4月安顺房地产项目阶段分析报告下

三、瀚林锦都

基本指数开发商安顺开发区固山房地产开发有限公司地段开发区学府路售楼部开发区学府路（师专路口）项目地址开发区学府路（二中新校址旁）销售电话2213333、2215333总户数一期住宅204户，商业14户楼盘均价（元/m²）3000底层商铺1-3层总层数18+1车位数125取样调查瀚林景都局部户型介绍2号楼2号房(1-17层)单间配套建筑面积：39.66m²套内面积：34.51m²2号楼1号房(1-17层)三室两厅双卫；建筑面积：119.70m²套内面积：104.17m²2号楼1号房(1-17层)三室两厅双卫；建筑面积：119.70m²套内面积：104.17m²瀚林景都项目形象位置分析：开发区学府路〔二中新校址旁〕，交通方便，但地段较偏。户型分析：面积区间：39-180。主力户型偏小，目标消费群为首次置业者。其单间户型小，为80后婚房首选。大户型只有180的顶层跃式，180以下最大是120的三房。180的户型共6个，已售2户，余四户。价格分析：销售部公布的销售均价为3000。起价2779，20元的层差。据房产局登记数据统计，2021年2～4月销售均价为2885元。四、国际佳缘

基本指数开发商贵州好旺佳房地产开发有限公司地段西秀区龙泉路售楼部中华东路东门坡顶项目地址龙泉路市公安大楼旁销售电话3459999、3256666占地面积m²35万容积率3.78建筑密度33%总户数220总层数18+1（一期1、2号楼）取样调查国际佳缘局部户型介绍A1户型：一室两厅一厨一卫建筑面积：53.6m²D2户型：三室两厅一厨两卫建筑面积：102.8m²B户型：两室两厅一厨一卫［入户花园］建筑面积：87.35m²国际佳缘项目形象位置分析：工程位于安顺市龙泉路地段，市公安大楼旁，该地段未来的开展都有比较大的优势。户型分析：面积区间：65-220。面积分布广，户型多样，面向不同经济能力的客群。四房的大户型在141-200之间，楼层分布2层起。顶楼大跃式户型面积在200以上。价格分析：销售部预期的销售价格高于安顺目前均价，定位为安顺最贵楼盘，预计3300-3500之间。5月中旬开盘。五、特区8栋

基本指数开发商安顺市鼎城房地产开发有限公司地段西秀区售楼部黄果树大街（原黄果树大市场）项目地址黄果树大街（原黄果树大市场）销售电话3247666楼盘均价（元/m²）3000左右底层商铺1-4F总层数27取样调查特区八栋局部户型介绍H2-1户型：三室两厅两卫建筑面积约：132.32m²H2-2户型：三室两厅两卫建筑面积约：132.44m²特区8栋项目形象位置分析：工程位于黄果树大街〔原黄果树大市场〕，该地段周边商业气氛浓厚，但目前居住量人口较少。户型分析：面积区间：93-200。房间的规划空间较大，二户的小跃层是较为经典的户型。四房的大户型在153-200，三房户型最大129。价格分析：以团购的名义销售，价格在3000左右。预计5月开盘均价3100。六、欣城国际

基本指数开发商安顺市恒伟地产地段西秀区中华西路售楼部老大十字新华书店侧项目地址西秀区中华西路(西街）销售电话3331111、3245888楼盘均价（元/m²）3100底层商铺1-4层总层数30车位数1：1.7取样调查欣城国际局部户型介绍1/3栋A户型：两房两厅A1建筑面积约：103.70m²A2建筑面积约：101.60m²2栋A户型：可变户型预设三房两厅建筑面积约：90.00m²1/3栋B户型：三房两厅两卫建筑面积约：129.00m²欣城国际项目形象位置分析：工程为旧城危改工程，位于西秀区中华西路(西街〕，地处老城中心，生活条件成熟。户型分析：面积区间：70-129。两房户型居多，有局部两房变三房户型，户型设计紧凑。最大的户型是129的三房。价格分析：据销售部公布的均价在3100左右。6、7月份开盘。七、家運·天城

