%后湖武汉城建星河2049星里城0.64.0609%16,87215,998-5%白沙洲中建铂公馆2.59.4279%17,66316,773-5%塔子湖绿城留香园0.74.5583%19,19618,358-4%武金堤国铁印江澜11.768%23,56622,600-4%三四环间金融港伟星光谷星悦广场0.33.81420%19,47717,732-9%光谷中心城北城投南山长投领峯0.32.2541%26,13024,094-8%花山安屿那0.72.3215%16,26515,852-3%武汉新房市场-量与价的关系新房与二手房-年度变化数据说明：克而瑞监测数据，二手房成交占比=二手房成交套数/（二手房成交套数+新房成交套数）新房套均面积二手房套均面积新房套均总价二手房套均总价2019年116921751612020年116981801782021年117991981772022年118991901702023年121102202164二手房成为住宅市场的主力，全年成交首次超过新房，占比54%：2023年二手房成交占比超五成，较2022年增长7个百分点，已成为住宅市场主力，套均总价差距拉大套均总价相差38万二手房月度成交量和价格走势相比新房市场更为稳定：2023年新房成交量稳定性不足，价格也随着成交结构大幅波动，而二手房月度成交量相对稳定性更好新房与二手房-月度趋势数据说明：克而瑞监测数据二手房核心区量增价稳，远城区二手房以价换量挤压新房空间：23年上半年二三环及三四环经开新房成交量同比涨幅高于二手，截止11月关系已转化为二手同比涨幅超过新房，二三环二手抢夺新房刚需客户明显分层分区成交量对比成交价格对比二手房成交量同比新房成交量同比差值二手房价格同比新房成交价格同比差值滨江7%21%-14%5%13%-8%二环内非滨江8%60%-52%-1%-3%2%二三环30%24%6%-2%-4%2%三四环非开发区57%-11%68%-5%-4%-1%四外环间112%30%82%-12%-5%-7%外环以外159%-7%166%-12%0%-12%三四环东湖高新109%18%91%0%4%-4%三四环经开54%31%23%-5%1%-6%全市37%13%24%-6%5%-11%分层分区成交量对比成交价格对比二手房成交量同比新房成交量同比差值二手房价格同比新房成交价格同比差值滨江8%16%-8%4%11.4%-7%二环内非滨江25%96%-71%1%-8.5%10%二三环45%54%-9%-1%-1.4%0%三四环非开发区92%33%59%-3%-4.1%1%四外环间114%46%68%-8%1.5%-10%外环以外127%-26%153%-7%0.2%-7%三四环东湖高新113%34%79%3%8.4%-5%三四环经开59%142%-83%1.6%-0.1%2%全市53%36%17%-4%3.7%-8%2023年1-11月数据对比2023年1-6月数据对比新房与二手房-量价关系中心城区5年以上房源对比价格高位时期降幅约7~9%，远城区各房龄段降价抛售现象明显：远城区成交占比上升5%，各房龄段成交价格均明显下降8~13%；中心城区仅5年内房龄微涨，其他房龄降幅2~4%分区房龄2019年2020年2021年2022年2023年1-11月2023年1-11月价格对比最高位对比2019年对比2020年对比2021年对比2022年中心城区5年以内1825520162207321995920082-3%10.0%-0.4%-3.1%0.6%5-10年2028721010207402018919321-8%-4.8%-8.0%-6.8%-4.3%10-15年2067921122202222000019314-9%-6.6%-8.6%-4.5%-3.4%15年以上1803018320177311740916965-7%-5.9%-7.4%-4.3%-2.6%中心城区价格1908919697192081880218390-7%-3.7%-6.6%-4.3%-2.2%远城区5年以内1125812330126331234510804-14%-4.0%-12.4%-14.5%-12.5%5-10年1188813210125521202810864-18%-8.6%-17.8%-13.4%-9.7%10-15年1100512188116331099510170