绍兴颐高广场项目营销提案

市场篇1工程解读2宏观市场分析3竞争市场分析4工程定位5价格建议1工程解读工程区位地块状况工程SWOT分析工程区位工程地块位于绍兴市镜湖新区，位于绍兴大城市越城、柯桥、袍江、杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心；镜湖新区行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。越城区镜湖新区袍江新区镜湖新区老城区柯桥袍江新区工业区镜湖新区本案老城区地块状况二环北路解放大道山水名家绍兴市政府2绍兴市国土资源局

112绍兴国土资源局山水名家本案地块状况总建筑面积：123678㎡地块主要经济技术指标1#颐高创业基地2#颐高创业基地电子商务大厦商业3F商业4F二环北路解放大道22F22F24F建设用地面积26037.406㎡建筑占地面积10869㎡总建筑面积123678㎡容积率3.6建筑密度41.7%绿地率10%机动车停车位660辆非机动车停车位4600辆地上建筑面积：93734㎡电子商务大厦27595㎡（含物管用房285㎡、含裙房商业5009㎡）颐高创业基地30420㎡商业35719㎡工程集酒店式公寓、办公、商业于一体工程效果图西北向西南向东南向工程面积配比北面户型D：33.1㎡北面户型E：44.1㎡南面户型A：51.9㎡南面户型B：53.1㎡南面户型C：87.1㎡北面户型F：47.4㎡颐高创业基地面积33㎡44-47㎡51-53㎡87㎡配比13.3%26.6%53.4%6.7%工程SWOT分析靠近新的市行政中心，且临近老城区，位置较优越；靠近城市主干道，出行便利；颐高在绍兴的品牌优势明显，同时产品组合较齐全，形成功能互补；在售的与未来开发的商办性质产品较多，竞争较激烈；绍兴的产业结构决定，客户对办公的实际需求不大。优势Strength

劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat创业园的概念在区域内较独特，具备一定的吸引力；商办性质产品不限购不限贷，有良好的市场机会；在产品总价控制于一定范围内的情况下，绍兴投资客依然较活跃；项目周边在建的类似产品较多，易形成集群效应；地块近主干道，有一定的噪音和空气污染；目前周边正处于建设中，商业配套不成熟，办公氛围较淡薄；综合以上，优势强于劣势，时机多于威胁，同时，优势因素与时机因素占到主导地位。2宏观市场分析绍兴市区商品房市场小结绍兴市区商品房市场绍兴市区自2021年以来，一手商品房市场成交量基本稳定，但是2021年已经有9%的下降；受国家严厉宏观调控影响，预计2021年全年成交量与2021年根本持平绍兴市区近三年住宅占据市场绝对主力，而办公市场自2021年至2021年10月，年均需求量11-12万㎡，占年均总量的15.8%左右，需求结构比较稳定绍兴市区商品房市场2021.10-2021.10绍兴市区一手住宅、办公成交分析由于绍兴市区办公物业的放量主要集中在下半年，主要表达于酒店式公寓产品的放量，因而整体成交量也比较多；而2021年上半年主要是尾盘消化；下半年开始，成交量较上半年大幅增加；可见，办公物业成交量的波动主要受个案推盘时间和节奏的影响，而绍兴市限贷、限购等一系列政策尚未对办公物业市场产生实质性的影响；2021年1-10月月均去化1万㎡；办公物业月度成交均价有波动，但总体呈小幅上升态势，在7月，成交均价高过住宅均价。注：办公物业主要包括酒店式公寓、写字楼等。小结123从成交结构来看，住宅市场受国家调控政策影响，成交量呈现一定幅度的波动；办公市场年均成交量稳定在11-12万㎡，受政策影响不大；2021年年初，住宅市场成交大幅下滑，同时，随着绍兴“限购令〞的公布，整个上半年市场陷入比较低迷的状态；下半年商办市场和高端住宅市场发力，使得量价有所上升；42021年1-10月，办公市场上半年成交低迷，下半年因办公产品尤其是酒店式公寓产品的放量而使得整体成交大幅上扬；前10个月月均去化1万㎡，占整体市场月均去化量的15%；全年来看，去化较稳定；本案地处的镜湖新区，作为政府规划重心，未来建设工程较多，特别是商办类，市场竞争剧烈程度不言而喻；办公市场〔主要包括写字楼、酒店式公寓等〕受政策影响不大，近年成交平稳3竞争市场分析酒店式公寓市场分析写字楼市场分析在售项目分析待售项目分析10公里6.2公里柯桥袍江新区5公里5公里5公里城中城北迪荡新城竞争市场界定本案位于镜湖新区，与柯桥直线距离约10公里，与袍江新区直线距离约6.2公里，本案以5公里为竞争范围，主要包括老城区的迪荡新城、城中和城北等区域。酒店式公寓市场竞争个案分布胜利路金地春天本案华盛大厦君悦·柏悦星城大厦中成好望大厦解放大道中兴路城南大道北二环104国道凤林西路环城东路鉴湖铭康大厦纽约国际中心外滩4-6地块外滩4-14地块中金国际在售工程待售工程供给区域主要集中在镜湖新区和城北区域镜湖新区城北区域案名开盘时间产品形态产权主力面积（㎡）装修标准（元/㎡）推案量（㎡）剩余量（㎡）均价（元/㎡）去化率剩余可售量（㎡）中成好望大厦2011-09-2827层办公35-70300018389155601300036.4%11695滨江金色家园星城大厦2011-09-2425层办公36-8620002625026000896037.4%16433中金国际2010-01-1524层办公40-6020003045601480037.4%19065君悦柏悦君悦2011-3-1227层办公39-5538002970001300052.8%14018柏悦2011-8-271200297000900034.9%19335在售竞争个案一览以上四个在售竞争工程总推案量到达13.5万㎡左右，剩余可售量为8万㎡，而剩余推量近4.2万㎡，因而总存量有12.2万㎡。目前绍兴市区在售酒店式公寓项目相对较少，但是包括已推未售量8万㎡、未推量近4.2万㎡，市场总体供应量也达到了约12.2万㎡；产品面积主要有两个面积段，35-60㎡和70-86㎡；产品大多为精装修，装修标准基本为2000-3000元/㎡；当前酒店式公寓成交均价在11000元/㎡左右，主力产品总价40-65万之间，对应产品主力户型面积在40-55㎡之间。在售竞争个案分析案名物业地址总建筑面积（㎡）产品形态产权酒店公寓面积（㎡）主力面积装修情况金地春天近润沁路，公交总公司对面9883LOFT，5.2m高办公480050㎡精装纽约国际中心

