烟台城市发展及市场研究N

烟台城市发展及市场研究报告追求卓越德达天下1

概要

我部于本月上旬对烟台滨海地块进行了排查，初步选取金山港、夹河、芝罘岛等地块作为我司发展用地。以下内容为烟台城市发展及房地产市场调研报告，地块情况详见各具体分析报告。2追求卓越德达天下目录

地理条件行政区划和人口城市功能基础设施经济实力、房地产要素战略规划

商品房市场走向高端市场别墅市场洋房市场区位市场因素影响

3第一部分：烟台城市发展情况第二部分：烟台房地产市场分析追求卓越德达天下第三部分：烟台商业市场分析烟台市区商业网点规划烟台市商业发展历程烟台市级商业功能区位置评价城市发展要素

第一部分:烟台城市发展情况1地理条件2行政区划和人口3城市功能4基础设施5经济实力、房地产要素6战略规划4追求卓越德达天下

烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台山海相拥，风光旖旎，四季分明，景色秀美。使烟台成为享誉海内外的旅游度假胜地。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，山地占总面积的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%，洼地占2.9%。最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。烟台海岸线、岛岸线909公里，有大小基岩岛屿63个，面积较大的有芝罘岛、南长山岛和养马岛，有居民的岛15个。烟台属于暖温带大陆性季风气候，雨水适中，空气湿润，气候温和。全市年平均降水量为765.4毫米，年平均气温12.7℃，日照时数为2441.6小时，无霜期284天。

第一部分:烟台城市发展情况地理条件5烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区，93个镇、6个乡、50个街道办事处，585个居民委员会、6199个村民委员会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2010年末，全市户籍人口651.14万人，其中市区人口178.9万人。全市人口出生率为7.66‰，死亡率为10.09‰，自然增长率为-2.43‰。行政区划和人口

第一部分:烟台城市发展情况6追求卓越德达天下城市性质

烟台市是沿海开放城市，是全市政治、经济、文化中心。烟台市城市性质是：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市空间结构

以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。

城市功能

区域功能地位芝罘区——商业、居住中心福山区——工业中心开发区——外向型、现代化工业中心莱山区——行政、居住、文化、教育中心牟平区——休闲、娱乐、度假中心

第一部分:烟台城市发展情况7追求卓越德达天下公路。2010年末公路通车里程14515.9公里。其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。港口。全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。航空。烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机.2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位。

第一部分:烟台城市发展情况8基础设施追求卓越德达天下经济实力房价与经济实力对比收入水平与消费能力房地产走势经济实力、房地产要素

第一部分:烟台城市发展情况9追求卓越德达天下经济实力

2010年，初步核算，全市实现生产总值4358.46亿元，比上年增长14.1%。全市人均GDP达到62264元。

2010年，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。高新技术产业产值达到4947.53亿元，增长26.4%。

2010年山东前五大城市GDP排名

1、青岛5666.19亿元

2、烟台4358.46亿元

3、济南3910.80亿元

4、潍坊3090.92亿元

5、淄博2866.75亿元

经济实力

第一部分:烟台城市发展情况10烟台平均房价：5835元/平米青岛平均房价：8962元/平米大连平均房价：9678元/平米房价与经济实力对比房价与经济实力对比

第一部分:烟台城市发展情况11收入水平与消费能力收入水平与消费能力

第一部分:烟台城市发展情况12

第一部分:烟台城市发展情况13房地产走势山东半岛蓝色经济区城镇的发展目标被明确为：青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点；在地域空间上将形成青岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城镇组群。

烟台将成为重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地。国家战略下看烟台城市发展

第一部分:烟台城市发展情况14“十二五”蓝图

“一核一环一区”，构筑起“十二五”产业空间布局

中心城市：打造全市蓝色经济核心区

环状发展走廊：贯通全市的经济带

中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化

第一部分:烟台城市发展情况15“一核”是优化提升中心城市。以建设区域发展调控中枢、服务基地和辐射中心为目标，凸显制造业在半岛和环渤海的优势地位，率先形成以服务业为主导的产业结构，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创新引领区。坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间。高标准抓好“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。到2015年，中心城市人口达到200万人以上。

中心城市：打造全市蓝色经济核心区

第一部分:烟台城市发展情况16追求卓越德达天下重点开发环状发展走廊。以南北两条沿海产业带为支撑，培育壮大东西两条发展轴，构筑贯通全市一体的环状经济带，成为聚集产业、承载人口的重要区域。