-17%-7.6%-16.6%-12.6%-7.5%15年以上1180911970115911104410120-15%-14.3%-15.5%-12.7%-8.4%远城区价格1162112374119501143110452-16%-10.1%-15.5%-12.5%-8.6%二手房-结构特征数据说明：克而瑞监测数据，二手房结构数据均为2023年1月-11月各房龄段均呈现价跌量涨特征：从量来看，10年以内次新房对比历史成交明显上升；从价来看，5年以上二手房自2020年起价格持续下降，对比2021年降幅在10%左右时间5年以内5-10年10-15年15年以上总计2019年30782915423315586071141542020年46162717526332486521067752021年70103088725325529371161592022年5772215331741037393821082023年1-11月113472919920719400641013292023年1-11月成交套数对比2019年341%7%-2%-25%-3%对比2020年185%22%-10%-5%9%对比2021年74%0%-13%-19%-7%对比2022年117%45%29%17%34%时间5年以内5-10年10-15年15年以上总计2019年16300180921835917073175762020年17609193231844717228180752021年18260192371798616792177972022年17250184281726916319171442023年1-11月16526170081598915533161652023年1-11月价格对比2019年1%-6%-13%-9%-8%对比2020年-6%-12%-13%-10%-11%对比2021年-9%-12%-11%-7%-9%对比2022年-4%-8%-7%-5%-6%二手房分房龄成交均价变化二手房分房龄成交套数变化二手房-结构特征数据说明：克而瑞监测数据，二手房结构数据均为2023年1月-11月新增供应谨慎，成交规模前高后低，节奏随政策波动明显，全年成交价格呈现结构性上涨全年新增供应不多，仅914万方，同比下滑7%，成交1089万方，回归2012年规模，整体呈现上半年高位，下半年低位，而月度价格受结构性影响，剧烈波动；2023年初疫情稳定、经济预期向好，前期未得到满足的需求在2、3月迅速释放，而4-5月成交动能放缓，6-9月底部运行，10月新增供货结构优化成交上涨，后又滑落。市场内收态势明显，外围已基本为无效市场，三环内市场份额明显扩张，品质改善市场需求持续扩容全年市场三环内主城成交占比扩张，同比上升5个百分点，三四环占比下调，四环外整体持稳。120㎡以上产品占比扩容，单价大于2W/㎡项目成交占比出现上涨。新老项目去化差异显现，新入市且供给优化项目结合客户需求定价及新产品策略之下的竞争优势明显增强，持销老盘实质性降价尚能带来销量的明显上涨。整体市场缩量，价格结构性上涨二手房抢占市场份额，与新房竞争关系进一步加剧市场仍处于调整周期内的震荡二手房成交规模首次超过新房，5年内房源成交激增，抛售现象明显全年二手房成交10.6万套，占新房和二手房总量的54%，月度趋势上，二手房成交量较新房表现更为稳定，与新房的价格关系逐渐由高于新房转向低于新房。房龄结构上，5年内房源成交同比上涨117%，二手房降价抛售现象明显。三环内量价相对稳定，三环外以价换量成交大涨且越外围越明显，三四环高新新房结构性供给不足，导致二手房价稳定量涨。武汉整体市场小结103土地市场及企业格局全国土地市场-百城土地量价百城土地成交面积降幅达24%，规模下探至近十年新低，高于商品住宅成交量的降幅：2023年全国百城土地市场成交建面3.8亿㎡，较2022年下降了24%，规模下探至近十年新低水平，较上年降幅收窄10个百分点数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统一二线优质地块成交占比提升，平均地价再创历史新高，但成交量及成交金额继续下行：受热点一二线城市供地质量提升的影响，2023年全国百城土地成交楼板价上涨10%，增至6445元/平方米，但地市颓势未改，成交规模和金额继续下行全国土地市场-分能级土地量价城市分类成交面积（万平方