越城区梅龙湖环湖支路与胜利东路交汇处

1800002栋高层办公预计1栋酒店式公寓//鉴湖铭康大厦

解放南路与城南大道交叉口

291691栋18层高层办公//毛坯，部分装修中实·外滩4-14地块

东至地块地限线，南至地块地限线，西至灵芝路，北至一号路

19836商住公寓办公///中实·外滩4-6地块

镜湖新区东至地块地限线，南至一号路，西至二号路，北至凤林西路

295182栋高层办公1栋酒店式公寓//华盛大厦

火车站北路2号西侧地块

18694商住公寓办公///颐高数码广场解放北路与104国道交叉口1236783栋高层办公3042040-60㎡/未来竞争分析保守估计，包括本案在内的七个待售工程未来将新增供给量至少到达15万㎡。供给分析供给量供需产品现有存量：12.2万㎡未来增量：≥15万㎡未来几年总供给量：≥27万㎡35-60㎡70-86㎡主力户型成交价格分析好望大厦星城大厦中金国际君悦柏悦30405060708090项目好望大厦星城大厦中金国际君悦柏悦主力户型（㎡）35-4050-7645-5540-55成交均价（元/㎡）11800845014000130009000产品面积产品总价面积〔㎡〕总价〔万元〕30405060708090成交户型主力总价段主要分布在40-65万之间，对应成交户型面积主要在40-55㎡之间，对于投资客来说，投资价值也更高。项目好望大厦星城大厦中金国际君悦柏悦开盘时间2011.9.282011.9.242010.1.152011.3.122011.8.27推案量（㎡）1838926250304562970029700去化率36.4%37.4%37.4%52.8%34.9%去化量（㎡）66949818113911568210365月均去化量（㎡）3328420051818423178去化分析当前主要竞争工程去化情况相当，中金国际由于单价高，对于投资者来说，缺乏总价上的优势；中金国际在总价上与其他个案拉开差距，导致去化很慢，同时，因为开盘时间过早，计算时不考虑在内，通过其他四个计算得到，四个工程的月均去化量为3100㎡；考虑到宏观经济影响以及不同销售期阶段的特点，认为本案月均去化量在2500㎡左右。010203区位概念不强烈星城和君悦柏悦工程相对中金国际和好望，距离市区远，但是从去化来看，开盘后销售仍较炽热，去化良好，不比另两个工程差，一定程度上反映投资客在市区范围内的投资区位不敏感；四个工程在品牌方面都没有突出的优势来吸引投资客；品牌建材倾向性不高装修标准要求不高投资客并不要求高标准的装修，如君悦和柏悦采取了不同的装修标准，但从去化看，柏悦相对要好于君悦产品，去化速度更快。客户分析投资客群适宜面积段的总价