Ｂ组团

基本指数开发商安顺家喻房地产开发有限责任公司地段西秀新区东二环售楼部新大十字项目地址西秀新区东二环路中段销售电话3399999建筑面积m²20万绿化率40%楼盘均价（元/m²）2500底层商铺无总层数11+1；17+1车位数1：0.7取样调查Ａ户型：三室二厅二卫建筑面积约：107.19m²套内面积约：93.63m²偶数层家运天城B组团森林海部分户型介绍Ｅ户型：四室二厅二卫建筑面积约：115.09m²Ｄ户型：三室二厅一卫7、10号楼建筑面积约：90.38m²8、9号楼建筑面积约：90.93m²奇数层家運·天城B组团-森林海鸟瞰图位置分析：工程位于西秀新区东二环路中段，Ｂ组团位置较偏，房屋靠山。户型分析：面积区间：90-182户型多样，有经典平层、错层、复式、变维式户型。四房的大户型在140-182，房源很多。115平的三房户型有多功能房可改四房。价格分析：步梯房均价2600，电梯房均价2500。开盘时间拟定为7、8月份，预计价格不会发生较大变动。八、顺城壹号

基本指数开发商

鑫顺地产地段

西秀区中华东路售楼部

西秀区塔山西路（龙宫车站对面）项目地址中华东路东段销售电话

2221111开发面积m²10万楼盘均价（元/m²）2650左右总层数18+1，21+1（6+1步梯房）取样调查顺城壹号项目形象位置分析：工程位于中华东路虹机厂旁，靠近新大十字，周边设立城市公交路线始发站，环绕农贸市场、学校、医院等，生活配套成熟。户型分析：户型一律大面宽小进深。电梯房两室的户型在90平米左右，三房的户型在120以上才有。四房的大户型只有161的，分布于4至21楼。顶楼为200多平的跃式。价格分析：步梯房5月中旬开盘公布价格，开盘价预计在2600至2700之间。电梯房8、9月开盘。