米）成交金额（亿元）楼板价均价（元/平方米）面积同比金额同比均价同比一线2,244-22%5,438-15%24,2339%二线16,547-20%11,764-15%7,1106%三四线19,262-27%7,324-19%3,80211%合计38,053-24%24,526-16%6,44510%百城土地成交楼板价+10%数据说明：CRIC中国房地产决策咨询系统涉宅土地成交面积较去年上涨20%，其中托底地块占比80%，成交总价及楼板价同比均有所缩减：2023年武汉涉宅土地成交建面1047万㎡，同比上涨20%，成交总价和楼板价同比分别下降6%和21%武汉土地市场-土地量价近三年涉宅土地成交同比变化年度成交建面（万㎡）成交总价（亿元）成交楼板价（元/㎡）成交建面同比成交金额同比成交楼板价同比2023年1047790754420%-6%-21%2022年8768419593-64%-53%30%2021年243017957389-17%0%20%2023年涉宅地块托底占比情况分类宗数成交建面（万㎡）成交金额（亿元）成交建面占比非托底地块2421418220%托底地块6383360880%合计871047790100%数据说明：涉宅土地（纯住、商住）楼板价的下降源于结构性变化和区域地价同比下降：2023年核心功能区成交建面和成交金额的同比均下降，带来整体地价的结构性下降，同时土地同比区域内价格水平也出现显著下降武汉土地市场-土地量价分区成交建面（万㎡）成交金额（亿元）楼面地价（元/㎡）2021年2022年2023年2021年2022年2023年2021年2022年2023年同比2021年同比2022年核心功能区339155118525258179154551665015216-2%-9%二环内5110399601491201181114481121453%-16%主城居住组团29120720520720516571189942806813%-19%光谷37210320235085157941482557756-18%-6%三四环间12642621002435794557255671-29%-1%车都2451092131845534380184940-8%-38%新城居住组团2177679932533429132484149-3%28%临空2862231151128528855662606-51%-53%长江新区171472370331441086997608948%-13%城镇中心1884670661120354324752891-18%17%四环外1456567422913288745071991-31%-56%数据说明：涉宅土地（纯住、商住）典型地块同比板块内价格水平显著下降：多家典型房企2023年取地可售楼板价较板块内可比土地均有不同程度下滑，其中最大价差接近万元水平武汉土地市场-土地量价土地编号板块属性可售楼板价（元/㎡）拿地房企可比地块属性可售楼板价（元/㎡）楼面价差值（元/㎡）P（2023）134号徐东综合15208中海地产P（2022）132号住宅18868-3660P（2023）137号武珞路综合12037保利发展P（2022）063号住宅14102-2065P（2023）039号菱角湖综合15135金融街投资控股P（2021）054号住宅16444-1309P（2023）136号武昌滨江综合13318武汉地铁集团P（2020）018号住宅19197-5879P（2023）096号金融街综合18086武汉交投+江岸区国资平台P（2022）145号综合21118-3032P（2023）065号华中金融城住宅18052招商蛇口P（2022）132号住宅18868-816P（2023）140号汉口滨江综合17957武汉城建集团P（2022）130号综合18621-664P（2023）028号大关山住宅11508华润置地P（2022）064号住宅12701-1193P（2023）059号光谷中心城北住宅9602武汉光谷交通建设P（2022）109号住宅9865-263P（2023）074号王家湾住宅6673湖北天创P（2021）049号住宅16076-9403P（2023）129号武金堤住宅5280保利发展P（2022）027号住宅9178-3898数据说明：涉宅土地（纯住、商住）全年土地成交规模1047万方，其