40-55㎡40-65万关注点：更高的投资价值位置客运中心环岛东南首总建筑面积103696㎡酒店公寓面积33949㎡开盘时间2011-09-28当期推案面积18389㎡主力户型图推案楼层装修标准4-16层3000元/㎡面积段（㎡）套数比重35~407831.6%58135.2%6815663.2%酒店式公寓写字楼58㎡35㎡68㎡中成·好望大厦

在售竞争个案中成·好望大厦

在售竞争个案星城大厦位置解放大道158号总建筑面积56799㎡酒店公寓面积56799㎡开盘时间2011-9-24当期推案面积26250㎡主力户型图推案楼栋装修标准A幢4-25层2000元/㎡面积段（㎡）套数比重366617.6%50-558823.5%72-7615441.3%83-866617.6%A幢B幢36㎡76㎡83㎡在售竞争个案星城大厦在售竞争个案1231211109876541716151413232221201918244.2m4.2m8.4m7.5m8.4m中金国际位置解放大道158号总建筑面积74472㎡酒店公寓面积30456㎡开盘时间2010-01-15当期推案面积30456㎡

平面户型图推案楼栋装修标准4-24层2000元/㎡主力面积客户来源置业目的40-60㎡绍兴本地人投资酒店式公寓在售竞争个案中金国际在售竞争个案君悦·柏悦位置解放大道与凤林西路交叉口总建筑面积155286㎡酒店公寓面积59400㎡开盘时间2011-3-12（君悦）2011-8-27（柏悦）当期推案面积59400㎡（总推案量）装修标准（元/㎡）3800（君悦）1200（柏悦）项目总去化率君悦52.8%柏悦34.9%均价君悦13000元/㎡柏悦9000元/㎡君悦柏悦55㎡2R55㎡1R43㎡1R主力户型图在售竞争个案对本案酒店式公寓产品的启示装修标准总价控制企划包装不宜过高，应控制在1000-2000元/㎡的标准应控制在市场主力成交40-65万的总价范围内市场竞争激烈，欲脱颖而出，对于创新而又独特的企划包装是必不可少的10公里6.2公里柯桥袍江新区5公里5公里5公里城中城北迪荡新城写字楼整体市场状况本案以5公里为竞争范围，竞争个案主要分布在老城区的迪荡新城、城中和城北等区域。目前柯桥的金柯桥大道周边已有15个办公工程，气氛相当浓厚，满足了较多的办公需求，使得那边客群来本案办公或投资的可能性有所减小。柯桥竞争市场在售个案分布区域案名迪荡新城鼎盛时代大厦元城国际世茂大厦城中心中区大厦城北中金国际中成·好望大厦胜利路二环北路二环东路二环南路二环西路城南大道解放大道中兴路环城东路本案中区大厦世茂大厦元城国际中成·好望大厦中金国际鼎盛时代大厦凤林西路迪荡新城城北城中市政府案名物业地址推案量开盘时间产品分析装修状况均价（元/㎡）去化率中成·好望大厦客运中心环岛东南首5.04万方2011-09-2827层；单间100-1000㎡1000元/㎡装修标准120002.8%鼎盛时代大厦绍兴市胜利东路375号4.0万方2010-1231层；单间面积150-260㎡，整层面积900-1300㎡毛坯18900（挑高）12000(未挑高)16.8%中金国际中兴北路和104国道北复线交叉口4.2万方2010-0125层甲级写字楼，3.6米层高；单间面积200-260㎡或整层出售精装1450027.4%中区大厦中兴路渔化桥河沿路口0.49万方2009-051-2楼商业，3-6楼办公；单间面积150-450㎡简装1600069.7%元城国际胜利东路261号约4.5万方2009-0425层；剩余少量房源单间面积300-380㎡毛坯8200（今年5月以来价格，之前约6800）74.7%国茂大厦迪荡新城D8地块3.8万方2009-0625层；单间面积100--600㎡简装8000（今年7月以来价格，之前起价6500）62.3%在售个案根本信息以上六个在售竞争工程总推案量到达22.3万㎡左右，未来推案量为零，剩余可售量为14.3万㎡。在售个案分析产品多为毛坯、简装，而精装修产品很少，同时，面积均以200㎡左右为分割单元；价格元城国际、国茂开盘时间较早，同时分割的面积都较大，价格相对较低，中区大厦因地段稀缺及剩余产品少，价格最高，再除去鼎盛时代大厦的挑高产品，对于常规产品，市场主力均价在12000-14500元/㎡，同时，主力总价差异较大，高总价达到450万以上，低总价在170-240万；除09年开盘的项目去化率在60%以上，2010年开盘以来的项目均在20%以下，整体去化不佳，市场低迷。去化竞争市场待售个案分布胜利路二环北路二环东路二环南路二环西路城南大道解放大道中兴路环城东路中实外滩4-6地块本案巨星大厦凤林西路迪荡新城黄金时代大厦汇银国际镜湖新区区域案名迪荡新城黄金时代大厦汇银国际镜湖新区巨星大厦中实·外滩4-6地块案名物业地址总占地（㎡）容积率总建面（㎡）开盘时间产品分析装修状况中实·外滩4-6地块镜湖新区南至一号路，西至二号路，北至凤林西路60244.9029518待定一栋写字楼待定黄金时代大厦紧临梅龙湖，西侧为迪荡B5地块财智大厦197884.53114793（办公面积71165㎡）待定3栋写字楼及商业配套毛坯巨星大厦镜湖新区解放大道与凤林路交汇处61914.8038000预计2011-12一幢21层写字楼，面积70-380㎡精装汇银国际

