工程代建管理办法

龙岩工贸开展集团《集团内部工程工程代建管理方法》〔讨论稿〕第一章总那么第一条为加强集团公司工程工程代建工作的管理，标准工程工程代建实施过程，以利集团公司相关业务板块的生存开展，根据国家有关法律、法规规定，结合集团公司工程的实际情况，制定本方法。第二条本方法适用于集团本部及所属全资、控股子公司〔以下将所属全资、控股子公司统称子公司〕的房屋建设工程工程，原那么上均需委托龙岩佰盛房地产开发代建，特殊情况不实施代建的，需报集团分管领导审批。代建单位为集团外部单位的不适用于本方法。第三条代建工程不改变建设单位工程法人主体性质，所有对政府及参建方的合同、协议，文件，均需以工程建设单位〔工程法人，以下简称委托人〕名义进行。第四条工程建设单位拥有工程投资决策权、知情权，拥有工程建设中的建议权、监督权。第五条代建单位代表委托人行使工程代建期的建设管理，实现委托人各项工程管理目标。代建工程需严格按照集团财务管理规定、集团相关管理规定及《基建工程委托代建合同》执行。第二章工程工程代建周期及范围第六条拟代建工程首先需由建设单位完成向集团申请内部工程立项及代建，包含工程建设规模、工程建设内容、总投资预估、工程建设期要求、交付使用特殊要求等内容。第七条代建单位需在立项及代建申请获得批准后5个工作日内成立前期工作组，20个工作日内与委托人完成代建合同审批和签订。代建合同签章手续完成即日起，代建工作正式启动。第八条代建单位需按合同要求及集团工程基建管理要求与建设方、使用方正式成立工程联合工作组，完成合同规定的工程前期阶段、设计阶段、工程实施阶段、工程总体竣工验收及交付、工程质保期满、尾款支付等各个阶段；完成工程的投资、进度、质量、职业健康平安、环境、采购、合同、信息、沟通管理等工作内容，完成委托人批准的各项工程管理目标。第九条工程质保期满且工程竣工结算完成，代建工作结束，所有合同尾款支付情况随合同管理台账、工程相关资料与档案一并移交接收单位。第十条工程前期代建工作范围1、完成可行性研究批复、工程规划选址、用地预审、环评、交评等各类行政许可审批手续；2、组织设计、勘察工作，完成方案设计、初步设计；3、协助办理建设用地征地、房屋拆迁等工作；4、办理施工场地三通一平类工作；5、配合委托人完成集团内其它相关工作。第十一条建设实施期代建的主要工作内容1、完成施工图设计及优化；2、组织各类施工、咨询、材料、设备招标采购工作；3、编制工程总投资方案，对建设资金的使用进行管理，审核工程款支付申请；4、编制工程总体进度方案，协调现场各方方案管理；5、办理施工及验收阶段各类政府许可；6、办理各类变更；7、组织中间验收、竣工验收、单位工程验收，办理资产移交；8、完成工程结算报告；9、完成质量保修阶段管理及合同收尾移交工作。第三章工程工程前期工作职能分工第十二条工程工程代建需求管理：1、工程代建委托人负责明确工程的建设规模、建设内容，提出工程的使用功能配置和建设标准，其需求阶段以委托人为主导，代建单位负责协调相关参建单位及相关部门，提供技术配合。2、委托人需对规划设计、方案设计、初步设计及影响功能使用的设计变更进行审查和批准。3、委托人需审核涉及产品定位、使用功能、建设标准、装修等级等技术标准。4、委托人负责协助制定以下文件并完成集团内部审批：①可行性研究报告的需求调研资料②方案阶段设计任务书。5、委托人负责批准以下文件，其审批程序委托人自行规定：①可〔预可〕行性研究报告②建筑方案设计、景观设计文件③初步设计文件④样板间装修方案⑤主要空间装修方案⑥空调、电梯等通用设备采购技术标准⑦工艺设备采购技术标准。6、需求调整：委托人对既定的建设内容提出需求调整，由代建单位对调整内容进行评估，提交需求调整评估报告。因需求调整造成的投资、建设周期、工程质量、运营影响及相关后果由委托人承当。第十三条政府许可办理：1、未委托前期工作代理的各项政府前期报建工作由委托人自行负责办理。2、委托代建单位进行前期工作的，工程在政府层面的立项工作以委托人名义完成。代建单位需按政府相关程序要求逐项完成相关前期工作。委托人应同时履行国家法定的建设单位法人职责，主动配合代建单位完善相关行政事务的申报、填表、盖章等办理，推动工程组与政府之间的沟通、协调。第四章工程工程建设实施阶段工作职能分工第十四条工程投资立项与本钱控制1、工程投资立项原那么上在初步设计完成后以设计概算为根底，由代建单位负责编制，委托人负责审核。工程投资立项文件在完成代建单位审批后由委托人执行集团投资立项审批程序。2、经批准的工程投资立项金额即该工程工程本钱控制目标。代建单位在工程实施中应确保工程本钱控制在投资立项金额范围内，不产生重大偏离。第十五条资金方案及保障1、工程的年度预算及月度资金方案由代建单位负责编制报委托人按集团规定审批程序审核批准。2、委托人需负责工程的资金来源，按合同要求及资金方案支付各类合约约定款项、费用。3、代建单位负责审核各类款项、费用支付额度，完成代建单位支付申请批准后按委托人财务程序批准、执行。4、出现合同约定外的延期支付时，委托人应预先与代建单位沟通。代建单位应主动与合同当事方就支付问题沟通协调，尽量减少因延期支付对工程进度、质量影响，问题严重时应同时向委托人提交延期支付专项评估报告。第十六条招标、合同管理：按集团招投标、合同管理方法执行。