一是做大做强北部沿海产业带。

二是突破发展南部沿海产业带。

三是培育贯通南北的两条发展轴。

环状发展走廊：贯通全市的经济带

第一部分:烟台城市发展情况17追求卓越德达天下保护发展中部生态涵养区。把由大基山、罗山、艾山、牙山、昆嵛山等组成的中部低山丘陵地区作为烟台重点生态涵养区，加快建设生态环境良好、绿色产业兴旺的生态功能区和兼具丰富文化内涵、独特山水景观的风景名胜区。严格环境保护和资源开发管制，强化水源涵养和生态保育功能，大力推进造林绿化，加强动植物资源保护。

中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重

第一部分:烟台城市发展情况18追求卓越德达天下

国内蓝色经济领军城市

以高效利用岸线为重点，以海湾海岛开发为支撑，培植海洋、临海、涉海优势产业，打造海洋产业基地和特色园区，建设海洋科技人才强市和国家海洋高技术产业基地、临海高端产业聚集区，成为国内蓝色经济领军城市。

国家创新型示范城市

健全区域创新体系，建设创新友好环境，促进创新创业发展，推动城市产业升级，优化区域产业结构，培育特色鲜明的区域创新发展增长极，成为全国、全省创新型城市建设的重要示范。

面向东北亚的交通物流枢纽城市

发挥区位优势，积极融入环渤海和东北亚一体化发展，完善提升集公路、铁路、海运、航空于一体的全方位交通物流网络。巩固提升环渤海南翼中心城市地位，确立沟通华东和东北、连结日本和韩国的交通物流枢纽城市地位，成为环渤海和东北亚重要的国际物流枢纽城市。

国际滨海生态宜居城市

融合丰富的海洋文化遗产和秀美的海洋自然景观，高水平推进旅游要素转化升级，打造最佳旅游休闲度假城市和国际滨海旅游目的地。

城乡统筹发展的和谐城市

统筹城乡建设发展，不断壮大县域经济，扎实推进新农村建设，形成以城带乡、以工补农、城乡互动的新型城乡关系。瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化

第一部分:烟台城市发展情况19追求卓越德达天下

第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向高端市场别墅市场洋房市场别墅市场区位市场因素高层别墅20追求卓越德达天下走过冰与火的2009，理性回归的20102010年的总体趋势是“平稳”品质决胜的时代开始注重对于客户资源的争夺和维护

1、全年商品房交易量难以突破2009年的水平。

2、由于大量保障住房的上市供应，导致在政策保障住房和市场商品住房混合在一起统计计算的情况下，我国房地产市场均价可能会略有下降。

3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张（供不应求），新的一年市场商品住房的价格毫无可能下跌。

4、2008年底，中国开发商是“抱团取暖”，“很差钱”。2009年底，中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”。中国开发商不会惧怕政府现在颁布的这些调控政策。弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。商品房市场走向第二部分：烟台房地产市场分析21追求卓越德达天下区域名称2008年2009年供应面积消化面积消化率供应面积消化面积消化率芝罘区674059%956770%莱山区513466%885562%开发区553665%795063%喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向22追求卓越德达天下八角组团开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但前景看好。组团均价在3000-4000元/㎡开发区组团以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。福山组团烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在3800元/㎡幸福组团芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。组团均价在5000元/㎡南郊组团烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价4000-5000元/㎡之间莱山组团烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在5000-6000元/㎡牟平组团牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡东郊组团烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡芝罘组团第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向23小于20万20-3030-4040-5050-6060-8080-100100-120120-140140-170170-200200-250500以上250-300300-400首次置业首次改善普通再改高端再改TOP改善型TOP品类购买需求旺盛，供应产品多集中于莱山区、芝罘区、开发区二线景观位置，集中在一线海景位置高端市场第二部分：烟台房地产市场分析24面积段90㎡以下90-110㎡110-140㎡140-200㎡200-200㎡300㎡以上200万以上