迪荡新城D11地块

------约40000待定两幢21层写字楼及商业配套待定未来竞争分析预计以上四个待售工程未来新增供给量至少到达16万㎡。区域案名总建面（㎡）迪荡新城汇银国际

≥16黄金时代大厦镜湖新区巨星大厦中实·外滩4-6地块区域案名剩余供应量（㎡）城北中成·好望大厦48980中金国际30479迪荡新城鼎盛时代大厦33270元城国际11368国茂大厦14344城中中区大厦1483/合计≥300000未来供给量竞争工程主要集中在镜湖新区、迪荡新城及城北区域，其中，有两个工程位于镜湖新区，距离本案较近；未来供给量至少到达300000㎡，竞争剧烈。待售在售主要个案去化分析项目好望大厦鼎盛时代大厦中金国际中区大厦元城国际国茂大厦开盘时间2011.9.282010.122010.12009.52009.42009.6推案量（㎡）50400400004200049004500038000去化率2.8%16.8%27.4%69.7%74.7%62.3%去化量（㎡）142067301152134153361523674月均去化量（㎡）7106125011141084816由于其他三个工程开盘时间过早，不考虑在内，同时，从上表可知，以上三个工程月均去化量约600㎡，主要竞争工程整体去化情况不佳。竞争个案总价分析项目好望大厦鼎盛时代大厦元城国际中区大厦国茂大厦中金国际均价（元/㎡）1200012000(未挑高)820016000800014500主力面积（㎡）160-295150-195331-388108-165568-590160-295总价范围（万元）192-354180-234271-318172-264454-472232-428从上表可知，各工程总价段差距较大，分为三个档次：低端总价190-235万，中等总价270-360万，高端总价450-480万；国茂大厦总价最高，单价低，但分割的主力面积最大；元城国际与中金国际总价都在200万元以上，元城国际因单价低，分割的主力面积大，而中金国际分割面积不大，但单价高；鼎盛时代大厦、中区大厦总价相当；好望大厦因分割面积范围较广，也有350万左右的总价；客户分析客群入住的客群购买的客群行业来源：主要来自于纺织、贸易及建筑行业；公司规模：以中小型企业为主；关注点：配套的成熟度、交通的便利性、办公的良好气氛。以企业自身办公需求为主，少局部用于投资投资客的关注点：适当总价、优良区位及升值潜力大的地段推案量:办公约5.04万方在售个案分析物业地址：客运中心环岛东南首开盘时间：2021.9；入住时间：2021.5产品均价:12000元/㎡产品分析：共27层；单间100-1000㎡去化率：2.8%中成·好望大厦客户分析:办公自用为主，少量投资中成·好望大厦面积（㎡）43160-195205-210260-295330-340610-650套数186424714配比0.6%47.5%23.2%26.0%0.6%2.2%面积段（㎡）去化套数430160-1954205-2102260-2951330-3400610-6500面积配比去化构成在售个案分析鼎盛时代大厦推案量:4.0万方物业地址：胜利东路375号开盘时间：2021.12；入住时间：2021.12产品均价:12000元/㎡〔未挑高〕18900元/㎡〔7.6m挑高〕产品分析：共31层；单间150-260㎡或整层客户分析:主要来自贸易、纺织、房地产行业等去化率：16.8%在售个案分析面积（㎡）90150-195205-265套数17168配比0.7%50.7%48.6%面积段（㎡）去化套数901150-19516205-26516面积配比去化构成鼎盛时代大厦在售个案分析推案量:4.2万方物业地址：中兴北路和104国道北复线交叉口开盘时间：2021.1；入住时间：2021.3产品均价:14500元/㎡产品分析：共25层；单间200-260㎡或整层出售客户分析：办公自用为主，局部投资去化率：27.4%中金国际在售个案分析中金国际面积（㎡）80120-180210-255630-6553000以上套数148222配比1.1%4.4%90.1%2.2%1.1%面积段（㎡）去化套数801120-1802210-25546630-65503000以上0面积配比去化构成在售个案分析推案量:0.49万方物业地址：中兴路渔化桥河沿路口开盘时间：2021.5；入住时间：2021.12产品均价:12000元/㎡产品分析：共6层；3-6单间面积150-450㎡客户分析:以金属业、担保业为主去化率：69.7%中区大厦B户型A户型在售个案分析面积（㎡）25-28108-165225-235300430-450套数29424配比9.5%42.9%19.0%9.5%19.0%面积段（㎡）去化套数25-282108-1657225-23533001430-4503面积配比去化构成中区大厦在售个案分析推案量:约4.5万方物业地址：胜利东路261号开盘时间：2021.4；入住时间：2021.12产品均价:8200元/㎡〔今年5月以来，之前约6800〕客户分析:主要来自纺织、贸易、建筑等行业元城国际去化率：74.7%产品分析：25层，剩余少量房源面积300-380㎡在售个案分析面积（㎡）100-115221-227331-388430540-554722-725套数2381353配比2.1%3.1%83.5%3.1%5.2%3.1%面积段（㎡）去化套数100-1152221-2271331-388774303540-5545722-7253面积配比去化构成元城国际在售个案分析推案量:约3.8万方物业地址：迪荡新城D8地块开盘时间：2021.6；入住时间：2021.12产品均价:8000元/㎡〔今年7月以来，之前起价6500〕产品分析：共25层；单间面积100--600㎡客户分析:贸易、纺织、房地产以及各种效劳型行业国茂大厦去化率：62.3%在售个案分析面积（㎡）86100-185200-256385-388568-590套数1712342配比1.5%10.8%18.5%4.6%64.6%面积段（㎡）去化套数861100-1851200-2561385-3880568-59040面积配比去化构成国茂大厦在售个案分析对本案写字楼产品的启示产品规划通过以上竞争市场的分析可知，写字楼产品相对于酒店式公寓产品市场形势更加严峻，因此，本案应适当减少写字楼产品的规划，而相应地增加酒店式公寓产品产品面积市场中产品均为200㎡左右的单元面积，分割的面积普遍较大，使得总价走高，进而提高了投资者的购置门槛，本案应减小分割面积，控制在100㎡以内为佳4工程定位颐高优势工程核心价值客户认知工程定位及产品建议颐高优势绍兴市区产业结构以纺织业为龙头，羽绒制品、家具制造两翼齐飞的经济格局，目前其纺织业一业独大