中12月占比63%：12月为近两年来土地成交最高峰，成交总建面655万方；撤牌和延期地块16宗，涉及可建规模168万方武汉土地市场-土地量价2023年撤牌、延期涉宅地块涉及宗数16宗涉及起拍金额140亿元涉及可建规模168万方数据说明：涉宅土地（纯住、商住）近两年三环内涉宅成交占比回升，二环非滨江份额提升明显：2023年涉宅土地成交中，二三环占比最高，为30%，二环非滨江、四外环间、外环以外及三四环非开发区占比11%-16%，其余分区占比均不足10%，滨江本年度涉宅地成交占比2%武汉土地市场-分区特征数据说明：涉宅土地（纯住、商住）多宗地块规模拆小，容积率和起拍价下调：2023年供应的典型地块中，6宗为前期未成交土地重新挂牌，多拆小或下调地价以降低拿地成本，同时新增土地也出现明显容积率和地价下调情况武汉土地市场-供地特征供应类型供地特征土地编号板块属性容积率可建规模（万㎡）起始楼面地价（元/㎡）前期土地编号属性容积率可建规模（万㎡）起始楼面价（元/㎡）公告日期未成交历史土地重挂由P（2023）032号历史土地拆分为三个小地块，指标基本无变化，但起始楼面价下调P（2023）087号青菱住宅2.5914.894344P（2023）032号住宅2.6253.94521723/06/09P（2023）088号青菱住宅2.6216.204468P（2023）089号青菱住宅2.6422.854437拆分供地，地价下调P（2023）094号武金堤住宅3.679.169000P（2023）036号住宅3.3915.481250023/06/09四次挂牌，取消商业部分，地价下降4780元/㎡，降幅达40%P（2023）095号板桥综合3.7727.157515P（2023）044号住宅3.7727.151229523/06/09与前期挂地指标相同，无变化P（2023）096号金融街综合3.3729.7117014P（2023）038号综合3.3629.711701423/06/09供应类型供地特征土地编号板块属性容积率可建规模（万㎡）起始楼面地价（元/㎡）可比项目/土地属性容积率可建规模（万㎡）成交楼面价（元/㎡）成交日期纯新增土地容积率和地价下调P（2023）086号军山新城住宅1.5016.562800武汉城建电建璟樾府住宅2.5016.14378018/08/28P（2023）090号大关山综合2.4812.768275维佳关山郡综合6.2321.801001921/12/21P（2023）097号未来城住宅1.1016.037600P（2021）117号住宅2.5222.61780221/10/09P（2023）106号光谷中心城北住宅2.0011.968512P（2022）108号住宅2.5011.401052522/12/16P（2023）107号光谷中心城北住宅2.307.549005P（2022）109号住宅2.557.77961922/12/16容积率下调P（2023）100号横店住宅2.2811.852853P（2023）077号住宅2.5013.45283023/10/19P（2023）102号邾城住宅2.0016.432158武汉城建融创水韵长洲住宅2.8017.19227718/06/21地价下调P（2023）098号金融港住宅2.4013.536875万科光谷锦曜住宅2.0812.44720322/12/08P（2023）099号光谷中心城南住宅2.5011.757975P（2022）065号住宅2.0010.94900222/09/27P（2023）108号军山新城住宅2.5016.682502武汉城建电建璟樾府住宅2.5016.14378018/08/28此两宗地为原武船地块P（2021）178和179号地块扩大用地P（2023）091号武昌古城住宅5.361.7017414武汉长江天地B包综合4.9951.251562321/12/21P（2023）092号武昌古城综合3.261.3720481武汉长江天地A包综合2.7055.381497121/12/21供给侧优化土地指标，多地块商改住刺激企业拿地：多核心地块商改住，增加住宅用地面积以提高土地开发利润价值，增强开发企业拿地意愿武汉土地市场-供给侧优化土地编号板块属性容积率规划建筑面积（万㎡）成交日期新增居住用地（公顷）调整形式P（2023）112号