商业地产营销策划 易居常州市北岸天街商业项目定位简报

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中国地产商域网来上海，来南京路，来新天地去南京，去新街口，去1912到常州，到哪里？每一座有历史的城市都应该有一位独一无二的商业领袖这位“领袖〞的气质不仅要具备“显赫的地位〞〔中心地段〕“名门的气质〞〔稀缺资源〕更要具备博古通今，浓缩这座城市文化脉络的文化内涵在江南，龙城，常州南大街不是领袖北大街不是领袖莱蒙都会不是、泰富不是购物中心也不是新天地反映大上海1912定格南京北岸天街只属于江南常州所以，报告主要论述的是怎样开掘本案的最大价值成为常州的商业领袖第一话、领袖身份——定位建议第二话、领袖装束——规划建议第三话、领袖管家——租售模式第四话、领袖登场——推广策略一、领袖身份——定位建议中心性——市中心核心地段本案1、身知名门，地位显赫是成为领袖的根底条件。文化宫广场购物中心历史建筑BRT2号线泰富广场投资广场常州大酒店迎春步行街稀缺性——不可再生的珍惜地块前后北岸原是三面环水的半岛，古称白云尖。明清以来，名士云集、灿假设群星，是常州的文脉所系。在明末清初，这里就出了4名状元、2名榜眼、2名探花。

唯一性——历史文化内涵易居观点：根据本案的地块情况我们判定：地处市中心商圈核心的前后北岸地块商业工程价值应该将被最大化挖掘、发现，其身份将无法再被复制或超越，在剧烈的市场竞争中脱颖而出，成为城市的商业领袖。定位原那么一、利用商圈的整体效应定位原那么二、差异化经营形成互补定位原那么三、文化与商业价值结合虽然有了成为领袖的优越根底条件，但同时我们也要看到周边的剧烈竞争，在这种情况下，怎样变竞争威胁为优势，怎样对工程进行准确的定位，怎样形成独特的自身优势是本案成功的重点。2、审时度势，统揽全局是成为领袖的重要因素。6412537891、文化宫广场（24,000平方米）2、购物中心（60,000平方米）3、泰富广场（20,000平方米）4、南大街（120,000平方米）5、泰富百货（15,000平方米）6、莱蒙都会（300,000平方米）7、新世纪商城（30,000平方米）8、新城惠商项目（未来供应）9、本项目原那么一、强化商圈的整体效应优势劣势1、具备了商业的商业价值效应；1、竞争激烈，新项目不容易进入商圈；2、商圈辐射范围已经形成，有利于节约项目推广成本。2、定位难，经营空间小。结论2、目前商业能很好的实现shopping的功能，而“mall〞的功能为空白因此，以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅〞是本案工程成功定位关键，形成与商圈经营的互补。原那么二、差异化经营形成互补主题确实定对商业的价值是一种升华专业市场、百货商场、超级市场、连锁店……单一的市场与经营定位不再是商业成功的法宝，随着竞争的日益剧烈和消费者消费要求的提高，主题商业已经成为一种趋势。文化与商业的结合创造超越商业本身的高价值。原那么三、文化与商业价值结合结论3、延续前后北岸徽派江南建筑风格、以江南常州文化精髓为底蕴、并注入现代时尚的商业元素，成就本案独具特色的商业价值。领袖名讳：新城·北岸天街前后北岸标示地段和文化内含；天为上，凸显贵气；街，直接说明是商业工程。产品标签：江南尚品廿六金坊常州城市客厅突出文化品味，具有地域和城市特色，数量稀缺，价值连城。定位官衔：江南第一名街申请“江南第一名街〞的桂冠，提升商业价值。易居观点：根据以上原那么对工程进行总体主题定位：Logo建议及局部VILogo建议及局部VILogo建议及局部VILogo建议及局部VILogo建议及局部VILogo建议及局部VI上海有新天地南京有1912常州有北岸天街2、领袖的出现都有相同的共性，成功的先例可以印证本案定位的正确性和未来的开展空间。常州作为长三角中心城市，可以参考上海和南京领袖级文化主题商业进行考证和规划，通过三者的比较可以验证我们定位的可行性。产品上海新天地南京1912常州北岸天街区位邻淮海中路，距离南京路1000米邻长江路、珠江路距新街口1000米延陵路文化宫商圈核心，距南大街1000米新天地、1912、北岸天街都位于市中心核心商圈范围内，且距离最核心的中心点在一公里辐射范围之内，商业气氛和人流量都有保证。地段、人流产品上海新天地南京1912常州北岸天街文化依托石库门建筑群、海派文化总统府遗址、民国建筑前后北岸江南文脉、徽派建筑三者都毗邻拥有历史底蕴的文化建筑群，并以此为依托，把商业价值和文化结合，共同形成文化商业街。文化底蕴产品上海新天地南京1912常州北岸天街产品定位具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区龙城唯一以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的商业综合体，常州的“城市客厅”主要经营业态餐饮为主、补充休闲、娱乐、商业茶座、休闲、餐饮、酒吧餐饮、娱乐、休闲、文化三者都是集餐饮、娱乐、休闲、文化为主要经营业态的综合性商业街区，都定位于国际水准。