现有颐高数码广场是目前绍兴地区规模最大、效益最好的专业数码电脑产品卖场，也是作为绍兴越城区府引进的重点企业新颐高广场的建成必能给绍兴增加更多的创新元素及更快地促进电子产业发展颐高优势关于颐高颐高集团用12年IT连锁中国，在23个省，39个城市，铸就了60个IT数码广场，用科技繁华都市。颐高广场又称颐高IT综合体，致力于打造IT的企业区域总部基地、电子商务物流基地、创业产业基地、综合服务外包基地、孵化器基地、IT研发基地

工程核心价值产品地块品牌区位镜湖CBD，行政中心区域，城市行政、科技、商业等高端资源的聚集地。大学城区，商业经济的强大引擎，聚集了绍兴文理学院、浙江越秀外国语学院等高端学府，将形成强大的经济商业圈。处于高铁新区，高端客流、密集物流，带来无限商机。颐高是中国IT零售终端的领航者、中国商业地产的专业运营商。颐高数码聚集国内外知名品牌，是目前绍兴IT行业中规模最大效益最好的专业数码电脑市场。颐高广场，城市的创新地标。颐高广场，集商务公馆商业中心、商务办公于一体的IT综合体。绍兴最大的数码广场。商务公馆主力户型40-60平米。精装公馆营造奢适的居家生活，办公空间。总价60万左右的投资产品。紧邻解放大道、二环北路主干道，处于新的行政中心区域，未来开展潜力巨大。工程周边商办工程不兴起，未来周边商办气氛浓郁。与竞品工程比较城市综合体×地段×景观×户型×精装修×价格×物业×