马山寨海景别墅、天越湾、东上海赋100-200万

60-100万40-60万上海滩花园、世纪华庭、

30-40万天合城、富甲小区、富顺苑

0-30万

总价段90㎡以下90-110㎡110-140㎡120-200㎡200-250㎡250㎡以上普通再改高端供销比10:4供销比10:6供销比10：8首置产品市场份额09年及以后将继续保持高位，多为旧村改造项目，价格较低，操作不正规。部分村建开发商借旧村改造招商或自建，价位血拼，产品品质一般。普通再改产品量少，且尚缺乏高品质代表向项目，低层低密度产品更是稀缺首改产品市场09年以来成交持续攀升。产品向低价位（4500以内）、低总款段发展。高端产品稀缺，08年放量有限，但对于高品质环境优的产品，客户购买欲望强烈。首改首置供销比10:3天鸿凯旋城、世贸海湾一号、桃源一品高端再改供销比10：5高端再改产品08年供应量达，高层众多，或依山或傍海，09年仍有加大供应山语世家、振华国际广场、海天四季花城、紫郡城第二部分：烟台房地产市场分析高端市场25马山寨海景豪庭均价9800元/㎡天越湾均价10000元/㎡东上海赋，均价15000元/㎡西海岸均价7000元/㎡世贸海湾一号均价13000元/㎡天鸿凯旋城均价11000元/㎡天马相城均价6000元/㎡中天盛世观澜均价1000元/㎡传统豪宅区均价15000到9000均价15000到7000东部西部价格参照区芝罘岛属于一线海景位置，市场一线海景分布以传统豪宅区为中心，向东西两侧延展，东向主要为郊区资源性产品，向西主要为城市资源性产品，价格分布趋势为西向一线海景低于东向，成为一线海景位置的价格洼地。第二部分：烟台房地产市场分析高端市场26项目名称占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率开盘时间物业状态总套数天鸿凯旋城1.6811.688二期：08.5高层666世茂海湾一号3.47288.208.1高层、超高层816中天盛世观澜0.964.8409.5.30高层312桃源一品3.661.7109.08内部认购高层、小高层、别墅308麓溪公馆6.8612.71.8509.01.09高层742东上海赋2.777.472.0908.1高层、多层、别墅192西海岸5227.651.04一期:06.9二期:07.6三期08.7高层、多层、别墅1713天越湾84771.409年初开始认购高层、多层、别墅3205马山寨项目29.3271.0409年9月开始认购别墅、多层、高层1010天马相城801001.7一期：06.10二期：07.6三期：09.5别墅、多层、高层3446第二部分：烟台房地产市场分析高端市场27烟台高端项目操作思路主要停留在稀缺资源的炒作上，而景观园林、产品设计、物业服务等方面并不突出。市场对高端产品的需求也对应在地段稀缺上。项目名称开发商操作思路产品亮点天鸿凯旋城首开集团与市政府合作，高价竞中心地段地快，获得市场认知，入市阶段以品牌以及地段为炒作热点，后期以口碑为主要渠道，主要卖地段中空玻璃世茂海湾一号世茂集团与市政府合作，高价竞中心地段地快高价拿地获得市场认知，入市阶段以区位以及生活方式从炒作为主（湾区生活）中后期以产品炒作（山东第一高楼）为主山东第一高麓溪公馆万泰集团主要以地段炒作为主，产品自身亮点居多，但没有对产品卖点进行宣传，与其所在营销阶段有关（入市开盘期）子母门、观光电梯、新风、恒温恒湿、园林景观东上海赋鲁花集团地段炒作+产品炒作+口碑传播观光电梯、外墙保温、电梯入户、错层设计、入户花园，空中花园西海岸裕丰房地产区域炒作+争议话题炒作+产品卖点炒作+生活方式引导面积赠送、立面丰富天越湾银河怡海区域炒作+产品体验大面积阳台、隔热玻璃马山寨项目南山置业稀缺资源占有——天马相城天马置业稀缺资源占有——第二部分：烟台房地产市场分析高端市场28产品类型项目名称面积区间供应量消化量主力消化产品月均消化套数主力单价区间主力总价区间独栋天马相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越湾386-63010290马山寨454-9237875小计400-600209189双拼天越湾267-30788300-5004-5套15000450-600桃源一品230-3133123天马相城494-5462624小计230-3006555联排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天马相城404-5678079天越湾246-2534242小计300-500140139别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680㎡.月平均消化套数维持在6套左右。区域市场别墅面积供应偏大，以天马相城、马山寨最为明显，主要由于两项目均占据稀缺资源，天马相城入市较早，入市价格较低，马山寨以卖地为主，性价比较高；别墅消化情况较好，市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套。