翠麓锦城天瑞国际瀚林锦都国际佳缘特区8栋欣城国际家運·天城

顺城壹号诉求点安顺首席全方位360°生活社区6000平米湖景

前后学府，左右山水。安顺首席35万m²CBD生活区。卖点：变维空间超乎想象的国际生活特区卖点：纯跃小户

南街龙脉，尚风尚水。城市向东，生活向阳。一层配置一米左右的防潮层面积区间m²80-150.8185-20439-180

53.6-22093-20070-12990-17090-200近期优惠

首付10万，9.3折；15万，9折；20万，8.9折。

交1千抵5千

开盘时间

已开盘

5、6月已开盘

待定

5月

6、7月7、8月

5月中旬均价3100预计3000以下3000预计3400预计310031002600预计2650区域均价开发区楼盘在均价3000左右西秀区楼盘均价高于3000预计在3100左右西秀新区楼盘均价低于3000，在2700左右取样调查总结现场销售人员的接待根本使用普通话，效劳态度都比较好。国际佳缘、家运天城的售楼部形象相对较好。家运天城由于地段不是很优越，价格相对较低。国际佳缘的价格未定，但其定位为高端工程，价格定位为安顺最高，定价预计在3400左右。取样调查总结安顺市三大区域户型和价格分析开发区——楼盘在均价3000左右主力户型：80—110；110-138。大户型的规划数量不多，销量也有限，面积在150-204之间。翠麓锦城最大户型是150.81的四房；天瑞国际有140的平层四房，大于140的户型都是顶楼的跃式，面积在162-204之间，一栋只有一套，数量很有限。瀚林景都除了180的顶层跃式，最大的户型是120的三房。西秀区——楼盘均价高于3000，预计在3100左右主力户型：70-129，大户型的规划数量多集中在国际佳缘和特区八栋，面积141-200之间。国际佳缘四房的大户型在141-200之间，楼层分布2层起，顶楼大跃式户型面积在200以上。大户型的规划数量比较多。特区八栋四房的大户型在153-200，三房户型最大129。欣城国际最大的户型是129的三房。西秀新区——楼盘均价低于3000，预计在2700左右主力户型：90-129，大户型的规划数量多集中家运天城，面积区间在140-182。200多的户型为顶楼的大跃，数量有限。家运天城：四房的大户型在140-182，房源很多。115平的三房户型有多功能房可改四房。顺城壹号：四房的大户型只有161的，分布于4至21楼。顶楼为200多平的跃式。泰翔望城工程现状分析第三部份优势〔Strength〕地处开发区的中心，地段被消费者广泛看好；客户认可度高，回访量大；以市场为导向，户型设计合理；体量适宜，产品形象好；周边生活配套齐全；交通方便。劣势〔Weakness〕距离城市中心有一定距离；大户型产品在市场上需求量小，刚性需求集中在80-120的户型；新政策对楼市投资带来沉重打击；市场的主力户型为80-120平米，同类产品多，竞争大。时机〔Opportunity〕片区市场需求量大；片区内尚无标杆性的区域品牌；优化设计，提高产品符加值；优化效劳，争取更多客源。威胁〔Threat〕同期产品开发量大，市场竞争剧烈；小户型的同类产品多；大户型在市场上较受众少；国家政策对楼市的打压造成购房者对房价的观望，提高购房者对房价下调的期待。ＳＷＯＴ开盘后营销阶段建议第四部份1、如何实现针对后期“投资型/改善型〞产品销售制定有效营销策略……2、市场后期销售从刚性需求目标客户到投资型/改善型需求目标客户转变，引发的销售策略的改变……3、我们销售的是“奢侈品〞，也不是“奢侈品〞……但，后期产品告诉我们本工程销售的目标客户群已经开始过渡向高端客户/投资型客户/改善型需求客户……客户决定我们的整体定位，以及后期的营销方向……4、国家政策对投资型客户/改善型需求客户的打压政策，对本工程干扰思考，但，我们一定要记住此局部客户的心理是“买涨不买跌/买的就是享受〞，因此如何突破工程现有形象，营造更具品味档次工程，是工程应该思考的问题……5、根据目前市场状况，整体市场价格将在短期内不会有明显波动，而消费者的观望将在短期内存在，结论：房地产市场价格将会向下微调，而如何维持本工程“价格〞，为消费者建立良好预期升值潜力形象，也是下阶段工程营销所需要思考问题……营销思考阶段规划【1】：2021年4月～10年8月工程已进入开盘后的持续销售期，阶段目标就是持续销售，营销主旨即持续吸引聚集人气。阶段策略：更加广泛的翻开市场，全面推出工程，加速整体资金回收速度；开展相关主题活动促进销售，重点导入圈子营销、口碑营销等。阶段规划【2】：2021年9月－12月进入收盘期，营销目标是完成全部销售。阶段策略：清理朝向、户型较差的产品，进一步回收资金，以价风格整、销售促进为手段。营销建议◆营销目标：以紧奏系统的营销推广策略、合理的营销推广费用销售产品，实现利润的最大化，实现资金的快速回笼。品牌策略：打造一个区域品牌、建立一个优质社区、培养一种生活方式、解决一局部居民住宅需求、实现共赢。差异化市场策略：针对大户型，线上和线下对大户型做重点推介。以大户型为根底，倡导一种生活方式，使受众在与大户型有更多接触，更多心灵交流。挖掘具有购置力的潜在客户，开展高端公关活动，通过对大户型的包装提升品牌整体形象。媒介传播策略：主流媒介拨升品牌形象，分众媒介细化市场，口碑传播聚集人气。主流形象造势，提升品牌形