与竞品工程比较颐高品牌，IT创业园概念颐高数码广场+城市创新地标客户认知绍兴投资客绍兴数码电子经营商绍兴私营企业主客户身份投资、升值保值楼下经营、楼上办公或居住，数码电子广场配套置业用途自用办公目标客群属性装修标准要求不高品牌建材倾向性不高区位概念不强烈星城大厦和君悦柏悦工程相对中金国际和好望大厦，距离市区远，但是从去化来看，开盘后仍然销售较为炽热，去化良好，并不比另两个工程差，一定程度上反映投资客在市区范围内的投资区位不敏感，更关注产品的总价；竞争工程在建材品牌方面的优势，都没有成为吸引投资客的重要卖点，而总价在60万左右的酒店公寓去化速度快；投资客对装修标准不是很在意，如君悦和柏悦采取了不同的装修标准，但从去化看，柏悦〔装修标准低于君悦〕相对要好于君悦产品，但总价比君悦低，去化速度更快；

更在乎投资产品的总价与投资价值工程整体定位绍兴首席IT综合体工程定位解析绍兴市IT总部基地、电子商务基地、创意产业基地绍兴市最大的数码广场镜湖新区大型生活超市、时尚购物中心集商务办公、商业中心、商务公馆于一体的IT综合体1、写字楼产品相对于酒店式公寓产品市场形势更严峻，本案去除商业裙房及自己持有的面积，剩余面积约20000㎡，那么10000㎡用于做写字楼；办公产品建议2、建议写字楼面积分割以60-80㎡为主，一是产品特征决定其分割的可行性，二是小面积产品更适合对总价较敏感的投资客；3、在户型方面，建议写字楼的每个单元都设置卫生间。产品建议5价格建议酒店式公寓产品定价写字楼产品定价工程去化周期分析酒店式公寓当前价格建议项目好望大厦星城大厦中金国际君悦柏悦主力户型（㎡）35-4050-7645-5540-55成交均价（元/㎡）11800845014000130009000主力成交总价（万元）41-4842-6563-7742-7236-50【在售个案价格情况】竞争市场主力户型为40-55㎡，投资客承受总价范围在40-65万之间面积（㎡）3344-4751-5387配比13.3%26.7%53.3%6.7%本案主力产品面积正是投资客所青睐的面积范围内，为44-55㎡之间主力每套总价：40-65万计算得到均价范围为9000-11800元/㎡建议均价〔带装修〕10000-11000元/㎡【本案酒店式公寓户型配比】酒店式公寓当前价格建议写字楼当前价格建议【样本选择】样本必须具有参照意义，否那么将影响价格的准确性。以下为样本选取原那么：-相近原那么，相近地段会有更多的相近因素-功能原那么，样本楼盘必须具有相同的功能定位-成功原那么，成功的案例才具有参考意义就本工程来看，工程竞争区域内比较符合以上三个原那么的有中成·好望大厦、鼎盛时代大厦工程，以这两个工程为样本，并在区位、周边环境等系数上做出修正。写字楼当前价格建议比较内容（指标）权重中成·好望大厦鼎盛时代大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标70%/0.726/0.716建筑规模10%1.30.131.20.12整体功能规划10%0.90.090.90.09立面设计10%10.11.20.12内部装修10%1.20.1210.1面积分割14%0.90.1260.90.126户型设计8%10.0810.08物业管理8%10.0810.08项目周围环境指标30%/0.34/0.35交通状况10%1.20.121.20.12周边环境10%1.20.121.30.13区域位置10%10.11.10.11合计100%1.066/1.076由此得到的本案写字楼当前参考毛坯价格在10600～10800元/㎡