堤角综合6.0633.512023/12/214.52减少公园绿地，增加居住用地和商业用地P（2023）126号古田综合1.5614.742023/12/260.41增加居住用地，减少商业用地P（2023）127号杨春湖住宅3.5435.41暂未成交2.56增加居住用地P（2023）128号徐东住宅1.82102023/12/263.28增加居住用地、留白用地、公园用地，减少排水用地P（2023）133号武昌滨江综合1.435.16暂未成交0.61增加住宅用地、商业用地，减少零售商业用地P（2023）134号徐东综合4.0421.72023/12/261.1增加居住用地，减少商务用地P（2023）137号武珞路综合2.105.942023/12/26居住商业混合用地新增约2.93公顷减少商业用地，增加居住商业混合用地P（2023）138号常青路住宅2.7320暂未成交5.75减少高校用地，新增居住用地、学校用地、行政办公用地P（2023）139号武珞路综合4.24122023/12/261.92增加居住用地，减少商务用地P（2023）140号汉口滨江综合2.2716.862023/12/264.07增加居住用地，减少商业用地核心区闲置地大量调规，多增加住宅可开发用地或租赁住房用地：汽发社区地块、龙阳大道与四新南路交叉口地块以及新竹超市地块等待出让地块由原商业用地调整为居住用地，优化供地指标武汉土地市场-供给侧优化调整前调整后汽发社区局部商改住，控规变更主要内容：1、1.34公顷金融保险用地(B21)调整为居住用地(R21);2、学校用地保持面积不变，优化边界形状;3、将常青藤路南侧地块南北向公共通道根据学校用地边界进行优化，形成“工”型公共通道向东延伸至关山大道。经开龙阳大道与四新南路交叉口：原商业部分改成住宅，用于建设地调整前调整后调整前调整后新竹超市地块：该地块控规控制为1.46公顷零售商业用地(B11)、0.58公顷医院用地(A51)，拟将项目用地调整为1.46公顷二类居住用地、商业用地混合用地(R2、B1)、0.58公顷医院用地(A51)待出让商改住地块：土地成交综述——托底地块占比八成，规模维稳，地价下降来自结构性变化和区域地价下降土地成交同比上涨20%，规模维持稳定，其中托底地块占比80%，成交总价和均价同比分别下降6%和21%结构性变化和区域地价的同比下降带来土地成交均价的大幅下降政府供地策略——优化土地供应结构和指标，提高房企参拍积极性供给侧优化土地指标，单宗地量价大幅缩减，同时优化地块指标，出现明显的降容特征，土地属性以纯住宅为主，综合属性土地降低商业占比或取消商业部分，未成交历史土地多拆分出让，同时降低地价核心区闲置地大量调规，多增加住宅可开发用地或租赁住房用地全年土地规模维稳，地价下降TOP企业拿地意愿低，平台托底为主力拿地房企特征——TOP房企拿地意愿降低，平台托底为主力TOP房企缩减投资布局，平台出面兜底成为主力TOP房企在汉拿地占比不足两成，仅3宗地溢价成交，华润金融街、大关山连落两子，招商蛇口补仓华中金融城土地市场小结TOP企业在汉拿地总建面不足两成：2023年共成交87宗涉宅土地，溢价土地仅3宗，均位城市热点板块；其中华润获地三宗、保利发展获地两宗，TOP企业整体在汉拿地总建面不足两成企业格局-TOP企业拿地土地编号板块可建面积

（㎡）成交价

（万元）楼面地价

（元/㎡）溢价率集团P（2023）008沌口中心989247419375000%招商蛇口+武汉城建P（2023）014汉江湾855006840080000%广州越秀P（2023）028大关山1363841503601102510.3%华润置地P（2023）029后湖2912247685030%武汉城建+电建地产P（2023）033金融街12200230001885215%华润置地P（2023）035徐东2940038220130000%联发集团P（2023）046谌家矶424633058572030%成都万华P（2023）054金融港2226009722043670%华润置地P（2023）055青山滨江185200194460105000%中国能建P（2023）065华中金融城51800893551725015%招商蛇口P（2023）091武昌古城17,00029,60317,4140%武汉城建+瑞安房地产P（2023）107