第十七条工程变更：设计类变更，不管由参建何方提出，均需代建单位进行合理性、经济型综合评估，报委托人批准后，由代建单位执行设计变更程序。现场发生的非设计变更原因调整的工程变更，单项金额低于10万元〔含10万元〕的，由代建单位负责审核批准后执行。单项金额大于10万元，或变更对工程总工期、总本钱、质量目标、平安管理目标影响较大的，应报委托人批准。所有工程变更均需在委托人处备案。第十八条重要的外立面饰面、内装修饰面、重要装饰灯具、重要景观造型等，委托人参与认质认价程序。与代建单位有异议时，双方协商解决。第十九条方案管理：1、工程代建工作启动后，代建单位工程组应编制工程总体管理规划大纲及工程总体进度方案，深度至里程碑及关键节点，报委托人批准。2、方案设计完成后，工程组应在批准的总体进度方案框架下制订以下工作方案：设计方案、资金方案、采购方案、工程招标方案、专业施工单位进场等各分项方案，报委托人备案。3、非代建单位主观原因或管理原因造成方案调整，需报委托人批准。委托人需对代建单位方案执行进行监督检查，并及时预警。第二十条验收管理：1、工程的分局部项验收、中间验收、竣工预验收由代建单位及监理组织，邀请委托人参加。验收评定按国家工程质量验收标准要求。2、样板间的验收：代建单位需邀请委托建设单位参加，对偏离样板间方案的，委托人有权不通过验收。3、代建单位及委托人需共同组织工程竣工验收，双方应成立工程验收工作小组，确定验收工作组组长，制定工程总体验收方案，明确各专项验收内容及双方验收职责。4、委托人需按照国家法定程序以工程法人名义完善各项报验手续、质监验收手续及档案验收程序。报验具体事务由代建单位负责办理，委托人协调配合。5、属于行业管理内容的专项验收，由委托人负责协调组织，代建单位配合。6、工程验收合格通过后15个工作日内，代建单位需将工作组撤离现场，向委托人办理工程移交手续，提交工程运营期间的建筑维保建议。委托人负责组织各使用方接收。第五章工程工程建成运营阶段工作职能分工第二十一条办理房产证所需的各类工程验收、工程类资料由代建单位负责完成。委托人具体负责房产证办理业务。第二十二条代建单位负责组织委托建筑运营期间必要的工程监测，负责保修期内各项质量保修整改工作。至质量缺陷责任期满，一并移交保修整改验收记录。第六章工程工程报告制度第二十三条工程管理规划大纲：代建工作启动后15个工作日内，由代建单位报委托人备案。第二十四条代建单位需向委托人报告的定期信息文件1、周报：工作周报、周会议纪要，记录周工作内容，方案、存在问题等。2、工程月报，主要含以下内容：①月度工程进展情况②月度工程投资报表③合同变更及工程变更情况④工程款支付情况⑤代建效劳情况⑥施工质量、平安情况⑦工程建设大事记⑧下月工作方案⑨待委托人协调解决问题⑩其他第二十五条代建单位需报告的不定期信息文件，包括但不限于：①工程优化设计或变更建议②资金、资源投入及合理配置的建议③委托人采购分项方案需求报告④合理要求提交的其他报告⑤工程分阶段验收、竣工验收建设管理效劳报告等。第二十六条工程竣工移交，代建单位需向委托人提交工程总结报告，全面阐述代建工程进度、质量、本钱管理的总体情况。第二十七条代建单位在报告中提交的需委托人解决协调事项，委托人应按期完成，及时回复。第六章工程工程代建费用第二十八条代建费用〔包括管理效劳费、利润、税金〕列入工程投资中的建设单位管理费子目。第二十九条代建费用应综合考虑工程工程规模、范围、内容、深度和复杂程度、市场行情、代建过程等因素，由双方协商确定，能够覆盖代建公司管理本钱。原那么上按以下范围计取；1、投资在200万〔含200万〕以下的，免费代建；2、投资在200-1000万〔含1000万〕的，按5%计取；3、投资在1000-5000万〔含5000万〕的，按4%计取；4、投资在5000-10000万〔含10000万〕的，按3%计取；6、投资在10000万以上的，按2%计取。第三十条代建费一经确定，在代建单位责任期内，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等变动因素调整。但当因工程业主原因导致工程投资额或工期延期超过原定合同范围10%以上时，代建费按合同计费方式作相应调整。第七章附那么第三十一条本方法由运营中心负责解释。第三十二条本方法自发布之日起执行。附件1代建工程管理职能分工表工作任务代建委托双方管理职能备注委托人代建单位一工程需求及立项管理按集团管理规定执行1可(预可)行性研究报告办理、审核、批准参与2设计任务书制订、审核、批准参与3方案设计批复审核、批准参与审核4集团内工程立项批复批准参与5工程投资立项批复批准编制6影响功能的设计变更批准审核、批准7影响投资额的工程变更批准/备案审核、批准二政府许可类办理1行业类许可办理参与2前期地方类行政许可参与/办理办理视委托代建阶段定3施工阶段地方行政许可参与办理三财务管理按集团管理规定执行1资金预算批准申请2专项业务活动费批准、执行申请3代理效劳费支付办理申请4建设各专业单位款项支付办理申请5结算管理备案办理、批准四合同管理按集团管理规定执行1设计类、行业类合同招标参与、批准办理2非设计类、行业类合同招标备案办理、批准3工艺设备招标办理参与4合同签字、盖章办理申请5合同变更〔工期、金额变化〕