以参考工程分别50%、50%的权重，计算得出工程拟合售价为：11000÷1.066×50%+12000÷1.076×50%=10736〔元/㎡〕中成·好望大厦去除1000元/㎡的装修标准后当前毛坯价格约11000元/㎡、鼎盛时代大厦常规产品当前毛坯价格为12000元/㎡，经过比较、修正得出本案写字楼当前毛坯均价。建议在酒店式公寓去化80%的时候，写字楼正式入市工程去化周期分析30420㎡月均去化2500㎡酒店式公寓总建面月均去化600㎡根据当前的市场状况，预计工程整个去化周期为30个月10000㎡写字楼总建面+20000㎡10000㎡-去除商业面积及自持面积后酒店式公寓去化周期为16个月写字楼去化周期为17个月40420㎡10000㎡工程去化周期修正配合我司的企划包装及销售团队的业务执行能力可在市场月均去化量根底上上浮20%工程总去化周期降至24个月写字楼去化周期为14个月酒店式公寓去化周期为13个月建议在酒店式公寓去化80%的时候，写字楼正式入市月均去化量3000㎡月均去化量720㎡营销篇营销策略■扩大颐高广场在绍兴的品牌知名度；■树立绍兴新地标，代表绍兴高新科技的IT综合体；■追求工程利润最大化。■树立颐高数码在绍兴的风向标地位；营销总目标绍兴首席IT综合体，颐高数码连锁，IT连锁，打造颐高数码在绍兴市场的绝对引领地位。表达工程的绝对投资价值。工程营销分为三期入市，稳步推进，防止营销中自己打自己，降低市场风险，保证阶段热销。先将商业局部整体包装，将颐高数码的规模超大型表现出来，然后分三批次推案，先推出两栋酒店公寓，再推办公改造的酒店公寓，再推出剩余的办公。价格采取小幅低开高走策略，给予前期初始购置客户增值空间，放大工程投资增值效应。高举高打，低开高走，分批入市营销策略开拓“现场销售〞+“外出展销〞双重销售模式以现场销售为核心1、“请进来+走出去〞动态坐销，内外互动2、“请进来〞——现场接待中心，接待广告导入和走过路过客户3、“走出去〞——以区域市场为核心，做巡展及展开主动的上门推介和企业团购75销售策略借助竞争对手：区域竞争工程“巨星大厦〞、“北辰商务大厦〞预计今年年底或明年年初开盘入市，君悦、柏悦、星城大厦已在售，借助竞争楼盘将区域炒热，借助竞争工程，拦截客源，为本工程提供前期客源积累。借助自身力量：颐高数码的入驻，为绍兴的投资市场注入了一股强势力量，而颐高广场无疑成为了投资客都关注的产品。因此建议工程在2021年9月份进场蓄水，11月中旬开盘。入市时机分析“草船借箭，巧借东风〞6月售楼处公开7月份硬广+软广〔颐高数码信息、颐高品牌〕8月份样板房实景公开〔产品信息，表达投资价值〕8—10月客户蓄水充分，力争到达开盘要求〔结合推案量〕工程到达预售条件开盘时间分析万事具备，一鸣惊人以上条件达成要素，预计开盘时间初定为2021年11月VIP预约

客户存入个人账户2万元，凭存单复印件可于售楼处取得VIP卡，签订VIP客户须知，即享VIP资格，开盘可预选选房，享受开盘VIP优惠通过VIP预约，能准确传递工程的销售信息，有效梳理客户意向，通过一定的优惠一定程度上锁定老客户；也能加速新客户导入，快速梳理新客户。开盘方式建议通过VIP会员卡预约，积累足够客户，集中开盘本案销售周期共为30个月本工程体量较小，且总价与面积控制较为紧凑，符合市场的投资需求。两栋酒店公寓加1万平方办公改的酒店公寓，销售周期为16月；1万方米的办公销售周期为16个月。在酒店公寓销售到80%的时候推出办公。整体销售周期控制在30个月。销售周期建议■从工程的总体量上，本案体量较小，属小而精的楼盘，绍兴市场较小，供给量较大，分批入市可以更好地洞悉市场，抓住投资客，确保工程销售顺利进行。■绍兴市场上，客户对总价60万以内的酒店公寓比较感兴趣，同时，办公市场去化速度很慢。分批分期推案，先推酒店公寓再推办公，是追求工程价值最大化的一种手段。■两栋酒店公寓先推出，再推出1万平方办公改的酒店公寓，待酒店公寓去化到80%时，推出办公。防止酒店公寓与办公出现互相竞争的现象，也便于逐步推高价格。推案策略分批入市，分栋推案2、3号楼开盘2021年11月颐高IT创业园概念IT综合体核心价值、产品投资价值强调工程IT创业园概念与投资机制构建强势品牌蓄水期强销期持销期打造颐高IT创业园概念，凸显投资价值样板房公开2021年8月1日尾盘期1号楼公寓开盘2021年9月强销期深化颐高IT创业园概念制造工程持续销售树立工程城市创新地标形象强势销售1号楼办公开盘2021年12月推案节奏尾盘销售2021年2月123一批次2、3号楼〔12年11月—13年9月)二批次1号楼办公改公寓〔13年9月—13年12月)三批次1号楼办公及剩余公寓〔14年1月—15年5月)推案顺序123推案顺序总建面积：30420㎡推案时间：2021年11月--2021年9月规划套数：570套总销金额：约3.35亿元销售均价：11000元/㎡强销周期：3个月在一批次房源推出后3个月力争去化住宅房源的60%，月均去化约为2500㎡第一批次2、3号楼123推案顺序总建面积：10000㎡推案时间：2021年9月--2021年12月总销金额：约1.15亿元销售均价：11500元/㎡本批次推出2、3号楼剩余的房源量与1号楼办公改的酒店公寓，力争在13年年底前，所有公寓总量去化到80%，去化总体量32000㎡。第二批次1号楼〔办公改酒店公寓〕123推案顺序总建面积：10000㎡推案时间：2021年1月--2021年5月总销金额：约1.15亿元销售均价：11500元/㎡本批次推出酒店公寓剩余的尾盘与1号楼可售的1万平方米的办公。第三批次1号楼办公栋号面积单价金额推案时间2、3号楼30420110003.35亿12年11月-13年9月1号楼公寓10000115001.15亿13年9月-13年12月1号楼办公10000115001.15亿14年1月-15年5月合计504205.65亿