光谷中心城北75,36967,8709,0050%中建壹品P（2023）129武金堤41,80022,0705,2800%保利发展P（2023）134徐东217,000300,00013,8250%中海地产P（2023）137武珞路59,40071,50012,0370%保利发展2023年TOP企业武汉拿地情况分类土地宗数成交金额（万㎡）成交面积（亿元）成交金额占比成交面积占比TOP企业武汉拿地1512612816%12%2023年整体成交877901047--数据说明：涉宅土地（纯住、商住）2019年2020年2021年2022年2023年合计本地国企拿地金额（亿）2392065803371551,517新增货值（亿）60355812237343233,441销售金额（亿）1623393714383131,623央企拿地金额（亿）21027514912060814新增货值（亿）5876103083772132,095销售金额（亿）5465404963654202,367跨区域国企拿地金额（亿）1494621377638新增货值（亿）32510541914151,427销售金额（亿）225195240124153937混合制TOP企业拿地金额（亿）44651182632285新增货值（亿）1611802314972693销售金额（亿）4703793562722911,768民企拿地金额（亿）21012076017423新增货值（亿）6103281440341,116销售金额（亿）3344576052411901,827储备货值充足，去化周期超过3年储备货值严重不足，是否补货有待观察本地国企和跨区域国企拿地货值较多，但销售并不多，央企和混合制TOP企业储备货值严重不足：跨区域国企主要拿地集中在2020年，其剩余存量可支撑其销售超过三年，此类企业拿地的动能不足企业格局-TOP企业拿地与储备货值排名房企市场占有率2023销售额（亿元）排名房企市场占有率2022年销售额（亿元）销售额同比排名房企市场占有率2021年销售额（亿元）1武汉城建12.3%294.761武汉城建17.4%392.2-5.5%1武汉城建10.30%414.92华润置地6.5%156.762湖北联投6.5%147.670.6%2融创中国9.80%395.23湖北联投5.5%131.743万科地产5.6%126.5-29.6%3万科地产4.50%179.74电建地产5.3%127.264电建地产5.1%115.337.8%4中建壹品4.30%173.15龙湖集团5.2%125.945华润置地4.7%105.521.9%5龙湖集团3.80%151.26中建壹品4.9%117.436武汉城投4.6%104.7-8.3%6保利地产3.70%147.57万科地产4.6%110.977龙湖集团4.5%102.8-32.0%7绿地控股3.60%1458武汉城投4.5%108.148融创中国4.5%102.5-74.1%8旭辉集团2.90%114.69保利集团3.6%86.209中建壹品4.3%97.0-43.9%9武汉城投2.80%114.210华发股份3.4%82.6210保利集团3.9%89.0-39.6%10招商蛇口2.50%101TOP10地方国企占比22.3%534.63TOP10地方国企占比28.5%644.54.7%TOP10地方国企占比13.1%529.1TOP10合计55.8%1341.82TOP10合计61.2%1383.1-24.5%TOP10合计48.2%1936.4TOP10房企市占超50%，但TOP10地方国企占比小幅回落：2022年地方国企占比大幅提升，2023年占比有所下降，城建连续榜单第一，其他房企竞争激烈，轮换、更迭频繁，在汉尚未形成明显的竞争壁垒企业格局-企业销售数据说明：

