红极一市珠宝婚庆广场项目招商营销策略方案

方案提纲Part1工程概述Part2工程本体分析Part3工程再规划设计建议Part4工程核心策略

Part5工程招商策略分解Part6工程营销策略分解1/25/20242Part1工程概述1.工程周边概况2.工程根底概况Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅠ——工程概述1/25/20243PARTⅠ——黄潜望地域商圈辐射下的【红极一市】潜山路西一环〔合作化路〕黄山路长江西路工程从区域位置上看，隶属黄潜望板块，置于西一、二环之间，整个潜山路已逐步形成较为成熟的商业板块，但是本工程周边人气目前尚且缺乏。Part1工程概述1.工程周边概况2.工程根底概况Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解红极一市西二环路史河路1/25/20244PARTⅠ——工程的几个问题与前提停车问题目前工程围墙是否可用工程节点明确广场可用面积工程招商部、营销部是否与甲方别离？关于工程在招商、销售过程中的一系列问题必须有明确的、直接的明示客户让客户对工程有相对确定的预判性Part1工程概述1.工程周边概况2.工程根底概况Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解红极一市交付标准明确明确的按揭优惠政策1/25/20245Part1工程概述1.工程周边概况2.工程根底概况Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解工程定位：红极一市珠宝婚庆广场招商定位：黄金珠宝、婚纱影楼、婚礼清单、婚庆礼品、婚宴糖酒自持状况：自持约4000㎡销售面积：4001.18㎡装修状况：目前内部精装修中〔负一层〕招商状况：珠宝类招商已根本完成目前销售概况：均价15000元/㎡，返租三年20％，实际成交价12000元/㎡，目前无其他优惠品牌形象：好百年PARTⅠ——工程目前根底概况1/25/20246Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅡ——工程本体分析1/25/20247从提供图纸来看，合计铺位58个，合计建筑面积4001.18平米主入口为潜山路入口，次入口为史河路入口装修档次：5星级装修单铺面积大局部分布在50-60平米，局部铺位面积超过100平米PARTⅡ——工程本体分析Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解1/25/20248Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅡ——工程本体分析红极一市物业数据序号物业编号面积（㎡）备注110159.54/210259.54/310359.54/410459.54/510559.54/610659.54/710759.54/810859.54/910959.54/10110126.83/1111158.74/1211256.54/1311356.54/1411456.54/1511590.14带仓储间16116135.5异型铺位，开口小，内部异型面积大，带仓储间17117101.85异型铺位，开口小，内部异型面积大1811871.29/1911991.27/2012056.7/2112156.7/2212256.7/2312356.7/2412499.41/2512555.52/2612655.52/2712751.42/2812853.62/2912992.09/3013033.04/1/25/202493113151.72/3213251.72/3313351.72/3413451.72/3513551.72/3613649.03/3713751.72/3813851.72/3913951.72/4014051.72/4114151.72/4214249.03/4314397.18/4414455.9/4514555.9/4614654.64/4714786.06异型铺位，开口小，内部异型面积大4814890.22异型铺位，开口小，内部异型面积大4914960.75/5015057.66/5115158.01/52152172.24面积最大的铺位53153113/54154110.29异型铺位,开间大，进深短，附带内部小面积空间5515576.03异型铺位，开口大，内部面积偏小5615672.16/5715765.37/58158111.99异型铺位，开口小，内部异型面积大合计/4001.18/PARTⅡ——工程本体分析Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解1/25/202410Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解红极一市项目套数面积分析表面积区间（㎡）套数（套）套数百分比面积（㎡）面积百分比33.04㎡12%33.041%49.03㎡23%98.062%50-60㎡3662%2006.4150%60-70㎡23%126.123%70-80㎡35%219.485%80-90㎡12%86.062%90-100㎡610%560.3114%100-110㎡12%101.853%110-120㎡35%335.288%120-130㎡12%126.833%135.5㎡12%135.53%172.24㎡12%172