别墅市场29第二部分：烟台房地产市场分析强调地块、稀缺资源占有如：天鸿凯旋城、世茂海湾一号马山寨等项目注重地块综合价值的挖掘以及与产品的结合如：天马相城开始注重社区整体规划和主题营造，综合考虑园林产品、建材等各个细节。如：麓溪公馆、天越湾、桃源一品09年起新盘项目多注重产品品质内功品质内功型项目开始向二线海景山景带转移，背山靠海的项目最为市场接受2010年品质内功决胜的时代将开始高层产品主力总款开始收缩至200万左右别墅产品日渐稀缺，存量多为大面积套型别墅类产品已消化部分多为尚未入住或刚刚入主阶段4.5层洋房逐渐成为空白总体高端市场主销价格集中在9000-11000之间别墅市场30追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析项目名称建筑风格建筑建材园林景观社区主题天马相城意大利古典仿石材、涂料景观以普通绿化为主无天越湾地中海立面石材、涂料别墅之间普通绿化养生主题马山寨意大利仿石材、涂料景观以普通绿化为主无桃源一品地中海石材以湖为景观主线，风水位主题设置节点风水主题西海岸现代涂料、瓷砖组团绿化景点无风格主要以地中海的欧式风格为主；园林景观多以简单绿化节点点缀社区，缺乏景观亮点；没有社区主题，只停留在满足居住功能的阶段。别墅市场31追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析%购买别墅的客户大多以市区为主，县市区与外地客户与烟台有关系，主要为业务往来，县市区产品品质、居住环境一般，使县市的购买力外溢，这部分客户注重购买带来的身份认证；客户主要靠口碑传播得知项目信息。核心客户次主力客户辅助客户市区五区外地客户（东北）县市（龙口、招远、蓬莱）购买驱动因素客户构成及行业市区五区升级换代\居住体验\尊贵感私营企业主，主要从事贸易、制造、物流为主县市客户身份感\良好的居住环境私营企业主主要与矿业、制造业等相关外地客户身份感\宜居\别墅市场32追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析别墅机会点判断：产品类型——联排、独栋（以2层为宜）产品面积——独栋300-500，联排200-300左右（市场供应单体面积偏大，限制了售众）客户构成——市区高改客户为主（未有别墅体验因而更多考虑总价及性价比，建议缩小面积但不减少功能）市场供应不足，整体缺乏品质型别墅生活体验产品风格——以跳出地中海风格为佳（目前较为众多，乏善可陈，文化气息引导不足）产品亮点——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、KTV影音娱乐室、商务洽谈室等别墅市场33追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析洋房市场主力供应面积在140-160㎡，销售均价为8000-10000，总价区间140-180万。购买马山寨洋房的客户主要是来自于市区私营业主；这部分客户喜好低密度住宅，但支付能力达不到别墅购买门槛；产品类型项目名称面积区间供应量消化量月均消化套数总价区间洋房马山寨160-25610010090套120-250天越湾122-1958484100-200在售高端洋房存量极少，市场存在空白，其他多为中及中低端产品，在市内五区非核心位置供应品质型高端洋房目前市场接受度一般，高端客户多愿意接受别墅或大户型高层平层或复式洋房产品处在市场相对尴尬位置洋房市场34追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析从供应曲线上来看，高层产品集中供应分布为150-160㎡、180-210㎡、240-280㎡。从销售套数曲线看，高端项目走量最好的产品区间段位：90-120、140-180，通过对比可以发现，目前供应的高层产品户型面积偏大。结合供应量看，高端项目供销比较低的面积段也集中在90-120、140-160之间。区域市场表现：针对高层市场35第二部分：烟台房地产市场分析主力消化产品单价：9000-10000元/平米、10000-12000/平米。总价集中在90-110万，110-140万、140-170万。月均消化套数项目之间相差较大，09年新开项目市场表现较佳，月均消化速度可达40套/月。项目名称40面积区间（平米）目前均价推出套数（约）推出面积（平米）销售套数（约）销售面积（平米）销售周期月均消化套数推售比世贸海湾1号76.23120001200.9960.722.5年141.25120-2401180064810.33185.62.01东上海赋160-280160001924.41503.33年41.34天鸿凯旋城178-187117003045.416832年51.80天越湾131㎡-698㎡1050068811.3385