商品房全口径销售榜单腰部房企发力，头部房企阵容扩增：从2023年武汉房企商品住宅全口径销售排行看，TOP20整体销售金额同比下降3%，房企TOP20的销售承压延续，但腰部房企销量金额上涨，头部梯队阵容扩增榜位同比上升变化——龙湖集团上升5位电建地产上升4位华润置地上升3位榜位同比下降变化——融创中国下降7位万科地产下降4位新晋企业名单——瑞安、中国铁建新晋企业为优质民企及国央企企业格局-企业销售数据说明：克而瑞监测104全国及武汉政策环境2023年托举并用稳供需：中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求、供给端措施相继落地支持保交楼及房企收并购解除前期行政管控加大保障房供给，推动城中改造及“平急两用”托举并用，扩内需，新旧模式动态衔接托而不举，期望行业旧模式自我完成修复2022年中央行业基调及主要政策收并购不计入三条红线保交楼专项资金三支箭、金融16条加强优质房企融资两度降准、三次降息阶段性放宽房贷利率下限金融支持“三大工程”建设落实“三个不低于”取消远郊容积率1.0限制落地“认房不认贷”首付比例下降首套二套利率下调存量房贷降息部分城市取消地价限制强调坚持房住不炒定位行业供需关系发生重大转变政策措施2023年中央行业基调及主要政策供给端需求端供给端需求端政策分析-中央政策基调“三个不低于”等金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力：2023年供给端金融支持再加力，政策力度前弱后强，下半年续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出，以缓解房企资金压力1月1月监管部门：

起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》7月8月10月11月供给端7月央行：延长“金融16条“中存量融资和配套融资两条支持政策适用期限8月证监会：上市公司再融资不受破发、破净、亏损限制10月中央金融工作会议：健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求11月三部门召开金融机构座谈会：提出“三个不低于”、“50家房企白名单”政策分析-全年政策一览降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房：2023年，居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放1月1月央行：

建立首套住房贷款利率政策动态调整机制3月8月10月3月央行：全面精准0.25个百分点6、8月央行：5年期LPR调降10BP至4.2%8月住建部、央行、金监局：“认房不认贷”8月央行、金监局：存量房贷降息。首付下限调整为首套20%、二套30%。二套房贷利率加点下限为LPR+20BP10月北上广深等：落实“认房不认贷”、降首付、降利率加点等6月需求端9月9月央行：全面降准0.25个百分点政策分析-全年政策一览数据说明：数据来源于CRIC总部政策类别代表城市限购20城取消沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、宁波、昆明、厦门、无锡、中山、九江、嘉兴、扬州、宁德、唐山11城放松上海、广州、天津、成都、苏州、长沙、杭州、太原、西安、海口、泉州限贷105省市放松深圳、广州、上海、北京、长沙、南宁、贵阳、合肥、宁波、青岛、南昌、太原、厦门、武汉、成都、重庆、天津、苏州、沈阳、大连、南京……限价7城放松宁波、合肥、成都、贵阳、江门、铜陵、宿迁限售17城取消郑州、青岛、沈阳、大连、兰州、济南、福州、合肥、昆明、金华、扬州、常州、嘉兴、中山、绍兴、衢州、唐山7城放松厦门、重庆、长沙、太原、惠州、徐州、泉州公积金225省市放松深圳、上海、广州、北京、长春、重庆、乌鲁木齐、兰州、大连、济南、哈尔滨、南京、沈阳、合肥、厦门、郑州、福州、杭州、宁波、南宁、苏州、南昌、石家庄、银川、天津、贵阳、昆明、青岛、武汉、成都……税费减免30城广州、重庆、乌鲁木齐、昆明、沈阳、大连、武汉、成都、宁波、扬州、六安、上饶、铜陵、滁州、南阳……购房补贴148城北京、南昌、南京、哈尔滨、福州、杭州、大连、沈阳、昆明、郑州、武汉、重庆、天津、南宁、长春、兰州、长沙、宁波……普宅标准3城放宽深圳、上海、北京主要放松政策类型及代表城市全年276省市634次政策放松，核心一二线开启“四限”松绑潮：2023年地方调控政策松绑加力提速，全年政策出台高峰集中于下半年，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，一线政策边际松动，多数二线城市解除限购限售政策分析-地方政策1月2月3月4月5月6月7月8月9月