.244%合计58100%4001.18100%从套数上来看，50-60平米铺位占总套数的62％50平米以下的3套70平米以上的合计17套，占总套数的30％1/25/202411Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解从面积比例上来看，50-60平米铺位占总面积的50％，设定12000元/平米，即本工程50％面积的铺位总价需60-72万，首付需30-36万60-80平米商铺占总面积的8％，即总价区间为72-96万80平米以上占总计的38％，即近40％产品总价在100万以上1/25/202412Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅡ——工程本体客户分析一切从客户需求出发——客户为什么买商铺？——客户如何做出购置决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本工程的客户是谁？建立关于客户需求的常识：1/25/202413常识1——商铺是产生财富的载体，客户购置商铺的最根本目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户需求商铺功能租金收益出租转售经营业主只需收取租金因“地段刚性〞而稀缺，从而产生增值销售收益降低房租本钱，并获得营业收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款1/25/202414投资能力编号出处购铺决策视角千万级1投资机构/大型私营企业主增值性、长期性数百万级2投资机构/灰色收入/中、大型私营业主/高管/CEO增值性、长期性百万级接近百万3中等私营业主/行政机关事业单位领导回报率、增值性、长期性数十万4小型私营业主/高级公务员/“本土地主”回报率、增值性、长期性刚过十万低于五十万51.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层/事业单位/成功外出打工回报率、增值性、稳定性、安全性十万级接近十万6小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛常识2——投资与回报是客户购置商铺时最根本的决筹划机，其决策角度与其财富或投资能力相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；

财富等级越低，越关注短期快速回报及平安性；1/25/202415常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素那么是租金和售价购铺用途投资经营投资回报经营前景判断根底收益途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理最需要解决的问题——经营前景与投资信心1/25/202416客户类别首期支付能力（元）对应产品范围（元）备注第一类中级公务员/事业单位个体经营者小私营业主企业高层10万－20万20万－40万1套第二类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层行政单位/事业单位领导中等实力商家20万-40万40万-80万本项目50％面积产品总价范畴在60-72万之间同时在本总价范围内合肥市场可选择面太广第三类大型私营企业主灰色收入领导高实力商家50万以上100万以上80平米以上占总计的38％，即近40％产品总价在100万以上而100万以上的业主的理性选择很难与本项目对应本工程客户定位——根据产品的价值本工程的客户分为3个层次主导客户群体从工程本体产品上来分析，工程主导客群无对应产品，产品主体局部与工程客户群不符合，造成了产品与市场脱离，难以对应，需要在产品上进行调整另外一局部主要客群，即全力争取经营户购置1/25/202417Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解从招商上来看，珠宝黄金局部招商一局部物业甲方自持，一局部依赖于原有商户积累。以甲方实力考量，根本不存在太大问题从婚庆、婚纱影楼招商上来看，有较大难度：第一、婚庆根本为夫妻店，投入本钱较小，根本上利润为人工费用第二、婚庆需求面积不大，从本工程面积划分上来看，为便于分割，采取一刀切的模式，面积大局部为50-60平米，其余由于异等原因，面积更大。而婚庆本身抗风险能力较弱，过大的面积与总租金，婚庆公司难以承受从影楼招商上来看，招商难度在于工程位于负一层，无直接的街道昭示面，影楼工作室或者对外展示窗口有较大可能进驻婚纱类招商需要依赖与专业的婚纱一条街或者影楼、婚庆公司集中的地域条件PARTⅡ——工程本体招商分析1/25/202418Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅢ——再规划设计建议1/25/202419Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解경쟁력销售角度需要有区别于其他工程的总价优势尽量减小公摊，增大使用面积，在过道上考虑予以缩减面积划分建议套内面积在15-25平米，建筑面积在30-50平米在面积控制上需要较小的面积来予以实现销售角度PARTⅢ——工程再规划建议1/25/202420Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解경쟁력招商角度