主题定位产品上海新天地南京1912常州北岸天街体量占地面积3万多平米商业面积6万平米左右占地2万多平米商业面积3万平米占地面积1万多平米商业面积1.5万平米左右城市常住人口1845万741万435万三者的商业面积都不大，但都是浓缩城市精华的精品，都具备国际水准，城市常住人口都能够支撑如此的商业模式。常州的人均收入还略高于南京。体量及人口产品上海新天地南京1912常州北岸天街客群定位上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等新富阶层、中产阶级、城市白领、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等三者的客群定位都是城市中上层，外籍人士等中高端客户，这局部客群有足够的消费能力和对高层次消费的需求。常州存在这批高消费群体，同时他们不断的寻求新的更高水准的餐饮、休闲、娱乐场所。消费群体构成以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅〞形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部是为这一枝独秀供给养分的绿叶。易居观点：根据以上比照来看三位领袖的各方面条件都非常类似，为本案主题定位的可行性提供了充分的依据。二、领袖装束——规划建议穿衣戴帽与个人的品味和身份相对应的，一个领袖商业的规划更需要能更好的表达其文化主题，文化与商业价值的有机结合是本案规划的重点，他将在后续的运营过程中持续发挥作用，增加商业的附加价值。其主要通过以下两点来表达：衣着：通过工程的建筑外观来表现，如建筑风格、结构、颜色，建筑组团的分割形式等。佩饰：通过工程的购物气氛表现，如环境营造、店招设计、小品设计、形象展示、POP广告等。建筑风格上海新天地:以老石库门建筑为基调，保存了老弄堂的形式；但在新天地中大量使用了现代元素，包括钢化玻璃、不锈钢等建材和霓虹、喷绘等工艺制作的店招，使之具有国际化的感觉。上海新天地与石库门南京1912：保存了一局部民国时期的老建筑，总统府也在其环抱之内，整个街区仿造民国时期的建筑风格，同时也采用了铝合金窗等现代元素；形式各异的灯箱与橱窗设计在文化中渲染出强烈的商业气息。南京1912的民国南京1912某餐厅内部的时尚装修民国建筑中的现代楼梯建筑高度提炼斗角、重檐，徽派建筑的马头墙等中国传统建筑标志性符号；颜色以黑、白、灰为主，其间点缀朱红等色彩，形成古朴、典雅的色调。常州新城·北岸天街的前后北岸江南风情现代元素北岸天街即以徽派建筑为蓝本，依托前后北岸的文化根底，营造“江山代有才人出各领风骚数百年〞的江南文化商业街，同时也需要参加时尚的建筑元素，与现代融合，加强商业气氛。商业形态上海新天地的街区新天地的老弄堂自然形成步行街区南京1912的街区布局南京1912狭长的地形也规划为步行街区街区布局通天旺铺本案地块地形狭长，建议规划为步行商业街，楼栋错落有致地布置在区域内，形成内街可以使行人自由穿梭，同时保持视线的通透，提升商业价值。每栋商铺为二到三层有天有地的通天旺铺,局部可设计露台;单侧需要设计外跑楼梯,每层设置进户门及一个卫生间.招商时方便纵向与横向的自由分割。招商业态南京1912业态比例业态占比茶座14%休闲20%酒吧36%餐饮30%品牌档次占比国际一线品牌40%区域一线品牌30%本地一线品牌30%南京1912品牌分比例参考南京1912业态及品牌比例，同时结合常州本地餐饮与娱乐消费需求旺盛的情况，建议本案的业态定位以高档餐饮娱乐为主体，配合其他的文化、效劳等业态。餐饮茶座：连锁快餐、西餐、咖啡与茶座等45%休闲娱乐：休闲洗浴、酒吧等35%精品购物：男女服饰、佩饰精品店10%文化效劳：书吧、画室、乐器店等10%品牌档次占比国际一线品牌30%区域一线品牌30%本地一线品牌40%餐饮：福记、塘桥老哥、紫缘大酒店；粤鸿和、山度仕、九佰锅、桃云轩、俏江南、鹿港小镇、花膳、逸叶源、茶客老站、庆善园、立煌；米罗咖啡、一茶一坐、星巴克、麦当劳、肯德基等休闲娱乐：苏荷、百度酒吧、蓝色轨迹、玛索、B．B．KING、乱世佳人、罗森堡、乌克兰风情吧、西津足道、佰草集、香住SPA等面积分割商家名称经营面积（平米）百度酒吧3000ACECLUB（立煌）1500星巴克470九佰锅900俏江南1600戴维营500SOS酒吧700茶客老站1000罗森堡1000南京1912局部商家经营面积自由分割租售分开由于餐饮娱乐经营面积需求较大，建议每个独立的通天旺铺总面积在400-2000平米,其中可以设置2个到10个独立产权,每个独立产权面积约为100-150平米总价在500-750万,出售时便于多个投资者分散购置。自由分割租售分开出租时可以整栋招商，也可以每栋楼根据不同的面积需要分割，纵向按照楼层，横向根据间数，自由灵活，充分合理利用空间，保证招商经营者的需求。