6.31年401.7869130001000.6900.51年1.1麓溪公41202101.7马山寨93-165

9200

210

2.6198

2.30.5年331.26

939200530.4530.40.5年111桃源一品147-280100002775.32374.20.5年401.1区域市场表现：针对高层市场36追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析主力客户多为私营企业家和个体老板次主力群为大型企业高管、归国华人华侨、垄断行业高收入人群等年龄段以35-45岁为主，多为已过而立之年事业有成并有一定的财富积累，享受型居住兼有投资保值型需求区域市场表现：针对高层市场37追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析%本地与外地客户约为7：3，其中本地客户以芝罘区莱山区为主要活动地点，外地客户中县市与外埠客户比例约为6：4目前高端项目对县级市客户的挖掘力度稍弱，而其本身具备较为强大的购买力基础高层100平米左右的户型主力消化人群多为外地投资客户本地客户外来移民产品设计的高附加值区域增值潜力大物业服务质量高、省心海景视野面广周围居民素质高外部环境好大面积户型，彰显身份面积适中，可兼顾家庭中短期居住（度假、养老）面积控制多为100左右的中小户型产品设计的高附加值区域增值潜力大物业服务质量高、省心纯投资面积舒适、实用性强居住环境良好外地客户区域市场表现：针对高层市场38追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析高层机会点判断：产品面积——90-120，140-180（市场供应单体面积偏大，限制了售众）客户构成——市区高改客户为主（未有别墅体验因而更多考虑总价及性价比，建议缩小面积但不减少功能）市场供应不足，整体缺乏品质型别墅生活体验产品风格——以跳出地中海风格为佳（目前较为众多，乏善可陈，文化气息引导不足）产品亮点——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、KTV影音娱乐室、商务洽谈室等区域市场表现：针对别墅市场39追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析追求卓越德达天下40

第三部分：烟台商业市场分析烟台市区商业网点规划烟台市商业发展历程烟台市级商业功能区位置评价追求卓越德达天下41烟台市区商业网点规划规划定位发展要点规划思路和发展目标

第三部分：烟台商业市场分析追求卓越德达天下42烟台市区商业网点发展规划定位定位为立足烟台市区区位优势和胶东半岛中心城市地位，从建设高新技术、商贸、旅游为主导的现代化、国际性港口城市（烟台市城市性质）出发，提升烟台商贸流通业的整体水平，营造良好的现代商业环境，构筑以大市场、大流通、大服务、现代化为主要内容的“三大一化”流通格局，形成层次分明，布局合理的商业网点体系，进一步增强烟台商贸流通业的竞争力和辐射力。

第三部分：烟台商业市场分析追求卓越德达天下43烟台市区商业网点规划发展要点与烟台城市发展战略相结合，提高烟台商业网点建设在烟台城市总体规划和烟台市经济建设中的影响地位，注重商业中心功能的提高，注重与国际接轨，提升商业发展国际化程度；结合我国加入世贸流通业发展趋势，提高烟台商业发展和网点建设的现代化水平；结合烟台中心城市地位，提升烟台商贸业辐射功能，建设若干物流园区和一批大型批发市场；结合烟台产业结构调整的要求，优化商贸流通结构，提高烟台商贸流通业的整体水平；结合市区居住人口分布，提升社区基层商业网点建设。

第三部分：烟台商业市场分析44商业网点规划思路和发展目标烟台市市区烟台网点总体布局是依据烟台市城市总体规划及土地资源、城市交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济发展水平等状况、构筑布局合理、液态多样、层次分明、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。烟台市城市总体规划确定烟台市区的城市空间结构为带状组团式滨海城市，划分为牟平、初家、莱山、芝罘、黄务、福山、开发区、八角八大组团。结合城市各组团的功能、定位和城市发展战略，依据现代商业理念，形成各组团具有特色、分工明确、功能齐全的商业网点网络。芝罘区老城区是烟台市区零售服务业网点的核心区域，其中老市区要以历史文脉为底蕴，以具有胶东风情，传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号为亮点，融会现代商业网点和新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的市、区级商业功能区。新城区则为现代商业理念为指导，以新型业态为主导，以大型网点为支撑，打造现代商业风格鲜明、时代气息浓郁的区级商业功能区。在远离商业功能区、相对独立的、居住人口成规模的地域，重点建立社区商业功能区。在商业功能区内或边缘（主要是市、区级商业功能区），结合商业发展的演变过程，在不影响城市道路交通前提下布局商业街，以繁荣商业气氛。结合烟台城市总体布局，在海滨及夹河口规划休闲、观光、旅游区，该区结合游人的需要安排一些休闲、饮食、文化娱乐等商业服务设施。老市区的外围及城区边缘地带是烟台物流园区和商品交易市场的主要区域，要以增强辐射功能为导向，以规模化、现代化发展为主线，营造大物流、大批发的现代大流通格局。

第三部分：烟台商业市场分析追求卓越德达天下45烟台市商业发展历程烟台商业历史源远流长，现代商业可以划分为三大阶段，目前处于高速发展的城市中心商业聚集时期；烟台商业的发展历来以芝罘区市中心南大街一带为主，随着莱山的发展和规划的推进，新的城市市级商业功能区正在形成。城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变