资金回笼方案表说明：营销周期30个月中含三个春节6个月，实现销售周期为24个月。营销推广策略推广总目标打造绍兴城市标杆工程树立绍兴镜湖新城CBD名片推广策略商业推广先行，商业推广带动公寓、办公推广利用“颐高数码〞品牌进行捆绑式推广颐高数码推广奠定工程品牌，提升公寓、办公投资价值推出IT创业园概念重点确立品牌概念价值与未来举足轻重的地位以先前公寓销售带旺的人气，主推办公产品尾盘销售，提升整盘品牌以整体价值、商业价值逐步激活办公与公寓的投资价值分期推广目标前期酝酿蓄水公寓开盘尾盘期开盘热销办公强销期营销渠道事件营销开盘典礼、IT领袖峰会、产品推介、品牌商家交流会活动营销颐高会、区域核心商圈巡展、品牌商家意向签约口碑营销VIP卡认筹、老带新优惠、日积百金方案体验营销阵地包装、样板房展示、3D动画、活动视频群众媒体户外广告牌、高炮、道旗、电视、网络、DM、短信、交通播送小众媒体停车场广告、商家拜访、节日礼品、定向直投推广思路：前期颐高数码的推广，主要是将颐高IT创业园的概念植入绍兴，打造绍兴首席IT综合体，吸引群众对工程的注意，同样有效的抓住投资客的眼球，告知未来这里将成为绍兴数码IT电脑市场的风向标。阶段目标：树立品牌形象积累有效客户现场配合：工地围墙、户外导示、道旗、户外广告牌、售楼处包装、销售道具、SP活动第一阶段〔前期酝酿2021.7月—2021.10〕广告主题：成就绍兴数码电子行业风向标■IT创业园、时尚数码、电子商务，为绍兴树立一个IT新地标SP公关活动配合：IT领袖峰会暨绍兴颐高广场新闻发布会平面媒体：报纸、绍兴楼市杂志、动车杂志户外媒体：户外高炮、户外看板、道旗电子媒体：电视广告、播送电台、网络、分众传媒、短信第一阶段〔前期酝酿2021.7月—2021.10〕SP活动IT领袖峰会暨颐高广场新闻发布会内容：举办IT领袖峰会暨颐高广场新闻发布会，树立颐高广场在绍兴的数码电子行业的领导性地位。媒体支持：电视/播送/报纸IT领袖峰会SP活动时尚数码电子产品展览会内容：在售楼处，举办时尚数码电子产品展览会，将高科创新引入。再结合本工程，表达一种绍兴国际时尚地标的形成。同时扩大颐高数码品牌的影响力。媒体支持：电视/播送/报纸时尚数码电子产品展SP活动颐高会置业说明会内容：利用颐高会的有效资源，锁定目标客户嘉宾：数码电子产品经营商家/中瑞高端客户资源库/颐高会客户资源媒体支持：电视/播送/报纸/网络推广思路：稳固深化品牌形象，将工程形象提升到一个制高点，凸显工程的升值价值与投资潜力，直击目标客户心中，刺激购置。阶段目标：快速销售形成口碑现场执行：开盘报广、电视广告、网络公开信息、户外广告画面更换、开盘SP活动、短信、DM直投第二阶段〔开盘热销2021.11—2021.11〕广告主题：颐高震撼绍兴打造首席IT综合体平面媒体：硬广/软文分众媒体：短信/直邮/银行VIP客户账单/企信通/网络户外选择：高炮/看板配合SP，夯实工程形象，为后续的强销做铺垫第二阶段〔开盘热销2021.11—2021.11〕SP活动1颐高携手阿里巴巴共创电子商务平台内容：开盘当日在售楼处举办颐高与阿里巴巴携手打造电子商务平台演示说明会。营造一种颐高未来在IT、电子商务领域的繁盛景象，从而给意向客户提升信心，促进销售。嘉宾：阿里巴巴领导/颐高集