由于一局部已经招商，图纸仍可以按照现有规划进行招商，销售在、招商的规划划分进行别离加大体验式招商力度，在工程内部各分区设置上增加体验式配置婚庆区进行二次装修设计，鉴于各婚庆单位区域较小，难以在装修上成势与吸引客户，由公司统一装修成独具风格的体验式婚礼现场在招商上也可以灵活组合，小铺组合大铺的灵活招商模式招商角度PARTⅣ——工程核心策略1/25/202421Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅣ——工程核心策略1/25/202422Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解树立项目投资信心PARTⅢ——工程再规划建议1/25/202423Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅢ——工程核心定位在工程整体招商营销中，全城贯穿“殿堂级〞、“体验式〞核心策略殿堂级：强调工程的内装以及业态之间的相互整合体验式：强调工程的婚庆一体化体系以及全程的体验过程安徽首席殿堂级珠宝婚庆体验广场1/25/202424Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅢ——工程核心推广思路以工程运营带动销售1/25/202425Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅢ——工程核心操作模式工程操作必须要有筹划、推广、设计、销售、招商等一体的整体运作思路统一团队执行，强化执行力，做到思想统一、行动一致1/25/202426Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——招商策略分解1/25/202427广州百利婚庆广场：百利婚庆广场于2004年5月正式开始营业,座落于江南大道中，经营面积达15000多平方米，以婚纱影楼业、新婚人士为主要效劳的大型的、专业的、全方位的采购中心，主要经营内容有婚纱礼服、旗袍裙褂、头饰、相框相册、摄影背景布、背景架、摄影道具、影楼美工用品、影楼化装品、相框相册等。集销售、批发租赁业务于一体、涵盖婚姻登记、购物、举办婚礼等项。配套效劳设施有：民政婚姻登记处、3000平方米大型户外活动广场、户外中西式园林摄影区等。由于与广州历史悠久的“婚纱一条街〞在一起，坐享商圈资源，商场开业才一年时间，就吸引了国内外大量商家前来洽谈采购，日均顾客人流量达3万多人次。Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——成功案例1/25/202428Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——招商策略分解：推广模式上报纸、电视、电台、高炮等费用高的广告媒体方式少做，降低推广费用；报纸媒体用以节点性活动以及形象形成期投放网站：作为常态性媒体进行运作，增加网站的投放形式与更新速度活动：小型活动结合营销性活动共同推开工程的市场深化认知度1/25/202429Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——招商策略分解：传播渠道上在客户群集中区域集中使用名片、单页、墙体及巨幅、短信、现场气拱门和空飘、工程周边路道旗等费用少的媒体广告方式，有针对性的广告宣传和传播；媒体上：以新安晚报、安徽商报、加油报为主1/25/202430Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——招商策略分解：招商方式招商前提工作：市调摸清工程有效客户群体范围，大量使用人员招商方式，实行地毯式、一对一、反复屡次跟进的直接传播和洽谈，提倡行商方式、用脚走出招商效率，而非坐商等客；拟定1-3F业态方案。招商模式：招商专人重点跟进品牌商家、领袖商家的引进，先做朋友、再做生意，加强感情投入和衔接，以客带客、以商引商；阶段性组织已签约和局部意向性强的商家的酒会、联谊等娱乐活动〔婚庆协会〕，加强客户对商场的好评，表达营运方做好商场、效劳商户的诚意和实力；工程现场适时对外宣传已签约商家进驻状况〔逐步推出入驻商家名单〕，形成聚集效应，营造市场紧迫感，以加快意向犹豫商家的合作决策；招商后期加大商场营业后经营利好的效果宣传的力度，形成市场旺市的期待；是否可自己采购几辆老爷车，免费提供婚庆或者底价给予使用，设定使用年限，吸引商户与造成市场围观具体方案以阶段性另附细案1/25/202431Part1工程概述Part2工程本体分析Part3再规划设计建议Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6营销策略分解PARTⅤ——招商策略分解：招商方式设立“商场商户开展基金〞，低利息小额短期借贷方式解决商户的资金周转难题，形成市场共同开展的经营思想；设立《好百年“红极一市〞婚庆商场》网上商场，扩展宣传空间和范围，增加新的营销渠道。设立团购部门，多方位、多渠道地适时组织团购活动，积极在营销源头挖掘客户，形成商场管理方和商场客户共同经营的思想；提供商户在进场装修、商品组织、陈列、人员招聘和培训、营业执照和税收办理等方面的效劳内容〔绿色通道〕，协助商户解决相关问题，增强商户进驻商场和后期经营的信心。具体方案以阶段性另附细案做效劳体系，不做大而宽的泛商业体系，外表如此，内里是商业运作的商业经营获取利润，同时取得商业品牌，带动物业销售与商业后期品