地下商业地下一层：建筑风格与地上的商业风格统一，面积区间控制在10-15平米左右为一个单位，根据进一步市场调研进行分割，定位为地下文化购物广场，直接定价出售。地下二层：地下二层价值最低，总建面积不大，可以直接招商一至两家商家，长期低价出租，如桌球厅、游戏厅、画廊、古董店、超市等等，作为地上商业的附属配套，完善商业街的功能性。待地上商业成熟经营后再分割出售。先招商，委托专业管理公司经营管理，商业气氛逐步形成之后再将物业出售。三、领袖管家——租售模式先招商经营后出售优势：1、有利于统一管理，保证经营秩序，有利于形成工程品牌。2、良好的经营管理形成最正确的商业气氛，商业领袖的风范呈现在眼前，极大增强投资者信心，价值最大时进行销售。劣势：1、时间较长，会延长开发商资金运转周期2、经营压力大，风险较高以租赁模式销售，经营商家以较高的租金租赁物业，经过一段时间后拥有物业三、领袖管家——租售模式以租代售劣势：1、一般大型经营商家不会购置物业2、资金回笼慢售后回租经营先行销售，同时开始招商确定租赁商家；然后回租，委托给专业管理公司经营管理。优势：1、短时间之内就可以回笼资金；2、承担的风险较小。劣势：1、招商时间要求较高，建设速度与招商速度决定利润收益；2、给投资者的信心缺乏，不利于价格的拉升，销售压力较大。以售后回租的模式为主要销售模式；无论以何种模式进行销售，本案假设实现定位，必须引进经验丰富的经营管理团队。易居观点：通过对以上几点租售模式的分析，结合开发商8月开始销售的要求，易居认为：四、领袖出场——营销策略1、工程价值定位：本案处于成熟商圈，本身商业价值已被市场公认，所以在营销推广上主要是增加工程附加值，实现利润最大化。2、工程增值手段树立工程品牌：龙头企业龙城商业领袖牵手政府炒作：前后北岸新城北岸天街文化价值炒作：江南第一名街常州城市会客厅通过炒作工程的文化品牌附加值，加强北岸天街的领袖地位，其唯一性、稀缺性形成超价值的商业传世之作。3、营销策略招商成功是销售的根底，大型品牌商家的成功招商对于坚决投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。区域正常租金百分比工程进度第一年0%（免租）装修试营业半年第二年50%正常营业第三年75%正常营业第四年100%正常营业招商策略：首先以优惠政策引进大型品牌经营商家销售策略：以稳定的高回报吸引投资客客户购置签约后，开发商同时签署三年租赁合同；三年期满后移交给经营管理公司管理，与经营商家续签合同；客户享受连续三年7%-8%高额回报，每年按约定收取租金。价格策略：在保证投资者收益的根底上转嫁风险由于招商过程中的优惠措施和销售过程中的回报措施，中间产生一定的差额，此局部金额应在保证投资者收益的前提下增加于售价内，以降低开发商风险，保证利润。一个400平米三层商业一年的租金为：15*400*365=219万一年5%投资回报率售价：2190000/0.05/400=10.95万/平米一年10%投资回报率售价：2190000/0.1/400=5.475万/平米销售形式-商铺拍卖拍卖销售模式一般在升值空间大，客观条件优越的商铺销售中使用。通过拍卖叫价，可以抬高地块的价值，聚集旺盛的人气，提升商铺的价格。7-8月,先做意向招商,招租大品牌、需求面积大的长期商家2-3家,给以优惠的招商条件；根据招商商家要求做出规划调整；9月,先开出临延陵西路转角组团,做拍卖销售,首期拍卖应保证成交，所以前期需要积累一批意向客户，做客户摸底工作。招商-拍卖-招商-拍卖媒体通路工程基地围墙：凭借本地块的中心属性，只要在地块周边竖起有特色的广告大牌，短时间就可以在全城引起关注；新闻炒作：本案周边成熟的商业气氛使推广本钱大大降低，其本身地块价值已被公认，通过新闻炒作其附加值更加有效；群众媒体：群众媒体只用来做前期形象的提升和销售信息的广泛告知即可；户外广告：户外广告是形象建立的重要手段，领袖形象地确立意义重大，市中心必须建立强力的视觉冲击。通过对工程的准确定位，挖掘其内在的文化内涵，形成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行方案，新城·北岸天街必然常州的商业领袖，“江南第一名街〞即将面世。易居观点：通过以上分析，易居认为：汇报完毕！谢谢聆听！郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！！货到付款！！！由于篇幅所限，以下仅列出2021年更新的局部资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取假设干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：联系QQ：1323556639

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